Cour d'appel, 22 février 2024. 22/00313

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50D Chambre civile 1-3 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 22 FEVRIER 2024 N° RG 22/00313 N° Portalis DBV3-V-B7G-U6O3 AFFAIRE : SARL ACTIMURS C/ [X] [V] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Novembre 2021 par le TJ de VERSAILLES N° Chambre : 2 N° RG : 20/06359 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS Me Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SARL ACTIMURS N° SIRET : 421 091 067 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 620 APPELANTE **************** Monsieur [X] [V] né le 15 Mai 1972 à [Localité 6] (MAROC) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Madame [G] [D] épouse [V] née le 23 Octobre 1973 à [Localité 5] (95) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 269 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller. Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme FOULON, FAITS ET PROCEDURE : Aux termes d'une promesse de vente du 16 octobre 2015 et d'un acte réitératif de vente du 25 janvier 2016, les époux [V] ont fait l'acquisition, auprès de la société Actimurs, marchand de biens professionnel, d'une maison d'habitation située [Adresse 2] (78). Il était expressément déclaré par le vendeur que la maison n'était pas incluse dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites et qu'il n'avait pas connaissance de la présence de tels insectes dans le bien vendu. Or, dans les mois suivant leur acquisition, les acquéreurs ont eu à déplorer plusieurs désordres, notamment en lien avec la présence de mérules et termites outre l'apparition de fissurations sur certains radiateurs en fonte équipant la maison. Il était procédé, au mois de septembre 2016, à une expertise amiable diligentée par l'assureur des époux [V]. Puis, par ordonnance rendue le 12 juillet 2017 à la requête des époux [V], le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a ordonné une expertise judiciaire et a commis M. [Z] pour y procéder. L'expert a déposé son rapport le 7 juillet 2020, confirmant une infestation ancienne des parquets par des insectes xylophages ainsi que la dégradation des radiateurs sous l'effet du gel des canalisations. Aucune solution amiable n'étant intervenue, les époux [V], par acte du 30 novembre 2020, ont assigné la société Actimurs devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d'obtenir la réparation de leurs préjudices. Par jugement du 26 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : - condamné la société Actimurs à payer à M. et Mme [V] ensemble les sommes de : * au titre de leur préjudice matériel...........................................................................16 446,72 euros, * au titre de leur préjudice de jouissance...................................................................20 326,48 euros, * au titre des frais irrépétibles...................................................................................3 200 euros, - débouté M. et Mme [V] du surplus de leurs demandes, - condamné la société Actimurs aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire, - rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement était de droit, - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Par acte du 17 janvier 2022, la société Actimurs a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 6 octobre 2022 de : Sur l'appel principal: - déclarer les époux [V] irrecevables et, en tout état de cause mal fondés en tous leurs moyens, fins et prétentions tendant à s'opposer à l'appel principal, - les en débouter, - la déclarer recevable et bien fondée en son appel principal, Y faisant droit, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Actimurs à payer à M. et Mme [V] ensemble, les sommes de : * au titre de leur préjudice matériel.........................................................................16 446,72 euros, * au titre de leur préjudice de jouissance..................................................................20 326,48 euros, * au titre des frais irrépétibles...................................................................................3 200 euros, Et statuant à nouveau, : - limiter l'indemnité due par la société Actimurs aux époux [V] à la somme de 1 492 euros TTC en indemnisation du seul préjudice matériel résultant du remplacement des radiateurs, - limiter l'indemnité due par la société Actimurs aux époux [V] à la somme de 471,92 euros en indemnisation du seul préjudice immatériel résultant du trouble de jouissance au cours de la période de chauffe du 25 janvier au 31 mars 2016, - débouter les époux [V] de tous leurs moyens, fins et prétentions plus amples ou contraires, - condamner solidairement les époux [V] à restituer à la société Actimurs les sommes avancées au titre de l'exécution provisoire du jugement déféré, sous déduction, le cas échéant, des indemnités telles que limitées et fixées par la cour, Sur l'appel incident des époux [V], - les déclarer irrecevables et, en tout état de cause mal fondés en leur appel incident, - les en débouter, En tout état de cause, - condamner in solidum les époux [V] à payer à la société Actimurs la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - faire masse des dépens de première instance et d'appel, - condamner solidairement les époux [V] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être directement recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières écritures du 7 juillet 2022, les époux [V] prient la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Actimurs à payer à M. et Mme [V]: * au titre de leur préjudice matériel...........................................................................16 446,72 euros, * au titre des frais irrépétibles......................................................................................3 200 euros, * condamné la société Actimurs aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire, * dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement, - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident, En conséquence, - réformer le jugement déféré pour le surplus, Statuant à nouveau, - condamner la société Actimurs au paiement d'une somme de 20 879,46 euros au 25 janvier 2022 et au delà pour mémoire jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir au titre du préjudice de jouissance, - condamner la société Actimurs au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en cause d'appel. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 novembre 2023. SUR QUOI : Il résulte des articles 1641 et 1644 du code civil, dans leur rédaction applicable au présent litige, que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou à un moindre prix s'il les avait connus, et que l'acheteur peut, en ce cas, à son choix, rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Est considéré comme caché le vice qui ne serait pas révélé par un examen fait par un acheteur normalement avisé. Il incombe à l'acquéreur de prouver la réalité du vice, son antériorité à la vente et son caractère occulte lors de celle-ci. Aux termes des dispositions de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Les intimés ont choisi d'introduire une action estimatoire. La société Actimurs ne conteste pas le principe de la recevabilité de cette action ni la garantie qu'en tant que professionnelle, elle doit à ses acquéreurs profanes. Mais si le défaut tenant aux radiateurs relèvent bien selon elle d'un vice caché, quoiqu'elle se dise de bonne foi, elle dénie en revanche à la présence d'insectes xylophages dans les parquets du premier étage une telle qualification (page 5 in fine de leurs conclusions) : - d'une part, du point de vue de leur emplacement exact en critiquant le constat d'huissier imprécis sur ce point en date du 17 mars 2017, - d'autre part en soutenant que les vices du parquet étaient apparents et que si les acquéreurs avaient fait un examen soigneux, attentif et prudent du bien lors de leur visite, ils les auraient décelés. Dès lors, sa qualité de professionnelle ne la rend pas pour autant responsable de vices apparents, - enfin, parce que la preuve ne serait pas faite de ce que le bien était impropre à l'usage auquel il était destiné dans la mesure où les pièces étaient normalement meublées et habitées. Elle souligne que l'expert a bien spécifié que les infestations par les insectes étaient anciennes et non évolutives. S'agissant des indemnisations demandées, la société Actimurs allègue le principe dit de réparation intégrale qui fait obstacle au remboursement de 4 radiateurs et à toute somme relative aux parquets pour se limiter au remplacement et à la pose de deux radiateurs pour 1492 euros seulement. Quant au préjudice de jouissance avancé par les intimés, il se limite selon elle à la seule gêne de la privation de chauffage pendant la période hivernale soit 66 jours commençant le 15 janvier 2016 pour finir le 31 mars 2016 pour 471,93 euros. En réponse, les consorts [V] demandent à la cour d'entériner les motivations des premiers juges. Ils invoquent un préjudice supplémentaire tenant à l'impossibilité depuis la décision de 1ère instance de procéder aux réparations eu égard au caractère provisoire de la décision frappée d'appel et demandent à la cour de prendre en considération leur préjudice de jouissance après la date du 18 janvier 2022. Sur ce, Dans leurs conclusions, les intimés évoquent d'autres désordres que ceux relatifs aux radiateurs et à la présence d'insectes xylophages qui ne seront pas retenus par la cour comme ne faisant pas partie du périmètre de la saisine. Il est avéré et non contesté que les désordres relatifs aux radiateurs sont antérieurs à la vente, qu'ils étaient cachés dans la mesure où aucun essai de chauffe n'a pu être entrepris par les parties avant la vente et rendaient le bien impropre à l'habitation pendant toute la période de chauffe, laquelle ne se termine pas le 31 mars dans la région de [Localité 4] mais sera fixée par la cour au 15 mai. L'appelante ne conteste d'ailleurs aucun de ces caractères et sa bonne foi ou sa mauvaise foi est indifférente au principe de sa garantie conformément à l'article 1642 du code civil . En termes d'indemnisation , il ne sera pas retenu uniquement deux radiateurs au motif que deux autres, tout aussi défectueux, ont été changés par les acheteurs qui ne pouvaient rester sans chauffage dans les pièces essentielles et la cour entérine le choix du devis préconisé par l'expert pour 2 983,39 euros pour quatre radiateurs défectueux. Le fait que deux d'entre eux remplacent désormais deux radiateurs d'occasion achetés par les acquéreurs ne contrevient nullement au principe de réparation intégrale puisque c'est sur leurs deniers qu'ils les ont acquis. S'ils n'en avaient rien fait et n'avaient rien dépensé pour atténuer les désagréments liés à ces vices cachés, la société Actimurs serait bien redevable de deux radiateurs neufs. Quant aux vices liés à la présence d'insectes xylophages dans les parquets des pièces bien localisées dans le constat d'huissier en date du 17 mars 2017 , dont la société conteste le caractère caché , il résulte du rapport d'expertise amiable de septembre 2016 à laquelle la société Actimurs a refusé d'assister de peur de la partialité de l'expert l'existence de "petits orifices dans les lames du parquet de bois" à l'étage de sorte que les acquéreurs étaient légitimes à ne pas s'en apercevoir au moment de la visite avant la vente. L'expert judiciaire a dû ultérieurement procéder en 2017 à des sondages pour estimer l'étendue des dégâts. L'appelante est mal venue de considérer que les acheteurs pouvaient déceler cette présence d'insectes alors qu'ils sont profanes en matière immobilière, qu'elle-même n' a rien vu, non plus que l'agence qu'elle a mandatée, sans quoi toutes deux auraient renseigné les candidats acquéreurs. Comme le premiers juges, la cour considère là aussi les vices comme préexistants à la vente et non apparents, répondant à la définition légale et jurisprudentielle de vices cachés . Dans la mesure où ces vices empêchaient toute transformation pérenne des lieux tant que l'étendue de l'infestation n'était pas objectivée, il est évident qu'ils en diminuaient ainsi l'usage et que si les acquéreurs les avaient connus, ils en auraient a minima donné un moindre prix, voire n'auraient pas acquis la maison. Aucune négligence de la part des consorts [V] ne peut être retenue. En conséquence, la cour estime, après les premiers juges, que ces vices justifient la somme allouée en première instance d'un montant de 13 463,33 euros pour le remplacement total des parquets des pièces atteintes (dont la charpente est exclue). En ce qui concerne le préjudice de jouissance dont les intimés demandent réparation, la société Actimurs reproche au jugement déféré d'avoir globalisé la question sans distinguer ce qui relève du problème de chauffage et de la présence des insectes. La cour considère que les vices liés à l'infestation des parquets par les insectes empêchaient toute transformation et laissait en suspens une véritable installation pérenne, dans l'attente d'une réfection intégrale, du moins jusqu'au dépôt du rapport de l'expert judiciaire affirmant que l'infestation était ancienne et d'une décision de justice . Compte tenu du fait que les intimés pouvaient parfaitement procéder à la réfection des parquets avec les deniers payés par la société Actimurs au bénéfice de l'exécution provisoire, sauf à devoir rembourser la somme représentée par ces travaux si la cour ne confirmait pas la décision de première instance, il ne sera pas considéré que le préjudice de jouissance a perduré au-delà du 26 novembre 2021 et le calcul du jugement critiqué aboutissant à la somme de 20 326,48 euros au titre de la réparation d'un préjudice de jouissance sera entériné. Les consorts [V] seront déboutés de leur appel incident et la société Actimurs de l'ensemble de ses demandes. Succombant, la société Actimurs sera condamnée à payer aux consorts [V] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel, les dispositions de ces chefs énoncées par la décision critiquée étant confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la société Actimurs de l'ensemble de ses demandes, Déboute les consorts [V] de leur appel incident, Condamne la société Actimurs à payer à M. et Mme [V] ensemble la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Actimurs aux dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,