Cour d'appel, 22 février 2024. 23/10650

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 22 FEVRIER 2024 (n° 71 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10650 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZSB Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Mai 2023 -Président du TJ de MEAUX - RG n° 23/00345 APPELANTS M. [T] [V] [Y] [Adresse 1] [Localité 3] S.A.S.U. CAT TUONG, RCS de Meaux sous le n°891 080 509, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 6] Représentés par Me Annie LEBO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0168, présente à l'audience INTIMEE S.A. SEQENS - SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE, RCS de Nanterre sous le n°582 142 816, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0744, susbtituée à l'audience par Me Emmanuelle GUICHETEAU COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2021, la société Seqens a loué à la société Cat Tuong un local à usage commercial dépendant de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 25 mai 2021 et moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 30.000 euros, payable trimestriellement par avance. M. [T] [V] [Y] s'est porté caution solidaire du paiement des sommes dues en exécution de ce bail par acte du 7 avril 2021. Des loyers étant demeurés impayés, la société Seqens a, par acte de commissaire de justice signifié le 12 octobre 2022, fait délivrer à la société Cat Tuong un commandement de payer une somme principale de 17.301,78 euros arrêtée au 30 septembre 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail. Exposant que les causes du commandement sont demeurées impayées, par actes de commissaire de justice signifiés les 9 et 24 mars 2023, la société Seqens a fait assigner la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la société Cat Tuong des lieux loués ainsi que celle de tout occupant et de toute occupation de son chef, et si besoin avec l'assistance de la force publique, condamner solidairement la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] à payer à la demanderesse les sommes provisionnelles suivantes : - 22.469,41 euros au titre des loyers et charges impayés, plus les intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022, - une indemnité d'occupation à compter égale au montant du dernier loyer assorti du taux d'intérêt légale majoré de 3 points, en sus des taxes et charges jusqu'à parfaite libération des locaux loués, condamner solidairement la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Par ordonnance réputée contradictoire du 10 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 novembre 2022 ; - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Cat Tuong et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ; - dit, en cas de besoin, que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due solidairement par la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires - condamné solidairement la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] à payer à la société Seqens la somme de 22.469,41 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022 sur la somme de 17.301,78 euros et à compter du 9 mars 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ; - condamné solidairement la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 octobre 2022 ; - condamné solidairement la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] à payer à la société Seqens la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 16 juin 2023, la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 décembre 2024, la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] demandent à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article 1719 du code civil, de : - recevoir la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] en leur appel et, les déclarer bien fondés ; - débouter la société Seqens de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Meaux en date du 10 mai 2023 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, - dire et juger nul et de nul effet, le commandement de payer en date du 12 octobre 2022 ; - dire et juger sans fondement, sans effet et non avenu le commandement de payer du 12 octobre 2022 - condamner la société Seqens à payer à la société Cat Tuong la somme provisionnelle de 20.000 euros au titre des préjudices de jouissance subis ; Subsidiairement, - dire et juger qu'il existe une contestation très sérieuse sur les causes du commandement, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ; - condamner la société Seqens au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 décembre 2023, la société Seqens demande à cour, au visa des articles 1103, 1104, 1229, 1231-1, 1728 et 1741 du code civil et de l'article L. 145-41 du code de commerce, de : - la recevoir dans ses présentes écritures ; - débouter la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; En conséquence, - confirmer l'ordonnance de référé en date du 10 mai 2023 en tous points ; - condamner in solidum la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] à payer à la société Seqens la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, A titre liminaire, il sera relevé que la cour d'appel n'est saisie que de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et de l'indemnisation des appelants. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail , le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations. Il est rappelé que la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, ne peut annuler un commandement de payer , mais qu'elle peut, le cas échéant, constater que les contestations du locataire sont suffisamment sérieuses pour priver cet acte de ses effets au regard de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, qui n'est pas alors mise en oeuvre régulièrement. Au cas présent, il est constant que la société Seqens a fait délivrer, le 12 octobre 2022, à la société Cat Tuong et à M. [T] [V] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement en principal de la somme de 17.301, 78 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022 et que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le mois de cet acte. Pour s'opposer aux effets de la clause résolutoire et justifier l'absence de paiement des loyers depuis l'entrée dans les lieux, la société Cat Tuong et M. [Y] invoquent les manquements du bailleur ne lui ayant pas, selon eux, délivré des locaux conformes à leur destination et permis une jouissance paisible des lieux. Ils expliquent avoir subi des dégâts des eaux répétés, qui ont empêché d'exploiter l'activité de restauration et contrainte à fermer le restaurant qui occupe les lieux. Ils se fondent tout d'abord sur des courriels échangés avec le bailleur et sur les conclusions de l'expert d'assurance BPCE. Il en résulte qu'en réalité, un dégât des eaux est survenu le 22 février 2022, ce dont le bailleur a été averti dès le lendemain, l'expert d'assurance indiquant : 'origine du sinistre indéterminée. Notre assuré a subi des infiltrations provenant du cinquième étage engendrant des dommages aux aménagements locatifs et l'effondrement d'une partie du faux plafond provoquant la fermeture d'une des salles du restaurant'. L'expert précise encore : 'le syndic, Mme [P] a fait intervenir un plombier qui ne trouve pas l'origine'. Si ces pièces mettent en évidence le sinistre ainsi décrit, il doit être relevé que l'arriéré locatif des appelants est apparu dès la prise d'effet du bail en 2021, que la fermeture en son intégralité du restaurant n'est pas démontrée, l'expert précisant que l'une des salles seulement est fermée, et que la faute du bailleur dans le traitement de ce dégât des eaux n'est pas non plus établie en ce qu'elle ne résulte d'aucune pièce. Par ailleurs, la société Cat Tuong et M. [Y] produisent d'autres pièces relatives à une canalisation bouchée dans le parking de l'immeuble en juin 2022, des 'fuites d'eau', 'dans l'immeuble' en mars et juin 2023, toutes postérieures au commandement de payer délivré et peu précises. Le procès-verbal de la SCP Calippe et associés, commissaires de justice, dressé le 29 juin 2023, relève la présence de traces d'infitration au niveau de la salle de réception clientèle, la dépose de plaques de placoplâtre du plafond et une peinture murale à l'aspect boursouflé. Un autre procès- verbal précise que dans l'alignement de la dégradation du plafond, il est possible d'apercevoir une canalisation et son manchon de protection. Toutefois, force est de constater que ces deux procès-verbaux ont été établis postérieurement à l'ordonnance de référé rendue, de sorte qu'ils ne peuvent être retenus comme fondant une contestation sérieuse de nature à s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et qu'au surplus, si l'huissier instrumentaire y constate des traces d'infitration, notamment, il prend soin d'indiquer 'il m'est précisé que cette situation perdure'. Ainsi, il n'est pas démontré que la survenance du dégât des eaux de février 2022 a placé la société Cat Tuong dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués et il apparaît bien que n'étant pas privée de la jouissance totale des lieux loués, elle ne pouvait se dispenser d'exécuter son obligation contractuelle de payer les loyers et charges, laquelle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En outre, les appelants arguent de l'existence de pourparlers avec le bailleur, ce qui expliquerait leur absence à l'audience de première instance mais toutefois, outre que le principe et la teneur de tels pourparlers ne sont pas établis à cette date précise, la société Seqens ayant certes concédé un échéancier en 2021, soit bien antérieurement, ces pourparlers ne peuvent ni justifier l'absence des parties à l'audience de référé ni former l'existence d'une contestation sérieuse. Il n'est en outre nullement justifié que la société Seqens aurait agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, alors qu'il est constant que la société Cat Tuong a été défaillante dans l'exécution de son obligation depuis son entrée dans les lieux. La cour ne peut dès lors que confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 novembre 2022 avec toutes conséquences de droit, lesquelles ne sont pas critiquées par les appelants. - sur la provision sur dommages- intérets en réparation d'un préjudice de jouissance Les manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme n'étant pas établis avec l'évidence requise en référé, il ne peut être fait droit à la demande des appelants en réparation d'un préjudice de jouissance, dont le quantum n'est par ailleurs pas démontré, en ce qu'il ne peut résulter seulement d'un calcul sur la base du chiffre d'affaires de l'année 2022. Cette demande sera rejetée. - sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement tranchés par le premier juge. Succombant en leurs prétentions, les appelants seront tenus aux dépens d'appel. Il sera alloué à la société Seqens, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la somme de 3.000 euros. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance rendue en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Rejette toute autre demande, Condamne in solidum la société Cat Tuong et M. [T] [V] [Y] aux dépens d'appel et à payer à la société Seqens la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE