Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/05987

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 02/03/2023 **** N° de MINUTE : 23/240 N° RG 21/05987 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T7HP Jugement (N° 1121000164) rendu le 16 Novembre 2021 par le Tribunal de proximité de Calais APPELANTS Madame [M] [W] née le 17 Juillet 1980 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [I] [L] né le 15 Mai 1979 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Me Léo Olivier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE Madame [A] [D] née le 13 Juillet 1969 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Eric Dhorne, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 janvier 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 novembre 2022 **** Par acte sous seing privé du 17 mai 2017 à effet du 1er juin 2017, Mme [M] [W] et M. [I] [L] ont donné à bail à Mme [A] [D] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer de 660 euros outre 25 euros de charges. M. [S] [H] et M. [V] [O] se sont portés cautions des engagements de la locataire. Ayant reçu un redressement fiscal au motif que l'immeuble ainsi loué était affecté à l'exploitation d'une maison d'assistante maternelle depuis le mois de septembre 2017 alors que le bénéfice du dispositif 'Robien', pour lequel ils avaient opté, était subordonné à une destination du bien à usage exclusif d'habitation, Mme [M] [W] et M. [I] [L] ont, par acte d'huissier signifié le 5 mai 2021, assigné Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins d'obtenir la résiliation du bail à usage d'habitation, l'expulsion de la locataire, ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès le délai légal expiré avec, au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, la condamnation de cette dernière au paiement des loyers et charges impayés entre l'assignation et le délibéré, d'une indemnité d'occupation correspondant au minimum au montant des loyers et charges jusqu'à son départ effectif et pendant le temps nécessaire entre son départ et la relocation, de la somme de 36 000 euros correspondant aux dommages et intérêts dus au titre de l'indemnisation des conséquences directement liées au manquement aux obligations contractuelles, de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 16 novembre 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le tribunal de proximité de Calais a : - débouté Mme [M] [W] et M. [I] [L] de leur demande en résiliation du bail d'habitation conclu avec Mme [A] [D] et portant sur l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et des demandes afférentes, - débouté Mme [M] [W] et M. [I] [L] de leur demande en paiement de la somme de 36 000 euros au titre de dommages et intérêts, - débouté Mme [M] [W] et M. [I] [L] de leur demande en paiement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - condamné Mme [M] [W] et M. [I] [L] in solidum à payer à Mme [A] [D] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [M] [W] et M. [I] [L] aux dépens de l'instance, - rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. M. [I] [L] et Mme [M] [W] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 novembre 2011, cette déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Mme [A] [D] a constitué avocat le 6 janvier 2022. Par leurs dernières conclusions en date du 19 août 2022, M. [I] [L] et Mme [M] [W] demandent la cour de : - infirmer le jugement du tribunal de proximité de Calais en date du 16 novembre 2021 (RG 11-21-000164) en ce qu'il a débouté M. [I] [L] et Mme [M] [W] de leur demande de résiliation du bail d'habitation et des demandes afférentes en ce compris la demande indemnitaire, condamné M. [I] [L] et Mme [M] [W] in solidum à payer à Mme [A] [D] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, En conséquence, - condamner Mme [A] [D] à verser à M. [I] [L] et Mme [M] [W] la somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des conséquences directement liées au manquement aux obligations contractuelles issues du non respect de la destination dudit bien, - condamner Mme [A] [D] à verser à M. [I] [L] et Mme [M] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par ses dernières conclusions susvisées en date du 7 septembre 2022, Mme [A] [D] demande à la cour de : - débouter M. [I] [L] et Mme [M] [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions - condamner solidairement M. [I] [L] et Mme [M] [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande en résiliation judiciaire du bail : Le jugement entrepris a débouté les appelants de leur demande en résiliation judiciaire du bail les liant à Mme [A] [D]. Il n'est pas contesté en l'espèce que Mme [D] a donné son congé le 12 février 2022 et a quitté le logement en cours de procédure d'appel. Il convient dès lors pour la cour de constater que la demande en résilation judiciaire du bail est devenue sans objet. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les appelants : Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les appelants font valoir qu'en vertu du contrat de bail signé, les lieux loués l'étaient pour l'usage d'habitation et qu'ils ignoraient que Mme [A] [D] allait utiliser les locaux pour un usage strictement professionnel de garde d'enfants dans le cadre d'une maison d'assistantes maternelles et soutiennent que la partie intimée ne démontre pas qu'ils étaient au courant de la destination à usage professionnel qu'elle ferait de leur bien loué. Ils expliquent qu'ils bénéficiaient normalement du dispositif d'imposition dit 'Robien recentré' permettant de déduire au titre de l'amortissement de l'investissement locatif, conditionné en vertu des dispositions de l'article 31-I- h du code général des impôts à la location du logement vide à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf années. Ils estiment subir du fait du changement unilatéral par la locataire de la destination des lieux donnés à bail un préjudice important, correspondant notamment au montant des avantages fiscaux dont ils ont perdu le bénéfice soit une somme 31 916 euros au titre de l'année 2017 et de 2207 euros au titre de l'année 2018 et réclament la condamnation de l'intimé au paiement dela somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts. Mme [D] pour l'essentiel réplique que Mme [W] et M. [L] étaient parfaitement au courant de son intention d'exercer son activité professionnelle d'assistante maternelle dans le cadre d'une MAM dans les locaux donnés à bail et que les appelants se sont eux-mêmes mis en difficulté envers l'administration fiscale. Sur ce : L'article 1231-1 du code civil dispose que : Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu d'user de la chose louée de manière raisonnable , et ce suivant la destination donnée par le bail donnée par le bail ou suivant celle précisée par les circonstances, à défaut de convention. L'article 1729 du même code prévoit par ailleurs que si le preneur n'use pas de la chose raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui prévu par le bail, le bailleur peut en demander la résiliation. Les appelants invoquent en l'espèce un manquement contractuel de la locataire consistant à modifier la destination des locaux donnés à bail, manquement contractuel ayannt entraîné un préjudice résultant de la perte de leurs avantages fiscaux. En l'espèce, comme l'a exactement relevé le jugement entrepris, le bail conclu entre les parties le 17 mai 2017 s'intitule 'contrat de location locaux vides à usage d'habitation' et la clause 1;1du contrat 'destination des locaux 'énonce effectivement expressément que les 'locaux sont loués exclusivement à usage d'habitation, le locataire déclarant y installer sa résidence principale'. L'article 11 du contrat intitulé 'obligations du locataire ' stipule que ces derniers sont tenus d'user paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat. Il est constant par ailleurs que les locaux donnés à bail ont été affectés dans les faits à l'exploitation d'une MAM (maison d'assistances maternelles), à savoir un établissement au sein duquel plusieurs assistantes maternelles regroupent leur activité professionnelle, ce qui exclut qu'une assistante maternelle puisse avoir son logement dans lesdits locaux et ce qui correspond à un mode de garde d'enfants différent de celui offert classiquement par l'assistante maternelle qui exerce son activité de garde d'enfants dans son propre logement. Il résulte à cet égard des pièces produites que le maire de la commune de [Localité 7] a donné le 7 juillet 2017 son autorisation pour l'ouverture d'une maison d'assistante maternelle au [Adresse 1] à compter de septembre 2017. Cependant, il y a lieu de rechercher quelle a été la véritable volonté commune des parties, au-delà de la simple lettre du contrat produite aux débats. En l'espèce, il résulte des pièces produites que le contrat de bail a été signé en réalité par 4 personnes à savoir par Mme [A] [D] et une dame [H]-[Y], les deux intéressées ayant signé sous les mentions 'preneur(s)°', et ce bien que Mme [H] soit désignée comme seul preneur dans le cadre du corps du contrat, mais également par M. [O] conjoint de Mme [A] [D], et M. [S] [H] , conjoint de Mme [H], les deux hommes ayant signé en qualité de cautions des engagements signés par le preneur. Il a par ailleurs été produit une attestation établie par Mme [K] [Y] ex-épouse [H] le 15 mai 2021 dans laquelle l'attestante indique qu'elle est assistante maternelle de profession et ajoute avoir été cosignataire du bail, précisant dans son attestation que 'le propriétaire était bien au courant que l'objet du bail était pour la création d'une MAM et non à l'usage d'habitation, d'autant plus qu'elle était avec son ex-mari présente lors de la signature du bail ' et indiquant encore en conclusion qu'il ne pouvait être envisagé qu'ils fassent ménage à quatre. Il y a lieu d'observer que s'il est difficile de faire une comparaison certaine des signatures entre celle figurant sur le contrat et celle figurant sur l'attestation, l'écriture de Mme [K] [Y] telle que ressortant de l'attestation ainsi produite est conforme à celle de la mention 'lu et approuvé' figurant sur le contrat de bail. Du reste, l'existence d'une autre signature que celle de la personne présentée comme le preneur est en tout état de cause intrigant et n'a pu qu'interpeller l'attention des bailleurs. La partie intimée a encore produit aux débats une attestation de M .