Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Xavier VAN GEIT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08106 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B7F
N° MINUTE : 10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 février 2024
DEMANDERESSE
Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRVAILLEURS (ALJT),
[Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [C],
[Adresse 4] - [Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 28 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08106 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B7F
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 29 avril 2021, l'association pour le logement des jeunes travailleurs (ci après, « l'ALJT ») a donné à bail à [Z] [C] un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2], [Localité 3], bâtiment principal, 3ème étage, appartement 304, pour une durée maximale de 24 mois.
Le contrat a été renouvelé par avenant du 26 avril 2022 pour la période courant du 1er mai 2022 au 30 avril 2023.
Une sommation de payer a été signifiée le 28 janvier 2022.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de séjour a été signifié à [Z] [C], à étude, le 7 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, l'ALJT a fait assigner [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
à titre principal,
juger que le contrat est arrivé à son terme le 30 avril 2023,condamner [Z] [C] à lui payer, à titre de provision, les redevances impayées soit la somme de 2.579,31 euros au titre des redevances impayées à la date de rupture du contrat de séjour soit le 30 avril 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation pour la période courant du 1er avril 2023 jusqu'à libération effective des lieux équivalent au montant actuel de la redevance (459,46 euros) et au coût de l'assurance (2,55 euros),à titre subsidiaire,
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties au 8 juillet 2023,condamner [Z] [C] à lui payer, à titre provisionnel, les redevances impayées au 8 juillet 2023, date de résiliation du contrat, soit la somme de 3.152,93 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance comme si le contrat s'était poursuivi et au taux en vigueur mois par mois et de l'assurance,en tout état de cause,
ordonner l'expulsion de [Z] [C] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et se réserver la liquidation,autoriser son expulsion immédiate en supprimant le délai légal de deux mois,ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans dans un lieu approprié aux frais, risques et périls de [Z] [C] et à défaut de toute valeur procéder à leur destruction,le condamner à payer les intérêts au taux légal produits par chaque échéance impayée, au visa de l'article 1231-6 du code civil,juger que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts au taux de l'intérêt légal en application de l'article 1343-2 du code civil, condamner le défendeur à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais de la sommation de payer et du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, l'ALJT expose, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que le contrat est arrivé à son terme le 30 avril 2023 et que n'ayant fait l'objet d'aucun avenant de renouvellement, il est rompu depuis cette date. Au visa des articles 1224, 1225 du code civil et de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation, elle soutient que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer signifié le 7 juin 2023 et que dès lors, la clause résolutoire insérée au contrat de résidence est acquise depuis le 8 juillet 2023.
A l'audience du 15 janvier 2024, l'ALJT, représentée par son conseil, a indiqué maintenir toutes ses demandes.
[Z] [C] a comparu, indiquant avoir régularisé sa situation administrative. Il a indiqué régler des mensualités de 150 à 200 euros et être étudiant. Il a expliqué que ses problèmes administratifs avaient ralenti sa recherche de logement.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Concernant le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [Z] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Sur l'absence de renouvellement du contrat
Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.
En l'espèce, le dernier avenant au contrat initialement en date du 29 avril 2021 a été signé le 26 avril 2022 et couvre la période courant du 1er mai 2022 au 30 avril 2023.
L'ALJT ne justifie pas que [Z] [C] a été mis en demeure de quitter les lieux avant cette date et a continué à lui facturer la location des lieux après la date de fin de contrat alléguée. Ainsi, elle produit même l'avis d’échéance concernant le mois de juillet 2023 faisant mention des « loyers et charges » dus, et non des indemnités d'occupation.
Par ailleurs, le commandement de payer en date du 7 juin 2023 vise la clause résolutoire insérée au contrat, ce qui induit que le contrat était à cette date encore en cours d'exécution.
Dans ces conditions, il ne saurait être constaté le terme du contrat.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
L'article R 633-3 du code de la construction et de l'habitation précise par ailleurs les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article VI) stipulant que « conformément à l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, (…) en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du titre d'occupation ou en cas de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement ; la résiliation de plein droit du titre d'occupation ne peut prendre effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».
Un commandement de payer la somme de 2.970,24 euros dans le délai d'un mois, visant cette clause, a été signifié à étude à [Z] [C] par commissaire de justice le 7 juin 2023. Le montant visé est bien supérieur à deux fois le montant mensuel à acquitter et il ressort du décompte produit par la demanderesse à l'audience que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti.
La résiliation du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 8 juillet 2023.
En conséquence, l’expulsion de [Z] [C] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.
Une astreinte n'apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, il n'est pas rapporté la mauvaise foi du défendeur, celui-ci n'étant pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Il n'apparaît donc pas justifié de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l'article 1728 du même code, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Enfin, il incombe aux termes de l'article 1353 du code civil à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par l'occupation indue. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
L'ALJT produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [C] reste lui devoir la somme de 5.493,79 euros, à la date du 9 janvier 2024.
Monsieur [Z] [C] ne comparaissant pas, il n'apporte aucun élément de nature à remettre en question ce montant.
Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [C] sera donc condamné au paiement de la somme provisionnelle de 5.493,79 euros au titre des redevances impayées au 9 janvier 2024, sous réserve des paiements qui auront pu intervenir depuis cette date.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Monsieur [Z] [C] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 8 juillet 2023, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 444,26 euros, au titre de la redevance, et la somme de 2,55 euros, correspondant au coût de l'assurance, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance.
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, étant rappelé que l'anatocisme ne s’applique que pour des intérêts échus.
Sur les demandes accessoires
[Z] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2023 et celui de l'assignation, mais pas celui de la sommation du 28 janvier 2022, non nécessaire pour la présente instance.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort et contradictoire,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2021 et renouvelé par avenant le 26 avril 2022 entre l'association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) et [Z] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 3], bâtiment principal, 3ème étage, appartement 304, sont réunies à la date du 8 juillet 2023,
ORDONNONS en conséquence à [Z] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu’à défaut pour [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,l'association pour le logement des jeunes travailleurs (ALJT) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS [Z] [C] à payer à l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation gale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 444,26 euros, au titre de la redevance, et la somme de 2,55 euros, correspondant au coût de l'assurance à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
DISONS que cette indemnité sera due à compter du 8 juillet 2023, date de l'acquisition de la clause résolutoire,
DISONS que cette indemnité produira intérêt au taux légal sur chaque échéance,
CONDAMNONS [Z] [C] à payer à l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) à titre provisionnel la somme de 5.493,79 euros au titre des redevances impayées au 9 janvier 2024, sous réserve des paiements qui auront pu intervenir depuis cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
DÉBOUTONS l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) du surplus de ses demandes, y compris de ses demandes d'astreinte assortissant l'expulsion et de suppression du délai légal de deux mois avant de quitter les lieux;
CONDAMNONS [Z] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2023 et celui de l'assignation;
DISONS n'y avoir lieu à versement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 28 février 2024.
La greffière Le juge des contentieux de la protection
