Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/03825

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 5] Service des contentieux de la protection [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 7] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/03825 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KMGE JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 [W] [H] C/ [U] [G] [R] [T] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2024 à Maitre GOASDOUE CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE 23 mai 2024 à Maitre ONGIS Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Mme [W] [H] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Rozenn GOASDOUE, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : Mme [U] [G] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Antoine HELLIO, avocat au barreau de RENNES M. [R] [T] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Me Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Antoine HELLIO, avocat au barreau de RENNES EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 novembre 2013, Madame [W] [H] a donné à bail à Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de 3 ans commençant à courir le 15 décembre 2013 et moyennant un loyer mensuel de 600 euros hors charges. Par acte sous seing privé du 8 avril 2022, Madame [W] [H] a accepté une offre d’achat formulée par Madame [Z] [F] concernant l’appartement loué, moyennant une somme de 200 000 euros net vendeur puis, par acte notarié du 12 mai 2022, elle lui a consenti une promesse synallagmatique de vente au prix de 201 000 euros (incluant la vente de biens meubles). Par lettres recommandées distinctes en date du 23 mai 2022, reçues le 30 mai 2022, Madame [W] [H] a envoyé un congé pour vendre à Monsieur [T] et Madame [G], à effet du 14 décembre 2022, courrier mentionnant qu’il valait offre de vente à leur égard, aux mêmes conditions que celles stipulées dans la promesse de vente, soit un prix de 217 000 euros, frais de vente compris, pendant un délai de deux mois. Les locataires se sont maintenus dans les lieux après le 15 décembre 2022, malgré une sommation de déguerpir signifiée par commissaire de justice le 22 décembre 2022. Le 2 janvier 2023, Madame [W] [H] et Madame [Z] [F] ont signé un acte intitulé « constatation de caducité d’un avant-contrat », pour cause de maintien dans les lieux des locataires. Par ordonnance de référé du 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rennes a validé les congés délivrés par Madame [W] [H] à Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T], a constaté la résiliation du bail conclu le 24 novembre 2013 à compter du 14 décembre 2022, a autorisé Madame [W] [H] à faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures d’exécution et a condamné in solidum Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] à payer à Madame [W] [H] à compter du 14 décembre 2022, date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec la même indexation, jusqu’à complète libération des lieux. Par exploit du 23 mai 2023, Madame [W] [H] a fait assigner Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rennes afin de les voir condamner in solidum à réparer les dommages subis par la demanderesse du fait de leur maintien illicite dans les lieux, du 16 décembre 2022 jusqu’à la vente de l’appartement, soit les sommes suivantes : La somme provisoire de 4 510,42 euros à titre d’indemnisation de ses préjudices, lesquels seront actualisés par conclusions ultérieures, notamment s’agissant des indemnités que devra régler Madame [H] pour défaut et/ou paiement du promoteur et des frais engendrés par la prochaine vente ;La somme de 6 500 euros au titre du préjudice moral et des tracas subis ;La somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépensLe tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire de droit. Par conclusions déposées à l’audience du 14 mars 2024 et soutenues oralement, Madame [W] [H] a sollicité la condamnation in solidum de Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] à lui payer : une somme de 19 200,74 euros à titre de provision arrêtée en février 2024, qui sera actualisée ultérieurement une fois le bien vendu, se décomposant comme suit :727,67 euros au titre des charges de copropriété 2023 ;Une provision de 750 euros au titre des charges de copropriété 2024 ;287,27 euros au titre des frais d’assurance habitation 2023 et 2024 ;1 514 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024 ;1 316,87 euros au titre des intérêts d’emprunt du prêt immobilier appartement [Localité 7] année 2023 ;Une provision de 101,19 euros par mois à compter de janvier 2024 au titre des intérêts d’emprunt du prêt immobilier appartement [Localité 7] ;99 euros au titre des frais de diagnostic ;7 994,80 euros au titre des intérêts du prêt à la consommation du CRCA ;Une provision annuelle de 420 euros, courant à compter du 1er septembre 2023, au titre de la perte des intérêts les livrets LDD et LA ;1 550 au titre de la perte des intérêts du livret booster ;3 398,75 euros au titre des loyers perdus d’août à décembre 2023 ;Une provision mensuelle de 680 euros de loyers perdus à compter de janvier 2024 jusqu’à la vente ;Une somme provisionnelle de 20 000 euros au titre du manque à gagner sur le prix de vente de l’appartement ;6 500 euros au titre du préjudice moral et des tracas subis ;4 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Au soutien de ses demandes, elle invoque les articles 1240 et 544 du code civil et soutient que Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] ont commis une faute engageant leur responsabilité en se maintenant illégalement dans l’appartement à l’issue du congé, et plus précisément une voie de fait et qu’ils doivent réparation de l’entier dommage en résultant, en application du principe de réparation intégrale. Elle estime qu’à ce titre, Madame [G] et Monsieur [T] doivent réparer toutes les conséquences du défaut de réalisation rapide de la vente. Elle soutient que l’indemnité d’occupation répare exclusivement la jouissance des lieux et qu’elle est en droit de prétendre à l’indemnisation du manque à gagner liée au fait qu’il est à craindre, au regard de l’état du marché, qu’elle ne soit obligée d’accepter une offre à 180 000 euros, des frais liés à la propriété de l’immeuble (charges de copropriété, assurance, taxe foncière, intérêts et assurance de l’emprunt immobilier, frais de diagnostic) et des conséquences financières découlant du fait qu’elle n’a pu percevoir les fruits de la vente du 1er janvier 2023, alors qu’elle s’était elle-même engagée dans l’acquisition d’un bien financé en partie par le produit de la vente de son appartement. Par conclusions déposées par leur conseil à l’audience du 14 mars 2024, Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] ont demandé, à titre principal, que Madame [H] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et, à titre subsidiaire : Qu’elle soit déboutée des demandes suivantes :7 994,80 euros au titre des intérêts du prêt consommation du CRCA420 euros au titre de la perte des intérêts des livrets LDD et LA1 550 euros au titre de la perte des intérêts du livret booster3 398,75 euros au titre des loyers perdus d’août à décembre 2023680 euros au titre des loyers perdus à compter de janvier 2024 jusqu’à la vente750 euros au titre des charges de copropriété 2024101,19 euros au titre des intérêts d’emprunt du prêt immobilier appartement [Localité 7]Que le montant de l’indemnité susceptible d’être allouée à Madame [H] en réparation des préjudices financiers soit réduit ;Que Madame [H] soit déboutée de sa demande tendant à la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnisation au titre d’un préjudice moral ;Qu’elle soit déboutée de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée ;A l’audience, le conseil des défendeurs a demandé en outre à ce que Madame [W] [H] soit déboutée de sa demande tendant à l’octroi d’une somme de 20 000 euros, considérant cette demande comme étant non fondée. Au soutien de leur demande principale, Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] soutiennent que le compromis de vente signé le 12 mai 2022 comportait deux conditions suspensives : une à la charge du vendeur, tenant au départ des locataires avant le 15 décembre 2022, et une à la charge de l’acheteur, tenant à l’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions déterminées au plus tard le 12 juillet 2022. Ils soutiennent que Madame [H] ne prouve pas que la condition suspensive concernant l’acheteur a été respectée, en sorte qu’elle n’établit pas que c’est uniquement l’absence de départ des locataires qui a conduit à l’échec de la vente. Ils ajoutent qu’ils ont déjà été condamnés au versement d’une indemnité d’occupation et qu’aucune faute et, en tout état de cause, aucun lien de causalité ne peut être caractérisé. Au soutien de leur demande subsidiaire tendant au débouté des demandes adverses, ils font valoir que si l’échec de la vente du bien immobilier devait être imputé à leur maintien dans les lieux, seule la perte de chance de vendre le bien immobilier pourrait faire l’objet d’une indemnisation. Ils ajoutent qu’ils n’ont été informés qu’au mois de septembre 2022 de leur obligation de quitter le logement, par suite du projet de vente au profit d’un acquéreur souhaitant occuper le logement, alors que la piste de la vente du bien au profit d’un investisseur était jusque-là explorée. Ils allèguent avoir effectué de nombreuses démarches pour se reloger, mais rencontrer des difficultés en raison notamment de leurs revenus et leurs problèmes de santé. S’agissant du préjudice financier, ils soutiennent que l’indemnité d’occupation qu’ils ont versée est de nature mixte, compensatoire et indemnitaire et que le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué. Ils indiquent que Madame [W] [H] a fait le choix d’investir dans un nouvel appartement avant d’obtenir les fruits de la vente, ce qui comportait des aléas dont ils ne peuvent être tenus responsables. Quant au préjudice moral et tracas subis, ils estiment la demande totalement disproportionnée. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue le 23 mai 2024 par sa mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la responsabilité de Monsieur [T] et Madame [G] L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’auteur d’une faute qui a causé un dommage est tenu à entière réparation envers la victime, une faute de celle-ci pouvant toutefois l’exonérer en partie quand cette faute a concouru à la production du dommage. Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…). A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » L’indemnité d’occupation mise à la charge du locataire déchu de tout droit d’occupation du logement présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite du bien. Le locataire qui se maintient sans droit ni titre dans le logement peut en outre être condamné à réparer le préjudice distinct qui résulterait de son maintien illicite dans les lieux. Seul est réparable le dommage personnel, certain et licite en lien de causalité direct avec la faute alléguée. La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable. Lorsque la certitude d’une chance perdue est acquise, la victime ne peut obtenir indemnisation que de la chance perdue, qui constitue nécessairement une fraction de l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée. En l’espèce, il est constant que Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] n’ont pas quitté les lieux à la date d’expiration du congé pour vendre, alors qu’ils n’avaient fait aucune offre d’achat du bien. Ils ont donc occupé le logement sans droit ni titre à compter du 14 décembre 2022, ainsi que l’a retenu le juge des référés dans son ordonnance du 5 mai 2023, ordonnant leur expulsion et les condamnant, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 14 décembre 2022 jusqu’à complète libération des lieux. Les parties s’accordent sur le fait que Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] ont finalement quitté les lieux le 24 juillet 2023. Le maintien des locataires dans les lieux, alors que le bail se trouvait résilié par l’effet du congé, est fautif. Il ressort cependant des échanges de mails que Madame [W] [H], dès après la délivrance du congé, a entretenu auprès de ses locataires l’espoir d’une location du bien par l’acquéreur signataire du compromis de vente, en dépit de la délivrance du congé pour vendre. Dans un courriel adressé à Madame [U] [G] le 21 mai 2022, elle indique : « je suis désolée de ta fausse joie, mais je ne peux faire autrement que poursuivre la vente. Après, j’ai bon espoir que l’acquéreur le loue. Nous en saurons davantage en septembre. ». Son mandataire, Monsieur [I] [S] du réseau expert immo, a maintenu cette ambiguïté quant au fait que les locataires devaient quitter les lieux ensuite de la délivrance du congé et de la signature du compromis de vente. En effet, dans un courriel daté du 8 juin 2022, en réponse à un courriel de la veille envoyé par Madame [U] [G] qui s’inquiétait de devoir quitter le logement en ces termes : « lors de notre conversation, vous m’aviez fait part que sa décision était uniquement liée à des éléments de sa vie personnelle, et que c’était pour cette raison qu’elle ne saurait pas avant septembre si elle allait nous garder ou pas comme locataire », Monsieur [I] [S] a répondu : « effectivement la situation personnelle de l’acheteuse conditionnera le déroulé de la vente et comme indiqué plus tôt, le congé pour vente fige de toute façon les choses avec la préemption du locataire. » Dans ce contexte, Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] ont légitimement pu espérer, jusqu’au mois de septembre, qu’ils pourraient demeurer dans les lieux. De ce fait, ils ont entamé tardivement leur recherche d’un nouveau logement, réduisant d’autant leurs chances d’être relogés à la date de la résiliation de leur bail, le 14 décembre, alors en outre qu’ils justifient de contraintes liées à leur état de santé, compliquant leur relogement. Au regard de ces éléments, il convient de considérer que Madame [W] [H] a commis une faute à l’origine de son propre préjudice, exonérant partiellement Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] de leur responsabilité. Ces derniers ne devront être tenus d’indemniser seulement la moitié du préjudice subi par Madame [W] [H]. Sur les préjudices subis par Madame [W] [H] S’agissant du préjudice, il ressort de la promesse synallagmatique de vente signée devant notaire le 12 mai 2022, que la vente du bien occupé par Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] était subordonnée à différentes conditions suspensives, et notamment la purge du droit de préemption des locataires et l’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt d’un montant maximal de 180 000 euros, pour une durée maximale de 25 ans, au taux maximal de 1,50% hors assurances, par la formulation d’une offre au plus tard le 12 juillet 2022 (pièce n°10 Mme [H]). L’acte précise que cette dernière condition suspensive est stipulée en faveur de l’acquéreur qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir. En conséquence, le fait invoqué par Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] que Madame [F] n’ait obtenu son prêt que le 25 juillet 2022 n’était de nature à emporter la caducité de la promesse, pour défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, que si ce fait était invoqué par l’acquéreur. Or, il est ressort de l’acte intitulé « constatation de caducité d’un avant-contrat », signé par Madame [W] [H] et Madame [Z] [F] le 2 janvier 2023, que le fait retenu par les parties, comme justifiant la caducité de la promesse de vente est le maintien dans les lieux des locataires, impliquant la défaillance de la condition suspensive liée à la purge du droit de préemption du locataire et non le défaut d’obtention du prêt par l’acquéreur dans les délais. Pour autant, le maintien des locataires dans les lieux à l’expiration du bail ne constituait pas une cause de défaillance de la condition suspensive qui visait exclusivement la purge du droit de préemption du locataire. Cependant, dès lors que la promesse de vente précisait expressément, dans une clause intitulée « propriété jouissance », que les biens vendus devaient être libres de toute location ou occupation au jour de la vente, Madame [W] [H], qui ne pouvait s’acquitter de son obligation de délivrance du bien compte tenu du maintien dans les lieux de ses locataires, était contrainte d’accepter la renonciation de l’acquéreur. Ainsi, du fait de leur maintien illicite dans les lieux, Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] ont fait perdre une chance à Madame [W] [H] de conclure la vente aux conditions fixées. En effet, si Madame [F] s’était engagée à acquérir le bien au terme d’une promesse de vente, l’acte définitif de vente n’était pas signé et la vente pouvait en conséquence ne pas être réitérée, par le fait du vendeur ou de l’acquéreur ou de toute circonstance extérieure. Le préjudice subi par Madame [W] [H] s’analyse donc en une perte de chance de conclure la vente aux conditions fixées avec Madame [F] et non dans le défaut de vente du bien et toutes les conséquences qui ont résulté du fait que Madame [W] [H] en soit demeurée propriétaire et qu’elle n’ait pas perçu le prix de la vente projeté. Compte tenu de l’état actuel du marché immobilier, la perte de chance subie par Madame [W] [H] doit être évaluée à la somme de 5 000 euros. En l’état du partage de responsabilité prononcé, Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] seront condamnés, in solidum, à payer à Madame [W] [H] la somme de 2 500 euros. Madame [G] sera donc déboutée de toutes ses autres demandes. Sur les dépens et l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile L’article 696, alinéa 1er du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. » L’article 700 du code de procédure civile prescrit quant à lui : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%. » Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Ils seront en outre condamnés, in solidum, à payer à Madame [W] [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de la nature de la condamnation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE in solidum Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] à payer à Madame [W] [H] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Madame [U] [G] et Monsieur [R] [T] à payer à Madame [W] [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; MAINTIENT l’exécution provisoire. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION