Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 23/08565

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/08565 N° Portalis DBZS-W-B7H-XRNE N° de Minute : L 24/00377 JUGEMENT DU : 10 Juin 2024 [V] [Z] C/ [R] [T] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 10 Juin 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) M. [V] [Z], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [R] [T], demeurant [Adresse 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Avril 2024 Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 8565/2023 – Page - MA EXPOSÉ DES FAITS Par acte sous seing privé du 24 novembre 2011, M. [V] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 110 euros. Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 712,31 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [T] le 27 mars 2023. Par assignation du 8 septembre 2023, M. [V] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, en tout état de cause être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 839,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. À l'audience du 8 avril 2024, M. [V] [Z], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 avril 2024, s'élève désormais à 6 451,03 euros. M. [R] [T] expose qu’il a fait l’objet d’une saisie sur compte ce qui a entraîné une immobilisation des fonds. Il expose avoir réglé le dernier loyer et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il indique percevoir la somme de 2 300 euros par mois environ et ne pas avoir de charges autres que le loyer. Il déclare être en mesure de rembourser la somme de 200 euros par mois, outre le paiement du loyer. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [V] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 24 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 712,31 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mai 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort de l’historique de compte produit par le bailleur que M. [R] [T] a effectué un virement d’un montant de 1 030 euros le 7 avril 2024, et qu’il s’est donc acquitté du versement du dernier loyer. En outre, il s’est acquitté du paiement des loyers des mois de janvier, février et mars 2024. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [R] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [R] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, M. [V] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 avril 2024, M. [R] [T] lui devait la somme de 6451,03 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [R] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 801,14 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [Z] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [R] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [V] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l’action de M. [V] [Z], CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 novembre 2011 entre M. [V] [Z], d’une part, et M. [R] [T], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 25 mai 2023, CONDAMNE M. [R] [T] à payer à M. [V] [Z] la somme de 6 451,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2024, AUTORISE M. [R] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [T], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mai 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [R] [T] sera condamné à verser à M. [V] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [R] [T] à payer à M. [V] [Z] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [R] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2023 et celui de l'assignation du 8 septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge