Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 22/06023

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 24 Juin 2024 N° RG 22/06023 - N° Portalis DB3U-W-B7G-M2UB Code NAC : 30B SARL ACTIVE RENOVATION C/ SAS ACTIV’ AUTO SERVICES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 24 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, vice-présidente Madame ROCOFFORT, vice-présidente Madame DARNAUD, magistrate honoraire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 19 Février 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2024, lequel a été prorogé à ce jour. --==o0§0o==-- DEMANDERESSE SARL ACTIVE RENOVATION, immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 507 829 174 dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Olivier GEDIN, avocat plaidant au barreau de Paris DÉFENDERESSE SAS ACTIV’ AUTO SERVICES, immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 897 639 878 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Damien PENETTICOBRA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Laurent FELLOUS, avocat plaidant au barreau de Paris --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Faits constants Selon un bail commercial du 25 février 2013, la SARL ACTIVE RENOVATION a pris en location un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4]. Le 18 mars 2021, la SARL ACTIVE RENOVATION a autorisé la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à domicilier son siège social dans les locaux loués pour les besoins de son immatriculation au RCS, sans contrepartie financière. En vertu d’un bail verbal de sous-location, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES occupe les lieux loués par la SARL ACTIVE RENOVATION. Les parties sont en désaccord sur le montant de la sous-location. Procédure La SARL ACTIVE RENOVATION, représentée par Me. Fanny COUTURIER, a fait assigner la SAS ACTIV'AUTO SERVICES devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022 aux fins de résiliation du contrat de sous-location du local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4]. La SAS ACTIV'AUTO SERVICES a constitué avocat par l'intermédiaire de Me. Damien PENETTICOBRA. La mise en état a été clôturée par ordonnance du 14 décembre 2023 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 19 février 2024. Le délibéré a été fixé au 22 avril 2024 et prorogé au 24 juin 2024. Prétentions et moyens des parties 1. En demande : la SARL ACTIVE RENOVATION Par conclusions signifiées le 11 septembre 2023, la SARL ACTIVE RENOVATION sollicite du tribunal qu'il : ordonne la résiliation du bail verbal consenti par la SARL ACTIVE RENOVATION à la SAS ACTIV'AUTO SERVICES sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4],prononce la résiliation de l’engagement de location du 18 mars 2021 pour la domiciliation du siège social,juge que la SAS ACTIV'AUTO SERVICES est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4],ordonne l’expulsion de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES,ordonne que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnent lieu à l’application des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à savoir séquestration des objets dans tel garde-meubles au choix de la SARL ACTIVE RENOVATION aux frais et risques de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES,ordonne à la SAS ACTIV'AUTO SERVICES de remettre les clés et autoriser la SARL ACTIVE RENOVATION à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier,condamner la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à régler à la SARL ACTIVE RENOVATION une indemnité d'occupation de 2.664,16 € hors charges par mois à compter du jour où le jugement sera passé en force de chose jugée et jusqu’à la libération des lieux,condamner la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à régler à la SARL ACTIVE RENOVATION la somme de 18.649,11 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2023, à parfaire,condamner la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à remettre en état d’origine et de bon entretien les locaux sis à [Adresse 1], dans le délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard,subsidiairement : condamner la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à verser à la SARL ACTIVE RENOVATION la somme de 33.568,36 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2023, à parfaire, en tout état de cause : rejeter la demande de délai de paiement de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES,débouter la SAS ACTIV'AUTO SERVICES de toutes ses demandes,condamner la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à payer à la SARL ACTIVE RENOVATION la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de sommation et avec distraction au profit de son conseil. Au soutien de ses prétentions, elle argue qu’elle a d’abord accepté que la SARL ACTIVE RENOVATION domicilie son siège social à l’adresse des locaux dont elle est elle-même locataire puis qu’elle a accepté de sous-louer lesdits locaux à condition que la SAS ACTIV'AUTO SERVICES lui rembourse le montant du loyer de 2.664,16 € HT et hors charges, que les loyers n’ont été réglés que hors taxes et irrégulièrement, que la SAS ACTIV'AUTO SERVICES n’a pas donné suite à la sommation de régler l’arriéré, qu’elle a donc mis un terme à l’autorisation de domiciliation du siège social de sa sous-locataire et que depuis, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES ne lui verse plus aucun loyer. Sur l’existence d’un contrat de bail verbal, elle soutient qu’il se déduit de plusieurs faits : la domiciliation du siège social de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à l’adresse du local loué, la signification des actes à cette même adresse et les versements de loyers de mai 2021 à novembre 2022. Sur la résiliation du bail principal, elle fait valoir que la régularité de la sous-location ne concerne que les rapports entre la SARL ACTIVE RENOVATION et son propre bailleur et qu’en tout état de cause, il est informé de la situation de sous-location, qu’il avait initialement donné son accord verbal pour une cession du droit au bail mais n’a jamais donné suite au rendez-vous de signature, qu’une situation ambigüe s’est maintenue jusqu’à la signification par la SCI CORACK d’un commandement de payer visant la clause résolutoire les 31 janvier et 17 février 2023. Sur la résiliation, elle la justifie par : l’absence d’immatriculation de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES au répertoire des métiers alors que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés était sous la condition suspensive de cette immatriculation au répertoire des métiers du fait de l’activité artisanale de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES,l’arriéré de loyers qui existe, avec ou sans TVA : 18.649,11 € sans TVA et 33.568,36 € avec TVA.Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la mauvaise foi de la sous-locataire. 2. En défense : la SAS ACTIV'AUTO SERVICES Par conclusions signifiées le 15 novembre 2023, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES demande au tribunal de : débouter la SARL ACTIVE RENOVATION de l’intégralité de ses demandes,subsidiairement de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois,en tout état de cause de condamner la SARL ACTIVE RENOVATION à lui verser une somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. A l'appui de ses écritures, elle ne conteste pas l’accord verbal de sous-location et l’autorisation donnée le 18 mars 2021 de domicilier social siège social dans les locaux sois [Adresse 2] à [Localité 4] sans contrepartie financière. Elle précise que le propriétaire des locaux n’a finalement jamais donné son accord pour la cession du droit au bail initialement envisagée et, après un constat d’huissier, a fait délivrer à la SARL ACTIVE RENOVATION un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2023, en cours de procédure. Elle fait valoir que la sous-location nécessitait l’accord de la SCI CORACK, que la SARL ACTIVE RENOVATION a manqué à ses obligations en sous-louant à la SAS ACTIV'AUTO SERVICES les locaux sans attendre le retour du bailleur principal, que cette sous-location est donc illicite et la résiliation devra être prononcée aux torts de la SARL ACTIVE RENOVATION. Il se prévaut au contraire de sa bonne foi. Sur le montant du loyer, il rappelle qu’il appartient à la SARL ACTIVE RENOVATION qui prétend que le loyer était de 3.196,99 € TTC d’en rapporter la preuve, que tel n’est pas le cas, qu’au contraire, dans un courriel, elle évoque le loyer de 2.664,15 € sans préciser si c’est HT ou TTC et qu’elle n’est pas fondée à refacturer 3.196,99 € TTC un loyer qu’elle règle 2.664,16 € TTC. Elle demande en tout état de cause des délais de paiemetnt compte tenu de sa bonne foi et de la mauvaise foi de la SARL ACTIVE RENOVATION. Concernant la demande de remise en état des locaux, elle fait remarquer qu’elle ne figure que dans le dispositif et qu’elle n’est pas fondée en l’absence de preuve de dégradations. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées par les parties. DISCUSSION 1. Sur l'existence d’un bail verbal de sous-location et sur le montant du loyer En vertu de l’article 1709 du code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » Un écrit n’est pas obligatoire et le contrat peut être verbal. En l’espèce, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES ne conteste pas l’accord verbal de la SARL ACTIVE RENOVATION pour lui sous-louer les locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], qu’elle loue auprès de la SCI CORACK. Au surplus, cette sous-location est établie par la domiciliation du siège social de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à l’adresse des locaux occupés, [Adresse 2] à [Localité 4] et par le versement régulier de la somme de 2.664,16 €. En revanche, les parties s’opposent sur le montant du loyer. En effet, elles s’accordent sur la somme de 2.664,16 € mais la SARL ACTIVE RENOVATION considère qu’il s’agit d’un loyer HT et que la SAS ACTIV'AUTO SERVICES doit donc lui verser la somme de 3.196,99 € TTC par mois alors que la SAS ACTIV'AUTO SERVICES considère qu’il s’agit du loyer TTC. Par application de l’article 1353 alinéa 1 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En l’espèce, d’une part, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES a toujours effectué des versements de 2.664,16 €. D’autre part, dans son mail du 30 novembre 2021, la SARL ACTIVE RENOVATION détaille l’arriéré locatif de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES et indique elle-même sans autre précision la somme de 2.664,16 €, ce qui laisse présumer qu’il s’agit du loyer TTC. Enfin, la SARL ACTIVE RENOVATION ne produit ni son contrat de bail commercial la liant à la SCI CORACK ni les quittances de loyers de nature à établir que son propre loyer est de 2.664,16 € HT et non TTC. Dans ces conditions, faute de preuve, le tribunal retient que la SAS ACTIV'AUTO SERVICES est redevable d’un loyer mensuel de 2.664,16 € TTC au titre de la sous-location des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4]. 2. Sur l’arriéré locatif En vertu de l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales et notamment de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1353 alinéa du code civil dispose que « réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». En l'espèce, la SARL ACTIVE RENOVATION sollicite le paiement de la somme de 18.649,11 €, arrêtée au 31 août 2023, échéance d’août 2023 incluse, sur la base d’un loyer mensuel de 2.664,16 €. Il ressort de son propre décompte que les échéances échues depuis février 2023 inclus ne sont pas honorées. La SAS ACTIV'AUTO SERVICES ne produit aux débats aucun justificatif de paiement. Dans ces conditions, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES sera condamnée à régler à la SARL ACTIVE RENOVATION la somme de 18.649,11 € au titre de l’arriéré locatif au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus. Par application de l'article 1343-5 du Code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ». En l’espèce, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES ne produit aucune pièce relative à sa situation financière et son impossibilité de régler mensuellement les loyers depuis février 2023. Elle sera déboutée de sa demaande de délais. 3. Sur la demande de résiliation du contrat de sous-location L’article 1227 du code civil prévoit que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ». L’article 1228 ajoute que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages-intérêts ». En l’espèce, la SARL ACTIVE RENOVATION et la SAS ACTIV'AUTO SERVICES se rejettent la responsabilité quant aux manquements à leurs obligations. D’une part, il a déjà été retenu que la SAS ACTIV'AUTO SERVICES ne règle plus ses loyers depuis février 2023. Il s’agit d’un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de sous-location. D’autre part, s’il ressort des pièces et notamment des échanges de la SARL ACTIVE RENOVATION avec son propre bailleur la SCI CORACK qu’elle a été informée d’un projet de cession de bail entre la SARL ACTIVE RENOVATION et la SAS ACTIV'AUTO SERVICES, qu’un projet d’acte de cession a été rédigé mais n’a jamais été signé, qu’aucune demande de sous-location n’a été faite pas la SARL ACTIVE RENOVATION et un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 30 janvier 2023 notamment en raison de l’absence d’exploitation personnelle des locaux et d’une sous-location. Cependant, ces manquements ne concernent que les relations entre la SARL ACTIVE RENOVATION et la SCI CORACK et ne sauraient être opposés à la SARL ACTIVE RENOVATION par la SAS ACTIV'AUTO SERVICES. Dans ces conditions, il convient de prononcer la résiliation du contrat de sous-location verbale entre la SARL ACTIVE RENOVATION et la SAS ACTIV'AUTO SERVICES relative aux locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du présent jugement et aux torts de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES. En conséquence, l'expulsion des occupants doit être ordonnée, et ce si besoin est avec le concours de la force publique. Devenue occupante sans droit ni titre depuis le présent jugement, date d'acquisition de la clause résolutoire, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES est redevable à la SARL ACTIVE RENOVATION, à compter du jour où le jugement sera passé en force de chose jugée et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés, d'une indemnité dont le montant est destiné à compenser le préjudice subi par ce dernier en raison de l'occupation indue des lieux. Cette indemnité doit correspondre au prix du loyer soit la somme de 2.664,16 € TTC. 4. Sur les réparations locatives En vertu de l’article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». En l’espèce, la demande de remise en état d’origine et de bon entretien des locaux est une demande future et n’est nullement fondée en l’absence d’éléments sur l’état des lieux d'entrée et sur l’état actuel des lieux suite à l’occupation de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES. Au surplus, le tribunal remarque que la demande concerne la remise en état d’origine des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3] qui ne sont pas l’objet du contrat de sous-location entre la SARL ACTIVE RENOVATION et la SAS ACTIV'AUTO SERVICES. La SARL ACTIVE RENOVATION sera donc déboutée de ce chef de demande. 5. Sur les demandes accessoires et les dépens En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SAS ACTIV'AUTO SERVICES est tenue aux dépens à l’exclusion des frais de sommation, la loi n’imposant pas de sommation par commissaire de justice. En outre la SAS ACTIV'AUTO SERVICES devra verser à la SARL ACTIVE RENOVATION une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Par application de l'article 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause ne justifient pas d’y déroger. PAR CES MOTIFS Constate l’existence d’un contrat verbal de sous-location entre la SARL ACTIVE RENOVATION, locataire, et la SAS ACTIV'AUTO SERVICES, sous-locataire, pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4],Dit que le loyer contractuel est de 2.664,16 € TTC,Condamne la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à verser à la SARL ACTIVE RENOVATION une somme de 18.649,11 €, au titre des impayés de loyers arrêtés au 31 août 2023, terme d’août 2023 compris, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Déboute la SAS ACTIV'AUTO SERVICES de sa demande de délais de paiement,Prononce la résiliation du contrat verbal de sous-location entre la SARL ACTIVE RENOVATION, locataire, et la SAS ACTIV'AUTO SERVICES, sous-locataire, pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], aux torts de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES, à compter du présent jugement,Ordonne l'expulsion de la SAS ACTIV'AUTO SERVICES et de tous occupants de son chef, et ce si besoin est, avec le concours de la force publique, Ordonne la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire,Autorise la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritus, Autorise le commissaire de justice instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux et empêcher d'y pénétrer,Condamne la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à régler à la SARL ACTIVE RENOVATION une indemnité mensuelle d'occupation des lieux de 2.664,16 € TTC, indexée annuellement sur l'indice du coût de la construction, à compter du jour où le présent jugement aura acquis force de chose jugée et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la SARL ACTIVE RENOVATION,Déboute la SARL ACTIVE RENOVATION de sa demande relative à la remise en état des locaux,Condamne la SAS ACTIV'AUTO SERVICES à verser à la SARL ACTIVE RENOVATION la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Rappelle que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,Condamne la SAS ACTIV'AUTO SERVICES aux entiers dépens, à l’exclusion des frais de sommation de payer.Fait à Pontoise, le 24 juin 2024 Le Greffier Le Président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY