Cour d'appel, 28 juin 2024. 23/01436

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 28 JUIN 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01436 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHALO Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de Paris RG n° 19/05834 APPELANTE Madame [G] [W] née le 26 Janvier 1954 à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée et assistée de Me Marie-christine DELUC de la SELARL Cabinet AUBER, avocat au barreau de PARIS, toque : R281 INTIMÉE S.A.S. LUX [Localité 8] IMMOBILIER ( BANNAN PROPERTIES) immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 753 397 603 agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié audit siège en cetet qualité [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0249 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Nathalie BRET pour la présidente de chambre empêchée, chargée du rapport et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 31 mai 2024 prorogée au 28 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 7 juin 2017, la société Lux [Localité 8] Immobilier, agence immobilière exerçant sous l'enseigne Bannan Properties, a confié à Mme [G] [W] un mandat à durée indéterminée, pour la représenter auprès de sa clientèle en qualité d'agent commercial, et exercer en sa qualité de mandataire des activités de transactions immobilières et locatives. Par acte du 1er novembre 2017, la société Lux [Localité 8] Immobilier a confié à Mme [C] [B] veuve [H] un mandat à durée indéterminée, pour la représenter auprès de sa clientèle en qualité d'agent commercial, et exercer en sa qualité de mandataire des activités de transactions immobilières et locatives. Par lettre remise en mains propres à la société Lux [Localité 8] Immobilier le 19 juillet 2018, Mme [B]-[H] a dénoncé le mandat et a été dispensée d'effectuer un préavis. Le 27 juin 2018, la fille de Mme [N] [R]-[S], Mme [A] [S], a adressé un courriel à Mme [W], avec en copie son frère, M. [F] [S], lui adressant un projet de mandat de vente d'un appartement sis [Adresse 9] à [Localité 8]. Le mandat simple de vente du 29 juin 2018, dont la signature a été recueillie par Mme [W], précise que Mme [R]-[S] a consenti à l'agence Bannan Properties un mandat de vente pour l'appartement sis [Adresse 9] à [Localité 8] au prix de 435.000 €, honoraires de 6% en sus à la charge de l'acquéreur. Mme [R]-[S] indiquera dans le cadre de la procédure que ce mandat a été en réalité signé par son fils M. [F] [S]. Ce mandat précise au titre de conditions particulières 'délégation de mandat avec l'agence Vaeron de M. [J] représenté par M. [I] [Z], 50% pour le délégué Agence Bannan Properties et 50% pour le délégant Agence Vaeron'. Mme [W] a fait visiter le bien à de potentiels acquéreurs, dont Mme [E] [Y]. Mme [Y] a adressé le 13 juillet 2018 à Mme [W] une offre d'achat au prix de 430.000 €, puis lui a adressé le 28 juillet 2018, une offre d'achat écrite au prix de 435.000 €, sous diverses conditions, notamment quant à la conformité des travaux réalisés dans l'appartement vendu, puis le 4 août 2018 une offre d'achat au prix de 435.000 €, sans mentionner la question des travaux réalisés et en précisant qu'un dossier de financement était en cours. Le 1er août 2018, M. [Z] a indiqué par courriel à Mme [R]-[S] et à Mme [A] [S] que sa cliente Mme [Y] souhaitait acquérir le bien situé [Adresse 9] au prix de 425.000 €. Le 2 août 2018, Mme [R]-[S] a donné son accord pour cette vente par courriel. Le 6 août 2018, Mme [Y] a fait une offre d'achat écrite pour l'appartement au prix de 425.000 € outre 10.000 € de frais d'agence qu'elle a adressé à M. [Z] de l'agence Vaeron. Le même jour, Mme [B]-[H] a adressé par courriel à M. [Z] et à M. [F] [S] un projet de mandat, daté du 28 juin 2018, par lequel Mme [R] -[S] confiait à l'agence Vaeron un mandat de commercialisation du bien situé [Adresse 9], sans prix, précisant que la rémunération du mandataire serait fixée à 7,5% du prix de vente, mandat qui n'a pas été signé. Par lettre du 16 août 2018, Mme [R]-[S] et Mme [Y] ont indiqué à l'agence Bannan Properties avoir l'intention de régulariser la vente du bien immobilier mais qu'aucune commission ne lui serait versée faute de mandat régulièrement signé et eu égard à son comportement frauduleux. Par acte du 7 février 2019 reçu par Me [V], notaire à [Localité 8], Mme [R]-[S] a vendu à Mme [Y] les lots n°18 et 40 (un appartement et une cave) de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 425.000 €. L'acte indique que la convention a été directement négociée entre les parties et qu'aucune commission d'agence n'est due. Par actes des 9, 13 et 15 mai 2019, soutenant que Mme [R]-[S] lui avait donné un mandat, et que la commission prévue au dit mandat lui était donc due, la société Lux [Localité 8] Immobilier a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [N] [R]-[S], Mme [E] [Y] et Me [X] [V] aux fins essentielles de voir juger valable le mandat de vente signé le 28 juin 2018, et voir les défendeurs condamnés in solidum à lui payer la somme de 26.000 € en exécution de ce mandat. Par acte des 23 et 27 avril 2020, la société Lux [Localité 8] Immobilier a assigné en intervention forcée Mme [G] [W] et Mme [C] [B]-[H] aux fins de les voir condamnées, si sa demande principale dirigée contre Mme [R]-[S], Mme [Y] et Me [V] ne prospérait pas, à lui payer la somme de 26.000 € à titre de dommages et intérêts et en tout état de cause à les voir la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans l'instance principale. Les deux affaires ont été jointes. Par jugement du 24 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : - Déclare nul le mandat n°1644 du 29 juin 2018 consenti au profit de la société Lux [Localité 8] Immobilier, - Rejette l'ensemble des demandes formées par la société Lux [Localité 8] Immobilier à l'encontre de Mme [R]-[S], de Mme [Y], de Me [V] et de Mme [B] -[H], - Condamne Mme [W] à payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts à la société Lux [Localité 8] Immobilier pour faute dans l'exécution de son mandat d'agent commercial, - Condamne la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer à Mme [W] la somme de 14.352€, à titre de commission sur la vente '[Localité 6]', avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020 et ordonne la capitalisation de ces intérêts s'ils restent dus pour une année entière, - Rejette la demande de Mme [W] en paiement de la somme de 7.150 € à titre de commission sur la vente '[Localité 10]', - Rejette la demande de Mme [R]-[S] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral, - Rejette les demandes de Mme [Y] et de Mme [W] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamne la société Lux [Localité 8] Immobilier aux dépens et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile, - Condamne la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [R]-[S], - Condamne la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [Y], - Condamne la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Me [V], - Condamne la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [B]-[H], - Rejette les demandes formées par la société Lux [Localité 8] Immobilier et Mme [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, - Rejette toute demande plus ample ou contraire. Mme [G] [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 janvier 2023, à l'encontre de la SAS Lux [Localité 8] Immobilier, affaire enregistrée sous le numéro RG 23/01436. Mme [G] [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 janvier 2023, à l'encontre de la SAS Lux Immobilier, affaire enregistrée sous le numéro RG 23/01885. La procédure devant la cour a été clôturée le 29 février 2024. Madame [N] [R]-[S], Madame [E] [Y], Madame [C] [B] veuve [H] et Me [X] [V] ne sont pas parties en cause d'appel. A l'audience du 14 mars 2024, sur accord des parties, l'affaire 23/01885 a été jointe à l'affaire 23/1436 qui subsiste. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 29 mars 2023 par lesquelles Mme [G] [W], appelante, invite la cour à : -Joindre les deux procédures enrôlées sous les numéros 23/01436 et 23/01885 -Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : Condamné Mme [W] à payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts à la société LUX [Localité 8] IMMOBILIER pour faute dans l'exécution de son mandat d'agent commercial, Rejeté la demande de Mme [W] en paiement de la somme de 7.150 euros à titre de commission sur la vente '[Localité 10]', Rejeté la demande formée par Mme [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dire et juger que Madame [W] n'a pas commis de faute dans l'exécution de son mandat. A titre subsidiaire Dire et juger que la société LUX IMMOBILIER a concouru à la faute et qu'elle doit supporter 80 % de responsabilité. A titre très subsidiaire, Dire et juger que le partage de responsabilité est de 50/50 Réduire dans de très larges proportions les dommages et intérêts alloués à LUX IMMOBILIER Condamner la société LUX IMMOBILIER au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais de première instance et à 3.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel. La condamner en tous les dépens dont distraction au profit du Cabinet AUBER, avocat aux offres de droit ; Vu les conclusions en date du 7 juin 2023 par lesquelles la SAS Lux [Localité 8] Immobilier, intimée, invite la cour à : ' DECLARER Madame [W] recevable mais mal fondée en son appel à l'encontre du jugement rendu du 24 octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de PARIS ; L'en débouter, ' DECLARER la Société LUX [Localité 8] IMMOBILIER recevable et bien fondée en appel incident ; Y faisant droit, ' REFORMER le jugement susvisé en ce qu'il a : - Condamné Madame [W] à payer à la Société LUX [Localité 8] IMMOBILIER la seule somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; - Condamné la Société LUX [Localité 8] IMMOBILIER à payer à Madame [W] la somme de 14.352 € à titre de commission sur la vente « [Localité 6] » ; Statuant à nouveau ; ' CONDAMNER Madame [W] à payer à la Société LUX [Localité 8] IMMOBILIER la somme de 26.000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution fautive de son mandat ; ' DEBOUTER Madame [W] de sa demande en paiement au titre de la commission sur la vente « [Localité 6] » ; ' CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ; ' CONDAMNER Madame [W] au paiement de la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ' CONDAMNER Madame [W] aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la SCP BLUMBERG & JANET Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : - Déclaré nul le mandat n°1644 du 29 juin 2018 consenti au profit de la société Lux [Localité 8] Immobilier, - Rejeté l'ensemble des demandes formées par la société Lux [Localité 8] Immobilier à l'encontre de Mme [R]-[S], de Mme [Y], de Me [V] et de Mme [B] -[H], - Rejeté la demande de Mme [R]-[S] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral, - Rejeté les demandes de Mme [Y] et de Mme [W] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamné la société Lux [Localité 8] Immobilier aux dépens et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile, - Condamné la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [R]-[S], - Condamné la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [Y], - Condamné la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Me [V], - Condamné la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [B]-[H], - Rejeté les demandes formées par la société Lux [Localité 8] Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, - Rejeté toute demande plus ample ou contraire ; Au surplus, si Mme [W] sollicite dans le dispositif de ses conclusions en appel d'infirmer le jugement en ce qu'il 'Rejette la demande de Mme [W] en paiement de la somme de 7.150 € à titre de commission sur la vente '[Localité 10]'', il convient de relever qu'elle ne forme pas de demande de condamnation à ce titre ; Sur les demandes de la société Lux [Localité 8] Immobilier à l'encontre de Mme [W] La société Lux [Localité 8] Immobilier exerçant sous l'enseigne Bannan Properties reproche à Mme [W], sa mandataire, agent commercial, sur le fondement de l'article 1991 du code civil d'avoir commis une faute en recueillant la signature de M. [S], le fils, sans vérifier ses pouvoirs, et en ne transmettant pas les offres d'achat à Mme [R]-[S] ; la société Lux [Localité 8] Immobilier conteste toute faute de sa part, ayant seulement après coup tenté de régulariser auprès de Mme [R]-[S] ; elle sollicite à titre de réparation la somme de 26.000 € correspondant aux honoraires qu'elle aurait dû toucher en estimant que sa perte de chance de percevoir sa commission est de 100% ; Mme [W] estime ne pas avoir commis une faute dans l'exécution de son mandat puisque la société Lux [Localité 8] Immobilier était informée de l'absence de pouvoir de M. [S] ; à titre subsidiaire, elle estime que la société Lux [Localité 8] Immobilier a concouru à sa faute et sollicite le partage de responsabilité à hauteur de 80% pour cette dernière ; à titre plus subsidiaire, elle sollicite de réduire le montant des dommages et intérêts au motif que la commission devait être partagée entre les sociétés Vaeron et Lux [Localité 8] Immobilier ; Aux termes de l'article 1991 du code civil, 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure' ; En l'espèce, le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré nul le mandat n°1644 du 29 juin 2018 consenti au profit de la société Lux [Localité 8] Immobilier, au motif que ce mandat a été signé par le fils de Mme [R]-[S] alors qu'aucune pièce n'établit qu'il avait un pouvoir de sa mère, pour consentir, en son nom, un mandat à un agent immobilier ; L'agent immobilier étant tenu de s'assurer que son mandant est réellement propriétaire du bien à vendre et qu'il a la capacité et le pouvoir de le céder, il ressort de ces éléments que Mme [W] a commis une faute en recueillant la signature de M. [S], le fils de la propriétaire, sans vérifier ses pouvoirs, et que cette faute est à l'origine de la nullité, au demeurant non contestée, du mandat du 29 juin 2018 ; Mme [W] ne produit aucune pièce démontrant son allégation selon laquelle la société Lux [Localité 8] Immobilier aurait été informée dès le 29 juin 2018 du fait que le mandat de vente au nom de Mme [R]-[S] a été signé par son fils, M. [S], et que celui-ci n'avait pas de pouvoir ; Le fait que par courrier du 2 septembre 2018 (pièce 7), soit postérieurement au mandat du 29 juin 2018, la société Lux [Localité 8] Immobilier ait écrit à Mme [R]-[S] pour tenter de régulariser la situation, n'est pas de nature à exonérer Mme [W] de sa responsabilité sans qu'il soit nécessaire d'étudier la transmission des offres d'achat relatives à ce mandat dont nul ne conteste qu'il soit atteint de nullité ; Aussi il convient de considérer que Mme [W] a engagé sa responsabilité à l'égard de la société Lux [Localité 8] Immobilier en commettant une faute à l'origine de la nullité de ce mandat ; Concernant le préjudice subi par la société Lux [Localité 8] Immobilier, il est justifié que le 4 août 2018, Mme [Y] a transmis à Mme [W] une offre d'achat au prix de 435.000 €, le 16 août 2019, Mme [R]-[S] et Mme [Y] ont indiqué à la société Lux [Localité 8] Immobilier régulariser la vente sans commission compte tenu du mandat irrégulier et le 16 février 2019, la vente a été conclue directement entre Mme [R]-[S] et Mme [Y] ; d'autre part, le mandat de vente du 29 juin 2018 fixe une rémunération de 6% du prix de vente de 435.000 € et une délégation de mandat avec l'agence Vaeron de 50% ; compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que la perte de chance de la société Lux [Localité 8] Immobilier de percevoir une commission de 3% (6% x 50%) du prix de vente était de 80%; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné Mme [W] à payer à la société Lux [Localité 8] Immobilier la somme de 20.000 € et il y a lieu de condamner Mme [W] à lui payer la somme de 10.440 € (435.000 x 3% x 80%) en réparation de la faute commise dans l'exécution de son mandat d'agent commercial ; Sur la demande au titre de la commission sur la vente '[Localité 6]' La société Lux [Localité 8] Immobilier sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [W] la somme de 14.352 €, à titre de commission sur la vente '[Localité 6]', réalisée en février 2020, et elle demande de débouter Mme [W] de cette demande en paiement ; elle indique produire en appel le courrier du 10 décembre 2019 par lequel Mme [W] a renoncé par anticipation et précise que ce courrier n'a pas été porté à la connaissance du premier juge suite à une erreur dans la communication des pièces; Mme [W] n'a pas conclu sur ce point ; En l'espèce, il ressort du jugement qu'en première instance, Mme [W] a réclamé à la société Lux [Localité 8] Immobilier le paiement d'une facture de 14.352 €, suite à la vente Bourglan/Keslassy, dite vente [Localité 6], émise en février 2020 ; En appel, la société Lux [Localité 8] Immobilier produit un courrier de Mme [W] daté du 10 décembre 2019 (pièce 17) précisant '... je me trouve dans l'obligation de vous présenter ma démission de mes fonctions de négociatrice en immobilier au sein de votre agence Bannan Properties et ce, à effet immédiat ... Je suis aussi d'accord pour abandonner à votre profit la commission que vous me devez dans le dossier [Localité 6] mandat 1772 ...' ; En conséquence, en l'absence de tout élément invoqué par Madame [W] de nature à remettre en cause la validité de l'abandon de sa rémunération au profit de la société Lux [Localité 8] Immobilier, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer à Mme [W] la somme de 14.352 €, à titre de commission sur la vente '[Localité 6]', avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020 et ordonné la capitalisation de ces intérêts s'ils restent dus pour une année entière ; Et il y a lieu de débouter Mme [W] de sa demande à ce titre ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [W], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Lux [Localité 8] Immobilier la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [W] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement, excepté en ce qu'il a : - condamné Mme [G] [W] à payer à la société Lux [Localité 8] Immobilier la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour faute dans l'exécution de son mandat d'agent commercial, - condamné la société Lux [Localité 8] Immobilier à payer Mme [G] [W] la somme de 14.352 €, à titre de commission sur la vente '[Localité 6]', avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020 et ordonné la capitalisation de ces intérêts s'ils restent dus pour une année entière ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Condamne Mme [G] [W] à payer à la société Lux [Localité 8] Immobilier la somme de 10.440 €, au titre de la faute commise dans l'exécution de son mandat d'agent commercial ; Déboute Mme [G] [W] de sa demande de condamner la société Lux [Localité 8] Immobilier à lui payer la somme de 14.352 €, à titre de commission sur la vente '[Localité 6]', avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020 et capitalisation des intérêts ; Condamne Mme [G] [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Lux [Localité 8] Immobilier la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de Mme [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,