Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01603

5ème Chambre ARRÊT N° N° RG 21/01603 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RNY6 M. [Z] [K] C/ Mme [H] [W] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Eveno Me Vicquel RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 08 Janvier 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [Z] [K] né le 08 Mars 1957 à [Localité 8], de nationalité française, retraité [Adresse 7] [Localité 3] Représenté par Me Patrick EVENO de la SELARL P & A, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES INTIMÉE : Madame [H] [W] née le 07 Août 1968 à [Localité 6], de nationalité française [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Hélène DESPREZ substituant Me Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL-DESPREZ, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, M. [Z] [K] a donné à bail à Mme [H] [W] une maison non meublée à usage d'habitation de 115 m², sise [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel fixé à 1 050 euros hors charges et pour une durée de 3 ans renouvelable. Faisant valoir que la locataire avait délivré congé pour le 6 juin 2018 et ne s'était pas acquittée de tous les loyers et charges, par acte d'huissier en date du 22 octobre 2019, M. [Z] [K] a fait assigner Mme [H] [W] devant le tribunal judiciaire de Vannes. Mme [W] s'est opposée à ces demandes, invoquant l'indécence du logement et sollicitant la résolution du bail dès l'origine. Par jugement du 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a : - prononcé la résolution du bail liant les parties en date du 1er février 2018, - condamné M. [Z] [K] à payer à Mme [H] [W] la somme de 2 100 euros, - condamné M. [Z] [K] à payer à Mme [H] [W] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté M. [Z] [K] de ses entières demandes, - condamné M. [Z] [K] à verser à Mme [H] [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Z] [K] aux entiers dépens de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Le 11 mars 2021, M. [Z] [K] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 avril 2021, il demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes, appel, fins et conclusions, En conséquence, - infirmer le jugement en date du 18 février 2021 en ce qu'il a : * prononcé la résolution du bail liant les parties en date du 1er février 2018, * l'a condamné à payer à Mme [H] [W] la somme de 2 100 euros, * l'a condamné à payer à Mme [H] [W] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, * l'a débouté de ses entières demandes, * l'a condamné à verser à Mme [H] [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * l'a condamné aux entiers dépens de l'instance, Et, statuant à nouveau sur ces chefs, - constater la résiliation du bail liant les parties en date du 7 juin 2018, date de restitution des clés par Mme [H] [W], - condamner Mme [H] [W] à lui verser la somme de 3 886,41 euros au titre des loyers et charges impayés, - condamner Mme [H] [W] à lui verser la somme de 183,04 euros à titre de remboursement des frais d'huissier avancés par le bailleur, - condamner Mme [H] [W] à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation des troubles et tracas subis, - débouter Mme [H] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires, - condamner Mme [H] [W] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, - condamner la même aux entiers dépens de l'instance. Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2021, Mme [H] [W] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * prononcé la résolution du bail liant les parties en date du 1er février 2018, * condamné M. [Z] [K] à lui payer la somme de 2 100 euros, * débouté M. [Z] [K] de ses entières demandes, * condamné M. [Z] [K] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné M. [Z] [K] aux entiers dépens de l'instance, * ordonné l'exécution provisoire du jugement, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [Z] [K] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, Statuant de nouveau : - condamner M. [Z] [K] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des troubles et tracas subis par elle, À titre subsidiaire, - compte tenu de l'indécence et de la non-conformité du logement, dire et juger qu'elle n'est redevable d'aucun préavis à l'égard de M. [K], À titre infiniment subsidiaire, - limiter la créance de M. [Z] [K] à la somme de 2 275 euros, En tout état de cause, - condamner M. [Z] [K] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [Z] [K] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la résiliation du bail M. [K] conteste toute indécence du logement. Il rappelle que Mme [W] a délivré congé le 5 mars 2018 pour le 6 juin 2018, par acte d'huissier, avec un délai de préavis de trois mois et qu'elle ne caractérise nullement la nullité de ce congé. Il fait valoir qu'elle reste redevable des loyers et charges jusqu'à cette date, qui correspond à la fin du bail, qu'elle échoue à démontrer une prétendue indécence du logement donné à bail et donc un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, pour s'exonérer de ses obligations. Il fait observer qu'elle a cessé de régler ses loyers de sa propre initiative sans autorisation du juge. Il ajoute qu'aucune sanction n'est prévue s'agissant de l'absence de remise des diagnostics, de sorte qu'elle ne peut s'en prévaloir pour prétendre à une résolution du bail. Il convient donc, selon lui, de constater la résiliation du bail au 7 juin 2018 date de l'état des lieux de sortie et de restitutions des clés, et de débouter Mme [W] de sa demande de résolution du bail. Mme [W] demande à la cour de confirmer le jugement qui prononce la résolution du bail aux torts du bailleur au 1er février 2018, date d'effet du bail. Si elle a donné congé, elle soutient que ce congé est nul pour avoir été délivré par erreur par son mandataire. Elle soutient que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance et lui a remis un logement ne répondant pas aux critères de décence (humidité, installation électrique défectueuse, absence de dispositif de sécurité dans l'escalier). Elle ajoute que la maison, louée vide, contenait des meubles et qu'elle n'a donc pas pu prendre possession du bien donné à bail. Elle note également que le bailleur ne lui a pas remis les documents qui devaient être annexés au contrat (diagnostics techniques), et lui reproche d'avoir antidaté le bail, refusé de dresser un état des lieux d'entrée et d'avoir modifié l'immeuble par des travaux après la signature du bail. À titre subsidiaire, elle demande de dire qu'elle n'est redevable d'aucun préavis à l'égard de M. [K], compte tenu de l'indécence et de la non conformité du logement. Mme [W] a délivré congé par huissier le 5 mars 2018 , en application des articles 12 et 15 -I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour le 6 juin 2018. La Cour de cassation retient que la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure et que la nullité d'un congé ne peut être prononcée au motif que l'huissier aurait agi en dehors de son mandat, ou que cet acte aurait été délivré par erreur et en l'absence de consentement, l'absence d'intention du mandant ne constituant pas une irrégularité de fond de l'article 117 du code de procédure civile (3e Civ., 5 juin 2013, pourvoi n° 12-12.065). Mme [W] est donc mal fondée à se prévaloir d'une erreur de son huissier pour invoquer une nullité de ce congé. Mme [W] n'a aucunement saisi le juge en vue d'une suspension de ses obligations en invoquant un défaut de délivrance du bailleur. En application de l'article 1er du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. Les articles suivants dans leur version applicable au litige, le bail étant du 1er février 2018, énumèrent les conditions auxquelles le logement doit satisfaire. M. [K] produit une attestation de sa précédente locataire des lieux, qui a occupé les lieux du 1er juillet 2016 au 31 janvier 2018, et qui indique n'avoir, pour sa part, jamais rencontré de problème particulier ni de vice dans cette location. Les allégations de Mme [W] selon lesquelles elle n'a pris possession des lieux que le 24 février 2018 et que 'le bailleur l'a contrainte à antidater le bail au 1er février 2018", ne sont corroborées par aucune pièce probante, le seul mail de sa part dans lequel elle-même exprime cette position n'étant que la traduction de son argumentation. Dès lors, il convient d'admettre que la location a débuté le 1er février 2018. Mme [W] n'a visiblement jamais occupé la maison donnée à bail. S'agissant d'une maison ancienne (le bail mentionnant une construction avant 1949), l'inoccupation du bien et notamment l'absence de chauffage, surtout en période hivernale, peut expliquer les traces d'humidité constatées par l'huissier dans un constat du 1er mars 2018 dressé à la requête de la locataire. Si Mme [W] affirme que lors de son arrivée dans le maison elle a immédiatement constaté que la partie basse de tous les murs était tâchée d'humidité, de telles traces ne sont relevées par l'huissier en partie basse que sur certains murs de l'entrée et de la grande pièce avec cheminée et non à l'étage. En outre, si le représentant de Mme [W] lors du constat du 1er mars 2018 a déclaré à l'huissier que 'les murs étaient moins sales et noircis que précédemment lors de photos qu'il avait prises', de telles photos ne sont pas versées aux débats. Mme [W] ne démontre par aucune pièce que M. [K] aurait pénétré dans les lieux loués sans son accord, pour y effecteur des travaux, ainsi qu'elle l'allègue. Le premier juge a souligné à raison que ce constat ne permet pas d'évaluer l'intensité de l'humidité apparente résultant de la dégradation de la peinture par endroits, d'une température basse mesurée sur les murs, et de la présence de moisissures sur un canapé en tissu. La cour considère qu'il n'est pas démontré que le bien, dont il est rappelé qu'il n'a pas été chauffé régulièrement en période hivernale, présente un gros oeuvre qui ne protège pas des eaux de ruissellement et des remontées d'eau (article 2.1 du décret précité). Si l'huissier note que 'la porte d'entrée est voilée, le pêne ne rentrant pas dans la gâche', pour autant il précise bien que 'la fermeture à clé fonctionne'. D'ailleurs le représentant de Mme [W] a ouvert la porte d'entrée à l'aide d'une clef. Il ne peut donc être prétendu que le bien n'assure pas le clos (article 2.1 du décret précité). S'agissant de l'absence de rampes aux deux escaliers, l'article 2.3 du décret prévoit que 'les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage'. La seule absence de rampes ne permet pas de caractériser une indécence. Mme [W] a sollicité du bailleur qu'il lui transmette les diagnostics. Un mail de ce dernier du 27 février 2018 indique qu'il les lui adresse. Ceux-ci sont versés aux débats. Il est constant au demeurant qu'aucune sanction n'est prévue en l'absence de diagnostics annexés au bail. Les autres constatations faites par l'huissier ne correspondent à aucun désordre susceptible de traduire une quelconque indécence ou insalubrité. S'agissant de la présence de quelques mobiliers dans le logement (un canapé, deux fauteuils en osier, deux sommiers à latte dont un avec matelas, une table et 4 chaises en PVC et un four à micro-onde), la cour relève que la maison, bien que louée vide, est décrite dans le bail avec une 'cuisine équipée', que certains meubles sont des meubles d'extérieur, que, comme justement relevé par le premier juge, la présence de ces mobiliers n'empêchent pas de jouir du logement, et enfin que Mme [W] ne justifie d'aucune réclamation faite au bailleur pour que le bien loué soit vidé desdits meubles. En conséquence, la présence de ceux-ci dans une location non meublée, ne peut caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le moyen soulevé par Mme [W], tiré de l'existence d'une indécence et d'un défaut de délivrance du bailleur pour d'une part obtenir la résolution du bail dès son origine et d'autre part échapper à son obligation de payer les loyers jusqu'au terme du bail est écarté. Le jugement est infirmé en ce qu'il prononce la résolution du bail au 1er février 2018 et condamne par voie de conséquence M. [K] à rembourser les sommes perçues au titre du bail soit 2 100 euros. Il sera constaté par la cour que le bail a été résilié par l'effet du congé pour le 6 juin 2018. - sur la dette locative M. [K] sollicite paiement d'une somme de 3 886,41 euros, soit : - loyer de mars 2018 : 1 050 euros - loyer d'avril 2018 : 1 050 euros, - loyer de mai 2018 : 1 050 euros, - loyer de juin 2018 : 175 euros, - charges : 561,41 euros. Compte tenu du délai légal de préavis de trois mois, et quand bien même les clés ont été restituées à l'huissier du bailleur le 11 avril 2018 (cf mention de l'huissier de M. [K]), Mme [W] est redevable du loyer fixé contractuellement jusqu'au terme du préavis, soit du 1er février 2018 au 6 juin 2018, ce qui représente une somme totale de : (4 x 1 050) + (175) = 4 200 + 175 = 4 375 euros. Outre que le bail ne prévoit aucune disposition afférente à des charges, M. [K] ne justifie pas que la somme de 561,41 euros réclamée par Enedis correspond à une consommation imputable à la locataire, le courrier d'Enedis évoquant une consommation d'électricité pour la période du 1er mars 2018 au 2 octobre 2018, date à laquelle le bail était résilié depuis plusieurs mois. Mme [W] a réglé une somme de 2 100 euros. Si partie de cette somme a été versée à valoir sur un dépôt de garantie, aucune autre somme que l'arriéré de loyers ci-avant calculé, n'est réclamée par le bailleur qui ne prétend notamment pas à de quelconques réparations locatives. Il s'ensuit que Mme [W] reste devoir à M. [K] la somme de 4 375 - 2 100 = 2 275 euros. Elle est condamnée au paiement de cette somme. - sur le coût du constat des lieux de sortie M. [K] sollicite paiement par Mme [W] de la moitié du coût de ce constat soit 184,41 euros. L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état de lieux est établi contradictoirement et à l'amiable lors de la restitution des clés, et que s'il ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié. Par courrier du 6 avril 2018, le conseil de la locataire indiquait à l'huissier du bailleur qu'il était 'hors de question de faire un état des lieux de sortie'. Mme [W] a été convoquée par l'huissier en vue d'un état des lieux de sortie le 7 juin 2018. M. [K] est donc fondé à voir partager avec Mme [W], qui s'est refusée à cette formalité, le coût de cet acte. Ce coût est de 366,09 euros TTC. Mme [W] sera condamnée à payer à M. [K] une somme de 183,04 euros. La cour infirme le jugement de ce chef. - sur les dommages et intérêts Mme [W] étant déboutée de ses prétentions, elle ne peut prétendre à réparation d'un préjudice. Le jugement est infirmé sur ce point. L'exercice d'une action est un droit qui, comme la défense à une telle action, ne dégénère en abus ouvrant droit à dommages et intérêts qu'en cas de mauvaise fois, de malice, d'erreur grossière équipollente au dol. Il n'est pas démontré que tel est le cas en l'espèce. La cour confirme le rejet de la demande indemnitaire formée par M. [K]. - sur les frais irrépétibles Il est équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K]. La cour condamne Mme [W] à lui payer de ce chef une somme de 2 000 euros et à payer les dépens. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il déboute M. [K] de sa demande de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, Constate la résiliation du bail par l'effet du congé à la date du 6 juin 2018, Condamne Mme [H] [W] à payer à M. [Z] [K] la somme de 2 275 euros au titre des loyers et charges impayés ; Condamne Mme [H] [W] à payer à M. [Z] [K] la somme de 183,04 euros au titre de la moitié du coût du constat de sortie ; Y ajoutant, Condamne Mme [H] [W] à payer à M. [Z] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [H] [W] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier La Présidente