Cour d'appel, 30 juin 2022. 22/00259

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 30 JUIN 2022 N° RG 22/00259 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQLH [T] [H] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003293 du 08/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) c/ S.A.R.L. L'EUROPEENNE Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : 30 juin 2022 aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 03 décembre 2021 par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 20/01781) suivant déclaration d'appel du 19 janvier 2022 APPELANT : [T] [H] né le 05 Décembre 1951 à [Localité 5] (TUNISIE) de nationalité Tunisienne demeurant [Adresse 1] Représenté par Me RAFFY substituant Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté par Me FRANCILLOUT substituant Me Christine MAZE de la SELARL DELOM MAZE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.R.L. L'EUROPEENNE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] Représentée par Me Hélène TAINTENIER-MARTIN, avocat au barreau de LIBOURNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 26 octobre 2006, la SARL L'Européenne a consenti un bail d'habitation à M. [T] [H], portant sur un logement meublé situé à l'[Adresse 3]. Par acte délivré le 24 juillet 2020, la SARL L'Européenne a fait délivrer à M. [T] [H] un congé avec offre de vente pour motifs sérieux et légitimes. Par acte d'huissier du 1er décembre 2020, la SARL L'Européenne a fait assigner M. [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de M. [T] [H] des lieux loués et le voir condamner au paiement de la somme de 16 340,10 euros à titre provisionnel ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant du loyer et des charges au jour de l'assignation, jusqu'à son départ effectif des lieux. Par ordonnance de référé contradictoire du 3 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection, pôle protection et proximité, du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté que M. [T] [H] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 1er novembre 2020, - condamné M. [T] [H] à quitter les lieux loués situés à l'[Adresse 3], - dit qu'à défaut pour M. [T] [H] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-l du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que le sort des meubles en cas d`expulsion est régi par les articles L.413-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (480 euros par mois à la date de l'audience), augnmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, - condamné M. [T] [H] à payer à la SARL L'Européenne la somme de 13 630,10 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 30 juin 2021 (échéance du mois de juin 2021 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, - condamné M. [T] [H] à payer à la SARL L'Européenne les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à la libération des lieux, - condamné M. [T] [H] à payer à la SARL L'Européenne la somme de 400 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [H] aux dépens, - rejeté le surplus des demandes, -rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Pour statuer ainsi qu'il l'a fait, le premier juge a essentiellement dit que le congé était suffisamment précis pour avoir mentionné comme motif un arriéré de loyers ainsi que son montant et que le maintien dans les lieux constituait un trouble manifestement illicite. M. [T] [H] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 19 janvier 2022. Par conclusions déposées le 10 mars 2022, il demande à la cour de : - réformer dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 3 décembre 2021, A titre principal, - débouter en présence de contestations sérieuses, la SARL L'Européenne de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - allouer à M. [T] [H] trois ans de délais pour s'acquitter du règlement des sommes mises à sa charge, En tout état de cause, - ordonner la suspension des procédures d'exécution, - condamner la SARL L'Européenne au paiement d'une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par conclusions déposées le 7 avril 2022, la SARL L'Européenne demande à la cour de : - confirmer dans son intégralité l'ordonnance de référé rendue le 3 décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judicaire de Bordeaux, - rejeter l'ensemble des demandes de M. [T] [H] et l'en débouter, - condamner M. [T] [H] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 11 février 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience fixée au 9 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de rejet des conclusions de l'intimée du 4 mai 2022 Ces conclusions ont été transmises moins de 15 jours avant l'audience de plaidoiries, de sorte qu'elles sont irrecevables, peu important que l'appelant ait conclu 3 jours avant l'ordonnance de clôture, le 22 avril 2022, en produisant une nouvelle pièce relative à une coupure d'eau, d'autant que par ses conclusions du 4 mai 2022, l'intimée n'en sollicite pas le rejet. Sur le congé pour motif légitime et sérieux En application de l'article 15'I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par exemple par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Dans sa version issue de la loi numéro 2014'366 du 24 mars 2014, en cas de contestation, le juge peut d'office, vérifier la réalité du motif du congé. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Il incombe au bailleur de prouver qu'à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d'un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé. L'appréciation du caractère légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond. Celui qui se prévaut d'un congé irrégulier doit démontrer un grief. M. [T] [H] fait valoir pour l'essentiel que des contestation sérieuses s'opposent à la validation du congé, notamment parce qu'aucune mise en demeure ne lui a été adressée antérieurement, que le décompte n'est pas détaillé ce qui est une cause de nullité et qu'il est erroné. La Sarl l'Européenne réplique pour l'essentiel que si le congé ne comporte pas de décompte précis, cette imprécision n'a pas de conséquence sur la compétence du juge des référés et la validité du congé, que le motif d'absence de paiement de loyers est sérieux et qu'aucun grief n'est justifié. En l'espèce, le congé délivré le 24 Juillet 2020 mentionne le motif suivant: « nombreux loyers impayés (dette locative de 12.439,10 euros au 20 juillet 2020) ». Le congé était donc parfaitement motivé, tant avec la mention du motif allégué, soit le non-paiement des loyers, qu'avec la précision de la somme due, étant précisé que le bailleur n'a pas pour obligation d'adresser une mise en demeure préalablement à la délivrance d'un congé. En tout état de cause, aucun grief n'est démontré, l'existence d'un impayé de loyer au 24 juillet 2021 n'étant pas contestée. L'ordonnance déférée qui a déclaré le congé régulier et valide sera confirmée. Sur la créance locative M. [T] [H] fait valoir qu'il est bien fondé à ne plus payer son loyer eu égard à la coupure d'eau persistante qui rend son logement insalubre. La Sarl l'Européenne sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée sur la condamnation à un impayé de loyers. Le montant de la créance de loyers et indemnités d'occupation tel qu'évaluée par le premier juge et arrêté au 30 juin 2021, échéance de juin 2021 incluse, n'est pas contesté par M. [T] [H]. Si M. [T] [H] produit un rapport de l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 4] du 23 juin 2021 selon lequel le bailleur a coupé l'eau dans l'immeuble en raison de « différends d'ordre privatif », ce rapport précise que cette coupure ne date que du 23 juin 2021, de sorte qu'aucune contestation sérieuse ne s'oppose au paiement du loyer jusqu'à cette date. Selon le décompte produit, M. [T] [H] reste devoir à la Sarl l'Européenne la somme de 3.556,10 euros à cette date, déduction faite de sommes appelées au titre du loyer de juillet qui n'auraient pas dû l'être correspondant au loyer de juillet 2019 prélevé 17 fois, au loyer de septembre 2020 prélevé deux fois, du loyer de décembre 2020 prélevé deux fois, à celui de juillet 2021 prélevé 11 fois, et à la somme de 20 euros prélevée deux fois en mars 2020 et en juillet 2020 alors que le loyer s'élève à 480 euros en ce compris le loyer de juin jusqu'à la coupure d'eau du 22 juin 2021 (480 / 30 x 22 jours = 352 euros), outre celle de 9.084,10 euros correspondant au solde débiteur au 1er juillet 2019 prélevée deux fois. Force est de constater que M. [T] [H] ne justifie pas de versements supplémentaires alors que la charge de la preuve lui incombe. L'ordonnance déférée qui a condamné M. [T] [H] à payer à la Sarl l'Européenne la somme de 13.630,10 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 30 juin 2021, échéance de juin incluse, sera réformée. Sur la demande de délais En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur et de l'article 1343'5 du code civil, le juge peut reporter ou rééchelonner la dette lorsque le locataire est en mesure d'apurer l'arriéré pendant un délai n'excédant pas 36 mois. Il prend en considération les besoins du créancier. Pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Subsidiairement, M. [T] [H] sollicite un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette. La Sarl l'Européenne s'oppose à tout délai. M. [T] [H] a cessé de régler son loyer résiduel en juillet 2020 et sa dette locative n'a cessé de s'alourdir. Il ne perçoit que le RSA et n'a donc pas de capacité de remboursement. De plus, l'allocation logement a été suspendue. L'ordonnance déférée qui l'a débouté de sa demande de délais sera confirmée. Sur la demande de suspension des voies d'exécution Cette demande est formée par M. [T] [H] sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La Sarl l'Européenne réplique que l'article L412-2 du code des procédures civiles d'exécution ne concerne que les locaux professionnels et que la suspension prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est de la compétence exclusive du premier président de la cour d'appel. La suspension de la clause résolutoire prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est corrélée à l'octroi de délais de paiement. En raison de l'absence d'octroi de tels délais, M. [T] [H] sera débouté de cette demande. L'ordonnance déférée qui a débouté M. [T] [H] de cette demande sera confirmée. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [T] [H] qui succombe en son appel en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. L'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Rejette le conclusions de la Sarl l'Européenne en date du 4 mai 2021, Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné M. [T] [H] à payer à la Sarl l'Européenne la somme de 13.630.10 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 30 juin 2021, Statuant à nouveau dans cette limite, Condamne M. [T] [H] à payer à la Sarl l'Européenne la somme de 3.556,10 euros, arrêtée au 30 juin 2021, échéance de juin 2021 incluse, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne M. [T] [H] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,