Cour d'appel, 07 décembre 2022. 19/19261

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 07 DECEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19261 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2E2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG n° 17/03777 APPELANTE SCI LES CARYATIDES [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Guillaume ANCELET de la SCP ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501 INTIME SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CENTURY 21 - AGENCE CERIM, SAS immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 787 251 370 C/O Société CENTURY 21 - Agence CERIM [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Brice AYALA et plaidant par Me Jenny HAYOUN - SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU - LE MEN - AYOUN - avocat au barreau de MELUN COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société Les Caryatides expose être propriétaire d'un local commercial représentant les lots n°70 et n°129 de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis an statut de la copropriété . Le local est situé au rez-de-chaussée et donne sur la cour de l'immeuble. Un côté de cette cour, constituant un parking, est ouvert sur la [Adresse 6]. Le 1er janvier 2003, la société Les Caryatides a signé un bail commercial avec M. [C] [Y]. Le 1er mai 2017, le bail a été remplacé par un autre bail signé avec M. [V], lequel exerce une activité de restauration rapide et livraison de repas sous l'enseigne 'Pizza du clocher'. Le 12 octobre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions suivantes relatives à la mise en place d'un portail extérieur en remplacement de la borne escamotable : - résolution 4.1 : 'Mise en place d'un portail extérieur en remplacement de la borne escamotable : L'assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles jointes à la convocation et après en avoir délibéré décide : ' d'effectuer les travaux de mise en place d'un portail extérieur, ' de voter une enveloppe financière d'un montant de 16.000 € sur les devis ESTPM avec un rajout car mise en place d'un portillon, ' que le coût des travaux soit d'une somme de 16.000 € TTC sera prélevé sur le montant de l'indemnité d'assurance d'un montant de 4.879,16 € et le reste soit 11.120,84 € sera appelé aux copropriétaires en charges générales aux dates suivantes, '100% au 01/01/2018. Chacune de ces dates valant date d'exibilité pour le montant appelé', - résolution 4.2 : 'Honoraires de suivi administratif et financier facturés par le syndic dans le cadre des travaux selon la résolution précédente : L'assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles jointes à la convocation et après en avoir délibéré décide : ' que le coût des honoraires du syndic au titre du suivi administratif et financier selon la résolution précédente soit d'une somme de 150 € TTC sera appelé aux copropriétaires en charges générales aux dates définies à la résolution précédente, '100% au 01/01/2018. Ces dates valant date d'exigibilité pour le montant appelé', - résolution 4.3 : 'Délégation au conseil syndical dans le cadre de travaux votés à l'article 24 : L'assemblée générale aprés en avoir délibéré mandate le conseil syndical assisté du syndic pour choisir l'entreprise bénéficiaire du marché dans le cadre du budget voté à la résolution précédente'. Par acte d'huissier en date du 12 décembre 2017, la société Les Caryatides, estimant que les décisions de l'assemblée générale lui interdisaient de jouir de son local commercial dans le respect des dispositions du règlement de copropriété, a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions litigieuses et en indemnisation de son préjudice. Dans ses dernières conclusions, elle a sollicité de voir : - prononcer l'annulation des résolutions 4.1, 4.2, 4.3 de l'assemblée générale du 12 octobre 2017, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, - ordonner l'exécution provisoire. Par jugement du 10 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Melun a : - débouté la société Les Caryatides de l'ensemble de ses demandes, - condamné la société Les Caryatides à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Les Caryatides aux dépens, avec distraction, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. La société Les Caryatides a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 octobre 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 22 juin 2022 puis révoquée par ordonnance du 04 octobre 2022 puis à nouveau clôturée le 04 octobre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 3 juillet 2020, par lesquelles la société Les Caryatides, appelante, invite la cour, au visa des articles 26 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 du code civil, à : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - prononcer l'annulation des résolutions numéro 4.1, 4.2 et 4.3 de l'assemblée générale du 12 octobre 2017 du syndicat des copropriétaires, - la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; Vu les conclusions en date du 24 mars 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 26 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile, de : - constater que les travaux de fermeture de la cour commune de la résidence située au 34 [Adresse 6]) et tenant en l'installation d'un portail automatique et d'un portillon d'accès à ouverture manuelle barreaudés n'entravent aucunement l'exploitation normale du commerce à usage de restauration rapide situé au sein de la résidence, - constater encore que la résolution numéro 4.1 retranscrite au procès-verbal en date du 12 octobre 2017 a été votée à la majorité requise de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, En conséquence, - confirmer purement et simplement le jugement, - débouter la société Les Caryatides de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions et la déclarer mal fondée en son appel, - voir condamner la société Les Caryatides au paiement d'une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de nullité des résolutions 4.1, 4,2 et 4.3 de l'assemblée générale du 12 octobre 2017 La société Les Caryatides sollicite, sur le fondement de l'article 26 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, d'annuler les résolutions 4.1, 4.2 et 4.3 de l'assemblée générale du 12 octobre 2017, au motif que la fermeture de la cour par le portail porte atteinte aux modalités de jouissance de son local commercial ; elle estime qu'avec la fermeture par le portail, la pizzeria sera totalement invisible et que les passants ne pourront plus disposer d'un passage libre entre la rue et la boutique, puisque le portillon agira en qualité de filtre ; elle ajoute que le parking a toujours été fermé par une borne escamotable qui permettait que la pizzeria soit visible de la rue et qui permettait le passage des clients de la pizzeria ; elle ajoute que la décision a été prise à la majorité de l'article 25 au lieu de l'article 26 et que les copropriétaires n'ont pu être convoqués en connaissance de cause car la convocation faisait état d'une majorité à l'article 25 ; Le syndicat des copropriétaires oppose que la décision de la mise en place d'un portail extérieur a fait suite à des plaintes régulières de copropriétaires déplorant l'occupation de leurs places de parking privatives par le personnel ou la clientèle du restaurant ; il estime que la fermeture de la cour par le portail et le portillon n'entravera pas l'exercice commercial de la 'Pizza du Clocher' puisque le projet de portail barreaudé laisse visible et apparente l'entrée du local commercial et que l'accès à la clientèle est toujours possible à partir du portillon ; il ajoute que la résolution a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que l'erreur matérielle figurant sur le procès-verbal de l'assemblée générale n'a pas d'incidence ; sur la règle de majorité utilisée pour le vote des résolutions litigieuses Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version à la date de l'assemblée générale du 12 octobre 2017, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant ... c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ...' ; En l'espèce, les résolutions 4.1, 4.2 et 4.3 visant les travaux de mise en place d'un portail extérieur en remplacement de la borne escamotable, les honoraires du syndic et la délégation au conseil syndical dans le cadre de ces travaux, relèvent des modalités de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu'elles visent les modalités d'ouvertures des portes d'accès à l'immeuble ; Selon le procès-verbal d'assemblée générale du 12 octobre 2017 : - la résolution 4.1 a été adopté à la majorité de 84700/100000 tantièmes, - la résolution 4.2 a été adoptée à la majorité de 96680/96680 tantièmes, - la résolution 4.3 a été adoptée à la majorité de 96680/100000 tantièmes ; Sachant que 2/3 des voix correspond à 66667/100000 tantièmes, il en ressort que les résolutions ont été adoptées à la majorité de plus de 2/3 des voix, conformément aux dispositions de l'article 26 précité et il importe peu que la convocation et le procès-verbal de l'assemblée générale comportent des erreurs matérielles en ce qu'ils précisent que les résolutions sont adoptées à la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour les résolutions 4.1 et 4.3 et à celle de l'articles 24 de la même loi pour l'article 4.2 ; Il y a donc lieu de rejeter la demande de la société Les Caryatides de prononcer la nullité de ces résolutions sur ce moyen ; sur l'atteinte aux modalités de jouissance du local commercial Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version à la date de l'assemblée générale du 12 octobre 2017, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant ... c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; ... L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ...' ; En l'espèce, le règlement de copropriété du 18 août 1980, stipule en page 23 : 'Destination : Les locaux sont destinés, tant à l'usage d'habitation, qu'à l'usage professionnel ou commercial, à condition que cette dernière ne provoque aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l'immeuble. Utilisation : Chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait ou celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service' ; Il ressort des photographies produites par la société Les Caryatides, semblables aux photographies incluses dans le projet de fermeture produit par le syndicat des copropriétaires, qu'un des côtés de la cour de forme rectangulaire donne sur la rue et que, vu de la rue, ce côté est composé : - sur la gauche, d'un mur de la hauteur des poubelles qui y sont accolées, qui laisse la visibilité aux piétons de l'intérieur de la cour, - entre ce mur et le mur de l'immeuble voisin, d'un espace libre comprenant deux poteaux ; la largeur entre ces deux poteaux permet le passage de véhicules de la taille de ceux visibles dans la cour ; entre ces poteaux, on peut voir une borne escamotable qui est abaissée ; Sur ces mêmes photographies, prises de la rue, le local de la Pizza du Clocher, proposant de la vente à emporter, est visible au fond à gauche de la cour ; dans cette cour, des places de stationnement sont délimitées par des traits blancs ; Le document intitulé 'projet de fermeture' produit par le syndicat des copropriétaires inclut une représentation graphique comportant : - au dessus du mur, une barrière barreaudée d'une hauteur semblable à celle du mur, - entre le mur et le mur de l'immeuble voisin, un portail barreaudé, un poteau et un portillon barreaudé, dont la hauteur est la même que celle du mur surmonté de la barrière barreaudée ; Dans son courrier adressé à la SCI Les Caryatides, le gérant de la Pizza du Clocher précise qu'il vient d'apprendre que la copropriété a décidé de fermer l'accès à la cour où est installé son commerce et que 'les passants, clients potentiels et mêmes mes clients habituels n'auront aucune visibilité et plus aucun accès direct à mon magasin ...' ; Il convient de considérer au vu de ce courrier et de la comparaison entre les photographies de la cour et la représentation graphique du projet de fermeture que : - le barreaudage tel qu'il apparaît dans le projet, compte tenu de sa hauteur et du faible espace entre les barreaux, ne permettra plus aux clients potentiels passant dans la rue d'avoir la visibilité du local commercial situé au fond à gauche de la cour, - la vue du portail fermé empêchera les clients potentiels de se rendre au local, en l'absence d'une impression d'accès libre, et ce, même si l'ouverture du portillon leur reste accessible ; Ainsi même si la pizzeria restera accessible aux clients habituels, il convient de considérer que cette fermeture n'est pas compatible avec l'exercice normal de la pizzeria ; Concernant le stationnement dans la cour de l'immeuble, il ressort du bail commercial signé le 26 juin 2017, que la société Les Caryatides a donné à bail à la société [V] le local commercial et un emplacement de parking ; L'article 13 de ce contrat stipule que 'Le preneur devra : - S'abstenir de tout ce qui pourra nuire, par son fait ou par le fait des gens à son service, à l'exercice de l'activité des autres occupants dans l'immeuble, à leur tranquillité et au bon ordre de l'immeuble, - N'embarrasser ou n'occuper, même temporairement, les parties de l'immeuble non comprises dans la présente location, - Ne laisser pénétrer aucun véhicule dans la cour de l'immeuble, sauf aux emplacements prévus à cet effet ...' ; Il en ressort que ces dispositions du bail sont de nature à assurer le respect des modalités du règlement de copropriété concernant la jouissance de la cour et des emplacements de parking ; Concernant l'allégation selon laquelle des clients de la pizzeria se stationneraient sur les emplacements de parking des autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes : - des courriers du syndic, qui n'ont pas de valeur probante en ce que celui-ci représente le syndicat des copropriétaires, - le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 avril 2016, dont la résolution 13 adoptée précise 'Une mise en demeure sera adressée à la pizzeria afin de lui signaler l'interdiction d'occuper les parkings de la résidence pour ses employés. Il devra uniquement occuper ses emplacements de parking 129 et 128. Dès que le syndic aura la photo justifiant le non respect de cette demande, la borne sera mise en service pendant 24/24", qui est un simple rappel à la pizzeria de l'interdiction d'occuper les parkings de la résidence pour ses employés et ne démontre pas que des clients de la pizzeria ont stationné sur les emplacements des autres copropriétaires, - le mail d'un copropriétaire M [S], en date du 27 décembre 2017, se plaignant que 'ce n'est pas rare que les clients du restaurant se stationnent sur celle-ci (sa place de parking). Ce qui est gênant car je fais louer mon bien et lorsque des visites sont organisées, il est difficile de mettre en avant la place de parking qui est pourtant un atout dans ces conditions', qui n'a pas de valeur probante en ce qu'il est imprécis, isolé et n'est corroboré par aucune autre pièce du dossier ; Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi la borne escamotable, dont le principe n'est pas contesté par la société Caryatides et qui est compatible avec les dispositions du contrat de bail, n'était pas suffisante pour assurer le respect du règlement de copropriété concernant les emplacements de parking ; Ainsi la société Les Caryatides démontre que le vote de la résolution 4.1 est contraire aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que la fermeture de la cour par le portail et le portillon barreaudés, n'est pas compatible avec l'exercice normal de l'activité de la Pizza du Clocher qui est autorisée par le règlement de copropriété et modifie les modalités de la jouissance du local commercial, telles qu'elles sont établies par le règlement de copropriété ; Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l'activité de la Pizza du Clocher, telle qu'elle existe, sans fermeture de la cour autre que la borne escamotable, provoque un trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l'immeuble, au sens du règlement de copropriété ; Ainsi le vote de la résolution 4.1 de l'assemblée générale du 12 octobre 2017 étant contraire aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de l'annuler ainsi que les résolutions 4.2 et 4.3 qui en sont les corollaires ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté la société Les Caryatides de l'ensemble de ses demandes ; Et il y a lieu de prononcer l'annulation des résolutions 4.1, 4.2 et 4.3 de l'assemblée générale du 12 octobre 2017 ; Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En l'espèce, la société Les Caryatides voyant sa prétention déclarée fondée, il y a lieu de faire droit à sa demande de dispense ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Les Caryatides la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Les Caryatides ;  PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Prononce l'annulation des résolutions 4.1, 4.2 et 4.3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2017 ; Dispense la société Les Caryatides de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Les Caryatides la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT