Cour d'appel, 20 novembre 2025. 25/00476

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025 N° RG 25/00476 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-OD3R [Z] [L] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C330632025001764 du 03/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) c/ S.A. INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 20 décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 24/00880) suivant déclaration d'appel du 27 janvier 2025 APPELANTE : [Z] [L] née le 19 Mars 1976 à BULGARIE de nationalité Bulgare Profession : Agent d'entretien demeurant [Adresse 2] 0066 * [Localité 3] Représentée par Me Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l'audience par Me GOBERT Perle, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A. INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES demeurant [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l'audience par Me LEFEBVRE Manon, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Laurence MICHEL, Présidente, Bénédicte LAMARQUE, conseillère, Tatiana PACTEAU, conseillère Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL ARRÊT : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1 - Par acte du 7 avril 2016, la SA Incite [Localité 3] Métropole Territoires a donné à bail à Mme [Z] [L] un logement n°66, [Adresse 5] à [Localité 3]. Par acte du 27 février 2024, la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 9 025,43 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location. Par acte du 30 avril 2024, la société Incite Bordeaux Métropole Territoires a fait assigner Mme [L], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater le jeu de la clause résolutoire, d'obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 9 511,26 euros, outre la clause pénale et le paiement d'une indemnité d'occupation. 2 - Par ordonnance de référé contradictoire du 20 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : au principal, -renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : - déclaré la procédure recevable ; - constaté la réunion au 28 avril 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 7 avril 2016 entre Mme [L] et la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires, relatif au logement n°[Adresse 4] à [Localité 3] ; - condamné Mme [L] à régler à la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires, la somme de 9 304,78 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation au 4 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision; - autorisé, à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous ses occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (610,79 par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées; - condamné Mme [L] à payer à la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires, à compter du 1er novembre 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné Mme [L] aux dépens ; - condamné Mme [L] à régler à la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes ; - rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. 3 - Mme [L] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 27 janvier 2025, en ce qu'elle a : - autorisé, à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civile d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (610,79 par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; - condamné Mme [L] à payer à la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires, à compter du 1er novembre 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération, effective des lieux ; - rejeté le surplus des demandes. 4 - Par dernières conclusions déposées le 2 avril 2025, Mme [L] demande à la cour de : - déclarer Mme [L] recevable et bien fondée en ses demandes. Y faisant droit : - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté la réunion au 28 avril 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 7 avril 2016 entre Mme [L] et la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires, relatif au logement n°66, [Adresse 5] à [Localité 3] ; - condamné Mme [L] à régler à la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires, la somme de 9 304,78 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation au 4 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - autorisé, à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (610,79 par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; - condamné Mme [L] à payer à la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires, à compter du 1er novembre 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; - rejeté le surplus des demandes. Et statuant de nouveau : à titre principal : - juger que le locataire est de bonne foi ; - accorder à Mme [L] des délais de paiement d'une durée de 36 mois pour apurer la dette locative ; - ordonner la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordés ; - juger que si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été mise en 'uvre. À titre subsidiaire : - accorder à Mme [L] un délai de 12 mois pour quitter les lieux. En tout état de cause : - statuer ce que de droit quant à la demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en tenant compte de l'équité et de la situation respective des parties. 5 - Par dernières conclusions déposées le 18 septembre 2025, la société Incite [Localité 3] métropole territoires demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux rendue le 20 décembre 2024, à savoir en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 28 avril 2024 ; - ordonné l'expulsion immédiate de Mme [L] ; - condamné la locataire à payer à la société Incite [Localité 3] Métropole Territoires une somme à titre d'indemnité provisionnelle pour son arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 4 octobre 2024 ; - condamné la locataire à payer une indemnité d'occupation due à partir du 1er novembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné Mme [L] au règlement des frais de procédure et des dépens ; - débouter l'appelante de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; - débouter l'appelante de sa demande de délais pour quitter les lieux ; - ordonner l'actualisation du montant du loyer. Par conséquent : - condamner Mme [L] au paiement de la somme de 12 974,24 euros à titre provisionnel, suivant décompte locatif arrêté au 1er mai 2025, correspondant aux loyers et charges dus ; - condamner Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et charges à la date de résiliation (610,79 euros) ; - condamner Mme [L] au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 6 - L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 9 octobre 2025, avec clôture de la procédure au 25 septembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 7 - Il résulte tant de la déclaration d'appel que des dernières écritures de Mme [L] qu'elle ne discute pas l'acquisition de clause résolutoire. Elle sollicite la suspension de ses effets et l'octroi de délais de paiement, proposant d'apurer sa dette locative en 36 mois. Elle invoque sa bonne foi et soutient verser, depuis plusieurs mois, 200 euros par mois en sus du loyer courant. 8 - Le bailleur s'oppose à cette demande, exposant que l'appelante ne dispose pas des ressources lui permettant d'apurer sa dette qui a augmenté depuis la décision du premier juge. Il relève qu'aucun règlement n'est intervenu depuis décembre 2024 et que Mme [L] ne perçoit plus d'allocation logement. Sur ce, 9 - Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 10 - En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que, depuis l'ordonnance déférée en date du 20 décembre 2024, Mme [L] n'a rien payé à son bailleur qui ne perçoit plus l'allocation logement qui lui était auparavant directement versée. De fait, la dette locative a fortement augmenté pour atteindre, au 6 octobre 2025, la somme de 16 186,88 euros. De surcroît, la situation financière de l'appelante qui percevait, en 2023, des revenus mensuels moyens à hauteur de 1024 euros mais ne justifie pas de ses actuelles ressources, ne lui permettrait pas d'apurer sur 36 mois cette dette, en sus du loyer courant, puisqu'elle devrait alors s'acquitter d'une somme équivalente à ses gains mensuels. 11 - Force est donc de constater que les conditions prévues par le texte précité ne sont pas remplies. Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement formulée par Mme [L]. Sur la demande de délai pour quitter les lieux 12 - Mme [L] sollicite, devant la cour, un délai de 12 mois pour quitter les lieux sur le fondement des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution. 13 - La SA Incité [Localité 3] Métropole territoires s'y oppose arguant de l'absence de bonne volonté de la locataire qui n'a rien versé depuis l'ordonnance de référé querellée. Elle soutient également qu'il n'a été effectué aucune démarche de relogement. Sur ce, 14 - L'article L.412-3 du code des procédures d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L'article L.412-4 poursuit que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 15 - En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que, à la suite de l'ordonnance du 20 décembre 2024, le bailleur a, suivant acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, fait délivrer, à Mme [L], un commandement de quitter les lieux, au plus tard le 21 mars 2025. Celle-ci a interjeté appel contre l'ordonnance du 20 décembre 2024 à la date du 27 janvier 2025. Parallèlement, Mme [L] a saisi le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble suivant requête du 8 avril 2025, aux fins d'obtenir un délai pour quitter les lieux sur le fondement des textes précités. Le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a rejeté ses prétentions par jugement du 1er juillet 2025. La cour relève que Mme [L] n'apporte pas d'éléments pour que la cour puisse apprécier si son relogement pourrait avoir lieu ou non dans des conditions normales. Le compte-rendu d'imagerie médicale qu'elle produit atteste certes de ses problèmes de santé mais est insuffisant pour établir que son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales. De surcroît, elle n'a procédé à aucun règlement de loyer ni d'indemnité d'occupation depuis le mois de décembre 2024. Le montant de sa dette locative témoigne de l'ancienneté du non paiement des loyers et ne va pas dans le sens de la manifestation d'une bonne volonté dans l'exécution de ses obligations de locataire. 16 - En conséquence de tous ces éléments, il convient de rejeter la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Mme [L]. Sur les dépens et les frais irrépétibles 17 - Il y a lieu de confirmer la décision querellée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. 18 - En cause d'appel, Mme [L], qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens. Elle sera en outre condamnée à payer à la SA Incité [Localité 3] Métropole Territoires une somme que la cour fixe équitablement à 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 20 décembre 2024 ; Y ajoutant : Déboute Mme [Z] [L] de sa demande de délai pour quitter les lieux ; Condamne Mme [Z] [L] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [Z] [L] à payer à la SA Incité [Localité 3] Métropole territoires la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, Présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,