Cour d'appel, 01 février 2023. 21/08277

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er FEVRIER 2023 N° 2023/ 046 N° RG 21/08277 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSF4 S.A.R.L. LBI EHF C/ [K] [N] [W] [E] [B] épouse [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me Jean-Luc RICHARD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 23 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-0263. APPELANTE S.A.R.L. LBI EHF Société privée de droit islandais, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]) représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Catherine SAINT GENIEST de l'AARPI JEANTET, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur [K] [N] [W] né le 06 Octobre 1937 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1] Madame [E] [B] épouse [W] née le 1er Avril 1939 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1] représentés par Me Jean-Luc RICHARD, membre de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE La société civile immobilière COTE SUD a donné à bail d'habitation aux époux [K] [W] et [E] [B] à compter du 1er juillet 1997 une villa dénommée 'Le Cèdre Bleu' située [Adresse 1]. Le bail a été renouvelé pour la dernière fois suivant contrat sous signatures privées daté du 1er juillet 2015 pour une période de neuf ans moyennant un loyer annuel de 20.000 euros, les locataires ayant en outre l'obligation de réaliser chaque année des travaux pour une valeur de 40.000 euros et de tenir les factures à la disposition du bailleur. À l'issue d'une procédure de saisie immobilière engagée par la banque LANDSBANKI LUXEMBOURG, le bien a été adjugé aux enchères publiques le 16 janvier 2020 à la société de droit islandais LBI EHF. Les preneurs ont été avisés de cette cession par acte extra-judiciaire du 12 mars 2020 et invités à régler désormais le loyer entre les mains de l'adjudicataire. Ce dernier leur a ensuite signifié le 17 juillet 2020 une sommation de payer un arriéré de 10.820,24 euros, demeurée infructueuse. Par acte du 5 août 2020, la société LBI EHF a assigné les époux [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Menton pour entendre prononcer la résiliation du bail, voir ordonner leur expulsion, et les faire condamner au paiement de la dette locative, outre une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Les époux [W] ont invoqué à titre principal une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la demanderesse. Subsidiairement, ils ont conclu au rejet de ses prétentions en invoquant une compensation entre le montant des travaux effectués par leurs soins et celui de la dette locative. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, ils ont sollicité le bénéfice de délais de paiement ainsi que l'autorisation de consigner les loyers. Par jugement rendu le 23 avril 2021 et assorti de plein droit de l'exécution provisoire, le tribunal a : - déclaré l'action recevable, - débouté la société LBI EHF de sa demande en résiliation du bail, - débouté les époux [W] de leurs demandes en compensation ou en consignation des loyers, - condamné les preneurs à payer la somme de 24.153,60 euros au titre de la dette locative provisoirement arrêtée au 8 mars 2021, - accordé aux débiteurs la faculté de se libérer en 24 mensualités, en prévoyant une clause de déchéance du terme en cas de non respect de cet échéancier, - condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société LBI EHF a relevé appel principal par déclaration adressée le 3 juin 2021 au greffe de la cour, les époux [W] formant pour leur part appel incident. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 novembre 2022, la société LBI EHF fait valoir que sa qualité à agir procède du jugement d'adjudication régulièrement publié au fichier immobilier et désormais irrévocable. Elle soutient que le premier juge a considéré à tort que les preneurs avaient réalisé de nombreux travaux dans les lieux loués, alors que les factures les plus récentes datent de l'année 2011, que la quasi-totalité d'entre elles est libellée au nom de la société COTE SUD, et que de nombreux autres documents produits correspondent à de simples devis. En toute hypothèse, elle fait valoir que l'obligation de financer des travaux ne constitue qu'une des composantes du prix convenu, et ne dispense pas les locataires de s'acquitter de la partie du loyer stipulée payable en espèces à hauteur de 20.000 euros par an, soit 1.666,67 euros par mois. Elle ajoute que le bail litigieux était de pure complaisance dans la mesure où l'essentiel des participations dans la société COTE SUD était détenu par le propre fils des preneurs. Elle poursuit la résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement du loyer sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, précisant qu'en dépit de la signification du jugement qui leur a été faite le 8 juin 2021 les époux [W] n'ont procédé à aucun règlement, leur dette locative s'élevant désormais à 55.820,33 euros suivant décompte arrêté au 31 octobre 2022. La société LBI EHF demande en conséquence à la cour de réformer partiellement le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - de prononcer la résiliation du bail avec effet à compter de la décision à intervenir, - d'ordonner l'expulsion des preneurs en place et de tous occupants de leur chef, sous peine d'une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard, - de condamner les époux [W] au paiement de ladite somme de 55.820,33 euros, à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt, en une seule échéance immédiatement exigible, outre une indemnité d'occupation journalière de 175 euros jusqu'à la libération effective des lieux, - et de condamner en outre les intimés aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 1er février 2022, les époux [W], se présentant comme 'les victimes collatérales d'une vaste infraction pénale bancaire internationale', sollicitent en premier lieu qu'il soit sursis à statuer jusqu'au terme du bail en cours, dans l'attente de l'aboutissement des procédures pendantes devant les juridictions françaises et luxembourgeoises relativement à la validité de la créance de la banque LANDSBANKY. Ils réitèrent la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société LBI EHF, dont ils considèrent qu'elle n'est qu'une émanation de banque précitée, en raison du défaut de justification du paiement du prix d'adjudication et de la nullité du commandement de saisie. Sur le fond, ils soutiennent avoir financé des travaux dans les lieux loués pour un total de 469.803,18 euros et opposent la compensation entre cette somme et le montant de la créance qui leur est réclamée. Ils poursuivent en conséquence la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la partie adverse de ses demandes aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, ainsi que le rejet de ses autres prétentions. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, ils concluent à la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle leur a accordé des délais de paiement et sollicitent en outre l'autorisation de consigner les loyers jusqu'à la démonstration par la société LBI EHF de sa qualité de propriétaire. En tout état de cause, ils réclament paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens. L'ordonnance de clôture de l'instruction est intervenue le 18 novembre 2022. DISCUSSION Sur la demande de sursis à statuer : C'est à bon droit que la partie appelante fait valoir que la demande de sursis à statuer, qui constitue une exception de procédure, aurait dû être formée devant la juridiction de première instance avant toute défense au fond ou fin de non recevoir, et qu'à défaut elle doit être déclarée irrecevable en cause d'appel par application de l'article 74 du code de procédure civile. Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir : La société LBI EHF est bien fondée à soutenir que sa qualité à agir procède du jugement d'adjudication, pleinement opposable aux tiers à compter de sa publication au fichier immobilier intervenue le 19 juin 2020. En outre la validité de la procédure de saisie immobilière a été confirmée par les décisions de justice citées dans les conclusions de l'appelante, l'arrêt rendu le 4 novembre 2020 par la Cour de cassation ayant mis un terme définitif au litige. Sur le moyen tiré de la compensation : Le contrat de bail renouvelé le 1er juillet 2015 stipule que le loyer annuel est fixé à la somme de 20.000 euros, le locataire ayant obligation de réaliser 40.000 euros de travaux annuels et de tenir le journal des factures à la disposition du bailleur. Cette clause doit s'interpréter comme mettant à la charge du locataire deux obligations cumulatives, et non alternatives. En effet dans le cas contraire le contrat aurait défini un prix unique, payable soit en espèces soit en nature. Dès lors le montant des travaux financés par le locataire ne peut venir en déduction (et non en compensation) de la partie du loyer payable en espèces ; dans le cas où ce montant excéderait 40.000 euros par an, il pourrait uniquement être imputé sur les années à venir, comme l'a retenu le premier juge. Au demeurant, la société LBI EHF fait justement observer que les factures produites par les locataires remontent à la période 2008/2010 et qu'une grande partie d'entre elles est libellée au nom de la société COTE SUD. Les époux [W] sont donc bien redevables à l'égard de la société LBI EHF de la part de loyer payable en espèces à compter du 16 janvier 2020, date du jugement d'adjudication, qui s'élevait à 55.820,33 euros suivant décompte provisoirement arrêté au 31 octobre 2022, et doit être parfaite à la somme de 60.820,34 euros pour tenir compte des termes échus postérieurement jusqu'à la date du prononcé du présent arrêt. Sur la résiliation du bail : En vertu de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire. Les articles 1217 et suivants du même code disposent d'autre part qu'en cas d'inexécution suffisamment grave le créancier peut demander en justice la résolution du contrat, le juge disposant toutefois de la faculté d'accorder un délai au débiteur. En l'espèce les époux [W] n'ont procédé à aucun règlement en exécution du jugement entrepris, de plein droit exécutoire, en dépit des délais qui leur avaient été accordés sur une période de 24 mois, correspondant au maximum prévu par l'article 1343-5 du code civil, de sorte que la cour ne saurait leur accorder de plus amples facilités de paiement. D'autre part, pour les motifs développés plus avant, ils ne peuvent être admis à consigner les loyers dès lors que la qualité de bailleur de la société LBI EHF ne prête pas à discussion. Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail, avec toutes ses conséquences de droit, sans qu'il y ait lieu cependant d'assortir l'expulsion d'une astreinte. L'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux doit être en revanche fixée au double de la part de loyer exigible en espèces, soit 3.332 euros par mois. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir, débouté les époux [W] de leurs demandes aux fins de compensation ou de consignation des loyers, et condamné ces derniers aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau : Prononce la résiliation du bail à compter de la date du présent arrêt, Ordonne l'expulsion des époux [W] et de toutes personnes de leur chef des lieux qu'ils occupent désormais sans droit ni titre, situés [Adresse 1], Condamne solidairement les époux [W] à payer à la société LBI EHF la somme de 60.820,34 euros au titre des loyers échus jusqu'au 31 janvier 2023, outre une indemnité d'occupation de 3.332 euros par mois à compter du 1er février 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, Rejette la demande d'octroi de délais de paiement, Y ajoutant, Condamne les époux [W] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT