Cour d'appel, 05 mars 2024. 21/07707

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 05 MARS 2024 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07707 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRCB Décision déférée à la Cour : jugement du 15 février 2021 - Juge des contentieux de la protection de SAINT MAUR DES FOSSES - RG n° 11-20-0356 APPELANTS Monsieur [R] [O] [J] né le 13 novembre 1954 à [Localité 4] (VIETNAM) [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Hélène COURTAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque': PC 459 Madame [S] [I] [T] épouse [J] née le 12 avril 1951 à [Localité 7] (VIETNAM) [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Hélène COURTAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque': PC 459 INTIMÉE SAS FONCIERE CRONOS VENANT AUX DROITS DE IN'LI agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro : 884 884 701 Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère M. Claude CRETON, Président qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie MONGIN, conseillère dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Dorothée RABITA ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, prévue le 13 février 2024 et prorogée au 5 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie MONGIN, conseillère pour la présidente empêchée et par Valérie JULLY, greffière placée, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er août 1984, la société Scipalos a donné en location à M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [T] épouse [J] un bien situé [Adresse 1]) à [Localité 5]. La société In'li est venue aux droits de Omnium de gestion immobilière d'Ile de France laquelle était venue aux droits de la société Scipalos. Au 30 juillet 2020, le loyer principal s'élevait à 424,15 euros par mois. Par acte d'huissier délivré le 29 janvier 2020, le bail arrivant à expiration le 31 juillet 2020, la société In'li a proposé à M. et Mme [J] de renouveler leur bail pour une durée de six ans, à compter du 1er août 2020, et de réévaluer le loyer à la somme de 622,89 euros (soit environ 47% de hausse), aux motifs que le loyer actuel principal serait sous-évalué. La commission départementale de conciliation, saisie par la société In'li, a rendu 2 juillet 2020 l'avis suivant 'Les membres de la commission constatent que les ressources des locataires ne permettent pas de supporter une telle augmentation de loyer. Après cette augmentation, le taux d'effort passera à 40%/ Les membres de la commission conseillent au bailleur de diligenter une enquête sociale'. Sur l'assignation signifiée le 30 juillet 2020 à la requête de la société In'li, le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés, par jugement contradictoire en date du 15 février 2021, a : - constaté que le loyer actuel du logement situé [Adresse 1]) [Localité 5] loué par M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [J], preneurs, auprès de la société In'li, bailleur, est manifestement sous-évalué ; - fixé à la somme de 622, 89 euros par mois à compter du 1er août 2020 le loyer du bail renouvelé entre la société In'li et M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [J] ; - dit que cette majoration sera répartie par sixième conformément aux dispositions de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ; - dit que le nouveau bail à signer sera conforme aux dispositions du présent jugement ; -rappelé qu'à défaut de signature du nouveau bail par les défendeurs, le bail actuel est réputé se renouveler dans les mêmes conditions et clauses avec cependant les modifications le rendant conforme au présent jugement ; - condamné M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [J] à verser à la société In'li la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les autres demandes ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Par déclaration reçue au greffe le 20 avril 2021, M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [J] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 octobre 2023, M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [J] demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 15 février 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés ; Y faisant droit, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 15 février 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés ; Et statuant à nouveau, - dire mal fondée la demande de réévaluation du loyer signifiée par la société In'li par acte d'huissier délivré le 29 janvier 2020 ; - en conséquence, débouter la société In'li et la SAS Foncière cronos de leurs demandes, fins et conclusions ; - dire et ordonner que le bail se poursuivra dans les mêmes conditions que celles fixées par le contrat de bail du 1er août 1984 ; - condamner in solidum la société In'li et la SAS Foncière cronos à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum la société In'li et la SAS Foncière cronos aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Hélène Courtaud, avocat au barreau du Val-de-Marne, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 octobre 2021, la SAS Foncière cronos venant aux droits de la société In'li demande à la cour de : - débouter M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [J] en leur appel, ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Y ajoutant, - condamner solidairement M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [J] au paiement d'une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement M. [R] [O] [J] et Mme [S] [I] [J] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Galland, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023. SUR CE, Considérant qu'à l'appui de leur appel, M. et Mme [J], après avoir rappelé l'historique de la construction de l'immeuble litigieux, prêt du crédit foncier puis convention de l'ANAH, évoquent sa situation : le quartier du Palais, au centre duquel se trouve l'immeuble en cause, ayant été classé jusqu'en 2015 en zone urbaine sensible et étant encore un quartier où règne l'insécurité ; que les appelants invoquent la violation par la société In'li des décrets des 27 juillet 2017 et 30 décembre 2020 en ce qu'ils interdisent la réévaluation du loyer au logement qui conduisent à une consommation de plus de 331kWh d'énergie par mètre carré et par an et contestent les références présentées par le bailleur en ce quelles sont imprécises quant à leur identification et la date de leur construction, ne portent pas sur des logements comparables et ne répondent donc pas aux exigences de l'article 7-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que : «Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'État définit les éléments constitutifs de ces références. Considérant qu'il est exact que l'époque de construction mentionnée sur les références proposées par le bailleur (1970-1990) est, s'agissant d'une époque récente, particulièrement large puisque dans la seconde partie du vingtième siècle les techniques de construction ont été améliorées et les constructions de 1970 sont différentes de celles de 1990 ; Que surtout il doit être relevé que les trois références prises en dehors du boulevard Pablo Picasso, sont éloignées du logement de M. et Mme [J] d'un kilomètre et plus pour les deux premières ; que la société Foncière cronos produit des clichés photographiques qui montrent ces bâtiments situés rues Molière, de Bretagne et Ferdinand de Lesseps en bon état, entourés d'arbres et de verdure bien entretenus, la société bailleresse ne contestant pas que la dernière précitée est a proximité de la station de métro [Localité 5] université et que ces immeubles disposent d'un gardien ; Qu'en effet, les appelants démontrent que le quartier du Palais qu'ils habitent, s'il n'est plus classé en zone urbaine sensible depuis 2015, est encore en proie à d'importants trafics de drogue et aux violences qui en résultent ( pièce n°21) ; Qu'ils versent également aux débats un courrier adressé à la société In'li au mois d'avril 2021 par la chargée de mission logement de l'association CLCV (consommation, logement et cadre de vie), laquelle a, notamment, constaté que les bâtiments du [Adresse 1] ne disposent plus de gardien, que des portes d'accès sont défectueuses, que l'interphone ainsi que l'éclairage du hall ne fonctionnent pas, qu'il y a des squats dans les immeubles et dans les caves en l'absence de sécurisation des accès, qu'une fuite d'eau de la colonne générale d'alimentation n'est pas réparée et que la toiture n'est manifestement pas étanche (pièce n° 34) ; Que dans ces conditions il ne peut être considéré que les logements situés [Adresse 6] sont comparables et présentent des caractéristiques similaires à celles de l'immeuble situé [Adresse 1] où se trouve le logement litigieux, que de surcroît pour les deux premiers ils sont trop éloignés n'appartiennent pas à la même zone géographique ; Considérant en conséquence que le jugement sera infirmé ; Que la société Foncière cronos sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au regard de l'équité et de la situation économique des parties, à verser à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la société Foncière cronos de sa demande tendant à la réévaluation du loyer de M. et Mme [J] signifiée par acte d'huissier en date du 29 janvier 2020 ; Condamne la société Foncière cronos à verser à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Foncière cronos aux entiers dépens de première instance et d'appel. La greffière Pour la présidente empêchée