Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/01672

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01672 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKKR NAC : 50G JUGEMENT CIVIL DU 06 FEVRIER 2024 DEMANDEUR M. [B] [I] [Adresse 3] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.R.L. IMPRIMERIE DU SUD immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Saint-Denis de la Réunion sous le n° 332 378 538, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 06.02.2024 CCC délivrée le : à Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 Décembre 2023. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 06 Février 2024. JUGEMENT : Contradictoire , du 06 Février 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2016, la SARL Imprimerie du Sud a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [B] [I] un appartement situé [Adresse 4], cadastré section CZ numéro [Cadastre 1]. Par exploit d’huissier en date du 29 octobre 2021, le bailleur a donné congé aux fins de vente valant offre de vente, moyennant le prix de 270 750 euros, avec effet au 30 avril 2022. Par lettre recommandée du 14 décembre 2021, dont l’avis de réception a été signé le 16 décembre 2021, le locataire s’est porté acquéreur au prix proposé, en ajoutant une condition suspensive de réception des documents légaux liés à la transaction et à un crédit. Des échanges entre les parties et le notaire choisi pour régulariser la vente ont eu lieu, néanmoins malgré la fixation de deux rendez-vous successifs de signature pour le compromis de vente, à plusieurs mois d’intervalle, elle n’a jamais eu lieu. C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, Monsieur [B] [I] a assigné la société Imprimerie du Sud devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir juger que la vente était parfaite et qu’il soit ordonné à la société Imprimerie du Sud de signer le compromis de vente. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 25 septembre 2023, Monsieur [B] [I] demande à la juridiction de: à titre principal -JUGER que la vente dudit bien entre Monsieur [B] [I] et la SARL IMPRIMERIE DU SUD moyennant le prix de 270.000 € est parfaite ; - ORDONNER à la SARL IMPRIMERIE DU SUD de signer devant le notaire choisi par l’acquéreur le compromis de vente dans les termes du projet qui avait été établi par son notaire et transmis aux parties le 09 janvier 2023, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date qui lui sera notifiée par le notaire du choix de l’acquéreur pour être chargé d’instrumenter la signature de l’acte ; à titre subsidiaire - ORDONNER à la SARL IMPRIMERIE DU SUD de signer l’acte authentique de vente devant le notaire choisi par l’acquéreur, à l’issue d’un délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date qui lui sera notifiée par le notaire choisi par l’acquéreur pour être chargé d’instrumenter la signature de l’acte ; à titre infiniment subsidiaire - DIRE que le jugement à intervenir vaudra vente du bien considéré, qu’il devra être publié par le Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement et constituera le titre de propriété de Monsieur [B] [I]; - Dans ce cas, DIRE que le prix de vente devra alors être versé par Monsieur [B] [I] entre les mains de la caisse de dépôts et Consignations dans le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; - CONDAMNER la SARL IMPRIMERIE DU SUD à signer l’acte authentique dans le délai précité, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la première convocation du notaire en lettre recommandée avec accusé de réception; en tout état de cause - CONDAMNER la SARL IMPRIMERIE DU SUD au paiement de la somme de 5.000 euros à chacun des demandeurs à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi par Monsieur [B] [I] ; - CONDAMNER la SARL IMPRIMERIE DU SUD à lui rembourser et payer les loyers qu’il lui a versés pour la période postérieure au 10 juillet 2022 ; - DEBOUTER la société IMPRIMERIE DU SUD de sa demande au titre de l’expulsion de Monsieur [I] ; - RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit dans toutes ses dispositions, y compris au titre des dépens ; - CONDAMNER la SARL IMPRIMERIE DU SUD au paiement de la somme de 4.340,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL PAYEN sur le fondement de l’article 699 du CPC. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la vente entre les parties du bien immobilier au prix de 270 000 euros était parfaite, puisqu’il a exercé son droit d’option dans le délai légal, que le délai pour réaliser la vente était de 4 mois à compter de son acceptation puisqu’il envisageait de recourir à un prêt, qu’il s’est inquiété de la rédaction du compromis dans ce délai mais que c’est le vendeur qui a usé de prétextes fallacieux pour retarder puis refuser la vente. Il s’appuie sur une jurisprudence de la Cour de cassation qui juge que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sauraient permettre au bailleur d’empêcher par son inaction la réalisation de la vente. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 septembre 2023, la société Imprimerie du Sud demande à la juridiction de: - Débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SARL IMPRIMERIE DU SUD, - Ordonner l’expulsion de M. [I] et celle de tous occupants de son chef, - Condamner M. [I] à verser à la SARL IMPRIMERIE DU SUD une indemnité d’occupation de 960 euros hors charges et taxes, en quittance ou deniers, du mois d’avril 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux, - Condamner M. [I] à payer à la SARL IMPRIMERIE DU SUD la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - Le condamner aux entiers dépens. En défense, elle soutient que l’offre de vente contenue dans le congé délivré le 29 octobre 2021 est nulle et de nul effet, puisqu’à la date du 13 avril 2022 la vente n’était pas réalisée, le locataire ne disposant pas du financement pour son achat. Elle soutient que les manoeuvres dilatoires qui lui sont reprochées ne sont nullement démontrées. Elle fait valoir qu’en conséquence le congé délivré le 29 octobre 2021 trouve à s’appliquer à compter du mois d’avril 2022, et que M. [I] est occupant sans droit ni titre depuis le mois d’avril 2022. Il sera renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour le surplus. Par ordonnance en date du 13 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et autorisé les parties à déposer leur dossier le 5 décembre 2023. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 6 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le caractère parfait de la vente et la demande principale d’ordonner la signature de la vente Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.” L’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : “Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.” Dans son courrier d’acceptation envoyé au bailleur le 14 décembre 2021, Monsieur [I] écrit: “En suivi du congé aux fins de vente de l’appartement dont je suis locataire, reçu par l’étude de Maître [U] en date du 29 octobre 2021, je vous confirme me porter acquéreur dudit logement au prix de 270 750 euros (deux cent soixante-dix mille sept cent cinquante euros) comme précisé sur l’acte notifié. Cette acquisition sera soumise aux conditions suspensives de réception des documents légaux liés à cette transaction ainsi qu’à un crédit sur le montant précité.” C’est seulement le 28 mars 2022, soit à quinze jours de l’échéance du délai de quatre mois, que le locataire-acquéreur a écrit au notaire pour obtenir le projet de compromis de vente. Le 29 mars 2022, l’étude notariale lui dit être en attente des pièces que le propriétaire doit lui fournir, à savoir l’état parasitaire, l’attestation de superficie Loi Carrez. Le projet de compromis de vente lui est envoyé le 2 mai 2022 et un rendez-vous est fixé le 10 mai 2022 pour la signature, soit quinze jours au-delà du délai légal de 4 mois. Le 9 mai 2022, le vendeur fait savoir qu’il souhaite limiter à 2 mois le délai pour la réalisation de la vente et prévoir un dépôt de garantie de 10%. Finalement, il annule le rendez-vous fixé le 10 mai 2022. Après des échanges entre notaires et avocats, un nouveau rendez-vous est fixé pour signer le compromis de vente le 17 janvier 2023. A nouveau, ce rendez-vous est annulé le jour-même par le vendeur. Il ressort de cette chronologie et des pièces versées que les parties, et notamment le bailleur-vendeur, s’étaient entendues conventionnellement pour prolonger le délai légal de réalisation de la vente. Néanmoins, le locataire-acquéreur ne justifie ni de l’obtention d’un prêt, ni même d’aucune démarche engagée auprès d’aucune banque pour l’obtention d’un prêt, alors qu’il était particulièrement entouré et conseillé. Son notaire ou son avocat aurait pu écrire aux banques pour expliquer que la vente était déjà parfaite et qu’il ne restait plus qu’à la réaliser en signant l’acte notarié de vente ; en toute hypothèse il disposait d’un projet de compromis à transmettre aux banques depuis le 2 mai 2022 et il a bénéficié d’un délai important entre les deux dates fixées pour le rendez-vous de signature du compromis. Ainsi, Monsieur [I] n’a pas mis en oeuvre toutes les diligences qui lui incombaient pour aboutir à la réalisation de la vente en temps utile. Par conséquent, malgré la mauvaise foi du bailleur-vendeur, qui est établie par ses annulations de dernière minute de la signature du compromis de vente alors qu’il avait accepté de renoncer au délai de 4 mois en acceptant de fixer des rendez-vous bien après l’échéance du délai légal, la non-réalisation de la vente n’est pas imputable au seul bailleur. Dans ce contexte, l’acceptation de l’offre de vente est donc nulle de plein droit ; le demandeur sera débouté de l’ensemble de ses demandes principales comme subsidiaires. Sur la demande indemnitaire dirigée contre le bailleur Selon l’article 1112 du code civil, “le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres” et “doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.” En l’espèce, à deux reprises le bailleur a annulé le jour-même le rendez-vous de signature du compromis de vente, sans motif autre que l’expiration du délai légal de réalisation de la vente (cf mail de l’avocate du bailleur en date du 5 juillet 2022 en pièce 11 et écritures en défense). Or, il avait accepté de prolonger ce délai, sans quoi il n’aurait jamais fixé de rendez-vous pour la signature par l’intermédiaire du notaire mandaté par ses soins. Par conséquent, sa mauvaise foi est établie, et a nécessairement causé au demandeur un préjudice moral en lien avec le temps investi dans ce projet d’achat immobilier. Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle d’expulsion L’acceptation de l’offre de vente étant nulle de plein droit, en application des dispositions du 5ème alinéa de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Néanmoins, au regard des échanges entre les parties ayant eu lieu entre mars 2022 et janvier 2023 établissant l’accord trouvé entre les parties pour prolonger le délai légal de réalisation de la vente, il y a lieu de considérer que cette déchéance n’est intervenue qu’à la date du 17 janvier 2023, date à laquelle le vendeur n’était plus d’accord pour poursuivre les pourparlers et réaliser la vente. Par conséquent, Monsieur [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 18 janvier 2023. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion et il sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation de 960 euros hors charges et taxes par mois à compter de cette date. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Le demandeur, qui succombe, sera condamné aux dépens. En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort DEBOUTE Monsieur [B] [I] de ses demandes principale et subsidiaires tendant à ordonner à la SARL IMPRIMERIE DU SUD de signer le compromis de vente ou l’acte de vente et à dire que le jugement vaudra vente du bien immobilier, CONDAMNE la SARL IMPRIMERIE DU SUD à payer à Monsieur [B] [I] la somme de 3 000 (trois mille) euros de dommages et intérêts, DIT que Monsieur [B] [I] est occupant sans droit ni titre de l’appartement n°6 situé [Adresse 4], cadastré section CZ numéro [Cadastre 1], depuis le 18 janvier 2023, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [B] [I] et de tous occupants de son chef de l’appartement n°6 situé [Adresse 4], cadastré section CZ numéro [Cadastre 1], CONDAMNE Monsieur [B] [I] à payer à la SARL IMPRIMERIE DU SUD une indemnité d’occupation de 960 (neuf cent soixante) euros par mois, hors charges et taxe, en quittances ou deniers, depuis le 18 janvier 2023, jusqu’à parfaite libération des lieux, CONDAMNE Monsieur [B] [I] aux entiers dépens, DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente