Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/06176

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU :31 Mai 2024 Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier :Madame SOULIER, Greffière Débats en audience publique le : 19 Avril 2024 GROSSE : Le 31 Mai 2024 à Me David LAYANI à Me Michael ZERBIB EXPÉDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/06176 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JRH PARTIES : DEMANDERESSES Madame [J] [E] demeurant [Adresse 2] Madame [R] [E] demeurant [Adresse 2] Madame [I] [E] demeurant [Adresse 2] Madame [C] [E] demeurant [Adresse 2] Madame [U] [E] demeurant [Adresse 2] tous représentés par Me David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.A.R.L. RÉSIDENCE HÔTEL DES ARTS dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant par son gérant venant aux droits de la SARL AU SUCRE SALE prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Michael ZERBIB de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié du 24 mars 2009, Madame [S] [T] a consenti un bail commercial à la SARL AU SUCRE SALE portant sur un immeuble situé [Adresse 1] d’une durée de neuf ans pour se terminer le 31 mars 2018 et comportant une clause résolutoire. Le fonds de commerce a fait l’objet d’une cession au profit de la SARL HOTEL DES ARTS enregistré le 8 septembre 2021 et le bail s’est reconduit tacitement. Les consorts [E] venant aux droits de Madame [S] [T] ont constaté que la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS était en défaut de paiement et que l’établissement hôtelier n’était plus exploité. Le 18 septembre 2023, ils ont fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 71 400 € visant la clause résolutoire du bail qui est resté infructueux. C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 26 décembre 2023, les consorts [E] ont fait assigner la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS, aux fins de voir : -constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ; -ordonner en conséquence l’expulsion du preneur ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ; -ordonner faute de libération volontaire, l’expulsion du preneur avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; -ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble aux frais et risques et périls du preneur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ; -condamner la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS au paiement, à titre provisionnel de la somme de 71 400 € au titre des loyers et charges impayées arrêtés à la date du commandement de payer du 18 septembre 2023 ; -condamner, à titre provisionnel, la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS au paiement des loyers et charges impayées du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ; -condamner la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit ; -condamner la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024. À cette date, les consorts [E], par l’intermédiaire de leur conseil, réitèrent leurs demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer qu’ils actualisent au titre de l’arriéré locatif à la somme de 84 462,48 €. La société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS, représentée par son conseil à l’audience, conclut: -à titre principal, au rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions des consorts [E] au motif de l’existence de contestations sérieuses ; -à titre reconventionnel ; - à la condamnation des consorts [E] à leur rembourser l’intégralité des loyers versés depuis le 12 janvier 2017 c’est le vent la somme totale de 172 200 € ; - à la condamnation des consorts [E] au remboursement d’une provision à valoir sur la perte financière qu’elle a subie à hauteur de la somme de 200 000 € à titre professionnel ; -à titre subsidiaire : - à la désignation d’un expert pour faire les comptes entre les parties, constater et évaluer les travaux à réaliser ainsi que la perte financière du fait de la négligence de la mauvaise foi des consorts [E] ; - au rejet de l’intégralité des demandes complémentaires des consorts [E] et à leur condamnation au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. SUR QUOI Attendu que la compétence du juge des référés est notamment définie par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ; Qu’aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ; Que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; Attendu qu’il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que les parties sont liées par un contrat de bail en date du 24 mars 2009 reconduit tacitement depuis son échéance fixée au 31 mars 2018 ; Que le 14 juin 2021, la Commission Communale de Sécurité de la Ville de [Localité 3] a effectué une visite inopinée de l’établissement hôtelier à l’occasion duquel elle a dressé un procès-verbal le 29 juin 2021 et a émis un avis défavorable à l’exploitation de l’établissement ; Qu’à la suite de cette visite, par courrier du 29 juin 202, les services de l’urbanisme de [Localité 3] ont rappelé à L’HOTEL DES ARTS l’arrêté de fermeture n° 97-091-SG du 24 février 1997 et que cette décision de fermeture était toujours en vigueur faute d’exécution des prescriptions formulées dans le procès-verbal du 29 juin 2021 ; Qu’il résulte des conclusions de l’enquête publique du 8 décembre 2023, diligentée dans le cadre d’un procédure d’aménagement et d’expropriation pour la création de logements sociaux, la preuve que l’immeuble, vétuste, a fait l’objet de visites en 2018 de la Division de Sécurité des Immeubles qui a constaté de multiples dégradation affectant l’immeuble la conduisant à prescrire la mise en œuvre de travaux de réparation définitifs ou de démolition dans le cadre de la phase contradictoire du péril ; Que lors des visites effectuées, les services de l’urbanisme ont constaté, en février 2019, la réalisation de travaux non conformes aux règles de l’art, le 6 octobre 2022, que l’immeuble était vide et avait été squatté et le 29 novembre 2023 que certaines chambres avaient été sommairement meublées alors qu’elles ne l’étaient pas l’occasion de la visite du 6 octobre 2022, le propriétaire présent indiquant qu’il n’existait plus d’activité commerciale et qu’il avait fait résilier le bail commercial et expulser le gérant qui logeait sur les lieux ; Que par suite de l’interdiction formelle d’exploiter les lieux du 24 février 1997, interdiction qui n’était pas été levée à la date du 24 mars 2009 pour avoir fait l’objet d’un rappel le 29 juin 2021faisant obstacle à la régularisation d’un contrat de bail, et du rapport d’enquête du 8 décembre 2023, les demandes des consorts [E] au titre du bail du 24 mars 2009 se heurtent à des contestations sérieuses qui, excédant les limites de la compétence du juge des référés, ne permettent pas d’y faire droit ; Sur les demandes reconventionnelles Attendu que les pouvoirs du juge des référés sont notamment limités par le caractère provisoire des mesures qu’il peut prendre ; Qu’il ne peut condamner une partie qu’à verser une provision et ne peut la condamner à s’acquitter d’une somme à titre de dommages-intérêts, sauf en cas de procédure abusive devant lui ; Que dans le cas présent, la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS ne sollicite pas le bénéfice de sommes provisionnelles à valoir sur les sommes dues au titre des loyers qu’il aurait indûment payés ; Qu’il convient, en conséquence, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de remboursement des loyers payés ; Attendu qu’en l’absence de toute pièce probante, la matérialité de l’existence d’une perte financière professionnelle subie par la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS n’est pas établie de sorte que la demande indemnitaire formée à ce titre se heurte à des contestations sérieuses et sera donc rejetée ; Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ; Que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés à l’occasion de la présente instance ; PAR CES MOTIFS JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DÉBOUTONS les consorts [E] de l’intégralité de leurs demandes ; DÉBOUTONS la société RÉSIDENCE HOTEL DES ARTS de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ; DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ; DISONS que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés à l’occasion de la présente instance. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT