Cour d'appel, 30 mars 2023. 22/04067

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 30 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04067 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQHE Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 AVRIL 2022 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 11-21-1068 APPELANT : Monsieur [M] [F] né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 2]) élisant domicile au cabinet de Maître MUSSO pour la présente procédure Représenté par Me [F] substituant Me Julia MUSSO, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIME : Monsieur [I] [U] né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 4] Représenté par Me Valérie BARTHEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 31 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GREGORI, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Eric SENNA, Président de chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. Par contrat en date du 24 mars 2014 [M] [F] a donné à bail à [I] [U] un logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2500,00 euros, d'un dépôt de garantie d'un mois, de 5000,00 euros d'honoraires et d'une garantie bancaire à hauteur de 30.000,00 euros. Cet acte était réalisé par l'entremise d'un mandataire, l'agence Marty Gaubert Immobilier, laquelle était rachetée au cours de l'année 2014, par la société immobilière DEJEAN. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 mai 2019 le locataire a notifié son congé et un état des lieux a été réalisé par procès-verbal de constat en date du 4 juillet suivant. Faisant valoir que le bailleur restait lui devoir diverses sommes, par acte du 25 mai 2021 [I] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins d'obtenir la condamnation de [M] [F] à lui payer les sommes de 7250,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, de 2500,00 euros au titre d'un trop-perçu de loyer de juillet 2019, et de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 5 avril 2022 le juge des contentieux de la protection a : - déclaré prescrite la demande au titre de la restitution d'un loyer du mois de juillet 2014, - condamné [M] [F] à verser à [I] [U] la somme de 2500,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - condamné [M] [F] à verser à [I] [U] la somme de 7000,00 euros au titre de la majoration prévue aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour la période de septembre 2019 à décembre 2021, - condamné [M] [F] à verser à [I] [U] la somme de 250 euros à compter de janvier 2022 pour chaque période mensuelle commencée jusqu'à restitution effective de la somme due sans intérêt légal sur majoration, - condamné [M] [F] aux dépens incluant l'ensemble des actes prévus aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, - débouté [M] [F] de ses demandes, - débouté [I] [U] de ses autres demandes, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte reçu au greffe de la Cour le 26 juillet 2022, [M] [F] a relevé appel de cette décision. Par conclusions transmises par voie électronique le 3 octobre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, il demande à la Cour de : Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - déclaré prescrite la demande la demande au titre de la restitution d'un loyer de juillet 2014, - débouté [I] [U] de ses autres demandes, Infirmer pour le surplus et : 1 - Sur le rejet de la demande de remboursement du loyer de juillet 2019 : - constater que [I] [U] n'a pas réglé la somme de 2500 euros au titre du loyer de juillet 2019, - rejeter la demande de condamnation formée à son encontre de payer la somme de 2500 euros au titre d'un trop perçu du loyer de juillet 2019, En tout état de cause, - constater que l'exigibilité du prétendu loyer oublié de 2500 euros correspond à l'année 2014, - juger prescrite la demande de condamnation à ce titre, - débouter Monsieur [U] de l'intégralité de ses demandes, 2 - Sur le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie : - constater que la somme versée au titre du dépôt de garantie a dû être affectée à la réalisation de travaux de remise en état, - rejeter la demande de condamnation formée à son encontre au paiement de la somme de 7250 euros somme réactualisée au titre du dépôt de garantie, - débouter Monsieur [U] de l'intégralité de ses demandes, - constater qu'il n'a commis aucune résistance abusive, - débouter Monsieur [U] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2000 euros à ce titre, En tout état de cause : - débouter purement et simplement Monsieur [U] de l'ensemble de ses demandes, - condamner Monsieur [U] à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Par conclusions transmises par voie électronique le 21 octobre 2022, auxquelles la Cour renvoie pour l'exposé de ses moyens et prétentions, [I] [U] demande à la Cour de : Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné [M] [F] à lui verser la somme de 2500euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 7000 euros au titre de la majoration prévue aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour la période de septembre 2019 à décembre 2021, et la somme de 250 euros à compter de janvier 2022 pour chaque période mensuelle commencée jusqu'à restitution effective de la somme due, Condamner en conséquence [M] [F] à lui payer la somme arrêtée provisoirement à la date des présentes, soit octobre 2022 : 2500 + (10% x 95.000 (38 mois de loyers de septembre 2019 à octobre 2022)) = 12.000 euros, Accueillir son appel incident et : - condamner [M] [F] à lui restituer la somme de 2500 euros au titre d'un loyer en espèces perçu en juillet 2014 qui ne figure pas sur la comptabilité locative, - juger non prescrite la demande de condamnation au paiement de ladite somme, Au surplus : - condamner [M] [F] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en l'état de l'exécution provisoire de droit qui s'attache au jugement déféré, - le condamner à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de traduction engagés par lui. MOTIFS DE LA DECISION L'appel, interjeté dans les formes de la loi avant toute signification avérée, est recevable. Sur la demande au titre du trop-perçu de loyer : Si [I] [U] sollicitait dans son acte introductif d'instance le paiement d'un trop-perçu du loyer de juillet 2019, il réclamait en réalité un trop-perçu au titre du versement effectué par lui, en espèces, le 1er juillet 2014, ce dont il est justifié par sa pièce n°9. Il ressort des pièces n°7 et 8 produites par lui que la somme susvisée n'apparaît effectivement pas dans la comptabilité locataire arrêtée au 15 juillet 2019. Si le premier juge a, à juste titre, rappelé que les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables en l'espèce, il convient de relever cependant que cet article prévoit que la prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l'espèce, la comptabilité locative susvisée a été adressée à [I] [U] le 23 août 2019 ainsi qu'il en justifie par sa pièce n°11. Il convient de juger comme non acquise la prescription de l'action engagée, le 25 mai 2021, par [I] [U] à ce titre. Il n'est pas contesté par le bailleur que la dite somme de 2500,00 euros versée en espèces le 1er juillet 2014, n'apparaît pas dans le décompte des versements opérés par le locataire, et que, pour ce qui concerne le loyer de juillet 2019, le locataire n'avait pas à verser la somme de 2500,00 euros mais a versé celle de 320,00 euros correspondant au prorata de loyer jusqu'à la date de l'état des lieux de départ. Il convient dès lors de faire droit à la demande de ce dernier et de condamner [M] [F] au paiement de cette somme. Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie : A juste titre le premier juge a relevé, ce que relève encore la Cour, que le bailleur ne conteste pas que le dépôt de garantie de 2500,00 euros n'a pas été restitué au locataire. Comme en première instance il est fait état par [M] [F] de travaux de réparation qui ont dû être entrepris pour remettre en état le bien loué. Cependant, d'une part il ressort de l'état des lieux d'entrée dans le logement produit par [I] [U] que le bien était d'ores et déjà entaché de nombreux désordres (peintures anciennes, portail très abîmé, jardin en friche, fenêtres avec carreaux fissurés et mastic hors services...), d'autre part il apparaît que [M] [F] ne justifie en aucune manière, et pas plus qu'en première instance, des travaux qu'il aurait réalisés. Dès lors, en considérant qu'aucun élément du dossier ne permet de connaître le montant des éventuelles dégradations occasionnées par le locataire et en faisant droit à la demande de ce dernier en restitution du dépôt de garantie, le premier juge a fait une exacte analyse des éléments de la cause qu'il convient de confirmer intégralement, y compris en ce qu'il prévoit que l'indemnité de 10 % de la somme de 2500,00 euros sera due jusqu'à restitution effective. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive: Pas plus qu'en première instance, [I] [U] ne démontre l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation du bailleur à restitution du dépôt de garantie. Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : [M] [F] qui succombe en son appel en supportera les dépens. L'équité commande en outre de faire bénéficier [I] [U] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer, à ce titre, une somme de 800,00 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit l'appel de Monsieur [M] [F] ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, SAUF en ce qu'il a déclaré prescrite la demande au titre de la restitution d'un loyer du mois de juillet 2014 , Statuant à nouveau de ce chef : Dit que l'action engagée à ce titre par Monsieur [I] [U] n'est pas prescrite ; Condamne Monsieur [M] [F] à payer, à ce titre, à Monsieur [I] [U] la somme de 2500,00 euros ; Condamne Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [M] [F] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,