Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 24/00283

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [V] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00283 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W7Y N° MINUTE : 5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mai 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 2] - [Localité 4] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [V] [J], [Adresse 1] - [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Claude KAZUBEK, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 février 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2024 par Jean-Claude KAZUBEK, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 07 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00283 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W7Y FAITS ET PROCEDURE Par acte du 19 mars 2014, [Localité 4] HABITAT-OPH (ci-après [Localité 4] HABITAT) a donné à bail à Madame [V] [J] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1] [Localité 3] outre une cave. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [V] [J] le 18 mars 2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 3347,46 € en principal hors coût d’acte. Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT- OPH a fait assigner , en référé, Madame [V] [J] aux fins de voir: - condamner celle-ci, à titre de provision de 4716,90 € à la date du 9 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire - constater l’acquisition de la clause résolutoire, résiliation étant effective deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire - ordonner la libération des lieux par celle-ci la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie et à défaut de départ volontaire son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son des lieux loués avec ses besoins et l’assistance de la force publique et d’un serrurier - condamner celle-ci à titre de provision paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé se charge du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat complète libération des lieux, - condamner celle-ci au paiement de la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. A l'audience du 14 février 2024, le bailleur actualisé sa créance à la somme de 3987,48 € représentant la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024 inclus et a précisé ne pas être opposé à des délais de paiement de l’ordre de 100 € par mois outre le loyer. Madame [V] [J] a effectivement proposé de s’acquitter de sa dette à raison de de mensualités de l’ordre de 100 € outre le loyer eu égard à ces situations opérées Un diagnostic social a été reçu au Greffe dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 22 mars 2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS dans les délais requis par le législateur L’action est ainsi recevable Sur la clause résolutoire et ses conséquences : Au vu des pièces produites aux débats il convient de condamner Madame [V] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 3987,48 représentants la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision Il résulte de l’article 24 , alinéa 1er, de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’apparaît pas sérieusement contestable que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire conforme aux dispositions de ce texte législatif. Un commandement de payer et reproduisant les termes de la clause résolutoire insérée au contrat de location ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98- 657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi n° 89- 449 du 31 mai 1990 , ainsi que mention de la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement lui a été délivrée le 18 mars 2022. Les loyers n’ayant pas été payés dans les deux mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 mai 2022. En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 , le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative; que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et les délais de paiement ne peuvent suspendre le versement des loyers et des charges En considération des éléments de l’espèce, il y a lieu d’autoriser Madame [V] [J] à s’acquitter de la dette à raison de deux 36 mensualités, les 35 premières égales chacune à 100 € et la dernière correspondance au solde de la dette étant précisé que chaque versement interviendra le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision sous réserve d’exigibilité immédiate du solde restant dû en cas de non-paiement d’une seule et exacte mensualité à son terme En cas de libération de la dette dans le délai imparti et paiement des loyers et charges aux termes convenus la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué mais que dans le cas contraire c'est-à-dire le non-respect de ces dispositions, et de non-paiement du loyer courant et des charges la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets et dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [V] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] - [Localité 3] outre une cave interviendra en les formes légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et la surveiller , faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la présente ordonnance. Le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433 - 1 et L 433 - 2 , R 433 - 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il y a lieu de condamner Madame [V] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT- OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté des charges due à compter du lendemain de de la date de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat et jusqu'à parfaite libération des lieux loyer. PARIS HABITAT- OPH doit être débouté de toutes ses autres demandes mal fondées. Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [J] aux entiers dépens, y compris coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, JUGE la clause résolutoire acquise à la date 19 mai 2022 CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 3987,48 € représentant la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision AUTORISE Madame [V] [J] à s’acquitter de la dette à raison de deux 36 mensualités, les 35 premières égales chacune à 100 € et la dernière correspondance au solde de la dette étant précisé que chaque versement interviendra le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision sous réserve d’exigibilité immédiate du solde restant dû en cas de non-paiement d’une seule et exacte mensualité à son terme JUGE qu’en cas de libération de la dette dans le délai imparti et paiement des loyers et charges aux termes convenus la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué mais que dans le cas contraire c'est-à-dire le non-respect de ces dispositions, et de non-paiement du loyer courant et des charges la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets et dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [V] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] - [Localité 3] outre une cave interviendra en les formes légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et la surveiller , faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la présente ordonnance. JUGE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433 - 1 et L 433 - 2 , R 433 - 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel indexé, augmenté des charges due à compter du lendemain de de la date de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat et jusqu'à parfaite libération des lieux loyer. DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT- OPH de toutes ses autres demandes mal fondées. CONDAMNE Madame [V] [J] aux entiers dépens, y compris coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Ainsi jugé, le 07 mai 2024. LE GREFFIER LE PRESIDENT