Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00144 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GU77
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 27 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. LA SOCIÉTÉ D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNI ON
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEUR
M. [L] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 30 Mai 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 27 Juin 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître MALET délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 6 septembre 2023, la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après, SHLMR) a donné à bail commercial à Monsieur [L] [T], à l’enseigne Little Fresh Market’s des locaux de 30 m², situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de base mensuel de 541,14 euros TTC, provision pour charges comprise, payable d’avance le 1er de chaque mois.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2024, pour une somme de 1 515,17 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024.
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
Constater la résiliation du bail à la date du 20 février 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 6 septembre 2023,Ordonner la libération des lieux loués par Monsieur [L] [T], à l’enseigne Little Fresh Market’s, et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision, et à défaut de libération spontanée, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, ainsi que la séquestration des objets mobiliers conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner Monsieur [L] [T] à payer à la SA SHLMR la somme provisionnelle de 2 090,92 € au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du 20 février 2024,Condamner Monsieur [L] [T], à l’enseigne Little Fresh Market’s, à payer à la SA SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 1 151,50€ à compter du 21 février 2024, jusqu’à parfait délaissement des lieux et remise des clés,Juger que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel de 10% à compter des échéances contractuellement prévues, et à défaut au taux d’intérêt légal,Condamner Monsieur [L] [T], à l’enseigne Little Fresh Market’s, à payer à la SA SHLMR la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 20 janvier 2024.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, le preneur ne s’est pas acquitté de la quasi-totalité de ses loyers, et qu’à ce titre, la clause résolutoire insérée au bail commercial doit s’appliquer, à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré le 20 janvier 2024.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
A l’audience du 30 mai 2024, la SHLMR a maintenu les demandes formulées dans son assignation.
Le défendeur, quoique régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu.
A l’issue de l’audience, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition le 27 juin 2024.
SUR CE,
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SHLMR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 1 515,17€, arrêtée au 5 janvier 2024.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de [L] [T] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
La bailleresse sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel la bailleresse peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la SHLMR, l'obligation de Monsieur [L] [T] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 20 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2090,92 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner le défendeur.
S’agissant de la demande d’appliquer à l’ensemble des condamnations pécuniaires le taux d’intérêt contractuellement prévu de 10%, il s’agit en réalité de l’application d’une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge du fond, qui ne peut être accueillie devant le juge des référés. Les condamnations prononcées produiront intérêt au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 1 515,17 euros et à compter de l'assignation pour le solde.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’à verser à la SHLMR la somme de 1 200 euros au titre de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Nous, Sophie PARAT, juge des référés,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 février 2024 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [L] [T], exerçant à l’enseigne Little Fresh Market’s, et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [L] [T], exerçant à l’enseigne Little Fresh Market’s, à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme de 575,75 € (cinq cent soixante quinze euros et soixante quinze centimes) au titre de l’indemnité d’occupation ;
CONDAMNONS par provision Monsieur [L] [T], exerçant à l’enseigne Little Fresh Market’s, à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion la somme de 2 090,92 € (deux mille quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre du solde des loyers, charges, et accessoires arriérés au 20 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2024 sur 1 515,17 euros et à compter de l'assignation (27 mars 2024) sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [T], exerçant à l’enseigne Little Fresh Market’s, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 20 janvier 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [T], exerçant à l’enseigne Little Fresh Market’s, à payer à la DEM1 la somme de 1 200 (mille deux cents) euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toutes les autres demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