[V] [O] ainsi rédigée : Je soussigné M. [O] [V] atteste sur l'honneur que lors de la signature du bail de la maison située au [Adresse 1] à [Localité 7] que le propriétaire éait bien au courant que l'objet de ce bail était pour la création d'une MAM et non pour l'usage d'habitation que l'objet de ce bail était pour la création d'une MAM et non pour l'usage d'habitation'. La cour convient de ce que, conformément à ce que soutiennent les parties appelantes, un témoignage relatif à l'intention des parties ne peut prouver contre la lettre d'un contrat. Cependant, si M. [I] [L] et Mme [W] crtiquent l'attestation en ce que M. [O] est le conjoint de la partie intimée et que cette qualité n'a pas été précisée dans ladite attestation, c'est précisément la qualité de conjoint de M. [O] qui tend à conforter la thèse de Mme [D], alors qu'il est intervenu dans l'acte comme caution et non comme copreneur. Les signatures figurant sur le contrat de bail produit, et les qualités en vertu desquelles ces signatures ont été données , à savoir preneur ou caution, remettant en cause ce qui ressort de la lettre des clauses du contrat, permettent de conclure que dans la réalité des faits, Mmes [D] et [H]-[Y] ont donné leur signature pour ce qui était pour elle un bail professionnel leur permettant d'exercer leur activité commune d'assistante maternelle, bail professionnel pour lequel leurs compagnons respectifs ont apporté leur engagement de caution, étant précisé que par la suite Mme [H]-[Y] n'a plus exercé au sein de la MAM. Il est bien évident que cette économie de la convention n'a pu échapper aux bailleurs. Pour le surplus, la cour ne peut trouver de nouveaux éléments en faveur de la thèse soutenue par Mme [D] dans le fait qu'une pancarte 'les petits poussins' conforme aux panneaux existant à l'entrée des crèches et installée sur le portail de l'immeuble loué démontrerait que l'activité professionelle de garde d'enfants au sein d'une structure était exercée de manière ostensible, et ce dès lors que rien ne permet de déterminer avec certitude les conditions dans lesquelles les photographies ont été prises. Par contre, il a encore été produit aux débats des échanges de SMS entre Mme [D] et une dame [W] pour laquelle Mme [D] indique qu'elle est la mère de Mme [M] [W] et qu'elle gérait le bail. L'authenticité de ces échanges n'est pas spécialement contestée. Il résulte à tout le moins du contenu de ces échanges que cette dame [W] recevait régulièrement les chèques de loyers pour le compte des bailleurs. Parmi les SMS, figure un message daté du 7 mai 2018 dans lequel Mme [D] indique que la MAM risque de fermer en août en l'absence de contrats suffisants. Ce message n'a été suivi d'aucune réaction particulière. S'il peut être admis que sa destinataire peut ne pas en avoir saisi toutes les implications de ce message, il résulte toutefois clairement de ce dernier que Mme [D] n'exploitait nullement la MAM à l'insu de ses bailleurs et évoquait ouvertement son activité professionnelle au sein d'une MAM , ce qui est un indice supplémentaire de ce qu'elle considérait qu'un tel usage professionnel avait été admis dès le départ. Il ne saurait en conséquence être considéré qu'il serait établi que Mme [D] a trahi la réalité de ses engagements contractuels entre M. [I] [L] et Mme [M] [W] en installant la maison d'assistante maternelle dans les locaux donnés à bail. Par ailleurs, pour que la responsabilité contractuelle puisse être effectivement engagée, il faut encore que les dommages subis soient prévisibles. C'est exactement à cet égard que le jugement entrepris a surabondamment énoncé qu'il n'était pas justifié que les projets fiscaux des appelants étaient entrés dans le champ contractuel et que le préjudice résultant de la perte de ces avantages ne correspondait pas à la notion de dommage prévisible. C'est à bon droit en conséquence que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par les appelants, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs. Les appelants succombant dans leur recours en supporteront les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à indiquer que la demande en résiliation du bail d'habitation est sans objet ; Condamne in solidum Mme [M] [W] et M. [I] [L] aux dépens d'appel ; Les condamne dans les mêmes termes à payer à Mme [D] une indemnité de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis