Tribunal judiciaire, 23 février 2024. 23/06495

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] JUGEMENT DU 23 Février 2024 N° RG 23/06495 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KRSC JUGEMENT DU : 23 Février 2024 N° 24/ [E] [R] [N] [Z] épouse [R] C/ [T] [P] [B] [H] [W] [K], caution EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23/02/24 à Me CHOURAQUI Eva COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Février 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 08 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEURS M. [E] [R] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Jean-briac JUNCKER, avocat au barreau de RENNES Mme [N] [Z] épouse [R] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Jean-briac JUNCKER, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [T] [P] [Adresse 6] [Localité 7] non comparant, ni représenté Mme [B] [H] [Adresse 6] [Localité 7] non comparante, ni représentée M. [W] [K], caution [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 février 2019, Monsieur [E] [R] et Madame [N] [Z] épouse [R], représentés par leur mandataire, la société FONCIA, ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 590 € et d'une provision pour charges de 50 €. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [W] [K]. Par actes de commissaire de justice du 12 janvier 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 784,04 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 20 janvier 2023. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] le 12 janvier 2023. Par assignations des 30 et 31 août 2023, les époux [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : "Constater l'acquisition de la clause résolutoire, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, "Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, "Condamner solidairement Madame [B] [H] et Monsieur [T] [P], locataires, ainsi que Monsieur [W] [K], caution, au paiement des sommes suivantes : - 2 700,90 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, "Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 31 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 8 décembre 2023, les époux [R], représentés par leur avocat, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 décembre 2023, s'élève désormais à 3 108,74 €. Les époux [R] considèrent enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ayant effectué deux paiements de respectivement 800 € le 12 octobre 2023 et 720 € le 14 novembre 2023. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude, à étude et à personne, Monsieur [T] [P], Madame [B] [H] et Monsieur [W] [K] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Les époux [R] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Les époux [R] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande Les époux [R] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 12 janvier 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 784,04 € n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mars 2023. "Sur les délais de paiement Selon l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, le décompte produit par les bailleurs démontre que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. En outre, il ressort des éléments du dossiers, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 78 € par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser les époux [R] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale. Sur la dette locative Selon l'art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, les époux [R] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 décembre 2023, Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] leur devaient la somme de 2 801,84 €, soustraction faite des frais de procédure. Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 1 784,04 €, à compter de l'assignation sur la somme de 916,86 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] ainsi que Monsieur [W] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 694,46 €. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 5 décembre 2023, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] et Monsieur [W] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés/ées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande des époux [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 janvier 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 février 2019 entre les époux [R], d'une part, et Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] est résilié depuis le 13 mars 2023, CONDAMNE Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] solidairement avec Monsieur [W] [K], à payer aux demandeurs la somme de 2 801,84 € (deux mille huit cent un euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 1 784,04 €, à compter de l'assignation sur la somme de 916,86 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 78 € (soixante-dix-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, ORDONNE à Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H], solidairement avec Monsieur [W] [K], à payer aux demandeurs la somme de 100 € (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [T] [P] et Madame [B] [H], solidairement avec Monsieur [W] [K], aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 janvier 2023 et celui des assignations des 30 et 31 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge