Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/05878

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 22 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 378 Rôle N° RG 21/05878 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHJ44 S.C.I. DE POUPAILLE C/ [K] [I] [Z] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Shéhérazade BENGUERRAICHE Me Laure WARDALSKI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 26 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2001574. APPELANTE S.C.I. DE POUPAILLE, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Shéhérazade BENGUERRAICHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Madame [K] [I] née le 20 Mai 1987 à avignon (84000), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laure WARDALSKI, avocat au barreau de TARASCON Madame [Z] [I] née le 24 Août 1954 à [Localité 5] ([Localité 5]), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laure WARDALSKI, avocat au barreau de TARASCON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Selon acte sous seing privé du 1er novembre 2016, la SCI DE POUPAILLE a donné à bail à Mme [K] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial révisable de 650 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 650 euros. Selon acte sous seing privé du même jour, Mme [Z] [I] s'est protée caution solidaire de la locataire. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 1er novembre 2016. Par lettre recommandée du 3 mars 2020, Mme [K] [I] a donné congé au bailleur. Par constat d'huissier du 11 mai 2020, un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement. Par acte du 29 septembre 2020, la SCI DE POUPAILLE a fait assigner Mme [K] [I] et Mme [Z] [I] aux fins de les voir condamner solidairement notamment au paiement d'une somme de 1954,69 euros au titre du préavis légal de trois mois et d'une somme de 18455,69 euros au titre des frais de réfection des lieux loués, avec intérêts légaux. Par jugement contradictoire du 26 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarascon a statué en ces termes : - Déboute la SCI de POUPAILLE de sa demande à l'encontre de Madame [I] [K] au titre du préavis ; - Déboute la SCI de POUPAILLE de ses demandes à1'encontre de Madame [I] [K] au titre des devis de remise en état ; - Condamne la SCI de POUPAILLE à payer à Madame [I] [K] la somme de 650 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ; - Condamne la SCI de POUPAILLE à payer à Madame [I] [K] la somme de 3 000 € à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive ; - Condamne la SCI de POUPAILLE aux dépens ; - Condamne la SCI de POUPAILLE à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Le jugement susvisé estime que Mme [K] [I] justifie qu'elle n'est redevable que d'un mois de préavis au vu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'au vu de la comparaison des deux états des lieux d'entrée et de sortie, la demande chiffrée de la requérante n'est pas justifiée ainsi que sa demande en dommages-intérêts. Par déclaration du 20 avril 2021, la SCI DE POUPAILLE a relevé appel de ladite décision en toutes ses dispositions. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2022, la SCI DE POUPAILLE demande de voir : - INFIRMER le Jugement entrepris en toutes ses dispositions, Et sur ce, la Cour, statuant à nouveau ; Sur les réparations locatives, A titre principal, - CONDAMNER solidairement Mesdames [K] et [Z] [I] à verser à la SCI DE POUPAILLE la somme de 18 455, 41 euros au titre des réparations locatives afin de remettre le logement en état d'usage, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, A titre subsidiaire, et avant-dire droit, - ORDONNER à la SCI DE POUPAILLE de produire des devis concernant les réparations locatives retenues par la Cour de céans à la charge de la locataire, - Sur les loyers au titre de la période de préavis, - CONDAMNER solidairement Mesdames [K] et [Z] [I] à verser à la SCI DE POUPAILLE la somme de 1 954, 69 euros au titre des loyers dus pendant la période de préavis légal de trois mois, outre intérêts au taux légal à compter de l' assignation de première instance, Sur les dommages et intérêts, - CONDAMNER solidairement Mesdames [K] et [Z] [I] à verser à la SCI DE POUPAILLE la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation de première instance, Sur les frais irrépétibles et les dépens, - CONDAMNER solidairement Madame Mesdames [K] et [Z] [I] à verser à la SCI DE POUPAILLE de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, Sur les demandes reconventionnelles de Madame [K] [I], - DECLARER recevable et fondée l'instance introduite par la SCI DE POUPAILLE - DEBOUTER Madame [K] [I] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions, A titre subsidiaire, si la condamnation au titre de la procédure abusive était confirmée, - ORDONNER que la SCI DE POUPAILLE versera aux consorts [I] la somme symbolique de 1 euro en réparation, - CONDAMNER solidairement Madame Mesdames [K] et [Z] [I] à verser à la SCI DE POUPAILLE de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et ce au titre des frais irrépétibles et dépens de première instance, Y ajoutant, - CONDAMNER solidairement Madame Mesdames [K] et [Z] [I] à verser à la SCI DE POUPAILLE de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et ce au titre des frais irrépétibles et dépens d'appel. Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI DE POUPAILLE soutient que la demande de production d'un devis plus précis ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile. Elle fait valoir que les peintures se sont salies pendant l'occupation des lieux, que le parquet s'est dégradé, que le jardin n'a pas été entretenu, que des éléments de mobilier ont été dégradés, que la locataire a reconnu que le four était à changer et que des appareils sanitaires doivent être remplacés. Elle reconnaît avoir retenu le montant du dépôt de garantie au titre des sommes dues par la locataire. Elle soutient que la locataire n'a pas justifié, lors de l'envoi de sa lettre de congé, les motifs de la réduction du délai de préavis à un mois et qu'elle doit donc les loyers ayant couru, prorata temporis, pendant le délai légal de trois mois de préavis. Elle invoque ne pas avoir pu remettre son bien en location rapidement, le nouveau bail ayant été conclu le 22 mai 2020 et que la présente procédure n'est pas abusive. Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2021, Mesdames [I] demandent de voir : - IN LIMINE LITIS, prononcer l'irrecevabilité de la demande tendant à ce que la Cour ordonne avant dire droit la production de devis à la SCI de POUPAILLE, - Au principal - CONFIMER la décision rendue le 26.03.2021 en toutes ses dispositions, - CONDAMNER la SCI DE POUPAILLE en cause d'appel à la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 1500€ à chacune des intimées, - La CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance, - Subsidiairement, - RAPPORTER les demandes à de plus justes proportions, - ORDONNER la compensation des sommes éventuellement dues entre les parties. Dans leurs conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K] [I] et Mme [Z] [I] font valoir que la demande de l'appelante de pouvoir produire un devis plus précis consiste en une demande nouvelle devant être déclarée irrecevable en appel. Elles font valoir que la locataire a vu son contrat de travail prendre fin le 5 janvier 2020 et qu'elle a obtenu un nouveau travail à compter du 6 février 2020 dans une autre commune située à plus de 40 km des lieux loués. Elles invoquent que le bailleur demande la remise à neuf de son logement ; que des désordres préexistaient avant l'entrée dans les lieux ; que le logement est humide sans que l'utilisation des lieux par la locataire ne soit en cause ; qu'il convient de tenir compte de la vétusté. Elles font valoir que l'appelante ne justifie pas avoir réalisé de travaux dans le logement ; que compte tenu du confinement, le délai de deux mois pour relouer le bien n'apparaît pas excessif. Elles soutiennent que même le remplacement du four n'est pas justifié et que Mme [K] [I] doit donc récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie La procédure a été clôturée le 1er juin 2022. MOTIVATION : Sur le délai de préavis : L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois notamment en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi et de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. (...) Le locataire souhaitant bénéficier de délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. De plus, il est prévu que pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. En l'espèce, il est constant que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 3 mars 2020 et reçue le 7 mars 2020, Mme [K] [I] a donné congé à la SCI DE POUPAILLE. Dans sa lettre du 9 avril 2020, elle expose que son contrat de travail a pris fin et que son nouveau travail est situé à plus de 30 kilomètres de son domicile. Il n'est pas contesté par les intimées que les justificatifs de la perte d'emploi de la locataire le 5 janvier 2020 et de l'obtention de son nouvel emploi auprès de la commune de [Localité 3] à compter du 6 février 2020 puis pour la période du 1er au 31 mars 2020 n'étaient pas joints à la lettre de congé du 3 mars 2020 envoyée à la propriétaire. Par conséquent, il convient de faire application des dispositions légales précitées et de décider qu'en l'absence de justification au moment de l'envoi de la lettre de congé, le délai de préavis alors applicable est de trois mois. Il importe peu que les clés aient été restituées par la locataire le 5 avril 2020, ceci ne valant pas renonciation non équivoque par le bailleur à l'application du délai de préavis de trois mois. En outre, il résulte des débats qu'un nouveau bail a pris effet le 22 mai 2020 au profit d'un autre locataire en accord avec la SCI DE POUPAILLE. Ainsi, celle-ci ne peut réclamer les loyers que pendant la période allant du 7 mars 2020 au 21 mai 2020 et non jusqu'au 7 juin 2020, le bien étant déjà reloué à cette date, soit une somme totale de 1593,54 euros (503,22 +650 + 440,32 euros). Par conséquent, il convient de condamner solidairement Mme [K] [I] et Mme [Z] [I], es qualité de caution solidaire, à payer à la SCI DE POUPAILLE la somme susvisée de 1593,54 euros au titre des loyers dus pendant la période de préavis, outre intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2020, date de l'assignation en première instance. Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les réparations locatives : A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, si la SCI DE POUPAILLE demande, à titre subsidiaire, de pouvoir produire des devis plus précis concernant les réparations locatives invoquées, il s'avère que cette prétention consiste en le complément nécessaire de sa demande initiale en paiement de la somme de 18455,41 euros au titre des frais de remise en état du logement loué. Elle ne saurait donc pas être déclarée irrecevable. En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. De même, il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En vertu de ces dispositions, l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives. Pour se prononcer sur le bien-fondé des réparations locatives invoquées par l'appelante, il faut procéder à la comparaison de l'état des lieux d'entrée contradictoire du 1er novembre 2016 et celui de sortie du 11 mai 2020. Concernant le parquet flottant dans la cuisine, l'état des lieux d'entrée mentionne qu'il est en état d'usage alors que le constat d'état des lieux de sortie fait état d'un parquet présentant des impacts et qu'il se gondole de façon éparse. Cependant, si les intimées invoquent un problème intial de pose qui serait la cause de ce désordre, elles n'en apportent pas la preuve. Il conviendra donc de retenir la somme de 290,70 euros HT résultant du devis de l'entreprise JSF.SIMONNELLI en date du 21 mai 2020. Quant aux peintures des plafonds et des murs, le constat d'état des lieux de sortie mentionne uniquement que : - l'enduit du mur s'effrite au fond du couloir, - il existe des traces de frottement correspondant à une tête de lit et des trous de cheville non rebouchés dans le mur de la chambre n°1, - la peinture de la chambre n°2 s'écaille et forme des cloques en partie basse des murs, - la peinture de la salle de bains s'effrite au niveau des murs ou forme des cloques éparses. Ainsi, aucun désordre n'apparaît sur les plafonds qui ne nécessitent donc pas d'être repeints. En revanche, certaines pièces ont des murs dont la peinture présentent des traces, trous, cloques ou effritements lors de la sortie des lieux tout en étant établi que lors de l'entrée de la locataire, le mur de la chambre n°1 présentait des tâches ('mur prune à repeindre') et le mur de la salle de bains était écaillé. Cependant, ces dégradations, dont les intimés ne justifient pas qu'elles sont le fait du bailleur, d'un tiers ou d'un cas fortuit, n'impliquent pas une remise en état totale des peintures du logement, comme le prétend à tort la SCI DE POUPAILLE, mais seulement une réfection des murs des deux chambres et du couloir, qui sera mise à la charge de Mmes [I], les désordres présentés par les murs de la salle de bains ne pouvant leur être imputés. Aussi, il convient d'évaluer ce poste de réparations locatives à un tiers de la somme de 8960 euros HT figurant dans le devis précité. Par conséquent, il convient d'évaluer les frais de remise en état du parquet et des peintures des murs à la somme totale de 3277,40 euros HT (290,70 + 2986,70), soit 3932,88 euros TTC. Concernant le four, deux radiateurs rayonnants, deux spots de salle de bains et un lampadaire extérieur à détection, il résulte de l'état des lieux de sortie que le four ne fonctionne plus, comme le reconnaît Mme [K] [I], le spot de gauche de la salle de bains dysfonctionne, le radiateur de cette salle d'eau présente de légères dégradations en partie haute et un lampadaire extérieur ne fonctionne pas. Au sujet de ces dysfonctionnements, la SCI DE POUPAILLE produit un devis de la SAS JS ELEC de 2001,60 euros TTC, en date du 4 juin 2020. Au vu de ce qui précède, il convient de mettre à la charge des intimés la somme de 1500 euros TTC en réparation des dégradations locatives susvisées. Concernant le remplacement de certains appareils sanitaires (WC, robinet cuisine, bonde lavabo et siphon), il est noté par l'état des lieux de sortie que la cuvette des WC est entartrée et que dans la cuisine et la salle de bains, les siphons fuient. Le devis produit par la SCI DE POUPAILLE de l'entreprise LCR Plomberie Chauffage, daté du 20 mai 2020, fait état d'une somme totale de 529,10 euros TTC, comprenant notamment la fourniture et pose d'un nouveau WC alors que le simple entartrage de l'existant n'implique pas son remplacement, étant décrit par ailleurs comme étant en bon état. Il ne sera donc retenu que la somme globale de 100 euros pour procéder à ces réparations locatives. Concernant les extérieurs, l'état des lieux de sortie mentionne une végétation abondante, des déjections canines nombreuses ainsi que des traces de frottement sur l'enduit du mur extérieur et la tablette de la fenêtre alors que le bailleur verse aux débats un devis du 15 mai 2020 de l'entreprise DESIGN CREATION prévoyant la réfection des enduits pour la somme de 402 euros HT et la réfection d'une cour avec notamment fourniture et pose d'un géotextile et mise en oeuvre de 0,20 grave calcaire compacté pour la somme de 2950 euros HT. Si le premier poste de dépense est justifié par le mauvais entretien des extérieurs par la locataire, il n'en serait être de même du second poste. Par conséquent, seule la somme de 482,40 euros TTC sera mise à la charge des intimées. Aussi, sans qu'il soit besoin de demander à l'appelante de produire des devis plus détaillés des réparations locatives retenues, il convient de condamner solidairement Mme [K] [I] et Mme [Z] [I], es qualité de caution solidaire, à payer à la SCI DE POUPAILLE la somme totale de 5365,28 euros [(3932,88 + 1500 + 100 + 482,40) - 650], déduction faite du montant du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré sur ce point. Sur la demande de dommages-intérêts faite par l'appelante : En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, la SCI DE POUPAILLE sollicite la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive en invoquant qu'elle n'a pu remettre le logement litigieux rapidement en location du fait des dégradations locatives. Cependant, il résulte des débats que ledit bien a pu être reloué dès le 22 mai 2020, soit moins de deux mois après la remise des clés par Mme [K] [I] et avant la fin du délai de préavis de trois mois et ce alors qu'à cette période, le pays était en mesure de confinement du fait de l'épidémie de la COVID 19. En outre, reconnaissant avoir reloué le bien sans avoir procédé aux travaux de remise en état nécessaires, la SCI DE POUPAILLE ne prouve pas que ces dégradations ont constitué un obstacle pour une nouvelle location. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages-intérêts comme étant insuffisamment justifiée. Le jugement déféré sera ainsi confirmé sur ce point. Sur les demandes reconventionnelles des intimées : Concernant la demande en restitution du dépôt de garantie, il résulte de ce qui précède que la SCI DE POUPAILLE est en partie bien-fondée dans ses demandes de paiement des travaux de remise en état des lieux loués et qu'elle a pu légitimement retenir le montant du dépôt de garantie de 650 euros. De plus, la Cour a déduit ce dernier du montant des condamnations prononcées à l'encontre des intimées qui sont donc infondées à en demander la restitution. Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Concernant la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, il apparaît que la Cour fait droit en partie aux demandes de la SCI DE POUPAILLE qui n'a donc pas intenté cette action en justice de façon abusive mais pour faire valablement reconnaître ses droits. Il convient donc de rejeter la demande de Mmes [I] en dommages-intérêts pour procédure abusive et d'infirmer le jugement déféré sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : L'équité commande de faire droit à la demande de la SCI DE POUPAILLE fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Les intimées, qui seront déboutées de leur demande de ce chef, seront condamnées solidairement à lui payer la somme visée au dispositif de cette décision, au titre des frais irrépétibles pour la première instance et la procédure d'appel. Les intimées, partie succombante, seront condamnées solidairement aux dépens de première instance et d'appel. Ainsi, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI de POUPAILLE aux dépens et à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la SCI DE POUPAILLE de sa demande de dommages-intérêts ; STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT : CONDAMNE solidairement Mme [K] [I] et Mme [Z] [I], es qualité de caution, à payer à la SCI DE POUPAILLE la somme de 1593,54 euros au titre des loyers dus pendant la période de préavis, outre intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2020 ; CONDAMNE solidairement Mme [K] [I] et Mme [Z] [I], es qualité de caution, à payer à la SCI DE POUPAILLE la somme de 5365,28 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE solidairement Mme [K] [I] et Mme [Z] [I], es qualité de caution, à payer à la SCI DE POUPAILLE la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les procédures de première instance et d'appel; CONDAMNE solidairement Mme [K] [I] et Mme [Z] [I], es qualité de caution, aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,