Cour d'appel, 14 mai 2024. 21/02084

GS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 14 Mai 2024 N° RG 21/02084 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G2QC Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 20 Septembre 2021 Appelante S.A.S. EDIFIM SAVOIE, dont le siège social est situé [Adresse 3] Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL CONCORDE ' DROIT IMMOBILIER, avocats plaidants au barreau de LYON Intimée Mme [C] [O] née le 20 Juillet 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Fabrice PAGANELLI, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 08 Janvier 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 février 2024 Date de mise à disposition : 14 mai 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Suivant acte authentique en date du 11 octobre 2017, la société Edifim Savoie a acquis de M. [U] [W] et Mme [C] [O], dans le cadre d'un projet de construction d'un logement collectif, un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5], cadastré section BI n°[Cadastre 1] et constitutif du lot n°2, moyennant un prix de 763 000 euros. Les parties ont convenu aux termes de cet acte du paiement d'un complément de prix de 150 000 euros, à la condition que l'acquéreur obtienne un permis de construire purgé de tous recours d'une surface de plancher minimale de 1 600 m2, et à hauteur de 375 euros par m2 de surface de plancher obtenu entre 1 200 et 1 600 m2. Le 1er octobre 2018, la société Edifim Savoie a obtenu un permis de construire portant sur une surface de plancher de 1 478, 70 m2, et s'est acquittée en conséquence envers Mme [C] [O] (suite à son divorce d'avec M. [W]) d'un complément de prix de 104 512, 50 euros. Soutenant que son contractant n'aurait pas effectué toutes les diligences nécessaires pour obtenir un permis de construire portant sur une surface de plancher d'au minimum 1 600 m², Mme [O] a, par acte d'huissier en date du 17 février 2020, fait assigner la société Edifim Savoie devant le tribunal judiciaire de Chambéry afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 45 487,50 euros au titre du complément du prix de vente. Par jugement du 20 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - dit que la responsabilité contractuelle de la société Edifim Savoie vis-à-vis de Mme [O] est engagée en l'absence de toutes les diligences nécessaires pour parvenir à l'acceptation d'un dossier de permis de construire concernant une surface de plancher d'au minimum 1 600 m² ; - condamné la société Edifim Savoie, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [O] la somme de 40 747,70 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d'une chance qu'un permis de construire portant sur un projet immobilier comprenant une surface de plancher de 1 650 m² soit accepté ; - rejeté la demande de la société Edifim Savoie tendant à la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme symbolique de 1 euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - rejeté la demande de la société Edifim Savoie tendant à la condamnation de Mme [O] au paiement d'une amende civile pour procédure abusive ; - condamné la société Edifim Savoie, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [O] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné la société Edifim Savoie, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens avec distraction au profit de M. [E] [P] ; - dit que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Au visa principalement des motifs suivants : la société Edifim Savoie ne démontre pas qu'elle a réalisé toutes les démarches nécessaires, liées au dépôt du permis de construire, afin d'obtenir un permis comportant une surface de plancher minimale de 1 600 m², par conséquent cette faute engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de Mme [O] ; le préjudice de Mme [O] consiste en une perte de chance, étant donné qu'il n'est pas certain que la mairie de [Localité 5] etla DRAC auraient accepté le permis de construire, dès lors, la réparation ne peut être que partielle. Par déclaration au greffe du 20 octobre 2021, la société Edifim Savoie a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières écritures du 12 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Edifim Savoie sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : Statuant de nouveau, - débouter Mme [O] de l'intégralité de ses demandes et appel incident ; - condamner Mme [O] à lui verser la somme symbolique de 1 euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamner Mme [O] au paiement d'une amende civile pour procédure abusive ; - condamner Mme [O] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d'appel ; - condamner la même aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la société Edifim Savoie fait notamment valoir que : la clause ne lui impose pas l'obtention d'un permis de construire portant sur une surface de plancher minimum de 1650 m², puisqu'elle prévoit une variation de prix en cas de surface de plancher inférieure, dès lors, il a exécuté son obligation de moyen ; elle a déposé un premier permis de construire (n°07306517G1097), pour une surface de 1 612 m², soit une différence de seulement 2% avec les 1650 m² prévu à l'acte de vente, dès lors, elle a bien déposé un permis conforme à son obligation de résultat tendant à déposer un permis pour une surface d'environ 1650 m² ; elle a, après réception de l'avis de la DRAC, modifié son projet pour le mettre en conformité avec les nouvelles exigences de l'Architecte des Bâtiments de France; la perte d'une chance d'obtenir un avantage, ici l'obtention d'un permis avec une surface de plancher de 1 650 m², est nulle, compte tenu des préconisations de la DRAC qu'elle devait respecter. Aux termes de ses dernières écritures du 28 juin 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [O] demande de son côté à la cour de : - dire et juger que dans l'acte de vente du 11 octobre 2017, la société Edifim Savoie s'est engagée à acquérir le tènement moyennant un prix total de 663 000 + 100 000 euros, et, dans le cadre d'une obligation de moyens, et à réaliser toutes diligences pour obtenir un permis de construire pour une surface de plancher minimale de 1650 m² environ, ce qui devait entrainer l'obligation de verser un complément de prix de 150 000 euros ; - dire et juger que la société Edifim Savoie n'a pas respecté cette seconde obligation en s'abstenant de développer toutes diligences pour obtenir la surface de plancher de 1650 m² ; Sur l'appel incident' - condamner la société Edifim Savoie à lui payer la somme principale de 45 487,50 euros ; En tout état de cause, - condamner la société Edifim Savoie à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de l'indemnité déjà accordée en première instance ; - rejeter l'ensemble des demandes reconventionnelles de la société Edifim Savoie ; - condamner la société Edifim Savoie aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de M. Fabrice Paganelli, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, Mme [O] expose notamment que : la surface de 1 650 m² constituait le minimum auquel était tenu l'acquéreur: il ne s'agissait donc pas d'une simple faculté de choisir une surface de construction puis de payer alors un éventuel complément de prix, mais bien d'une obligation expressément souscrite par l'acheteur d'exploiter au mieux la parcelle vendue en tentant d'obtenir 1650 m2, l'ajustement du prix ne constituant qu'une conséquence de l'obligation principale ; la société Edifim Savoie ne justifie pas que l'administration lui aurait imposé des contraintes qui conduisaient nécessairement à une telle baisse de la surface ; la société Edifim Savoie n'a pas démontré qu'une demande de permis de construire qui respecterait les conditions prévues à l'acte de vente ait été déposée, dès lors, elle n'a pas respecté son obligation de développer toutes diligences pour obtenir un permis de construire de 1650 m². Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 8 janvier 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 février 2024. Motifs et décision I - Sur la demande en paiement du complément de prix Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1231-1 du même code prévoit quant à lui que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, l'acte authentique de vente conclu entre les parties le 11 octobre 2017 contient, en ses pages n°7 à n°9, une clause intitulée 'variation du prix de vente' qui est ainsi rédigée : 'La Société EDIFIM envisage la construction d'un tènement immobilier consistant en un logement collectif d'une surface de plancher minimum de 1 650 m2 sur la partie Sud (....). Aussi, d'un commun accord, les parties à la promesse conviennent de prévoir une variation du prix de vente à la hausse d'un montant de 150 000 euros en faveur de Monsieur et Madame [W] liée à la condition que la société EDIFIM : - obtienne un permis de construire purgé de tous recours permettant la réalisation d'un projet immobilier de logements collectifs d'une densité minimale de 1 650 m2 de surface de plancher (....) En cas de variation à la baisse de cette surface de plancher ci-dessus visée, le complément de prix sera indexé sur cette variation à concurrence de 375 euros de surface de plancher en moins depuis 1 600 m2 jusqu'à un plancher de 1 200 m2. Il est expressément convenu qu'en cas de variation à la baisse de cette surface de 1 650 m2 jusqu'à celle de 1 600 m2, le complément de prix de 150 000 euros restera dû intégralement (....). Pour ce faire, la société EDIFIM aura l'obligation de régulariser toutes les démarches nécessaires liées au permis de construire, de répondre favorablement aux demandes de la mairie de [Localité 5] pendant l'instruction du dossier. La société EDIFIM devra justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire pour la construction d'un tènement d'une surface de plancher minimum de 1 650 m2". Il est constant, en cause d'appel, que cette stipulation contractuelle mettait à la charge du promoteur deux obligations différentes : - une obligation de résultat consistant à déposer un dossier complet de demande de permis de construire pour la construction d'un immeuble d'une surface de plancher minimum de 1 650 m2 ; - une obligation de moyen consistant à réaliser toutes les démarches nécessaires pour obtenir un permis de construire portant sur une surface de plancher minimale de 1 600 m2 (la différence entre 1 650 m2 et 1 600 m2 n'ayant aucune incidence financière sur le complément de prix). Les parties s'accordent pour indiquer que la société Edifim a respecté la première de ces deux obligations en déposant, le 22 novembre 2017, une demande de permis de construire portant sur une surface de plancher de 1 612 m2. Le litige qui oppose les parties porte sur le respect, par le promoteur, de la seconde de ces deux obligations. La société Edifim explique avoir mis en oeuvre toutes les diligences nécessaires pour obtenir la possibilité d'édifier un ensemble immobilier d'une surface minimale de 1 600 m2, mais avoir été contrainte de revoir son projet pour s'adapter aux exigences de la direction des affaires culturelles (Drac) et de son architecte des bâtiments de France, ne lui permettant d'obtenir, le 1er octobre 2018, qu'un permis de construire portant sur une surface de plancher de 1 478, 70 m2. De son côté, Mme [O] prétend que les contraintes qui ont été imposées par l'administration au promoteur ne justifiaient pas une telle réduction de surface. Le premier juge a considéré que la société Edifim n'expliquait nullement en quoi l'avis négatif émis par la Drac le 7 décembre 2017 aurait rendu impossible l'obtention d'une surface de plancher de 1 600 m2 minimum, et que sa responsabilité contractuelle se trouvait ainsi engagée. Il se déduit cependant des pièces qui sont versées aux débats en cause d'appel par la société Edifim que le premier dossier de demande de permis déposé le 22 novembre 2017, prévoyant une surface de 1 612 m2 a donné lieu, le 7 décembre 2017, à un avis négatif de l'architecte des bâtiments de France, formulant les exigences suivantes : - 'sur le dernier niveau : intégrer les volumes des balcons dans le volume de toiture/attique sur le modèle des balcons de façades nord-est et sud-ouest; Pas de balcons saillants, en particulier sur les angles pour retrouver un langage de toiture sur ce dernier niveau; - affirmer le passage pour l'accès piéton vers le centre-ville par une augmentation de sa largeur, afin d'éviter l'effet corridor et de fractionner la façade sud-est (atténuer l'effet barre); - la couverture au droit des balcons en façade Sud-Est sera traitée dans la continuité de la couverture zinc afin de ne pas complexifier la forme architecturale. Les pergolas en toiture seront proscrites'. Suite à cet avis négatif, le promoteur a déposé une demande de permis complémentaire le 13 mars 2018, pour une surface réduite de 1 478, 50 m2, intégrant ces contraintes architecturales, qui a donné lieu à un second avis négatif de l'architecte des bâtiments de France le 2 mai 2018, indiquant : 'Si le permis modificatif de ce projet prend en compte l'avis précédent recommandant de créer une véritable césure dans la volumétrie proposée, le traitement du niveau de couverture doit encore intégrer les prescriptions suivantes afin d'assurer l'intégration harmonieuse du projet dans l'environnement du monument historique ci-dessus cité: - la couverture sera impérativement en zinc de teinte grise ; aucun bas acier ne sera toléré ; - la couverture au droit des balcons en façade sud-est sera traitée dans la continuité de la couverture zinc afin de ne pas complexifier la forme architecturale'. Le 18 juillet 2018, la société Edifim a déposé une nouvelle demande de permis de construire, conservant la même surface de plancher de 1 478, 50 m2. C'est cette demande qui a été acceptée le 1er octobre 2018. Il est constant que le second avis négatif formulé par l'architecte des bâtiments de France le 2 mai 2018 n'a eu aucun impact sur la surface de plancher du projet immobilier porté par la société Edifim, puisqu'il ne portait que sur les matériaux utilisés, ce qui explique que la surface de 1 478, 50 m2 a pu être conservée par le promoteur. Par contre, il est manifeste que les préconisations qui ont été formulées par la Drac dans son premier avis du 7 décembre 2017 ont eu nécessairement un impact sur la surface de plancher que l'appelante a été autorisée à construire. Il se déduit en effet de la note de synthèse, précise et détaillée, qui est établie par l'architecte en charge de cette opération immobilière, et qui est produite en cause d'appel par le promoteur, que ces exigences administratives ont conduit à : - élargir l'espace situé entre les deux bâtiments, passant de 1, 20 mètres dans les plans initiaux à 4 , 30 mètres, de manière à créer un passage piéton, comme sollicité par l'architecte des bâtiments de France ; - réduire en conséquence l'épaisseur du bâtiment A de 1, 90 mètres, et donc la surface constructible ; - intégrer les terrasses dans le volume, cette demande ayant été la plus impactante en termes de perte de surface. L'architecte en charge du projet immobilier ajoute que le travail en gradins, qui n'a pas été validé par la Drac, a induit une perte de surface supplémentaire dans l'épaisseur des bâtiments, notamment en R+1 et combles. La note de synthèse qu'il a établie représente en outre sur un plan les surfaces perdues en raison des exigences formulées par l'architecte des bâtiments de France. Si, comme le fait observer Mme [O], cette note de synthèse ne permet pas d'évaluer avec exactitude la perte de surface qui a été induite par les préconisations de l'administration, il convient d'observer que les pièces qui sont versées aux débats par la société Edifim, et notamment les différents plans produits, permettent à la cour de déterminer, à tout le moins, que la perte de surface de 133 m2 qui a été subie par le projet immobilier se trouve en adéquation avec les exigences qui ont été formulées par l'architecte des bâtiments de France, et peut parfaitement s'expliquer par ces seules contraintes. En tout état de cause, dès lors que la société Edifim n'est tenue que d'une obligation de moyens, c'est à Mme [O], qui agit en responsabilité contractuelle, qu'il appartient de rapporter la preuve d'un manquement de son contractant à ses obligations. Et force est de constater à cet égard que l'intimée n'apporte aucun élément technique de nature à démontrer qu'un permis de construire portant sur une surface de plancher d'au moins 1 600 m2 aurait pu être obtenu en respectant les exigences de l'architecte des bâtiments de France. Elle ne précise par ailleurs nullement les démarches que son contractant aurait omis de mettre en oeuvre pour obtenir une surface supérieure à celle qu'il a obtenue. Elle échoue ainsi à démontrer l'existence d'une faute qui aurait été commise par la société appelante. Il convient de noter, en outre, que l'architecte des bâtiments de France indique, dans un courriel qu'il a rédigé à la demande de la société Edifim le 21 octobre 2021, que s'il avait dû intervenir en amont du projet, il aurait négocié une réduction d'au moins un tiers de cette opération immobilière, ce qui tend à démontrer que la surface obtenue par le promoteur résulte bien d'une négociation avec l'administration, dont rien ne prouve qu'elle aurait pu avoir une issue plus favorable pour lui. D'une manière plus générale, il est difficile de concevoir pour quel motif le promoteur aurait volontairement réduit la surface de son projet immobilier, alors que le gain potentiel lié à la revente des biens, pour une surface supplémentaire de 133 m2, était de toute évidence bien supérieur à l'économie qu'il pouvait réaliser au titre du complément de prix à verser à sa venderesse. Il n'est en tout cas nullement établi que l'appelante aurait manqué à son obligation de moyens. La demande en paiement d'un complément de prix formée par Mme [O] ne pourra, dans ces conditions, qu'être rejetée. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. II - Sur les autres demandes La société Edifim sollicite la condamnation de Mme [O] à une amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile. Ce texte ne peut cependant être mis en oeuvre que de la seule initiative du tribunal qui est saisi, une partie ne pouvant avoir aucun intérêt au prononcé d'une amende civile à l'encontre de son adversaire. L'appelante réclame également des dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle n'apporte cependant aucun élément permettant de caractériser la mauvaise foi, l'intention de nuire ou l'erreur grossière de Mme [O], qui feraient dégénérer en faute son droit d'ester en justice, ce d'autant que l'intéressée a obtenu partiellement gain de cause en première instance et que les justificatifs précis des démarches accomplies par le promoteur n'ont été produits qu'en cause d'appel. Ces demandes seront donc rejetées. En tant que partie perdante, Mme [O] sera condamnée aux entiers dépens d'appel et de première instance. Compte tenu par contre de la justification tardive, par la société Edfim, de ses diligences, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les parties tant en première instance qu'en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a : - rejeté la demande de la société Edifim Savoie tendant à la condamnation de Mme [O] à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive ; - rejeté la demande de la société Edifim Savoie tendant à la condamnation de Mme [O] au paiement d'une amende civile. Et statuant à nouveau, Rejette la demande en paiement d'un complément de prix formée par Mme [C] [O], Rejette les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les parties tant en première instance qu'en appel, Condamne Mme [C] [O] aux entiers dépens d'instance et d'appel. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 14 mai 2024 à la SELARL BOLLONJEON Me Fabrice PAGANELLI Copie exécutoire délivrée le 14 mai 2024 à la SELARL BOLLONJEON