Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/00855

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin 93345 LE RAINCY Téléphone : 01 43 01 36 70 @ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/00855 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYFL Minute : 24/555 S.A. IN’IL Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 C/ Monsieur [E] [Y] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2022, la SA IN'LI a donné à bail à Monsieur [E] [Y] un appartement n°404 (bât. 1 – esc. 1 – étage 4) et un emplacement de stationnement n°35 (2e sous-sol) situés [Adresse 1]), pour un loyer mensuel de 558,99 euros et 63 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la SA IN'LI a fait assigner Monsieur [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, supprimer le délai de deux mois visé par l’article L.412-1 al. 1 du code des procédures civiles d'exécution,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,condamner Monsieur [E] [Y] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. À l'audience du 29 avril 2024, la SA IN'LI, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. La SA IN'LI soutient que Monsieur [E] [Y] n’occupe pas le logement loué, le sous-louant sans autorisation. Elle s’appuie sur différents constats de commissaire de justice, rapportant d’une part les témoignages de voisins qui suspectent que le logement soit devenu un lieu de prostitution et d’autre part la présence de Monsieur [K] dans les lieux en novembre 2023, qui a déclaré ne pas connaître Monsieur [Y]. En outre, elle fait valoir que Monsieur [E] [Y] a déclaré sur sa pièce d’identité délivrée en octobre 2023 vivre dans le [Localité 2], adresse qu’il avait donnée lors de la signature du bail en mai 2022 et qu’il enregistre ses sociétés à cette même adresse. En considération de ces éléments, elle estime que Monsieur [E] [Y] a violé ses obligations légales et contractuelles, qui obligent à une occupation des lieux effective et continue, par le locataire, à titre de résidence principale et interdisent la sous-location non autorisée et le prêt, même temporaire, à des tiers. Elle estime que ce manquement est suffisant grave pour justifier la résiliation du bail. Elle fait valoir que les explications données par Monsieur [Y] par courriel du 7 novembre 2023, mentionnant un prêt temporaire à Monsieur [K], son ami d’enfance, pendant qu’il résidait chez son père dans le 19e arrondissement ne sont corroborées par aucun élément et sont dénuées de crédibilité. Monsieur [E] [Y], régulièrement assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [E] [Y] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire ne peut ni céder ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur. Selon l'article R353-37 du Code de la construction et de l'habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an et ne peuvent faire l'objet de sous-location. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, l’article 5 des conditions générales du bail stipule que le logement est loué à titre de résidence principal et doit être occupé au moins huit mois par an. Il est ajouté que le locataire ne pourra y exercer une activité quelconque et qu’il s’interdit de céder son droit, même à titre gratuit, de sous-louer en totalité ou en partie, nu ou meublé, le logement, de s’y substituer toute personne ou de le prêter, même temporairement à des tiers. La présente assignation a été signifiée à étude à l’adresse du bail, le commissaire de justice précisant que le nom du locataire figure sur la boite aux lettres et l’interphone et qu’un voisin a certifié le domicile. Toutefois, il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 2 octobre et 3 novembre 2023 que d’après quatre voisins, deux interrogés à chaque date de constat, le locataire ne demeure plus dans les lieux depuis plusieurs mois et que le logement est le théâtre d’allers et venues de personnes étrangères à l’immeuble, qui semblent droguées et qui semblent s’adonner à la prostitution. Ces éléments sont corroborés par les constatations du commissaire de justice lui-même qui a rencontré, dans le logement, Monsieur [R] [K], qui a déclaré ne pas connaître Monsieur [Y] et avoir payé la nuit 60 euros auprès d’un dénommé [X], et Madame [V] [F], chancelante, parlant à peine, semblant sous l’emprise de drogues. Le commissaire de justice a précisé sentir une odeur de cannabis et repéré la présence de protoxyde d’azote dans le logement. Il apparaît donc qu’en octobre et novembre 2023 au moins, voire depuis plusieurs mois, selon les témoignages de plusieurs voisins qui se corroborent, Monsieur [Y] n’a pas habité le logement loué. En outre, par courriel du 7 novembre 2023, Monsieur [Y] a confirmé avoir quitté les lieux de fin juillet à fin octobre 2023, expliquant avoir prêté le logement à Monsieur [K], son ami d’enfance, alors qu’il partait en vacances puis résidait chez son père dans le [Localité 2]. Toutefois, ces explications sont contredites, d’une part, par les propos de Monsieur [K] lui-même qui indique ne pas connaître Monsieur [Y] et, d’autre part, par le procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 3 novembre 2023 qui démontre que Monsieur [Y] n’a pas réintégré le logement fin octobre 2023 comme il le déclare. Par ailleurs, la SA IN’LI démontre que l’adresse du [Localité 2] figure sur la pièce d’identité de Monsieur [Y] délivrée le 13 octobre 2023. Il apparaît donc qu’en 2023, Monsieur [Y] a déclaré vivre à [Localité 6] et non à [Localité 5] et a été en mesure de présenter un justificatif de domicile pour que l’adresse parisienne soit retenue officiellement. Enfin, le seul prêt du logement, y compris à titre grâcieux à celui qui serait son ami d’enfance, est prohibé par le contrat de bail. La SA IN’LI a ainsi établi que Monsieur [Y] a cessé de résider dans les lieux loués pendant deux mois au moins, déclarant une autre adresse au titre de résidence principale, ou, à tout le moins, a prêté le logement à un tiers, en contravention avec ses obligations légales et contractuelles. Il s'agit d'un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat, quand bien même Monsieur [Y] aurait réintégré le logement depuis lors. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 23 janvier 2024, date de l'assignation. Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, si la mauvaise foi de Monsieur [Y] pourrait être caractérisée du fait de l’utilisation du logement, les modalités de signification de l’assignation permettent de penser qu’il a réintégré le logement. Or, Monsieur [Y] n’y est pas rentré par voie de fait et la SA IN’LI ne démontre pas que les circonstances décrites en octobre et novembre 2023 persistent depuis le mois de janvier 2024. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [Y] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 janvier 2024, Monsieur [E] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [Y] à son paiement à compter du 23 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [Y] aux dépens de l'instance. Il convient également de condamner Monsieur [E] [Y] à payer à la SA IN'LI la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 17 mai 2022 entre la SA IN'LI d'une part, et Monsieur [E] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1]), au jour de l'assignation, le 23 janvier 2024, DIT que Monsieur [E] [Y] est occupant sans droit ni titre, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [E] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [E] [Y] à compter du 23 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [E] [Y] à payer à la SA IN'LI l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 23 janvier 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, sous déduction des versements déjà effectués, CONDAMNE Monsieur [E] [Y] aux dépens de l'instance, CONDAMNE Monsieur [E] [Y] à payer à la SA IN'LI la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA IN'LI de ses autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE JUGE Page