Texte intégral
Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me ESSNER
1 EXP Me PUJOL
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
POLE CIVIL 2ème chambre section construction
JUGEMENT DU 16 Février 2026
DÉCISION N° 26/048
N° RG 25/00048 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QBAC
DEMANDEUR :
Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA BELLAGIO, pris en la personne de son Syndic en exercice FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 11 boulevard de la Ferrage, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, et dont son établissement secondaire FONCIA AD IMMOBILIER est situé 282 avenue de Cannes Les Ormes à MANDELIEU LA NAPOULE (06210), représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège
représenté par Me Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me MONTIGNY
DEFENDERESSE :
Madame [U] [S]
Port Baku Résidence, Avenue Neftchiler 151
AZ1010 BAKU (AZERBAIDJAN)
représentée par Maître Florence PUJOL de la SELARL PIERRI DE MONTLOVIER ROYNAC - PUJOL, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE
Président : Madame MOREAU, Juge
Greffier : Madame RAHARINIRINA
Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.
DÉBATS :
Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 13 novembre 2025 ;
A l’audience publique du 01 Décembre 2025,
Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.
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EXPOSE DU LITIGE :
Madame [U] [S] est propriétaire des lot(s) n° 120, n°122, n°123 et n°144 au sein de la résidence VILLA BELLAGIO sise 555 Avenue Janvier Passero à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210).
Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO a, par acte de Commissaire de Justice en date du 06 décembre 2024 (par application de l’article 6 de la Convention de LA HAYE du 15 novembre 1965), fait citer à comparaître Madame [U] [S] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :
CONDAMNER Madame [U] [S] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires VILLA BELLAGIO :
la somme de 30.719,07 € au titre des charges de copropriété dues au 11 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
la somme de 2.000 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;
la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Madame [U] [S] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».
Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 07 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO sollicite de voir :
CONDAMNER Madame [U] [S] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires VILLA VELLAGIO :
la somme de 13.156,53 € au titre des charges de copropriété dues au 31 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
la somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;
la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Madame [U] [S] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Madame [U] [S], par conclusions en réponse notifiées par RPVA, le 12 novembre 2025, demande au Tribunal de :
DONNER ACTE à Madame [U] [S] de ce qu’elle s’en rapporte à justice concernant les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 13.156,53 € au titre des charges de copropriétés impayées ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO de sa demande tendant à voir condamner Madame [U] [S] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGO de sa demande tendant à voir condamner Madame [U] [S] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
STATUER ce que de droit sur les dépens.
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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.
Par ordonnance du 16 octobre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture avec effet différé au 13 novembre 2025 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 1er décembre 2025.
Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.
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MOTIFS :
Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte » :
Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéas 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.
L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.
Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO fait valoir que :
au 31 octobre 2025, Madame [S] reste redevable de la somme de 13.156,13 € au titre des charges de copropriété ;les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 ont été approuvés et le budget prévisionnel des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 ont été adoptés aux termes des procès-verbaux des assemblées générales des 22 juillet 2022, 07 juillet 2023, 26 juillet 2024 et 03 juin 2025 ;les charges et appels de fonds sont exigibles au 1er jour de la période échue conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Madame [U] [S] soutient, quant à elle, vouloir s’en rapporter à justice s’agissant de la demande de recouvrement des charges impayées.
La défenderesse ajoute que les intérêts au taux légal ne sauraient courir à compter de l’assignation du 26 décembre 2024 dès lors que les charges de copropriété dues au 31 octobre 2025 n’étaient pas exigibles à cette date.
Elle en déduit que ces intérêts doivent s’appliquer uniquement à compter du jour du jugement à intervenir.
Sur ces éléments :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».
L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».
En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.
Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.
Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :
le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;
la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;
le décompte de régularisation de charges ;
la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;
la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;
la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.
En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :
la situation de compte de Madame [S] pour la période allant du 01 octobre 2023 au 31 octobre 2025 pour une somme de 13.156,53 € ;
le bilan annuel des charges de l’exercice 2024 ;
l’état financier après répartition au 31/12/2024 ;
le relevé de propriété de Madame [U] [S] ;
les appels de fonds des exercices 2022, 2023 et 2024 ;
les comptes approuvés des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 et le budget prévisionnel des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 adoptés aux termes des procès-verbaux des assemblées générales des 22 juillet 2022, 07 juillet 2023, 26 juillet 2024 et 03 juin 2025 ;
le contrat de syndic ;
les états financiers après répartition des exercices 2021, 2022 et 2023.
Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO sollicite la somme de 13.156,53 euros au titre des charges impayées.
S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :
• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;
• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;
• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;
• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;
• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;
• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.
Le Tribunal constate toutefois qu’aucune demande n’est faite au titre des frais nécessaires.
S’agissant des charges, la somme de 13.156,53 euros ayant été vérifiée et justifiée par les pièces versées aux débats, il convient d’y faire droit.
En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO la somme totale de 13.156,53 euros au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01 octobre 2023 au 31 octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée.
S’agissant des intérêts au taux légal de l’article 1231-6 du Code civil, il convient de rappeler que le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.
Ainsi les charges dues au 31 octobre 2025 et corroborées par la production des appels de fonds des exercices 2024 et 2025 sont exigibles depuis l’assemblée générale du 26 juillet 2024.
Par conséquent, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation du 26 décembre 2024, sur la somme totale de de 13.156,53 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Le syndicat des copropriétaires explique que :
l’absence régulier des charges de copropriété par Madame [S] cause un préjudice au syndicat des copropriétaires ;en ne faisant pas face à l’une des principales obligations de copropriétaire, à savoir le règlement régulier des charges, Madame [S] cause un déséquilibre dans la trésorerie du syndicat des copropriétaires ;
Sur ces éléments :
L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».
En l’espèce, Madame [U] [S] se trouve dans une situation financière particulière.
En effet, il apparaît que les arriérés de charges ont pour origine le défaut de paiement des loyers et charges de ses locataires.
Ainsi, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute, à tout le moins d’une résistance infondée ou encore d’une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.
Il convient ainsi d’écarter toute mauvaise foi ou quelconque résistance abusive de Madame [S].
En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais irrépétibles :
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de Commissaire de Justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Selon l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.
Les frais mentionnés à l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce, ne constituent pas des dépens.
Le Tribunal ne peut donc y faire droit.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
Dès lors, Madame [U] [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce.
Sur l’exécution provisoire :
Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
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PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO la somme totale 13.156,53 euros au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01 octobre 2023 au 31 octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée ;
DIT que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation du 26 décembre 2024 pour la somme totale de 13.156,53 euros ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA BELLAGIO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [S] aux entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
