Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/02880

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/02880 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNLP NAC : 5BA JUGEMENT CIVIL DU 05 MARS 2024 DEMANDERESSE SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR M. [F] [I] [V] [C] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 4] Non représenté Copie exécutoire délivrée le : 05.03.2024 CCC délivrée le : à Me Marie françoise LAW YEN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 Décembre 2023. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 05 Mars 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 05 Mars 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2022, la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR), a donné à bail commercial à Monsieur [F] [I] [V] [C], un local de 69,6 m² ainsi que deux places de parking souterrain numérotées 52 et 53, dépendants d’un immeuble dénommé [Adresse 6], et ce pour une durée de 9 ans à compter du 28 novembre 2022, pour un loyer total de 1.278 € HT et hors charges. Par lettre recommandée en date du 06 février 2023, la SHLMR a mis en demeure Monsieur [C] d’avoir à payer la somme de 3.021,41 €, correspondant aux impayés à compter du mois de janvier 2023. Le 22 mars 2023, la SHLMR a fait dénoncer à son locataire un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer notamment la somme principale de 4.532,11 euros, correspondant aux loyers impayés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, la SHLMR a, par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, fait assigner Monsieur [F] [C] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion afin: - Juger la SHLMR recevable et bien fondée dans son action; - Constater la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 23 avril 2023 pour le local commercial sis [Adresse 1], par l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Monsieur [F] [I] [V] [C] ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [I] [V] [C] du local commercial, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin est, avec l’aide et l'assistance de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. - Fixer à la somme de 2.731,50 € par mois le montant de l’indemnité d'occupation à payer à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux (restitution des clés), et condamner Monsieur [F] [I] [V] [C] à payer ces sommes pendant cette même période et dire que ces indemnités d'occupation seront indexées dans les mêmes conditions que les loyers et charges. - Condamner Monsieur [F] [I] [V] [C] à payer à la SHLMR les sommes suivantes : - 14.228,03 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentés des intérêts au taux légal sur la somme de 4.532,11 € à compter du commandement de payer en date du 22 mars 2023 et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; - 1.422,80 € à titre d’indemnité contractuelle ; - 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait Kbis, de l’état des inscriptions et le coût de l'expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. - Juger que la SHLMR sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par Monsieur [F] [I] [V] [C] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés. - Juger que la SHLMR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix. - Rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux ainsi que toutes autres demandes, fins et conclusions du défendeur. - juger n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. * Si par extraordinaire la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire n'était pas jugée possible, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement récurent des loyers et charges à leur terme par Monsieur [F] [I] [V] [C] et faire droit aux mêmes demandes comme sollicitées par la SHLMR au présent dispositif. Bien qu’ayant été assigné à personne, Monsieur [C] n’a pas constitué avocat. Par ordonnance du 06 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et a informé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, si la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent L’article 8.2 du bail commercial signé entre les parties stipule qu’ “ A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer, des charges, de l'indemnité d'occupation, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après Un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, resté sans effet, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas le Preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble, nonobstant appel. Si, à l'expiration de la location, le Preneur ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra verser au Bailleur une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien net, et ce jusqu'à libération totale des lieux et restitution des clés.” En l’espèce, le commandement de payer les loyers délivré par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023 visait bien cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et révèle que Monsieur [F] [C] restait débiteur, au 22 mars 2023, de la somme de 4.532,11 euros au titre des loyers et charges impayés . Monsieur [F] [C] ne s'est pas acquitté de cette somme dans les délais prescrits. Il y a par conséquent lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le délai d’un mois après le commandement soit à la date du 22 avril 2023. Monsieur [C] sera condamné à libérer les lieux, dans un délai d'un mois après la signification de la présente décision. La demanderesse sollicite l’expulsion du défendeur et l’enlèvement de tous les biens, stock ou matériels que Monsieur [C] laisserait après la remise des clés aux frais du locataire. Il sera fait droit à ces demandes. Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte à ce stade de la procédure ni d'autoriser la SHLMR à disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux ni à les détruire ou en faire un don. L’article 1231-5 du code civil dispose que : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.” En l’espèce, l’alinéa 1 de l’article 8.2 du bail commercial prévoit l'application d'une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes impayées. L’alinéa 2 de cet article stipule que “Si, à l'expiration de la location, le Preneur ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra verser au Bailleur une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien net, et ce jusqu'à libération totale des lieux et restitution des clés”. La SHLMR se fonde sur ces dispositions pour demander l'application d'une indemnité contractuelle de 1422,80 € et une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer. Vu les dispositions contractuelles, l'indemnité forfaitaire sera calculée sur le montant du à la délivrance du commandement, soit 10 % x 4.532,11 euros = 453 euros. L'alinéa 2 constitue une clause qui est manifestement excessive ; Elle sera modérée pour être fixée à une fois le montant du loyer (charges et taxes comprises) dû par mois. Le défendeur sera donc condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 1.510,70 € due depuis le 22 mai 2023 jusqu'à la libération des leixu. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, dont seront exclus le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait Kbis, de l’état des inscriptions et le coût de l'expulsion qui ne constituent pas des dépens. Il sera également condamné à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 avril 2023; ORDONNE la libération des lieux situés au [Adresse 1] du local commercial numéro 1 et des deux places de parking souterrain numérotées 52 et 53, dépendants d’un immeuble dénommé ESPACE OCEAN ILOT 3 par Monsieur [F] [I] [V] [C] et de tous occupants de son chef, dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision; ORDONNE, passé ce délai, l’expulsion de Monsieur [F] [I] [V] [C] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] ,local commerce numéro 1 et des deux places de parking souterrain numérotées 52 et 53, dépendants d’un immeuble dénommé ESPACE OCEAN ILOT 3 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; AUTORISE la SHLMR , s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par Monsieur [F] [I] [V] [C] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés; CONDAMNE Monsieur [F] [I] [V] [C] à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) les sommes suivantes: la somme de 4.532,11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés le 1er mars 2023 ; 453 euros à titre d'indemnité forfaitaire, la somme de 1510,70 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, due à compter du 22 avril 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux, 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile; REJETTE toutes les autres demandes; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit; CONDAMNE Monsieur [F] [I] [V] [C] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. Le présent jugement a été signé par Patricia BERTRAND , Vice-Présidente, et Isabelle SOUNDRON, Greffière. La greffièreLa présidente