Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/00133

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00133 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTJA MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 03 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [V] [I] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant, ni représenté Madame [B] [I] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 08 Avril 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Monsieur [V] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 19 novembre 2015, moyennant un loyer mensuel de 395,55 euros charges comprises. La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de cet appartement aux termes d'un acte de vente du 10 juillet 2020. La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 27 avril 2022, pour la somme en principal de 3.082,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par des actes de commissaire de justice séparés du 30 janvier 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [I] et Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [I] et Madame [B] [I], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; - l'autorisation de faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Monsieur [V] [I] et Madame [B] [I], étant précisé qu'ils seront réputés abandonnés et qu'ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ; - la condamnation solidaire de Monsieur [V] [I] et Madame [B] [I] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.153,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.082,52 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due ; - leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 440,53 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 8 avril 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.510,51 euros. Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice signifiés le 30 janvier 2024 respectivement à domicile et à personne, Monsieur [V] [I] et Madame [B] [I] ne se sont ni présentés à l'audience, ni fait représenter. Aucun diagnostic social et financier n'a pu être établi. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Monsieur [V] [I] et Madame [B] [I] étant non comparants lors de l'audience du 8 avril 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées. I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 1er février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 19 novembre 2015 contient une clause résolutoire dans son article 12 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [V] [I] le 27 avril 2022, pour la somme en principal de 3.082,52 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 27 juin 2022. Force est de constater que la société CDC HABITAT ne justifie pas du mariage de Monsieur [V] [I] avec Madame [B] [I], pas plus que de la délivrance d'un commandement de payer par acte séparé à cette dernière. La procédure à l'égard de Madame [B] [I] est donc irrégulière. La société CDC HABITAT doit, par voie de conséquence, être déboutée de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Madame [B] [I]. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [I] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 27 juin 2022, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [I] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 7.263,38 euros à la date du 2 avril 2024. Monsieur [V] [I] et Madame [B] [I], non comparants à l'audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence et en l'absence de toute preuve du mariage de Monsieur [V] [I], il convient de le condamner seul à verser à la société CDC HABITAT la somme de 7.263,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 2 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3.082,52 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Il appert à la lecture du décompte produit que le dernier paiement par la locataire date du mois de décembre 2023. À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Monsieur [V] [I] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion. La bailleresse disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique, ni de prévoir qu'ils seront réputés abandonnés et qu'ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix. Monsieur [V] [I] sera également condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 440,53 euros révisable, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [V] [I], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [V] [I] et Madame [B] [I] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2015 entre la société BLI et Monsieur [V] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 27 juin 2022. DÉBOUTE la société CDC HABITAT de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Madame [B] [I]. CONDAMNE Monsieur [V] [I] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 7.263,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 2 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2022 sur la somme de 3.082,52 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [I]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNE à Monsieur [V] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [I] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Monsieur [V] [I] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 440,53 euros révisable, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Monsieur [V] [I] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Nicolas BRUNET, Greffier. LE GREFFIERLA VICE-PRÉSIDENTE