Tribunal judiciaire, 06 août 2025. 25/00315

RE F E R E N° Du 06 Août 2025 N° RG 25/00315 N° Portalis DBYC-W-B7J-LRB6 30B c par le RPVA le à Me [Localité 11]-caroline CLAEYS - copie dossier Expédition et copie executoire délivrée le: à Me [Localité 11]-caroline CLAEYS Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDERESSE AU REFERE: Madame [C] [O], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Marie-Caroline CLAEYS, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me DELAUNAY, avocat au barreau de RENNES, DEFENDEURS AU REFERE: S.A.S. L.I INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 4] non comparante, ni représentée, Monsieur [G] [S], domicilié : chez Mme [J] [S], [Adresse 5] non comparant, ni représentée, LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 02 Juillet 2025, ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 06 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 12] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié du 5 octobre 2018, Monsieur [X] [O] a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société à responsabilité limitée (SARL) [Localité 8] des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 10] pour un loyer de 41 243,30 € payable trimestriellement et d’avance, la taxe foncière étant à la charge du preneur. Ce bail comprenait une clause résolutoire. (pièce n°1 demandeur). Suivant cession de fonds de commerce du 19 septembre 2022, ledit fonds a été cédé, cession comprenant le contrat de bail, à la société par actions simplifiée (SAS) L.I Invest, défenderesse à l’instance. Monsieur [G] [S], défendeur au présent procès, s’est porté caution solidaire de cette dernière (pièce n°2 demandeur). Suivant acte de notoriété du 9 février 2024, Madame [C] [O], demanderesse au présent procès est venue aux droits de Monsieur [X] [O] à la suite de son décès survenu le 27 novembre 2023 (pièce n°3 demandeur). Le bail du local commercial s’est prorogé tacitement depuis le 1er janvier 2024. Suivant commandement de payer du 4 septembre 2024, la SAS L.I Invest a cessé le règlement de ses loyers depuis avril 2024. Un commandement de payer la somme de 32 446,32 € lui a été adressé au titre des arriérés de loyers et coût de l’acte de commissaire de justice (pièce n°4 demandeur). Suivant sommation interpellative du 13 février 2025, le preneur a indiqué avoir fermé les locaux loués au public et que la situation de la société ne lui permettait pas de solder la dette locative en une seule fois (pièce n°5 demandeur). Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 23 avril 2025, Madame [C] [O] a assigné en référé la société L.I Invest et Monsieur [G] [S], au visa des articles L.145-41 du Code de commerce, 2288 et suivants du Code civil et 145 du Code de procédure civile aux fins de voir : - constater la résiliation du bail commercial renouvelé en date du 5 octobre 2018 et consenti par Madame [O] à la SAS L.I Invest pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9] à compter du 5 octobre 2024 ; - dire la SAS L.I Invest occupant sans droit ni titre du local ; - ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef et de ses objets mobiliers avec si besoin est de l’aide de la force publique et d’un serrurier ; - ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur en garantie des sommes dues ; - condamner solidairement la SAS L.I Invest et Monsieur [G] [S] au paiement d’une somme de 33 256,97 € à titre de provision correspondant aux arriérés de loyers et charges dus jusqu’à résiliation du bail ; - condamner solidairement et à titre provisionnel la SAS L.I Invest et Monsieur [G] [S], en deniers ou quittances, à payer à Madame [O] une indemnité d’occupation mensuelle de 5 520,29 € depuis le 5 octobre 2024 jusqu’à libération complète des lieux loués ; - condamner solidairement la SAS L.I Invest et Monsieur [G] [S] au paiement d’une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner solidairement la SAS L.I Invest et Monsieur [G] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 4 septembre 2024, ainsi que le coût de la notification aux créanciers inscrits. Lors de l’audience du 2 juillet 2025, Madame [C] [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Bien que régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude, la SAS L.I Invest, ainsi que Monsieur [S] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter. MOTIFS DE LA DECISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la notification aux créanciers inscrits Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce : "Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus". La présente demande en constat de résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié de la notification de sa demande aux créanciers inscrits (sa pièce n°9). Sur la résiliation du bail commercial : Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”. En l’espèce, Madame [O] sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la société défenderesse, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 4 septembre 2024, visant la clause résolutoire, d’un montant de 32 193, 88 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois. Il ressort des pièces versées aux débats : - qu’un contrat de bail commercial en renouvellement a été conclu entre Monsieur [O] et la SARL [Adresse 7][Localité 6], prévoyant un loyer annuel de 41 243,30 € (pièce n°1 demandeur) ; - que ce contrat de bail a été cédé à la société S.I Invest le 19 septembre 2022, Monsieur [S] s’étant porté caution pour cette dernière (pièce n°2 demandeur) ; - qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à la SAS S.I Invest, à défaut de paiement dans un délai d’un mois de la somme de 32 193,88 € correspondant aux loyers impayés (pièce n°4 demandeur). En outre, la société défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant. Par suite, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS S.I Invest, devenue occupant sans droit ni titre à compter du 5 octobre 2024, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il y aura lieu de requérir la force publique si nécessaire, et le serrurier le cas échant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient dans objet. Il n’y sera pas fait droit. Sur les indemnités provisionnelles En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. Au terme de ses conclusions soutenues à la barre, la bailleresse sollicite la condamnation solidaire de la SAS S.I Invest et de Monsieur [S] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 5 520,29 € à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à complète libération de lieux loués. La bailleresse produit des factures trimestrielles avec décompte des loyers pour les mois d’octobre à décembre 2024 avec provisions sur taxe foncière, d’un montant de 16 561,19 € (sa pièce n°6). Elle produit également le bail commercial du 5 octobre 2018 prévoyant le transfert de la charge de la taxe foncière au preneur (sa pièce n°1 p.5) La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable. Dès lors, la SAS S.I Invest et de Monsieur [S] seront condamnés au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, de 5520,29 € (telle que demandée par madame [O]) par mois à compter du 5 octobre 2024, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux. Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation. Sur la provision réclamée au titre de la dette locative Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail et la cession de fonds de commerce qui liaient les parties (pièces n°1 à 3 demandeur). Madame [O] sollicite la condamnation solidaire de la SAS S.I Invest et de Monsieur [S] à lui payer la somme provisionnelle de 33 256,97 € au titre des loyers exigibles et de la taxe foncière restant dus au 5 octobre 2024. La demanderesse produit aux débats un décompte des loyers dans son commandement de payer, pour les mois d’avril à septembre 2024, d’un montant de 32 193,88 € (sa pièce n°4). Elle produit également des factures des loyers impayés et de taxe foncière pour l’année 2024 ainsi qu’une situation du compte au 26 mars 2025 (ses pièces n°6 à 8). La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable. La SAS L.I Invest et Monsieur [S] seront donc condamnés solidairement au paiement d’une provision de 33 256,97 € à ce titre, en deniers ou quittances valables. Sur les demandes accessoires La SAS L.I Invest et Monsieur [S] qui succombent, seront condamnés solidairement à verser à la demanderesse la somme de 1000 € (mille euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile et supporteront la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. PAR CES MOTIF Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 5 octobre 2024, portant sur le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 10] ; Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS L.I Invest tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 10], avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier; Condamnons solidairement la SAS L.I Invest et Monsieur [S] à payer à Madame [O], la somme provisionnelle de 33 256,97 € TTC (trente-trois mille deux-cent-cinquante-six euros et quatre-vingt-dix-sept centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période du 1er avril 2024 au 5 octobre 2024 ; Condamnons solidairement la SAS L.I Invest et Monsieur [S] à payer Madame [O], une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 5520,29 € par mois (cinq mille cinq-cent-vingt euros et vingt-neuf centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus par mois à compter du 5 octobre 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamnons solidairement la SAS L.I Invest et Monsieur [S] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire; Condamnons solidairement la SAS L.I Invest et Monsieur [S] à payer Madame [O] la somme de 1000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties. La greffière La juge des référés