Cour d'appel, 30 janvier 2023. 21/04062

MINUTE N° 23/64 Copie exécutoire à : - Me Charline LHOTE - Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 30 Janvier 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04062 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVQC Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 août 2021 par le juge des contentieux de la protection de mulhouse APPELANTS : Madame [I] [Y] [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004793 du 09/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR Monsieur [G] [C] [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004792 du 09/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : S.A. HLM NEOLIA Prise en la personne de son représentant légal, es qualité audit siège [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Par jugement réputé contradictoire en date du 31 août 2021, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a : -constaté l'acquisition, au bénéfice de la Sa d'Hlm Neolia, de la clause résolutoire insérée au bail en date du 21 février 2017 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], à compter du 3 octobre 2017, -dit que, depuis cette date, Madame [I] [Y] et Monsieur [C] [G] sont redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 890,23 euros, -rejeté la demande d'indexation de cette indemnité, -condamné Madame [I] [Y] et Monsieur [C] [G] à payer à la Sa d'Hlm Neolia les sommes de : * 29 027,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois d'août 2021 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 604,98 euros et à compter de l'assignation en justice pour le surplus, * 890,23 euros par mois correspondant à l'indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges et ce, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, -dit n'y avoir lieu à l'octroi d'office de délais de paiement, -ordonné faute de départ volontaire l'expulsion de Madame [I] [Y] et de Monsieur [C] [G] ainsi que de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués, -rejeté la demande tendant au prononcé d'une astreinte, -condamné Madame [I] [Y] et Monsieur [C] [G] à payer à la Sa d'Hlm Neolia la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Madame [I] [Y] et Monsieur [C] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais de sa notification au préfet, -rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision. Madame [I] [Y] et Monsieur [C] [G] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 14 septembre 2021 et par dernières écritures notifiées le 10 juin 2022, ils concluent à l'infirmation de la décision entreprise et demandent à la cour, statuant à nouveau de : -constater qu'ils contestent le décompte, -réduire les montants dus par eux, -condamner la Sa d'Hlm Neolia à leur payer les sommes de 13 920 euros à titre de dommages intérêts correspondant à la différence de loyer entre l'ancien logement et le nouveau logement et la somme de 5 162 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance pour logement indécent, -dire et juger que les montants des condamnations de chacune des parties se compenseront entre elles, -leur accorder les plus larges délais de paiement, -suspendre leur expulsion, sur la demande additionnelle et l'appel incident : -débouter la Sa d'Hlm Neolia de sa demande additionnelle, -débouter la Sa d'Hlm Neolia de l'ensemble de ses demandes au titre de son appel incident subsidiaire, En tout état de cause, -condamner la Sa d'Hlm Neolia venant aux droits de Logiest aux entiers frais et dépens, -condamner la Sa d'Hlm Neolia venant aux droits de Logiest à payer à Me Charline Lhote la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 al 2 du code de procédure civile. Au soutien de leur appel, les appelants font valoir que les montants versés par la caisse d'allocations familiales au titre de l'allocation logement doivent être pris en compte ; que suite à la destruction de leur précédent logement, le bailleur a été contraint de les reloger mais, dans un logement inadapté à leur situation financière, le loyer s'élevant à la somme de 890,23 euros alors que la famille ne disposait comme ressources que du revenu de solidarité active ; que la faute commise par le bailleur a directement causé les impayés de loyers dont il réclame le paiement ; que le logement loué est indécent comme étant rempli de nuisibles tels que rats, cafards et punaises de lit. Par uniques écritures notifiées le 10 mars 2022, la Sa d'Hlm Neolia conclut à la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et sollicite additionnellement la condamnation des appelants à leur payer un montant de 31 895,97 euros, arrêté au 1er février 2022, en lieu et place de la somme de 29 027,38 euros arrêtée au mois d'août 2021, montant augmenté des intérêts au taux légal, selon les modalités prévues par le jugement sur la somme de 29 027,38 euros et à compter de la présente demande pour le surplus de la demande augmentée. Sur appel incident subsidiaire, à défaut de constater l'acquisition de la clause résolutoire, il est demandé de prononcer la résiliation du bail, de confirmer le jugement pour le surplus, de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien, la Sa d'Hlm Neolia fait valoir que tous ses décomptes font apparaître le montant des allocations logement versées par la caisse d'allocations familiales, laquelle ne règle plus rien depuis le mois de décembre 2021 ; que le logement donné à bail en suite de la démolition de l'immeuble dans lequel les appelants résidaient précédemment était adapté à la situation de la famille qui n'a pas fait usage de son droit de refuser trois propositions de relogement ; que si le montant du loyer était plus élevé, il a été accepté par les appelants qui ont signé le bail en toute connaissance de cause avant de s'abstenir de tout règlement quel qu'il soit ; que l'état des lieux d'entrée fait état d'un bon état d'entretien et d'un bon état de fonctionnement des équipements et que les appelants ne rapportent pas la preuve de l'existence de nuisibles. L'ordonnance de clôture est en date du 27 juin 2022. MOTIFS Sur le montant de la créance de la Sa d'Hlm Neolia En vertu de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui qui se prévaut d'une obligation d'en rapporter la preuve. Inversement, il appartient à celui qui se prétend libéré de rapporter la preuve du paiement. En l'espèce, la Sa d'Hlm Neolia rapporte la preuve de son droit de créance locative par la production du contrat de bail signé entre les parties le 16 février 2017 qui prévoit la mise à disposition d'un logement F6, [Adresse 2] à [Localité 3], et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable dont le montant a initialement été fixé à la somme de 819,67 euros par mois outre une provision mensuelle pour charges de 49,92 euros. Le bailleur présente également un décompte de sa créance qui fait apparaître les versements opérés par la caisse d'allocations familiales au titre des allocations logement. Les appelants qui contestent ce décompte ne justifient en rien de la réalité de versements que la caisse d'allocations familiales aurait opérés au profit du bailleur et que celui-ci n'aurait point pris en compte. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les appelants étaient redevables de la somme de 29 027,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois d'août 2021 inclus. Sur l'existence d'un contre créance de Monsieur [C] [G] et de Madame [I] [Y] Si, de fait, les appelants avaient précédemment occupé, avant sa démolition, un logement conventionné de type F6 dont le montant du loyer était inférieur à celui qu'ils occupent actuellement depuis le 16 février 2017, il n'en demeure pas moins qu'ils ont, en connaissance de cause et malgré la faculté dont ils n'ont pas usé de refuser cette proposition, accepté de contracter pour leur nouveau logement de la [Adresse 2] à [Localité 3]. Si, en cas de démolition de l'immeuble, le bailleur social est tenu de proposer un logement adapté aux ressources du ménage, actualisées au moment du relogement, les appelants qui prétendent qu'ils ne disposaient en mars 2017 que du revenu de solidarité active, n'en rapportent pas la moindre preuve, de sorte qu'ils n'établissent pas que le logement n'était pas adapté à leurs ressources à cette date. Par ailleurs, l'examen du décompte de créance produit montre que les appelants n'ont, depuis leur entrée dans les lieux en mars 2017, pratiquement jamais réglé la part de loyer qui leur incombait, déduction faite des allocations logement d'un montant de 493 euros, alors même qu'ils avaient à régler une part résiduelle de loyers dans le cadre de la précédente location, ce qui détermine en tout état de cause que l'impayé locatif procède en premier chef de leur volonté de ne pas s'acquitter de leurs obligations. La demande de dommages et intérêts apparaît ainsi infondée et devra être rejetée. Les appelants n'apportent pas le moindre commencement de preuve au soutien de leurs prétentions au titre de l'indécence du logement donné à bail, par présence de nuisibles, de sorte que la demande de dommages intérêts qu'ils ont formée à ce titre ne pourra qu'être également rejetée. Sur la résiliation du bail C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a déterminé que le bail a été résilié dans les deux mois qui ont suivi le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 août 2017, alors pour un montant de 1 905,31 euros en principal. La dette locative s'élevant actuellement à plus de trente mille euros, il est évident que Madame [I] [Y] et Monsieur [C] [G], ne sont pas en capacité d'apurer cette dette dans le délai de trois ans prévu à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourra qu'être rejetée. La demande de délais de paiement, en tant que fondée sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, sera a fortiori rejetée, ces délais ne pouvant excéder deux années. Sur la demande additionnelle de la Sa d'Hlm Neolia Bien que la dette ait augmentée par l'écoulement du temps sans règlement de l'indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu de modifier le jugement déféré quant à la condamnation des appelants au paiement de l'arriéré dans la mesure où Monsieur [C] [G] et Madame [I] [Y] ont été condamnés au paiement des loyers et charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois d'août 2021 inclus, et à compter de cette date, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 890,23 euros jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, de sorte que le bailleur, qui sollicite à titre principal la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, dispose donc d'un titre exécutoire pour obtenir paiement de ces indemnités à compter de chaque échéance. Il n' y a donc pas lieu à statuer de ce chef alors que la décision déférée n' a pas été critiquée du chef du montant de l'indemnité d'occupation. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, les appelants seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il sera fait droit à la demande formée par la Sa d'Hlm Neolia au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1 200 euros. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Et y ajoutant, REJETTE la demande de délais de paiement et en suspension des effets la clause résolutoire, REJETTE les demandes de dommages intérêts formées par Madame [I] [Y] et par Monsieur [C] [G], DIT n' y avoir lieu à statuer sur la demande additionnelle, REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par Madame [I] [Y] et par Monsieur [C] [G], CONDAMNE Madame [I] [Y] et Monsieur [C] [G] à payer à la Sa d'Hlm Neolia la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [I] [Y] et Monsieur [C] [G] aux entiers dépens. La Greffière La Présidente