Cour d'appel, 01 juin 2022. 19/12050

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er JUIN 2022 N° 2022/ 271 N° RG 19/12050 N° Portalis DBVB-V-B7D-BEVAQ [O] [W] C/ [Y] [M] [T] [R] SAS CABINET FONCIA AD IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Isabelle LECROCQ Me Emmanuelle CORNE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 18 Juin 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118001139. APPELANTE Madame [O] [W] née le 26 novembre 1980 à MERU (60), demeurant 1A avenue du Trayas Les Figuiers 06590 THEOULE SUR MER représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [Y] [M] demeurant Lieu dit Tarragiu Chiosu Cumunu Villa Sperenza 20167 CUTTOLI CORTICCHIATO (CORSE DU SUD) représenté par Me Isabelle LECROCQ, avocat au barreau de NICE Monsieur [T] [R] demeurant 1A avenue du Trayas Les Figuiers 06590 THEOULE-SUR-MER représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE SAS CABINET FONCIA AD IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis 11 Boulevard de la Ferrage 06400 CANNES représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant convention conclue sous seing privé, Monsieur [Y] [M], représenté par son mandataire la société FONCIA AD IMMOBILIER, a donné à bail d'habitation à Madame [O] [W] un appartement de type 4 au sein d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Villa Anaïs' situé 3 rue Roquebilière à Cannes La Bocca (06150), pour une durée de trois années commençant à courir le 11 août 2017, moyennant un loyer mensuel de base de 963 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement par l'intermédiaire de la société CONSTATIMMO, prestataire de l'agence immobilière. Dès son entrée en jouissance la locataire s'est plainte de divers désordres, pour lesquelles elle a sollicité en premier lieu l'intervention de l'agence, puis directement celle du propriétaire. Elle a donné prématurément congé pour le 14 mars 2018, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi dans les mêmes formes. Sur la base d'une estimation du coût des réparations locatives réalisée par son prestataire, l'agence immobilière a retenu la somme de 493,87 euros sur le montant du dépôt de garantie. Madame [W] a saisi la commission départementale de conciliation pour contester le principe de cette retenue et obtenir l'indemnisation de son préjudice de jouissance. Cette instance a néanmoins constaté l'impossibilité de concilier les parties lors de sa séance du 24 avril 2018. Elle a alors fait assigner le bailleur et son mandataire à comparaître devant le tribunal d'instance de Cannes par actes délivrés les 1er et 13 août 2018 aux fins : - de les entendre d'une part tous deux condamner à produire la facture de la société CONSTATIMMO correspondant à la réalisation de l'état des lieux d'entrée, ainsi que le justificatif du paiement de la moitié de son coût par le bailleur, - et d'entendre d'autre part condamner M. [Y] [M] à lui payer : * 493,87 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, * 590,00 euros au titre d'une facture de traitement anti-parasitaire contre les punaises de lit, * 69,00 euros au titre du coût de réparation d'une prise téléphonique, * et 4.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Le bailleur a conclu principalement au débouté de l'ensemble de ces prétentions, et demandé subsidiairement à être relevé et garanti par son mandataire de toute condamnation. Considérant d'autre part que l'état des lieux de sortie ne reflétait pas l'état réel du logement, il a réclamé en tout état de cause la condamnation de la société FONCIA AD IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du coût supplémentaire de la remise en état, celle de 7.000 euros en réparation de la perte de chance de relouer immédiatement son bien, et celle de 500 euros au titre de ses frais de déplacement. La société FONCIA AD IMMOBILIER a conclu pour sa part au débouté de l'ensemble des prétentions émises à son encontre. Par jugement rendu le 18 juin 2019, le tribunal d'instance a : - condamné M. [M] à restituer à Madame [W] une somme de 447,37 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie après l'imputation du coût des réparations locatives, outre une majoration égale à 10 % du montant du loyer pour chaque mois de retard à compter du 14 mai 2018, - débouté Madame [W] du surplus de ses demandes, - débouté M. [M] de ses demandes reconventionnelles, - et partagé la charge des dépens entre les deux parties susnommées. Madame [O] [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 23 juillet 2019 au greffe de la cour. Son compagnon Monsieur [T] [R] est intervenu volontairement à l'instance au soutien de ses prétentions, les factures dont il est réclamé remboursement ayant été établies à son nom. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 juin 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, Madame [O] [W], à laquelle se joint Monsieur [T] [R], demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné le bailleur à lui restituer le solde du dépôt de garantie, et statuant à nouveau : - de condamner sous astreinte la société FONCIA AD IMMOBILIER et M. [M] à produire la facture de la société CONSTATIMMO ainsi que le justificatif de règlement partiel du bailleur, - à défaut de les condamner à lui rembourser la somme de 256,88 euros qu'elle aurait indûment acquittée pour l'établissement de l'état des lieux d'entrée, - de condamner M. [M] à lui rembourser la somme de 590 euros au titre de la facture de traitement anti-parasitaire, et celle de 69 euros au titre du coût de réparation d'une prise téléphonique, - de le condamner également au paiement d'une somme de 7.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - et de condamner enfin M. [M] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 24 juin 2021, auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, Monsieur [Y] [M] demande pour sa part à la cour : - de déclarer irrecevable l'intervention de M. [T] [R], - d'infirmer le jugement dont appel d'une part en ce qu'il l'a condamné à restituer à Madame [W] le solde du dépôt de garantie, et d'autre part en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles dirigées contre son mandataire, - de débouter Madame [W] de l'ensemble de ses prétentions, - subsidiairement de condamner la société FONCIA AD IMMOBILIER à le relever et garantir de toute somme mise à sa charge, - de condamner également son mandataire à lui payer 2.000 euros au titre du coût supplémentaire de remise en état du logement, 7.000 euros en réparation de la perte de chance de relouer immédiatement son bien, et 500 euros au titre de ses frais de déplacement, le tout avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la décision à intervenir, - et de condamner tout succombant aux entiers dépens, ainsi qu'à lui payer une somme totale de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. Par conclusions notifiées le 15 novembre 2019, auxquelles il est pareillement renvoyé, la société FONCIA AD IMMOBILIER SERVICE demande à la cour : - de déclarer irrecevable l'intervention de M. [R], - de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté tant Madame [W] que M. [M] de leurs demandes respectives dirigées à son encontre, - et de condamner tout succombant aux entiers dépens, ainsi qu'à lui payer une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. DISCUSSION Sur la recevabilité de l'intervention volontaire : En vertu de l'article 554 du code de procédure civile, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance peuvent néanmoins intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt. Suivant l'article 325 du même code, l'intervention est recevable lorsqu'elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L'article 330 dispose également que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie ; elle est alors recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir celle-ci. En l'espèce Madame [W] a été déboutée en première instance de ses demandes en remboursement de factures au motif que celles-ci n'étaient pas libellées à son nom, mais à celui de M. [T] [R]. Ce dernier, qui était son compagnon et occupait également les lieux loués, a dès lors intérêt à intervenir en cause d'appel à titre accessoire pour soutenir les prétentions de l'appelante et conserver par là même ses droits. Sur les relations entre la locataire et l'agence immobilière : En vertu du troisième alinéa de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de la surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire. En l'espèce le contrat de bail reprenait expressément les dispositions précitées et précisait que les honoraires de l'état des lieux d'entrée seraient partagés entre le bailleur et le locataire, chacun à concurrence de 256,68 euros. S'agissant d'un logement de 85,56 mètres carrés habitables, il apparaît que la part réclamée au locataire n'excédait pas le plafond des honoraires fixé à 3 euros par mètre carré par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Elle n'était pas non plus supérieure à la part dont le bailleur s'est effectivement acquitté, suivant justificatif produit en pièce n° 2 de son dossier de plaidoirie. Il y a lieu en conséquence de débouter l'appelante de toutes prétentions de ce chef. Sur les rapports entre bailleur et locataire : En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants, et notamment exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Il doit également délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et enfin entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. En l'espèce il résulte des pièces produites aux débats que Madame [W] a eu successivement à se plaindre durant les quelques mois d'occupation du logement d'une fuite d'eau sous l'évier de la cuisine, du blocage d'un volet roulant laissant une chambre dans l'obscurité durant plus d'un mois, de dysfonctionnements du ballon d'eau chaude et de la VMC, et d'une infestation par des punaises de lit. S'agissant de cette dernière plainte, la preuve n'est nullement rapportée que ces parasites auraient été introduits dans le logement par la locataire elle-même ainsi qu'il est soutenu par le bailleur, alors que ce dernier a admis au contraire avoir effectué un premier traitement anti-parasitaire avant la prise d'effet du bail, ce qui permet de présumer que l'infestation était déjà préexistante. Il y a lieu en conséquence de condamner M. [M] à payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices de jouissance subis par sa locataire, ainsi que celle de 590 euros en remboursement de la facture de traitement anti-parasitaire de la société 3D SUD avancée par Madame [W]. En revanche, la demande en paiement d'une somme de 69,00 euros au titre du coût de réparation d'une prise téléphonique doit être rejetée, faute de justificatif suffisant. S'agissant d'autre part des réparations locatives, c'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge, après avoir précisément comparé les mentions des états des lieux d'entrée et de sortie, n'a retenu qu'une somme de 46,50 euros à la charge du locataire sortant, et a donc condamné le bailleur à lever la retenue abusivement effectuée sur le montant du dépôt de garantie à concurrence de 447,37 euros, outre les majorations de retard prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Sur les rapports entre le bailleur et son mandataire : En vertu des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, ainsi que des fautes commises dans sa gestion. En l'espèce le coût des réparations locatives avait été initialement chiffré à la somme de 493,87 euros TTC par la société CONSTATIMMO, prestataire de la société FONCIA AD IMMOBILIER. Monsieur [M] ne démontre pas que ce calcul aurait été largement sous-évalué. Au contraire, le premier juge, confirmé sur ce point par la cour, a encore réduit le montant à la charge du locataire sortant. Les devis émanant des sociétés PARIZEL et CASTORAMA qu'il produit aux débats ne se rapportent pas à des dégradations locatives, mais à des travaux d'amélioration du logement. Le bailleur ne démontre pas davantage qu'il se serait trouvé dans l'impossibilité de faire effectuer immédiatement les travaux de remise en état nécessaires par la faute de la société FONCIA AD IMMOBILIER, puisqu'il lui avait retiré au contraire son mandat de gestion et réclamé la restitution des clés dès le 22 mars 2018. Enfin il apparaît que l'agence a normalement relayé auprès de son mandant les doléances de la locataire durant le cours de l'exécution du bail. Il convient en conséquence de débouter M. [Y] [M] tant de son recours en garantie que de sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigés contre son mandataire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare recevable l'intervention volontaire de Monsieur [T] [R], Confirme le jugement entrepris : - en ce qu'il a condamné Monsieur [Y] [M] à restituer à Madame [O] [W] la somme de 447,37 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie, majorée d'une somme égale à 10 % du loyer pour chaque mois de retard à compter du 14 mai 2018, - en ce qu'il a débouté Madame [W] de ses demandes afférentes aux frais d'établissement de l'état des lieux d'entrée, et en paiement d'une somme de 69,00 euros au titre de la réparation d'une prise téléphonique, - et en ce qu'il a débouté Monsieur [M] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, Réforme ledit jugement pour le surplus, et statuant à nouveau : Condamne Monsieur [M] à payer à Madame [W] une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Condamne Monsieur [M] à payer à Madame [W] une somme 590 euros en remboursement d'une facture de traitement anti-parasitaire, Condamne Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Madame [W] une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société FONCIA AD IMMOBILIER. LA GREFFIERELE PRESIDENT