Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/04559

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 571 N° RG 21/04559 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHF2R S.A. VILOGIA C/ [M] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maxime PLANTARD Me Paul-David DE MELO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 15 février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05227. APPELANTE S.A. VILOGIA agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Maxime PLANTARD, membre de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [M] [H] née le 1er novembre 1990 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par un contrat de location, local d'habitation, N° 132558/56 , en date du 2 avril 2013, à effet à compter du 2 avril 2013, la SA HLM VILOGIA, propriétaire, a loué à Mme [H] et à M.[E], des locaux sis à [Adresse 1] un logement type 3, au 2° étage, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 904,94 euros, outre une provision de 126,86 euros pour charges locatives, payables à terme échu, pour une durée d`un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction. Un groupement de locataires du groupe LA REYNARDE a été constitué conformément à l'article 193 de la Loi SRU du 13/12/2000, affilié à la Confédération Nationale du Loganent CNL. La Confédération Nationale du Logement CNL a été saisie des difficultés rencontrées avec le bailleur, relativement à la régularisation des charges, et à l'absence de fonctionnement du portail électrique de fermeture de la résidence, et des panneaux solaires de production d'eau chaude. Dès un courrier daté du 26 février 2019, la CNL rappelait à la SA HLM VILOGIA, ses obligations de bailleur. Par un acte d'huissier de justice en date du 13 novembre 2020, Mme [H] a fait assigner la SA HLM VILOGIA aux fins de condamnation au paiement de dommages intérêts, pour défaut de respect de ses obligations contractuelles engageant sa responsabilité. Par jugement rendu le 15 février 2021, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE a : Condamné la SA HLM VILOGIA à payer à Mme [H]: - 650,79 euros, au titre du remboursement de la moitié consommation d'eau de 2016 et au titre de la surconsommation EDF, - 2000,00 euros au titre du préjudice de jouissance. -1200,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Constate que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Condamné la SA HLM VILOGIA aux dépens Par déclaration au greffe en date du 26 mars 2021, la SA HLM VILOGIA a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: - REFORMER purement et simplement le jugement du 15 février 2021 dont appel, - JUGER que les créances portant sur des créances antérieures au 13 novembre 2017 sont prescrites, - DÉBOUTER Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER Mme [H] au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, A l'appui de son recours, elle fait valoir : -que les demandes de Mme [H] relatives à la surconsommation EDF et aux dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sont irrecevable du fait de l'autorité de la chose jugée par le tribunal d'instance de Marseille le 29 juillet 2019, -que subsidiairement que demande concernant les factures d'électricité ou d'eau, l'assignation étant du 13 novembre 2020 sont irrecevables pour cause de prescription pour celle antérieure au 13 novembre 2017, -qu'à titre infiniment subsidiaire, la locataire n'apporte aucun élément probant permettant d'établir une quelconque surconsommation d'eau ou d'électricité et son éventuelle imputabilité au bailleur, qui justifie avoir procédé à toutes les régularisations de droit, -que la locataire ne rapporte pas la preuve du trouble de jouissance invoqué. Mme [H] conclut: A TITRE LIMINAIRE : - DIRE ET JUGER que les demandes de Mme [H] ne sont pas soumises à l'autorité de la chose jugée et par voie de conséquence, DECLARER les demandes de Mme [H] totalement recevable ; - DIRE ET JUGER que la prescription soulevée par la société VILOGIA est inopérante en l'espèce, et DECLARER en conséquence, les demandes de Mme [H], comme non prescrites et totalement recevables. SUR LE FOND : -CONFIRMER le jugement du 15 février 2021, rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a : - Déclaré recevables et bien fondées les demandes formées par Mme [H] ; - Reconnu la responsabilité de la société VILOGIA et condamné cette dernière à indemniser Mme [H] au titre du : o Remboursement sur provisions sur charge ; o Remboursement sur factures EDF ; o Trouble de jouissance ; -INFIRMER le jugement déféré sur le montant des sommes allouées, et statuant de nouveau : - CONDAMNER en conséquence la société VILOGIA à verser à Mme [H] la somme de 17.310 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, somme décomposée de la manière suivante : o Remboursement sur provisions sur charge (somme actualisée) : 2.328 € o Remboursement sur factures EDF (somme actualisée) : 4.482 € o Trouble de jouissance : 10.500 € EN TOUT ETAT DE CAUSE, IL EST DEMANDE A LA COUR DE : - CONDAMNER la société VILOGIA à verser à Mme [H] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - LA CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance ; Elle soutient : -que dans la cadre de la précédente procédure, elle sollicitait le remboursement d'une partie de ses factures EDF du fait d'une surconsommation électrique liée à une défaillance du contacteur du chauffe eau, alors que dans la présente procédure elle sollicite une indemnisation sur le fondement de la perte de chance de bénéficier d'une réduction de 75% de ses factures EDF liée au dysfonctionnement des panneaux photovoltaïques, ce qui exclut toute irrecevabilité pour autorité de chose jugée, -que le fait lui ayant permis de savoir qu'elle était en capacité d'exercer un droit a été l'avis de la commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône en date du 9 mai 2019 de sorte qu'elle n'est pas prescrite, -que depuis son arrivée elle subit les conséquences d'une gestion calamiteuse par l'appelante dont les conséquences sont : - la surfacturation des charges, - la surfacturation énergétique liée aux dysfonctionnement des installations et des équipements de la résidence, - l'insécurité et la mise en péril des biens lui appartenant, - le dysfonctionnement quotidien des équipements de la résidence (ascenseur, lumière...) Entraînant de ce fait de nombreuses difficultés en terme de jouissance, -qu'il résulte des termes de l'avis de la commission que le bailleur a reconnu les multiples difficultés de gestion de la résidence et les conséquences sur la répartition des charges, les problèmes de sécurité liés aux portails et à la circulation, le dysfonctionnement de nombreux équipements et des panneaux photovoltaïques, -qu'il y a eu explosion de leurs charges en eau alors que cette dernière était utilisée dans le cadre de chantiers voisins, -que le bailleur ne produit aucun document permettant de justifier du montant des provisions sur charges, -que la présence de panneaux photovoltaïques devait entraîner selon le bailleur une économie de 75%, avec des loyers prenant en compte la qualité des équipements, alors que ces équipements se sont avérés dès 2016 comme non conformes, -que le bailleur n'ayant pas respecté les obligations mises à sa charge lui a occasionné un trouble de jouissance indemnisable. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'irrecevabilité liée l'autorité de la chose jugée L'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. La SA HLM VILOGIA invoque dans les motifs de ses conclusions d'appel, à titre principal, les termes de l'article 1355 du code civil relatif à l'autorité de la chose jugée. Cependant, elle ne reprend pas, dans le dispositif de ses conclusions, cette demande de fin de non recevoir et ne réclame que la prescription des créances antérieures au 13 novembre 2017 et le débouté de l'intimée de l'ensemble de ses demandes, de sorte que la présente cour n'est pas saisie d'une demande d'irrecevabilité pour cause d'autorité de la chose jugée. Sur la prescription de certaines demandes de la locataire Il résulte de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. S'agissant de facture d'électricité et d'eau, Mme [H] a eu connaissance de leur surcoût allégué dès leur émission par comparaison avec les factures précédentes, de sorte que son assignation datant du 13 novembre 2020, toutes demandes concernant des créances antérieures au 13 novembre 2017 sont irrecevables comme prescrites. Sur le bien fondé des demandes de la locataire Il résulte de l'article 1315 ancien du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Sur le remboursement des provisions sur charges d'eau L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans les conditions normales à la disposition des locataires. Pour solliciter la somme de 2 328€ au titre du remboursement de la moitié des provisions sur charges de 2016 à 2021, Mme [H] soutient que le montant des provisions sur charges ne sont pas justifiées par le bailleur. Or, ce dernier produit la répartition des charges ASL suivant les superficies brutes habitables ou utiles ainsi que l'avis de régularisation de charges pour l'année 2018 et 2019, sans que la locataire ne soutienne que le bailleur n'a pas respecté l'obligation qui lui est faite de tenir à sa disposition, dans des conditions normales, les pièces justificatives durant six mois à compter de l'envoi desdits décomptes. S'il résulte de l'avis de la commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône en date du 9 mai 2019 qu'une démarche de dialogue entre le bailleur et la locataire est engagée, il n'en résulte pas que le bailleur a reconnu que les charges d'eau sont injustifiées concernant le logement de l'intimée. Aussi, le jugement entrepris est infirmé sur ce point et l'intimée déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 2 328 €, faute de justifier suffisamment du bien fondé de sa demande. Sur les factures d'électricité Mme [H] fait valoir que la défaillance des panneaux photovoltaïques de l'immeuble ne lui permet pas de bénéficier d'une économie de 75% de ses factures d'électricité, comme cela ressort d'une lettre du 26 février 2019 adressé par la CNL à la SA HLM VILOGIA. Cependant, faute d'éléments techniques probants permettant de vérifier que Mme [H] aurait subi une perte de chance de pouvoir économiser à hauteur de 75% sur sa consommation électrique, pourcentage contesté par le bailleur, alors même que chaque locataire utilise l'électricité différemment en fonction de ses besoins personnels et du nombre de personnes vivant au domicile, c'est à tort que le premier juge a fait droit à sa demande à ce titre. Aussi, le jugement entrepris est infirmé et la demande de Mme [H] au titre de sa perte de chance est déboutée. Sur le préjudice de jouissance Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Mme [H] sollicite la somme de 10 500€ au titre du trouble de jouissance. Elle fait valoir que toutes les prestations annoncées par le bailleur sont inexistantes et que malgré médiation et démarches amiables, ce dernier n'a respecté ni ses obligations ni ses engagements pris dans le cadre de l'avis de la commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône, entraînant des problématiques liées : -aux panneaux solaires -aux travaux d'entretien et de réparation, -aux ascenseurs, -aux portails électriques, -à la signalisation, -au local poubelle -au vandalisme. Or, si lors de la séance du 9 mai 2019 de la commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône, le bailleur a reconnu de multiples difficultés de gestion rencontrées du fait de la structure juridique du site d'implantation des immeubles VILOGIA dans le cadre d'une ASL, constituée de bâtiments et terrains appartenant à divers propriétaires, il n'a pas reconnu le caractère indécent et non conforme des lieux loués, de sorte que faute pour Mme [H] de produire un constat d'huissier ou une expertise de nature à établir les désordres invoqués et donc les manquements du bailleur à ses obligations, elle sera déboutée de sa demande à ce titre et le jugement entrepris infirmé sur ce point. Sur les autres demandes Mme [H] est condamnée à 1800 € d'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 février 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, STATUANT A NOUVEAU, DEBOUTE Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, Y ajoutant, DECLARE irrecevable comme prescrites les demandes relatives aux créances antérieures au 13 novembre 2017, CONDAMNE Mme [H] à régler à la SA HLM VILOGIA la somme de 1800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT