Cour d'appel, 13 février 2024. 22/05139

1ère Chambre ARRÊT N°58 N° RG 22/05139 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TBIY SCP [R] [U], [S] [J] -[O] C/ M. [I] [X] [Z] S.A.R.L. FSB LAMORICIERE SCCV [Adresse 10] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre entendu en son rapport, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 28 novembre 2023 ARRÊT : rendu par défaut, prononcé publiquement le 13 février 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 6 février 2024 à l'issue des débats **** APPELANTE : La Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial [R] [U], [S] [J] et [F] [O], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [I] [X] [Z] né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 13] (77) [Adresse 8] [Localité 4] Représenté par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES La S.A.R.L. FSB LAMORICIERE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le n°178.648.728, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 8] [Localité 4] Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES La SCCV [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 5] Régulièrement assignée par acte d'huissier de justice délivré le 16 novembre 2022 en l'étude, n'a pas constitué EXPOSÉ DU LITIGE 1. La société Groupe Esprit Atlantique a constitué une société civile de construction-vente, la SCCV [Adresse 10], qui a fait édifier un ensemble immobilier situé à [Adresse 8] composé de deux bâtiments à usage d'habitation. 2. Le 21 décembre 2010, la SCCV Cour Saint Charles a déposé au rang des minutes de Me [A] [N], alors notaire à Saint-Herblain au sein de la SCP Franck Briton, [R] [U] et [S] [J], l'ensemble des documents relatifs au programme immobilier. 3. Me [N] a été chargé de recevoir les actes authentiques des ventes au moment de la commercialisation des différents lots par la SCCV [Adresse 10]. 4. C'est ainsi que, par acte du 10 août 2012, la SCCV Cour Saint Charles a vendu à la SARL Bouron, en l'état futur d'achèvement, un appartement, un garage et une cave composant les lots 90, 74 et 46 de l'immeuble en copropriété [Adresse 8] pour un prix principal de 247.000 € TTC. 5. Ces trois lots ont été revendus par la SARL Bouron à M. [I] [Z] au terme d'un acte reçu par Me [L], notaire à [Localité 14], le 2 mars 2015 pour un prix de 180.000 €. 6. Par acte du 28 mars 2013, la SCCV Saint Charles a vendu à la société FSB Lamoricière un appartement, une cave et deux garages dans l'immeuble en copropriété, [Adresse 8] pour un prix principal de 956.800 €. 7. L'immeuble comporte un pignon à l'est édifié en limite de propriété avec la parcelle cadastrée section ET [Cadastre 7] et les deux appartements acquis par la société FSB Lamoricière et par M. [Z] comportent chacun un ouvrant sur ce pignon est, créant des vues droites sur la parcelle voisine. 8. La société Giboire a été autorisée à faire édifier un immeuble sur la parcelle cadastrée ET [Cadastre 7] en limite de propriété, devant entraîner l'occultation des ouvrants des deux appartements. 9. Au motif que la lecture des plans annexés aux actes de vente était de nature à alerter sur le risque aujourd'hui réalisé d'une condamnation des châssis ouvrants en l'absence de servitude de vue, la société FSB Lamoricière et M. [Z] ont, par actes d'huissier des 3 et 10 mars 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes la SCP [R] [U], [S] [J] et [F] [O], notaires associés à Saint-Herblain, et la SCCV [Adresse 10] aux fins de voir engager la responsabilité civile professionnelle du notaire et la responsabilité contractuelle de la SCCV. 10. Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal a : - condamné in solidum la SCP [R] [U], [S] [J] et [F] [O] et la SCCV Cour Saint Charles à payer à M. [Z] la somme de 72.558,10 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, - condamné in solidum la SCP [R] [U], [S] [J] et [F] [O] et la SCCV [Adresse 10] à payer à la société FSB Lamoricière la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, - condamné la SCCV [Adresse 10] à garantir la SCP [R] [U], [S] [J] et [F] [O] à hauteur de 70 % des condamnations prononcées, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné in solidum la SCP [R] [U], [S] [J] et [F] [O] et la SCCV Cour Saint Charles à payer à M. [Z] et à la société FSB Lamoricière la somme de 2.000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SCP [R] [U], [S] [J] et [F] [O] et la SCCV [Adresse 10] aux dépens et autorisé Me [M], SELARL d'avocats interbarreaux ([Localité 14] - [Localité 15] - [Localité 16] - [Localité 11] - [Localité 9] - [Localité 12]), à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 11. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 10 août 2022, la SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] a interjeté appel de cette décision. * * * * * 12. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 avril 2023, la SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] demande à la cour de : - réformer la décision dont appel, - statuant à nouveau, - débouter la société FSB Lamoricière et M. [Z] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre, - dans l'hypothèse d'une condamnation in solidum, répartir la dette entre les coobligés, - condamner la SCCV [Adresse 10] à la garantir de l'intégralité des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre, - condamner la société FSB Lamoricière et M. [Z] in solidum ou tout succombant à lui verser une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes en tous les dépens, - autoriser la SELARL Ab Litis - Sylvie Pélois - Amélie Amoyel-Vicquelin, avocats postulants, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 13. À l'appui de ses prétentions, la SCP [R] [U], Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] fait en effet valoir : - que Me [N] n'est pas le rédacteur de l'acte du 2 mars 2015 au terme duquel M. [Z] a acquis son appartement, un notaire n'étant tenu d'un devoir de conseil et d'information qu'à l'égard de ses clients et la caractérisation d'une faute délictuelle du notaire à l'égard de son client ne pouvant constituer un manquement délictuel à l'égard d'un tiers qu'en cas de fraude à ses droits, - qu'il n'appartenait pas à Me [N] de procéder à un examen des plans qui avaient été déposés au rang de ses minutes, afin de vérifier que, compte tenu de l'implantation de l'immeuble, il n'avait pas été créé de vues droites prohibées sur le fonds voisin, d'autant moins que l'immeuble en cause était édifié par un promoteur censé connaître les règles du code civil relatives aux vues, - qu'aucune facture de travaux pour protéger les vues n'a été produite ni par M. [Z], ni par la société FSB Lamoricière, - que les préjudices de jouissance allégués dans des proportions excessives par les intimés ne sont pas établis, de même que la perte de valeur de son appartement alléguée par M. [Z], ce dernier préjudice n'étant au surplus qu'hypothétique, - que le promoteur, professionnel de l'immobilier, qui n'aurait pas retiré le même profit en l'absence de ces deux ouvrants illicites, ne pouvait ignorer l'interdiction de créer des vues droites sur un fonds voisin à moins de respecter une distance d'1 m 90, de sorte qu'il doit supporter la charge définitive de la dette. * * * * * 14. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 26 janvier 2023, M. [Z] et la société FSB Lamoricière demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * condamné la SCP [R] [U], Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] in solidum avec la SCCV [Adresse 10] à payer à la société FSB Lamoricière la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, * condamné la SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] in solidum avec la SCCV [Adresse 10] à indemniser M. [Z] de ses différents préjudices, * débouté la SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] et la SCCV Cour Saint Charles de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, * condamné la SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] in solidum avec la SCCV [Adresse 10] à payer la somme de 2.000 € à chacun des requérants en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, - infirmer partiellement le jugement, - statuant à nouveau, - condamner la SCP [R] [U], Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] in solidum avec la SCCV Cour Saint Charles à payer à M. [Z] la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, - condamner la SCP [R] [U], Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] in solidum avec la SCCV [Adresse 10] à rembourser la société FSB Lamoricière de la somme de 300,09 € au titre des frais d'huissier, - condamner la SCP [R] [U], Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] in solidum avec la SCCV [Adresse 10] à payer la somme de 5.000 € à M. [Z] et la société FSB Lamoricière au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - condamner la SCP [R] [U], Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] in solidum avec la SCCV [Adresse 10] en tous les dépens et allouer à la société CVS (Me [C]), SELARL d'avocats interbarreaux ([Localité 14]-[Localité 15]-[Localité 16]-[Localité 11]- [Localité 9]- [Localité 12]), le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. 15. À l'appui de leurs prétentions, M. [Z] et la société FSB Lamoricière font en effet valoir : - que, sur le fondement quasi-délictuel, le notaire peut engager sa responsabilité envers les tiers au contrat qu'il a instrumenté dès lors que par sa faute, il a causé à ces derniers un préjudice, - qu'à la lecture des documents, il ne pouvait pas échapper au notaire que les deux ouvertures litigieuses sont des châssis ouvrants implantés sur un mur pignon en limite de propriété avec la parcelle cadastrée ET n° [Cadastre 7], ce qui posait nécessairement problème en l'absence de servitudes de vues, - que le notaire a manqué de ce point de vue à son devoir de conseil envers la société FSB Lamoricière, - que le notaire ne saurait s'affranchir de sa responsabilité propre en se retranchant derrière celle du promoteur, - que leurs préjudices correspondent au montant des travaux liés à la condamnation des ouvrants, à la perte de jouissance consécutive à la suppression des ouvrants, à une dépréciation de la valeur du bien, ainsi qu'aux nombreux troubles occasionnés par les travaux et les tracas liés aux manquements des défendeurs, - que les devis et l'avis de valeur produits par M. [Z] suffisent à établir ses préjudices, - que l'argument selon lequel, pour s'opposer à l'existence d'un préjudice de jouissance, l'acquisition par la société FSB Lamoricière aurait été faite dans le cadre d'une activité commerciale d'exploitation à caractère para-hôtelier d'une résidence meublée avec services est inopérant puisque le gérant de la société devait y établir sa résidence principale, - que les auteurs d'un même dommage doivent être condamnés in solidum à le réparer. * * * * * 16. La SCCV [Adresse 10], à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées par remise de l'acte en étude d'huissier le 16 novembre 2022, n'a pas constitué avocat. 17. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023. 18. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la faute du notaire 19. L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. 20. Le notaire doit assurer tant l'efficacité objective de l'acte, que son efficacité subjective, même si, en principe, il ne se porte pas garant de l'opportunité, voire de l'équilibre économique de l'acte qu'il authentifie. 21. S'il peut s'en tenir aux documents qu'il a recherchés ou qui lui sont transmis, au contenu apparent d'un certificat d'urbanisme, d'extraits cadastraux et plus généralement de tout document administratif qui lui est transmis, il a aussi un devoir de curiosité. Ce n'est que dans le cas où le notaire peut légitimement ignorer l'information que sa responsabilité ne peut pas être recherchée. 22. En outre, en sa qualité d'officier public, le notaire est responsable même envers les tiers de toute faute préjudiciable commise par lui dans l'exercice de ses fonctions, indépendamment de toute fraude. 1 - la faute vis-à-vis de la société FSB Lamoricière : 23. Me [N], à l'époque membre de la SCP Franck Briton, Nicolas Bretecher et [S] [J], a instrumenté l'acte authentique du 28 mars 2013 par lequel la SCCV Saint Charles a vendu à la société FSB Lamoricière un appartement, une cave et deux garages dans l'immeuble en copropriété, [Adresse 8] pour un prix principal de 956.800 €. Cette vente faisait suite à un contrat de réservation du 22 août 2012, souscrit dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, étant précisé que l'immeuble est déclaré achevé dans l'acte authentique. 24. Le lot n° 81 consistait, dans le bâtiment A, en un appartement situé au 2ème étage comportant notamment une salle d'eau avec un ouvrant en façade, à la lecture du plan joint à l'acte. Il n'est pas contesté que l'ensemble des documents relatifs au programme immobilier en cours ont été déposés au rang des minutes de l'office notarial et que Me [N] a également annexé à l'acte authentique du 28 mars 2013 le plan cadastral. 25. Le plan de l'appartement ne pouvait laisser aucun doute sur le fait que l'ouvrant se situait en limite de propriété. La lecture du plan cadastral, qui confirme l'édification de l'immeuble à cet endroit, aurait dû permettre à Me [N] de s'interroger sur l'existence de cet ouvrant alors que l'acte qu'il rédige ne comporte aucune création de servitude de vue. Cette vérification élémentaire, qui procède de l'obligation de veiller au respect de l'application des dispositions du code civil en matière de vues, notamment celles de l'article 678, relevait de l'évidence, la qualité du promoteur, vendeur à l'acte, ne pouvant constituer une cause exonératoire de la responsabilité du notaire. 26. Or, la société FSB Lamoricière pouvait légitimement s'attendre à ce que le notaire attire son attention sur les risques que pouvait receler l'implantation du bâtiment vis-à-vis des droits des tiers propriétaires de la parcelle voisine. En ne pratiquant pas ce conseil, Me [N] a nui à l'efficacité de son acte, puisque cette situation a conduit le propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 7] voisine, le groupe Giboire, à relever le non-respect de la vue pratiquée dans un courrier du 30 juillet 2019 et à refuser de modifier son propre projet de construction. 27. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de Me [N] vis-à-vis de la société FSB Lamoricière. 2 - la faute vis-à-vis de M. [Z] : 28. Par acte authentique du 10 août 2012 instrumenté par Me [N], la SCCV [Adresse 10] a vendu à la SARL Bouron, en l'état futur d'achèvement, un appartement, un garage et une cave composant les lots 90, 74 et 46 de l'immeuble en copropriété [Adresse 8] pour un prix principal de 247.000 € TTC. 29. Le lot n° 90 consistait, dans le bâtiment A, en un appartement situé au premier niveau comportant notamment un coin nuit avec un ouvrant en façade, à la lecture du plan joint à l'acte. Il a été rappelé plus haut que l'ensemble des documents relatifs au programme immobilier en cours ont été déposés au rang des minutes de l'office notarial, Me [N] ayant également annexé à l'acte authentique du 10 août 2012 le plan cadastral. 30. Certes, ces trois lots ont été revendus par la SARL Bouron à M. [I] [Z] au terme d'un acte reçu par Me [L], notaire à [Localité 14], le 2 mars 2015 pour un prix de 180.000 €. Pour autant, M. [Z] est en droit d'invoquer une faute de Me [N] dans l'accomplissement des devoirs de sa charge lui ayant causé un préjudice, peu important que la faute du notaire soit de nature quasi-délictuelle, et non contractuelle, vis-à-vis des parties au contrat qu'il instrumente et que le droit du tiers n'ait pas été altéré par suite d'une fraude. 31. Si la SARL Bouron avait été alertée sur les risques d'une implantation en limite de propriété avec un ouvrant sur le fonds voisin sans pour autant bénéficier d'une servitude de vue, ce conseil aurait été mentionné dans l'acte et nécessairement repris par Me [L]. 32. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la faute de Me [N] vis-à-vis de M. [Z]. Sur les préjudices 33. Il importe peu que le groupe Giboire, dans son courrier du 30 juillet 2019, ne sollicite pas l'occultation des ouvrants, dès lors qu'en toute hypothèse, il n'est pas contesté que les appartements en cause sont atteints d'une non-conformité de ce point de vue. Tant la société FSB Lamoricière que M. [Z] pourront, à tout moment, être contraints de se mettre en conformité. 34. Par ailleurs, même si aucune pièce n'est produite sur la réalisation de l'ensemble immobilier projeté par le groupe Giboire, l'intention de ce dernier était d'utiliser au maximum l'espace sans égard aux inquiétudes manifestées par les intimés sur la proximité de la construction envisagée, faisant perdre tout intérêt aux ouvertures pratiquées. 1 - le préjudice subi par la société FSB Lamoricière : 35. La société FSB Lamoricière fait état de préjudices qu'elle estime à hauteur de 15.000 €, sollicitant la confirmation du jugement sur ce point, et réclame également le remboursement des frais d'huissier exposés (300,09 €). Elle intègre dans ses préjudices le préjudice de jouissance, outre le coût des travaux liés à la condamnation de la fenêtre de la salle de bains (2.769,80 €). a) le préjudice de jouissance : 36. La salle de bains de l'appartement n'a plus vocation à bénéficier de la lumière et de la ventilation naturelle que lui procurait l'ouvrant. Un procès-verbal de constat d'huissier du 13 mai 2020 établit que la lumière naturelle présente dans cette pièce, lorsque la porte reste ouverte, 'vient éclairer le couloir de distribution au niveau de l'entrée de la chambre parentale et dans une moindre mesure l'entrée de la chambre enfant'. Cette luminosité baisse considérablement en cas d'occultation de l'ouvrant et avec l'utilisation de la lumière artificielle. D'une façon générale, cette pièce va forcément subir une perte d'agrément par suite de sa mise en conformité, y compris en procédant à une simple opacification de l'ouvrant. 37. Ce préjudice, subi par les gérants de la société FSB Lamoricière qui avaient fait de l'appartement leur résidence principale, sera réparé par l'octroi d'une somme de 10.000 €. b) les frais de mise en conformité : 38. En vertu du principe de réparation intégrale, la victime, qui n'a pas à faire l'avance de la réparation de son dommage, peut en justifier par la production de simples devis, l'auteur n'ayant pas à exiger la communication de factures. Au demeurant, la victime est libre d'utiliser les sommes correspondant à l'indemnisation de son dommage comme elle le souhaite. 39. En l'espèce, la société FSB Lamoricière produit aux débats : - un devis de maçonnerie de l'entreprise Sorma du 2 octobre 2019 à hauteur de 2.860 € concernant la reprise du pignon pour deux fenêtres (notamment mise en place d'un échaffaudage) - un devis de pose de placo de rebouchage de l'entreprise TSL à hauteur de 1.339,80 €. 40. Elle sollicite la condamnation des responsables de son dommage à lui payer la moitié du coût du premier devis et la totalité du coût du second devis. 41. Il conviendra de faire droit à cette demande comme correspondant au coût de la mise en conformité de la salle de bains (2.769,80 €). c) le coût du procès-verbal de constat d'huissier : 42. Le procès-verbal de constat d'huissier du 13 mai 2020 a été nécessaire au triomphe des droits de la société FSB Lamoricière, de sorte que son coût doit être mis à la charge des parties jugées responsables de son préjudice (300,09 €). 43. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a globalisé les préjudices allégués pour un montant de 15.000 €. Statuant à nouveau, la cour allouera à la société FSB Lamoricière les sommes de : - 10.000 € en réparation de son préjudice de jouissance - 2.769,80 € au titre des frais de mise en conformité - 300,09 € en remboursement du coût des frais d'huissier. 2 - le préjudice subi par M. [Z] : 44. M. [Z] demande à la cour de lui allouer la somme globale de 80.000 € comme correspondant à son préjudice de jouissance, à la perte de valeur de son bien et aux frais de mise en conformité. a) le préjudice de jouissance : 45. Concernant l'appartement de M. [Z], c'est le coin nuit qui est affecté par la nécessité de le mettre en conformité. Par 'coin nuit', il faut entendre un espace non fermé dédié au couchage. Toutefois, s'agissant d'un T2 de 50 m², cette pièce est notée pour 11 m² (le minimum réglementaire requis est de 9 m²) et elle bénéficiait censément d'une ouverture, ce qui permettait de la passer très facilement en chambre en ajoutant une porte à la cloison. 46. Là encore, cette pièce va forcément subir une perte d'agrément par suite de sa mise en conformité, en l'absence de lumière naturelle. 47. Une somme de 8.000 € suffira à compenser ce préjudice. b) la perte de valeur du bien : 48. La mise en conformité du bien ne permettra plus de maintenir pour l'appartement de M. [Z] l'appellation T2 mais T1 bis, dès lors que la pièce remaniée ne sera pas qualifiable de chambre. Il ressort d'un avis de valeur établi le 15 octobre 2019 par BSR Immobilier qu'un T1 bis dans ce quartier de [Localité 14] est valorisé entre 185.000 et 190.000 € net vendeur, alors qu'un T2 est estimé entre 245.000 et 255.000 €. La perte de valeur est donc structurelle, le préjudice de M. [Z] n'étant pas hypothétique. 49. Il importe peu que M. [Z] ait acheté l'appartement au prix de 180.000 € à la SARL Bouron qui l'avait acheté 247.000 € trois ans plus tôt. 50. Une somme de 50.000 € est de nature à compenser le préjudice subi. c) les frais de mise en conformité : 51. Les considérations développées concernant la production de simples devis (supra n° 38) peuvent être utilement reconduites ici. 52. M. [Z] verse aux débats : - le même devis de l'entreprise Sorma produit par la société FSB Lamoricière (reprise du pignon) établi pour deux fenêtres pour un montant de 2.860 € - un devis de mise en oeuvre d'une cloison et d'une porte de type verrière atelier de l'entreprise Bézier pour un montant de 2.950,20 € - un devis de pose de placo de rebouchage et de remise en peinture de la chambre de l'entreprise TSL pour un montant de 3.177,50 €. 53. Il sollicite la condamnation des responsables de son dommage à lui payer la moitié du coût du premier devis et la totalité du coût des autres devis. 54. Tous ces travaux sont nécessaires comme constituant les frais de mise en conformité et leurs suites (la pose d'une verrière, notamment, sera la seule façon de restituer au coin nuit un minimum d'agrément), de sorte qu'il sera fait droit aux demandes de M. [Z] sur ce point. 55. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a globalisé les préjudices de M. [Z] en lui allouant une somme de 72.558,10 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues. Statuant à nouveau, la cour lui allouera les sommes de : - 8.000 € en réparation de son préjudice de jouissance - 50.000 € en réparation de la perte de valeur - 7.558,10 € au titre du coût de mise en conformité. Sur le partage de responsabilités 56. La SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] soutient que le promoteur, la SCCV [Adresse 10], doit supporter entièrement ou pour l'essentiel la dette en lien avec la condamnation in solidum, dès lors que ce professionnel de l'immobilier ne pouvait ignorer l'interdiction de créer des vues droites sur un fonds voisin à moins de respecter une distance de 1 m 90 et qu'il n'aurait pas retiré le même profit en l'absence de ces deux ouvrants illicites. 57. Il est évident que la SCCV Cour Saint Charles est un professionnel de l'immobilier qui ne pouvait ignorer les règles élémentaires en matière de vues et qu'elle avait, plus que quiconque, la connaissance parfaite de la situation sur le terrain. Il est donc normal, ainsi que l'a fait le tribunal, de considérer que la majeure partie de la responsabilité lui est imputable. 58. Toutefois, le notaire aurait dû déceler le problème au simple examen des plans et il est établi qu'il a, plus généralement, participé à l'opération de promotion. 59. Le partage de responsabilités opéré par le tribunal, en ce qu'il limite la garantie de la SCCV [Adresse 10] envers le notaire à hauteur de 70 %, doit être approuvé. Sur les dépens 60. La SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O], partie perdante, sera condamnés aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la société CVS (Me Bommelaer), SELARL d'avocats interbarreaux ([Localité 14]-[Localité 15]-[Localité 16]-[Localité 11]- [Localité 9]- [Localité 12]), en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Sur l'article 700 du code de procédure civile 61. L'équité commande de faire bénéficier la société FSB Lamoricière et M. [Z] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ensemble à hauteur de 3.000 €. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 7 juillet 2022 sauf relativement aux préjudices, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne in solidum la SCCV [Adresse 10] et la SCP [R] [U], [S] [J] et [F] [O] à payer à la société FSB Lamoricière les sommes de : - 10.000 € en réparation de son préjudice de jouissance - 2.769,80 € au titre des frais de mise en conformité - 300,09 € en remboursement du coût des frais d'huissier Condamne in solidum la SCCV [Adresse 10] et la SCP [R] [U], Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] à payer à M. [I] [Z] les sommes de : - 8.000 € en réparation de son préjudice de jouissance - 50.000 € en réparation de la perte de valeur - 7.558,10 € au titre du coût de mise en conformité Y ajoutant, Condamne la SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la société CVS (Me Bommelaer), SELARL d'avocats interbarreaux ([Localité 14]-[Localité 15]-[Localité 16]-[Localité 11]- [Localité 9]- [Localité 12]), en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SCP Nicolas Bretecher, Brigitte Boisseau-Dersoir et [F] [O] à payer à la société FSB Lamoricière et M. [I] [Z] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT