Cour d'appel, 02 mars 2023. 22/01770

PhD/ND Numéro 23/825 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 02/03/2023 Dossier : N° RG 22/01770 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IH5L Nature affaire : Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel Affaire : [D] [E] C/ [M] [N] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 02 mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 09 Janvier 2023, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [D] [E] né le 20 Mars 1958 à [Localité 4] de nationalité française [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de BAYONNE INTIME : Monsieur [M] [N] né le 11 Septembre 1977 à [Localité 5] de nationalité française entrepreneur individuel exploitant une école de surf, sous la dénomination Benb Surf School, immatriculée sous le n° 480 996 081 [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Jean-Benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 14 JUIN 2022 rendue par le PRESIDENT DU TJ DE BAYONNE FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES M. [U] [E] a consenti à M. [M] [N] trois baux saisonniers, pour les périodes du 15 juin au 15 septembre, successivement régularisés en 2019, 2020 et 2021, portant sur des locaux, en nature de cabanon en bois sur une parcelle, situés [Adresse 3], à usage d'école de surf et sports de glisse, moyennant un loyer de 3.000 euros pour la saison. Par acte sous seing privé du 3 mars 2022, M. [E] a consenti à la société Bock'n crock de luz (sas) un bail commercial d'une durée de 9 ans, à compter du 1er mars 2022, portant sur les mêmes locaux objet des baux saisonniers précités. Préalablement à la prise de possession des lieux, les exploitants du nouveau locataire ont convoqué M. [N] pour procéder à l'inventaire du matériel encore entreposé dans les lieux. M. [N], entendant se maintenir dans les lieux en vertu d'une occupation ancienne et continue, s'est présenté au rendez-vous du 18 mars 2022 avec son propre huissier de justice, en la personne de Me [W]. Me [W] a constaté, dans les lieux litigieux, la présence du matériel d'exploitation appartenant à M. [N], au contradictoire de messieurs [V] [Y], [S] [C], associés du nouveau locataire, assistés de leur huissier de justice, en la personne de Me [O]. Le 21 mars 2022, le bailleur a mis en demeure M. [N] de libérer les lieux. Suivant exploit du 28 mars 2022, M. [E] a fait assigner M. [N] par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 18 mars 2022. * Parallèlement, et suivant exploit du 14 avril 2022, M. [N] a fait assigner M. [E] par devant le tribunal judiciaire de Bayonne en revendication d'un bail commercial à compter du 15 juin 2019. Le 10 mai 2022, Me [O], à la requête de la société Bock'n crock de luz, a constaté que les lieux litigieux étaient libres de toute occupation, portes ouvertes, serrures et verrous déposés. Le 11 mai 2022, le même huissier a constaté la prise de possession des lieux par la société Bock'n crock de luz. Suivant exploit du 20 mai 2022, M. [N] a fait assigner la société Bock'n crock de luz, M. [Y] et M. [C] par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne en expulsion du nouveau locataire. Cette procédure a donné lieu à une ordonnance de référé du 14 juin 2022 en exécution de laquelle la société Bock'n crock de luz a libéré les lieux le 4 août 2022. Cette ordonnance a fait l'objet d'un appel distinct. * Compte tenu de l'évolution du litige, M. [E] a demandé, dans l'instance en référé introduite le 28 mars 2022, de voir condamner M. [N] à lui payer la somme de 6.700 euros au titre de l'indemnité d'occupation entre le 3 mars 2022 et le 10 mai 2022. Pour sa part, M. [N] a demandé la condamnation de M. [E] à lui restituer, sous astreinte, les locaux occupés depuis le 11 mai 2022 par la société Bock'n crock de luz, outre des provisions. Par ordonnance du 14 juin 2022, le juge des référés a : - condamné M. [E] à restituer à M. [N] le local loué, libre de tous biens et occupants, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un mois, à compter de la signification de la présente ordonnance - condamné M. [E] à payer à M. [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires - condamné M. [E] aux dépens non compris le coût des constats d'huissiers. Par déclaration faite au greffe de la cour le 23 juin 2022, M. [E] a relevé appel de cette ordonnance. La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 décembre 2022. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2022 par M. [E] qui a demandé à la cour de réformer l'ordonnance entreprise, et statuant à nouveau, de : - débouter M. [N] de ses demandes - constater que M. [N] est occupant sans droit ni titre sur la période du 3 mars au 10 mai 2022 - condamner M. [N] à lui verser une indemnité d'occupation fixée à la somme de 2.000 euros par mois courant du 15 septembre 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux - en tant que de besoin, ordonner l'expulsion immédiate de M. [N] et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en tel garde-meuble qu'il plaira au juge de désigner, aux frais, risques et périls de M. [N] - en tout état de cause, condamner M. [N] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2022 par M. [N] qui a demandé à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. [E] de ses demandes et condamner celui-ci à restituer les locaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et, sur son appel incident, d'infirmer l'ordonnance sur la durée de l'astreinte et le rejet de sa demande de provision, et statuant à nouveau, de : - porter la durée de l'astreinte jusqu'au 4 août 2022, date de l'expulsion du nouveau locataire - condamner M. [E] à lui payer une provision de 10.000 euros à valoir sur son préjudice lié à l'impossibilité d'exploiter les lieux, en partie détruits par le nouveau locataire, outre une somme de 5.000 euros mensuels jusqu'à la reconstruction des ouvrages abusivement détruits - condamner M. [E] à lui payer une provision de 5.000 euros pour la reconstruction de la terrasse en bois, des quatre vestiaires et de l'étendoir à combinaison de surf indispensables au fonctionnement de l'école de surf - condamner M. [E] à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS 1 - sur le trouble manifestement illicite L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour prévenir un trouble manifestement illicite. L'appelant fait grief à l'ordonnance entreprise de l'avoir condamné à restituer les lieux loués à M. [N] alors que celui-ci est occupant sans droit ni titre, autre qu'une simple tolérance à l'expiration du bail de 2021, ayant été informé de la décision du bailleur, au titre de la saison 2022, de louer les locaux dans le cadre d'un bail commercial, moyennant un pas-de porte, les discussions entre les parties n'ayant pas abouti sur la reconduction d'une location. En défense, M. [N] fait valoir que, à l'expiration du bail saisonnier 2021, le bailleur lui a laissé la jouissance des lieux et la conservation des clés, qu'il a poursuivi l'abonnement d'électricité réglé d'avance, le 1er septembre 2021, un acompte sur le loyer 2022. L'intimé en déduit qu'un bail commercial s'est formé à compter du 15 avril 2021, et que c'est par une erreur sur l'appréciation de ses droits qu'il a accepté la proposition du bailleur de conclure un bail commercial à compter de la saison 2022. En droit, il résulte des dispositions de l'article L. 145-5 alinéa 4 du code de commerce que, contrairement au bail dérogatoire, le seul maintien du locataire dans les lieux à l'expiration du bail saisonnier n'entraîne pas de plein droit, la formation d'un bail soumis au statut des baux commerciaux. En revanche, si le locataire saisonnier conserve, pendant l'inter-saison, la jouissance continue du local, le bail est soumis au statut, étant un bail commercial à exploitation saisonnière, à compter de la date d'entrée dans les lieux. En droit, si l'action en reconnaissance du statut à l'expiration d'un bail dérogatoire est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, l'action en requalification du bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce. En l'espèce, il appartiendra au juge du fond de trancher la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [N] qui a modifié sa demande initiale de requalification des baux saisonniers successifs en bail commercial à compter du 15 juin 2019, en sollicitant désormais la requalification en bail commercial du seul bail saisonnier 2021 à compter du 15 avril 2021. Sur le trouble manifestement illicite, symétriquement invoqué par les parties, les pièces versées aux débats par l'intimé tendent à établir que, à l'expiration du bail saisonnier 2021, le 15 septembre 2021, M. [N] a pu se maintenir dans les lieux, conservant les clés du local et poursuivant l'abonnement d'électricité, ce qui est corroboré par le constat d'huissier du 18 mars 2022, décrivant la présence du matériel d'exploitation technique et administratif dans les locaux loués ainsi que les dégradations commises par la société Bock'n crock de luz, titulaire d'un bail commercial en date du 3 mars 2022, lors de la tentative de la prise de possession des lieux. En outre, le bailleur, qui ne justifie pas de ses allégations quant à une remise des clés et une vidange des lieux en février 2022, n'a entrepris aucune démarche en vue d'obtenir la libération des lieux avant la mise en demeure en date du 28 mars 2022. Enfin, les circonstances du départ des lieux, courant mai 2022, par M. [N] sont entachées d'équivoque rendant contestables les allégations du bailleur sur un abandon volontaire des lieux par le locataire de nature à légitimer l'entrée en jouissance du nouveau locataire. Pour sa part, M. [E] soulève également des contestations sérieuses sur le titre revendiqué par M. [N], ressortissant également à la connaissance exclusive du juge du fond. En effet, il appartiendra au juge du fond de qualifier la nature du maintien du locataire dans les lieux, à l'expiration du bail 2021, créateur de droit ou simple autorisation précaire et provisoire, alors que, au cours de cette unique inter-saison, affectée par le litige, M. [N] avait été informé du projet du bailleur de céder la parcelle louée ou de poursuivre la location dans le cadre d'un bail commercial, moyennant un pas-de-porte, comme cela ressort des mails du 30 novembre 2021 et du 6 mars 2022. De même l'existence d'un prétendu accord, dès le 1er septembre 2021, sur une location, a priori saisonnière, pour l'année 2022, apparaît sérieusement contestable au vu de ces discussions mais aussi des circonstances du paiement de la somme de 1.500 euros, par virement du 1er septembre 2021, alors qu'il ressort de son propre relevé bancaire que M. [N] a réalisé, à cette date, deux virements concomitants de 1.500 euros, tous deux libellés « solde sur location local 2021 », ce dont il résulte, en apparence, la réalisation de deux paiements pour la même dette, et que la qualification d'acompte sur loyer 2022 apparaît seulement dans le mail de M. [N] du 6 mars 2022, dans le contexte de la mise en concurrence avec messieurs [C] et [Y], candidats au bail commercial des locaux. La détermination des droits des parties nécessite donc une analyse des faits et des actes touchant le fond du droit, excédant les pouvoirs du juge des référés. En l'état, il s'impose avec l'évidence requise en référé que M. [E] a laissé se créer une situation équivoque qui ne saurait se résoudre, au stade des mesures provisoires, au détriment des droits apparents nés du maintien dans les lieux de M. [N], son éviction, dans les circonstances ci-avant rappelées, étant constitutive d'un trouble manifestement illicite, nonobstant les contestations sérieuses du bailleur. Par ces motifs, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [E] à restituer les lieux loués, à l'exception de l'astreinte assortissant cette obligation. L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes de provisions compte tenu des contestations sérieuses auxquelles elles se heurtent et dont le sort dépend de la détermination des droits et responsabilités respectifs des parties. L'ordonnance sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles. M. [E] sera condamné aux dépens d'appel et les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant assorti l'obligation de restitution des locaux d'une astreinte, et statuant de ce chef, DIT n'y avoir lieu à astreinte provisoire, CONDAMNE M. [E] aux dépens d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,