Cour d'appel, 09 février 2023. 18/05055

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 09 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05055 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N27K Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 MAI 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 16/01075 APPELANTE : Madame [Y] [V] née le 16 Avril 1960 à [Localité 21] (IRLANDE) de nationalité Irlandaise [Adresse 12], IRLANDE Représentée par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER et assistée à l'instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE, avocat au barreau de PARIS substituée sur l'audience par Me Eleonore VOISIN, avocat au barreau de PARIS INTIMEES : SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1] [Localité 13] Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Julia MUSSO, avocat au barreau de MONTPELLIER SCP [M] [U] [Adresse 10] [Adresse 14] [Localité 3] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER SARL HPA HOLDING anciennement dénommée GROUPE GARRIGAE et dont le nom commercial est PROPRIETES ET CO prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 18] [Localité 8] et SCI [Localité 16] représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social [Adresse 5] [Localité 9] Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS Ordonnance de clôture du 22 Novembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 DECEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE : Madame [Y] [V], ressortissante irlandaise, s'est vue proposer, par l'intermédiaire de l'agence Taurean Properties, d'investir dans le secteur immobilier sur le territoire français dans une résidence de tourisme à construire située à [Localité 19], dans le département de l'Aude. L'opération immobilière présentée par le Groupe Garrigae Investissement et portée par la SCI [Localité 16] consistait en la construction d'un ensemble immobilier à usage de résidence avec services para-hôtelier destiné à la location. Cette acquisition permettait de bénéficier des mesures de défiscalisation de la loi Demessine, régime fiscal français instauré par la loi de finances 1999 afin de favoriser les investissements locatifs dans certains territoires ruraux.Selon l'option retenue par les investisseurs, le bien acquis était mis en location par la SARL Groupe Garrigae et ils pouvaient également, sur une période annuelle prédéfinie, jouir eux-même du bien. Il s'agissait donc d'une acquisition sur le modèle du "lease-back" consistant en l'achat d'un bien immobilier à un promoteur, financé par le paiement des loyers versés par la suite par ce promoteur à qui le bien était donné en bail commercial. Madame [Y] [V] indiquait que le groupe Garrigae, par l'intermédiaire de son mandataire, Taurean Properties, s'était engagé dans le cadre des pourparlers contractuels et des documents commerciaux non seulement à louer le bien pour le compte de l'acquéreur mais en plus à garantir le versement des loyers afin de couvrir les échéances du crédit. Un contrat de réservation a été signé entre la SCI [Localité 16] et Madame [V] le 21 juillet 2008. Le 4 septembre 2008, Madame [V] a donné à bail commercial à la SARL Groupe Garrigae Hôtels & Resorts le bien à acquérir pour une durée de 9 années avec la mention d'un loyer annuel fixé à 12 994,80 euros TTC , sous condition suspensive de la réalisation de la vente. Le 9 janvier 2009, une procuration était signée par Madame [Y] [V] au profit d'un clerc de notaire de l'étude SCP [X] [L] [H] [K], suivant acte reçu devant Madame [A] [B] ayant le titre de Notary Public. Par acte authentique établi le 6 mars 2009 en l'étude notariale de la SCP [S] [X] et [E] [L] , notaires à Carcassonne, la SCI [Localité 16] a conclu une vente en l'état futur d'achèvement avec Madame [Y] [V] portant sur une maison d'habitation, lot n° [Cadastre 11] située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 19] (résidence de tourisme) pour le prix de 303 784 euros TTC. L'acquisition était financée au moyen d'un prêt accordé le 6 mars 2009 par la SA BNP Personal Finance, à hauteur de 261 206 euros et garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle. Un avenant au bail commercial a ensuite été conclu le 31 janvier 2012 au vu des difficultés rencontrées par la SARL Garrigae Hotel and Resorts, prévoyant une substitution de preneur (la SCI [Localité 16]) et une réduction du loyer annuel de près de 50 %, outre l'abandon de certains loyers moyennant un budget vacances compensatoire dénaturant la logique économique de l'opération. Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la SARL Garrigae Hotel and Resorts le 30 janvier 2013, suivie d'un plan de cession totale. Par acte des 17 et 22 août 2016, Madame [Y] [V] a assigné la SCP [S] [X] et [E] [L], la SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, la SCI [Localité 16] et la SA BNP Personnal Finance afin de voir dire et juger que son consentement à la vente et au prêt conclus le 6 mars 2009 avait été vicié par dol et en conséquence de voir prononcer la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt. Par jugement du 3 mai 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a : - vu l'article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, déclaré recevables les demandes de Madame [Y] [V] en nullité du contrat de vente passé le 6 mars 2009 et les demandes subséquentes ; - débouté Madame [Y] [V] de ses demandes en nullité pour dol des contrats de vente et de prêt et les demandes subséquentes en restitution, en main-levée d'inscription et en dommages et intérêts ; - débouté Madame [Y] [V] de ses demandes subsidiaires en responsabilité contractuelle formées à l'encontre de la SCI [Localité 16] et de la SARL Groupe Garrigae nouvellement dénommée HPA Holding ; - débouté Madame [Y] [V] de ses demandes formées à l'encontre de la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon ; - débouté Madame [Y] [V] de ses demandes formées à l'encontre de la SA BNP Paribas Personal Finance ; - dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - laissé les dépens de l'action à la charge de Madame [Y] [V] et autorisé Me Christian Causse, avocat à Béziers qui en a fait la demande à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. Le 10 octobre 2018, Madame [Y] [V] a interjeté appel du jugement à l'encontre de la SCP [S] Benedetti et [E] [L], la SARL Groupe Garrigae devenue HPA Holding, la SCI [Localité 16] et de la SA BNP Paribas Personal Finance. Vu les conclusions de Madame [Y] [V] remises au greffe le 18 novembre 2022 ; Vu les conclusions de la SARL HPA Holding anciennement dénommée Groupe Garrigae et de la SCI [Localité 16] remises au greffe le 5 octobre 2022 ; Vu les conclusions de la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon remises au greffe le 10 juin 2021; Vu les conclusions de la SA BNP Paribas Personal Finance remises au greffe le 17 mai 2021 ; MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur la recevabilité de l'action : En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l'assignation a bien été publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 17] le 9 février 2017 P n° 1277 et ce, conformément aux dispositions de l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. L'action diligentée par Madame [V] est donc recevable, le jugement étant confirmé de ce chef, étant relevé que ce moyen n'est plus soulevé en appel. Sur l'action en nullité de la vente pour dol : Madame [Y] [V] conclut à l'annulation de la vente conclue le 6 mars 2009 pour dol ainsi que l'annulation subséquente du prêt immobilier contracté pour cette acquisition. En conséquence de la nullité du contrat de vente conclu avec la SCI [Localité 16], elle demande à la cour d'ordonner la restitution du bien immobilier au vendeur, la SCI [Localité 16], ainsi que la restitution corrélative des fonds perçus par la SCI [Localité 16] à la SA BNP Paribas, outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente du 6 mars 2009, aux frais exclusifs de la SCI [Localité 16] et HPA Holding supportés in solidum . Madame [V] sollicite également la condamnation in solidum de la SCI [Localité 16], de la SARL HPA Holding, de la SCP [M] et de la SA BNP Paribas Personal Finance à l' indemniser de l'intégralité de son préjudice spécial non couvert par les restitutions : ' 65 302 euros en restitution de son apport personnel avec intérêts au taux légal à partir du 6 mars 2009 ; ' 259 896 euros de gain manqué correspondant à la perte de loyer; ' 51 072,82 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 6 mars 2009 ; ' 50 000 euros en réparation de son préjudice moral. A titre infiniment subsidiaire, Madame [V] soulève la faute contractuelle de la SCI [Localité 16] et de la société HPA Holding et la faute délictuelle du notaire et de l'établissement bancaire pour manquement à leur obligation d'information et de conseil. La SCI [Localité 16] et la SARL Groupe Garrigae, désormais dénommée HPA Holding concluent à la confirmation du jugement. La SARL HPA Holding sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu'elle n'a signé ni l'acte de vente, ni le bail. La SCI [Localité 16] soutient que Madame [V] ne démontre l'existence d'aucune man'uvre ni intention dolosive. Elle soutient n'avoir commis aucune faute en vendant un bien en état futur d'achèvement qui a été achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne garantissait la rentabilité locative de l'opération et les difficultés d'exécution d'un bail commercial constituaient un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l'élément essentiel du contrat était l'avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers. La SCI [Localité 16] sollicite donc le rejet de la demande en réparation des divers préjudices, notamment celui résultant de la perte de loyers. Elle soutient qu'elle ne peut être tenue en tant que vendeur à garantir le paiement des loyers, que le défaut de paiement était un risque prévisible lors de la signature du bail qui pouvait être couvert par une assurance de garantie des loyers impayés non souscrite par Madame [V]. Enfin, la SA BNP Paribas Personal Finance conteste toute manoeuvre dolosive de sa part, faisant notamment valoir qu'elle n'avait aucun rôle actif dans le choix de l'investissement, l'opération immobilière ayant été conclue avant l'obtention du prêt. Elle rappelle également que le devoir de conseil de la banque a disparu au profit d'un devoir de mise en garde. Sur la demande de mise hors de cause de la société HPA Holding: Il ressort de l'examen des documents versés aux débats : ' que la documentation commerciale est établie sous la double référence en haut de page «'[Localité 16] - Vineyard Estate & Spa » et en bas de page «'Garrigae Investissements'» comportant le numéro d'immatriculation de la SARL HPA Holding au RCS 447 690 660 et l'adresse de cette même société [Adresse 4]'; ' que l'acte de réservation conclu le 21 juillet 2008 entre Madame [V] et la SCI [Localité 16] représentée par son gérant la société Garrigae Développement, devenue SARL HPA Holding, comporte le même logo en bas de page «'Garrigae Investissements'» que celui figurant sur le document commercial précité'; ' que l'acte de bail commercial a été signé le 4 septembre 2008 avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts représentée par son gérant Monsieur [D] [G] ; ' que la vente de l'immeuble a été conclue par la SCI [Localité 16] domiciliée [Adresse 4], représentée par la SARL Garrigae Développement devenue SARL HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels & Resorts représentée par Monsieur [D] [G]'; ' que l'avenant au bail commercial du 31 janvier 2012 a été conclu entre Madame [V], la SARL [Localité 16] représentée par son gérant Monsieur [D] [G] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae, elle-même représentée par son gérant, Monsieur [D] [G]. La SARL HPA Holding (anciennement dénommée SARL Garrigae Développement) intervenant comme holding du groupe Garrigae n'a signé l'acte de réservation du 21 juillet 2008 et l'avenant au bail du 31 janvier 2012 avec Madame [V] qu'en qualité de gérante représentant la SCI [Localité 16] et de la SAS Garrigae Hotels & Resorts, et non en qualité de cocontractant direct. Mais la cour relève que la plaquette publicitaire, détaillant le projet d'investissement et la garantie des loyers, est établie sous le logo de la SARL HPA Holding accompagné de son propre numéro d'immatriculation au RCS 447 690 660 et non de celui de la SCI [Localité 16]. Il en résulte qu'en sa qualité de rédacteur de la plaquette publicitaire remise directement aux investisseurs, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, la SARL HPA Holding a contrôlé directement le contenu de ce document et qu'elle en a ensuite fait le plus large usage pour promouvoir programme d'investissement «'[Localité 16] » et procéder à la commercialisation des lots auprès des particuliers investisseurs. Elle est donc intervenue en qualité de gérante de la société venderesse mais aussi comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI [Localité 16] et de la SARL Garrigae Hotels & Resorts qui devait ensuite assurer l'exploitation du complexe immobilier. La SARL HPA Holding doit donc répondre d'éventuels agissements de dol aux côtés de la SCI [Localité 16]. Sur le dol de la SCI [Localité 16] et de la SARL HPA Holding: En application de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Il ne peut être invoqué que dans le cas où les man'uvres émanent de l'une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d'affaire. Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant. En l'espèce, la plaquette de commercialisation rédigée en anglais et comportant l'en-tête «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » avec le logo « Garrigae Investissements » et le numéro RCS 447'690'660 a présenté ce projet immobilier à [Localité 19] comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région décrite «'comme la plus dynamique en France'». Elle précise que «'le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international'» et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien «'directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA'». Il a ainsi été proposé à Madame [V] différentes modalités d'investissement dans l'achat d'un bien immobilier en état futur d'achèvement avec quatre différentes «'options de leaseback'», dont celle appelée « pure invest » qui garantit un «'rendement financier net de 4,5%'» obtenue par la conclusion d'un bail commercial. Cette plaquette commerciale vante «'une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation'». Le document précise «'le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l'achat, ce qui représente une remise effective de 19,6%'». Ce document met en exergue que «'le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu garanti est de l'ordre de 2.5% à 4,5% par an''». Le bail signé par Madame [V] le 4 septembre 2008 avant la signature de l'acte authentique de vente du 6 mars 2009 stipule un loyer annuel de 12 994,80 euros TTC. Il ressort de ces documents que contrairement à ce que soutiennent la SCI [Localité 16] et la SARL HPA Holding, l'élément essentiel qui a permis de convaincre l' acquéreur est la certitude d'un rendement financier garanti tel qu'il était présenté dans la documentation commerciale de l'investissement immobilier, et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l'activité de location en meublé touristique. Non seulement la documentation commerciale «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » mentionne dans son dernier paragraphe « résumé et points clés » que cette opération constitue une « opportunité unique d'acquérir une belle maison de vacances dans un complexe de luxe entièrement géré avec un revenu locatif garanti disponible » mais encore la mention expresse de'« revenu garanti'sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » située dans le corps du texte achève de tromper l'investisseur étranger sur la réalité de la garantie promise. A la lecture de ces documents commerciaux et du bail signé dès la réservation avec la garantie apportée d'un rendement net de 4,50% par an, Madame [V] pouvait légitiment croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers et non à la garantie d'une seule rentabilité théorique. En lui présentant un revenu et une rentabilité garantis, «'sans les ennuis et les incertitudes de la location'» tant sur la durée que dans son montant, les sociétés intimées ont induit Madame [V] en erreur et l' ont déterminé à acheter le bien immobilier litigieux. Madame [V] n'aurait pas acheté ce bien à ce prix et dans ces conditions si elle n'avait pas été assurée de cette garantie de paiement des loyers. La seule défiscalisation, bien qu'elle ait pu contribuer à sa décision, était insuffisante à elle seule au regard des risques importants inhérents à une opération réalisée à l'étranger portant sur une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 19], lieu inconnu pour lui et au prix de 303 784 euros TTC. En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en VEFA louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer son acquéreur, qui est un simple consommateur, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d'un bail commercial et non la perception effective des loyers. Il devait également l'avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s'agissant d'une location commerciale. La volonté de tromper l'acquéreur est d'autant plus établie qu'au même moment, la SARL Garrigae Investissement justifiait par courrier du 27 octobre 2008 le licenciement économique de leur salariée responsable juridique Madame [I] par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui ont entraîné, directement ou indirectement, le défaut de paiement des loyers du second semestre 2011, après seulement deux années d'exploitation. Le promoteur n'a donc pas donné une information loyale sur les risques réels de l'opération immobilière à l' acquéreur lors de la signature de l'acte sous seing privé du 21 juillet 2008 et de l'acte authentique du 6 mars 2009. Cette dissimulation des risques encourus a déterminé Madame [V] à contracter et l' a conduit à acheter le bien immobilier avec la croyance erronée qu'elle disposerait d'un loyer garanti à hauteur de 12 994,80 euros TTC par an. Contrairement à ce que soutiennent la SCI [Localité 16] et la SARL HPA Holding, le montage de l'opération n'a pas été clairement expliqué à l'acquéreur quant à la nature exacte de la garantie des loyers mise en exergue par le promoteur. Cette garantie constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait pas être géré seul. Cette attitude du promoteur est à l'origine de l'erreur de Madame [V], erreur toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l'opération. En l'espèce, le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés s'appuyant sur des documents à caractère contractuel qui ont servi de base à l'établissement des actes préalables à l'acte de vente et de l'acte de vente lui-même. Il se déduit des précédents développements que la SCI [Localité 16] et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l'erreur de Madame [V] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol. En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité pour dol de l'acte authentique reçu le 6 mars 2009 par Me [E] [L] aux termes duquel la SCI [Localité 16], ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement, a vendu en état futur d'achèvement à Madame [Y] [V] une maison d'habitation située à [Adresse 20] au prix de 303 784 euros TTC. Le jugement sera infirmé de ce chef. Sur les conséquences de l'annulation de la vente : La nullité de la vente a pour conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient avant la passation du contrat. Sur les restitutions à opérer : En conséquence de l'annulation de la vente : ' La SCI [Localité 16] devra restituer à Madame [V] le prix de la vente de 303 784 euros TTC et non directement à la banque comme le sollicite cette dernière, s'agissant de l'annulation de conventions distinctes; ' Madame [V] devra restituer à la SCI [Localité 16] la maison lot n°[Cadastre 11] type P3 de 55,48 m² de ce programme construite sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 6] sur la commune de [Localité 19] (11). La SCI [Localité 16] ne demande pas la restitution des fruits perçus par Madame [V] qui conserve donc la totalité des loyers perçus depuis l'acquisition de l'immeuble. En application de l'article 1153 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, il convient d'assortir la créance de restitution du prix par la SCI [Localité 16] de l'intérêt au taux légal à compter de la date de la demande en justice formée le 17 août 2016. Sur les dommages-intérêts demandés par Madame [V]: En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Madame [V], partie au contrat de vente annulé, est de bonne foi et donc fondée à demander la condamnation des autres parties fautives à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé. * Sur la restitution de la somme de 65 302 euros : Madame [V] sollicite la restitution de la somme de 65 302 euros représentant le montant de son apport personnel pour le paiement du prix de l'immeuble. Cette somme est englobée dans le prix de 303 784 euros TTC dont le présent arrêt ordonne la restitution totale à l'acquéreur par la SCI [Localité 16]. Cette demande de restitution supplémentaire de 65 302 euros formée par Madame [V] ne correspond à aucun préjudice subi et ne peut donc qu'être rejetée. * Sur la perte de loyers : Madame [V] sollicite l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 259 896 euros représentant la totalité des loyers qu'elle espérait percevoir durant vingt années (12 994,80 euros x 20 ans). N'étant plus propriétaire de l'immeuble du fait de l'anéantissement rétroactif de la vente, elle n'a plus vocation à revendiquer la perception de loyers issus de la location de cet immeuble, étant relevé qu'elle a perçu des loyers depuis son acquisition, même si la rentabilité locative n'était pas celle qu'elle espérait. Par ailleurs, si la SCI [Localité 16] et la SARL HPA Holding avaient donné à Madame [V] des informations complètes et précises sur l'absence de garantie des loyers du bien immobilier vendu comme un produit défiscalisé et sur l'aléa concernant la commercialisation de la résidence de tourisme, cette dernière n'aurait pas contracté aux mêmes conditions. Le préjudice né du dol de la SCI [Localité 16] et de la SARL HPA Holding ne peut donc consister qu'en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. Or, Madame [V] demande le règlement de la somme de 259 896 euros correspondant à la perte du préjudice direct de loyers et ne présente aucune demande, même subsidiaire, au titre de la perte de chance. En conséquence, Madame [V] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts de 259 896 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyers. * Sur les frais de notaire : Madame [V] expose avoir supporté en pure perte 13 146 euros de frais de notaire. Au soutien de sa demande, elle produit le décompte notarié dont il ressort qu'elle a effectivement supporté cette somme en pure perte . Cette somme est définitivement perdue par l' acquéreur qui est donc fondé à en solliciter le paiement par la SCI [Localité 16] et la SARL HPA Holding à titre de dommages-intérêts. * Sur les autres frais : Madame [V] soutient avoir supporté en pure perte 22 724 euros de frais de mobilier. Elle sollicite également le remboursement de taxes foncières et de frais d'agence immobilière liées à la propriété de l'immeuble pour un montant total de 15 202,82 euros supporté entre 2010 et 2016. Il convient en premier lieu de rappeler que dans la mesure où Madame [V] est de bonne foi, elle est dispensé de restituer les fruits à son vendeur suite à l'anéantissement du contrat de vente. Les fruits de l'immeuble s'entendent de tous les loyers de l'immeuble perçus par Madame [V] dont il convient de déduire les charges qui se déduisent des loyers bruts pour obtenir le revenu foncier net. Les frais de 15 202,82 euros dont Madame [V] demande le paiement ne constituent donc pas un chef de préjudice mais s'analysent en de simples charges à déduire de ses revenus fonciers bruts. En effet, pendant la période de possession de l'immeuble, elle a bénéficié d'un revenu foncier net substantiel en dépit du fait que ce gain ait été inférieur aux promesses du promoteur. L' appelante est en outre demeurée propriétaire des meubles achetés et ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait de l'acquisition de ces meubles. Par ailleurs, ces frais d'ameublement ont été largement amortis, ces amortissements constituant une charge d'exploitation qui se déduit également des loyers bruts perçus avant d'obtenir le revenu foncier net. Il n'est donc pas davantage démontré que l'acquisition des meubles à hauteur de 22 724 euros a généré un quelconque dommage à indemniser à hauteur de cette somme ou d'un montant inférieur. Il résulte de ces développements que les demandes d'indemnisation à hauteur de 15 202,82 euros et de 22 724 euros formées par Madame [V] ne peuvent qu'être rejetées Sur le préjudice moral : La faute de la SCI [Localité 16] et de la SARL HPA Holding a occasionné un préjudice moral à Madame [V] qui a dû engager une longue procédure judiciaire en France et en subir les tracasseries inhérentes. Il lui sera donc alloué une indemnité de 5'000 euros en réparation de ce préjudice moral, aucun justificatif ni démonstration n'étant par ailleurs produit à l'appui de sa demande formée à hauteur de 50 000 euros. Sur les demandes afférentes au prêt accordé par la SA BNP Paribas Personal Finance : Pour assurer le financement de son investissement, Madame [V] a contracté par acte authentique du 6 mars 2009 auprès de la SA BNP Paribas Personal Finance un prêt d'un montant de 261 206 euros en principal garanti par une hypothèque conventionnelle. Sur le dol reproché à la SA BNP Paribas : Madame [V] soutient que la banque a commis un dol dans le cadre de la conclusion du prêt car « elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel du crédit immobilier, le caractère mensonger de l'opération telle que présentée dans les documents remis à Madame [V] pour les déterminer dans leur consentement.» La SA BNP Paribas fait valoir qu'elle n'a commis aucune manoeuvre dolosive et qu'elle n'a pas participé au montage et à la commercialisation du bien immobilier objet du litige. Elle soutient avoir parfaitement exécuté son obligation de mise en garde sans qu'il lui incombe d'apprécier l'opportunité économique de l'investissement ni de conseiller son client à ce sujet. En l'espèce, l' appelante n'apporte la preuve ni de la participation de la SA BNP Paribas à la commercialisation de l'opération financée, ni de l'existence de liens d'affaire entre la banque et le promoteur. Les documents commerciaux «'[Localité 16]'» se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires français en raison des taux d'intérêts plus bas. Aucun élément versé au dossier n'établit que la SA BNP Paribas a participé à la vente du bien immobilier litigieux auprès de Madame [V], opération au cours de laquelle elle aurait pu se livrer à des manoeuvres dolosives. La SA BNP Paribas est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d'un investissement locatif, et ce postérieurement à la conclusion du contrat de réservation et du contrat de bail commercial, sans que l'existence d'aucun lien ne soit démontré entre elle et le promoteur. Par ailleurs, il n'est établit aucun manquement par la SA BNP Paribas à son obligation de renseignement et de conseil susceptible de constituer un dol lors de la conclusion du contrat de prêt. En conséquence, la demande d'annulation du prêt immobilier pour dol de la SA BNP Paribas Personal Finance formée par Madame [V] sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur la responsabilité contractuelle pour faute de la banque: En application de l'article 2224 du code civil, la prescription quinquennale de l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation précontractuelle de mise en garde et de conseil exercée par Madame [V] à l'encontre de la banque court à partir du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l'exercer. En l'espèce, Madame [V] a eu connaissance de la défaillance de la société locataire commerciale de son immeuble au début de l'année 2012 lorsqu'elle a été informée des difficultés financières de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et de la nécessité d'abandonner les loyers du deuxième semestre 2011 et de diminuer le montant des loyers à partir du 1er janvier 2012. L'action en responsabilité ayant été engagée contre la SA BNP PARIBAS par Madame [V] les 17 et 22 août 2016, cette action n'est pas prescrite. D'autre part, Madame [V] ne démontre pas que la banque lui a proposé un produit inadapté à sa situation personnelle et à ses capacités financières de remboursement. Contrairement à ce qu'elle soutient, la SA BNP Paribas ne disposait d'aucune information sur les risques particuliers de cet investissement immobilier et il ne lui incombait pas de procéder à un audit financier du projet de son client ni de le conseiller sur l'opportunité économique de l'opération envisagée. En l'absence de faute démontrée sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la responsabilité de la SA BNP Paribas ne peut pas être recherchée. Madame [V] sera donc déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la SA BNP Paribas Personal Finance à supporter le préjudice spécial réclamé, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur l'annulation du prêt immobilier : Le prix de vente de 303 784 euros TTC a été payé par Madame [V] à la SCI [Localité 16] au moyen d'un prêt bancaire accordé par la SA BNP Paribas à hauteur de 261 206 euros. En application de l'article L.312-12 du code de la consommation devenu L.313-36 du même code, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. En raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n'avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l'opération se trouve lui-même annulé de plein droit. Sur les restitutions consécutives à l'annulation du prêt : L'annulation du prêt immobilier oblige à une restitution corrélative des sommes versées entre les parties : ' Madame [V] devra restituer à la SA BNP Paribas Personal Finance le montant du capital emprunté de 261 206 euros ; ' La SA BNP Paribas devra restituer à Madame [V] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt. En application de l'article 1378 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, les parties de bonne foi sont tenues de restituer les sommes perçues assorties de l'intérêt légal à compter seulement de la date de demande en justice du 17 août 2016. La cour ordonne la compensation judiciaire des sommes que se doivent réciproquement Madame [V] et la SA BNP Paribas Personal Finance. Enfin, la demande de mainlevée de l'hypothèque formée par Madame [V] sera rejetée dans la mesure où cette hypothèque conventionnelle subsiste, malgré l'annulation du prêt dont elle est l'accessoire, tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion du contrat de prêt annulé. Sur l'action en responsabilité délictuelle dirigée contre le notaire: Madame [V] soutient que la SCP [M]-[U] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne l' informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Elle demande sa condamnation in solidum avec les autres intimés à l'indemniser de tous ses chefs de préjudice non couverts par les restitutions. La SCP [M]-[U] sollicite la confirmation du jugement. Elle conclut que le notaire n'a commis aucune faute et que l'appelant ne justifie pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute. En application de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Les obligations du notaire tendant à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent aussi de sa responsabilité délictuelle. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours y compris quant à ses incidences fiscales. Le notaire doit le cas échéant déconseiller aux parties de s'engager, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de ce devoir de conseil. Le contrat de réservation signé le 21 juillet 2008 prévoit que l'Office Notarial du Palais représenté par Me [E] [L] devra recevoir l'acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 6 530 euros TTC sera réglé par virement sur le compte de la SCP [S] [X] et [E] [L] ouvert à la trésorerie générale de Carcassonne. La plaquette publicitaire mentionnait également que la SCP [X] [L] était le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d'achèvement. L'acte de vente reçu le 6 mars 2009 par la SCP [M]-[U] stipule notamment : ' que l'acquéreur est représenté à l'acte par Madame [E] [R], clerc de notaire, en vertu de la procuration établie le 9 janvier 2009 ; ' que l'immeuble vendu se trouve au stade d'avancement « mise hors d'eau et achèvement des menuiseries extérieures » ; ' que la banque SA Calyon domiciliée [Adresse 2] a garanti l'achèvement de l'immeuble conformément à l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation ; ' que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d'avancement des travaux. Il n'est pas contesté par Madame [V] que la construction a été achevée, que le contrat de vente en état futur d'achèvement a été entièrement exécuté, que l'avantage fiscal concernant la TVA a été appliqué et que le notaire a fait figurer dans son acte toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre des avantages fiscaux liés à l'opération. Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l'obligation pour l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n'est nullement démontré que le contrat de réservation signé le 21 juillet 2008 et le contrat de bail commercial signé le 4 septembre 2008 ont été rédigés par le notaire alors que l'acte authentique de vente est intervenu plus tard le 6 mars 2009. Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l'établissement des actes notariés soit mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l'acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l'étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutient Madame [V], que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l'avant-contrat, ni qu'il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation auprès d'une clientèle étrangère. Aucun élément ne démontre donc que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle. En particulier, Madame [V] n'est pas fondé à lui reprocher d'avoir omis de l'informer : ' de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n'ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n'étaient pas nécessaires à l'établissement de l'acte authentique ; ' des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique ; ' de l'insolvabilité future du preneur, dont il n'est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l'acte ni même soupçonner un tel risque alors qu'en octobre 2008 l'essentiel des logements construits lors de cette opération de promotion immobilière avaient déjà été vendus pour un montant évalué à plus de 50 millions d'euros par les appelants ; ' d'un conseil concernant l'équilibre financier et l'opportunité économique de l'opération immobilière à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l'absence d'éléments financiers d'appréciation non remis par les parties à l'acte et qu'il n'avait pas à rechercher d'office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d'acte. Madame [V] n'apporte donc pas la preuve d'une quelconque faute délictuelle commise par la SCP [M]-Gally- Dariscon. En conséquence, sa demande dirigée contre le notaire sera rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et les demandes subséquentes en dommages et intérêts, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a laissé les dépens à la charge de Madame [V] ; Statuant à nouveau'sur les chefs infirmés et y ajoutant, Prononce la nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCI [Localité 16] et Madame [Y] [V] portant sur la maison formant le lot n°[Cadastre 11] du programme immobilier [Adresse 15] construite sur la parcelle cadastrée lieudit Saint Benoît section C n°[Localité 7] sur la commune de [Localité 19] (11), contrat reçu en la forme authentique le 6 mars 2009 par Me [E] [L], notaire associé de la SCP [M]-[U] pour dol ; Condamne la SCI [Localité 16] à restituer à Madame [Y] [V] la somme de 303 784 euros TTC assortie de l'intérêt au taux légal à compter 17 août 2016 ; Dit que lorsque le prix lui aura été effectivement restitué, Madame [Y] [V] sera tenue de restituer à la SCI [Localité 16] le bien immobilier objet de la vente du 6 mars 2009 annulée ; Condamne in solidum la SCI [Localité 16] et la SARL HPA Holding à payer à Madame [Y] [V] les sommes suivantes : ' 13 146 euros au titre des frais de notaire ; ' 5 000 euros en réparation de son préjudice moral'; Déboute Madame [Y] [V] de ses demandes de restitution de son apport personnel à hauteur de 65 302 euros et de dommages et intérêts d'un montant de 259 896 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyers ; Rejette les demandes d'indemnisation à hauteur de 22 724 euros (mobilier) et de 15 202,82 euros (charges) formées par Madame [Y] [V] ; Prononce l'annulation du contrat de prêt conclu entre la SA BNP Paribas Personal Finance et Madame [Y] [V] pour un montant de 261 206 euros par acte authentique reçu le 6 mars 2009 par Me [E] [L], notaire associé de la SCP [M]-[U] ; Dit que Madame [Y] [V] sera tenue de restituer la somme empruntée de 261 206 euros à la SA BNP Paribas Personal Finance assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 17 août 2016 ; Dit que la SA BNP Paribas Personal Finance sera tenue de restituer à Madame [Y] [V] les sommes encaissées en capital, intérêts et frais qu'elle a perçues assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 17 août 2016 ; Ordonne la compensation des sommes que se doivent réciproquement Madame [Y] [V] et la SA BNP Paribas Personal Finance ; Rejette la demande de mainlevée de la garantie hypothécaire inscrite sur le bien objet du litige ; Condamne in solidum la SCI [Localité 16] et la SARL HPA Holding à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux avancés par la SCP [M]-[U] et par la SA BNP Paribas Personal Finance qui seront mis à la charge de Madame [Y] [V] ; Condamne in solidum la SCI [Localité 16] et la SARL HPA Holding à payer à Madame [Y] [V] une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en première instance et en cause d'appel'; Condamne Madame [Y] [V] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel : - 2 000 euros à la SCP [M]-[U] ; - 2 000 euros à la SA BNP Paribas Personal Finance ; Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; Dit qu'une copie du présent arrêt sera transmis à la diligence du greffe à la direction départementales des finances publiques de l'Aude en application des dispositions de l'article L.101 du livre des procédures fiscales ; Dit que le présent arrêt sera publié au service chargé de la publicité foncière de la situation de l'immeuble à la diligence de Madame [Y] [V]. Le greffier, Le président,