Tribunal judiciaire, 21 mai 2024. 22/12352

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2024 Chambre 7/Section 3 AFFAIRE: N° RG 22/12352 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XD75 N° de MINUTE : 24/00327 S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 DEMANDEUR C/ Monsieur [H] [M] [S] [Adresse 4] [Localité 8] représenté par Me François PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1618 S.A.R.L. AUGUSTONI [Adresse 6] [Localité 7] représentée par Me François PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1618 DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, faisant fonction de greffier. DÉBATS Audience publique du 23 Avril 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-Présidente, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, faisant fonction de greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La SA d’HLM Immobilière 3F a consenti, par acte du 10 novembre 2009, un bail à la SARL Augustoni portant sur un box référencé S612P-7002 situé [Adresse 2] à [Localité 10]. Aucune des deux parties n’est toutefois en possession de ce contrat. Au titre de ce contrat, la SARL Augustoni s’est trouvée en défaut de paiement des loyers à maintes reprises. La SA d’HLM Immobilière 3F a par conséquent adressé plusieurs mises en demeure à la SARL Augustoni en date du 4 octobre 2018, 19 novembre 2019, 11 février 2020, 26 février 2020 et 5 janvier 2021. Le 11 janvier 2021, la SA d’HLM Immobilière 3F a fait délivrer à la SARL Augustoni par exploit d’huissier un commandement de payer la somme principale de 1374,30 euros due au 5 janvier 2021. Le nom de la SARL Augustoni ne figurant pas sur la boîte aux lettres du [Adresse 3] à [Localité 9], adresse de son siège social d’après l’extrait K-bis du 25 octobre 2021, un procès-verbal de vaines recherches a été dressé par l’huissier. Par une requête en date du 29 octobre 2021, la SA d’HLM Immobilière 3F a sollicité du juge des contentieux de la protection de Bobigny un constat d’huissier dans ledit box. Le juge des contentieux de la protection de Bobigny a fait droit à cette demande par ordonnance du 8 novembre 2021 et commis la SCP KLEIN SUISSA ROBILLARD COTI en qualité de constatant. Suivant le procès-verbal de constat en date du 25 novembre 2021, l’huissier de justice a rencontré sur place M. [X], se présentant comme salarié de la SARL Augustoni. Dans ce box étaient entreposés des meubles, des cartons, des planches de bois, de la matière isolante, des bibelots, et des outils divers. Par chèque du 1er décembre 2021, la SARL Augustoni réglait à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 2 191,70 euros, un solde de 81,74 euros restant dû. Le 27 décembre 2021, la SARL Augustoni a fait l’objet d’une radiation d’office pour présomption de cessation d’activité. La radiation d’office a toutefois été rapportée. Par assignation en date du 20 octobre 2022, la SA d’HLM Immobilière 3F a saisi le tribunal de proximité de Bobigny d’une demande de résiliation judiciaire du bail consenti à la SARL Augustoni. Le 30 novembre 2022, cette juridiction s’est déclarée incompétente par une mention au dossier et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Bobigny. Les parties ayant manifesté leur intention de poursuivre l’instance en constituant avocat, la clôture de l’instruction est intervenue le 27 février 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 23 avril 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 mai 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, la SA d’HLM Immobilière 3F sollicite : - la résiliation judiciaire du bail consenti à la SARL Augustoni portant sur le box référencé S612P-7002 situé [Adresse 2] à [Localité 10] ; - l’expulsion de la SARL Augustoni, de M. [H] [S], en qualité de gérant de la SARL et de tous occupants de leur chef, des lieux concernés au besoin avec l’assistance de la force publique ; - l’application des articles L. 433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R441-1, R.442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution aux meubles trouvés dans les lieux ; - la condamnation in solidum de la SARL Augustoni et de M. [H] [S] en qualité de gérant de la SARL, au paiement de la somme de 254,88 euros arrêtée au 6 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ; - la condamnation in solidum de la SARL Augustoni et de M. [H] [S] en qualité de gérant de la SARL au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel des loyers et des charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, à due concurrence ; - le rejet de l’intégralité des demandes reconventionnelles des défendeurs ; - la condamnation in solidum de la SARL Augustoni et de M. [H] [S] en qualité de gérant de la SARL à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation in solidum de la SARL Augustoni et de M. [H] [S] en qualité de gérant de la SARL aux entiers dépens ; - l’exécution provisoire de droit. Au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail consenti avec la SARL Augustoni, se fondant sur les articles 1728 et 1741 du code civil, la société IMMOBILIERE 3F expose que la SARL Augustoni a, d’une part, manqué à son obligation de paiement des loyers, et d’autre part méconnu l’obligation d’user de la chose louée conformément à sa destination. Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023, la SARL Augustoni et M. [H] [S] concluent : - à l’irrecevabilité des demandes dirigées contre [H] [S] compte tenu de l’absence de lien de droit avec la SARL Augustoni ; - au rejet de l’ensemble des demandes formulées par la SA d’HLM Immobilière 3F ; - à l’octroi d’un délai rétroactif de paiement de la dette locative d’une durée de deux ans commençant à courir depuis la date du commandement de payer du 11 janvier 2021 ; - à la condamnation de la SA d’HLM Immobilière 3F au paiement d’une somme au titre de l’article 700 et aux entiers dépens. Pour justifier de l’irrecevabilité des demandes de la SA d’HLM Immobilière 3F à l’encontre de M. [H] [S], ce dernier soutient que la SARL Augustoni a régularisé sa situation au registre du commerce et des sociétés début août 2022, conservant ainsi son existence juridique et faisant par conséquent disparaître la responsabilité de son gérant. La SARL Augustoni se prévaut par ailleurs de l’article 1343-5 du code civil, considérant que la dette a été en grande partie apurée en décembre 2021, que le bailleur ne justifie pas d’une résiliation par voie de lettre recommandée, et que la SARL Augustoni a été domiciliée chez une personne décédée pendant un certain temps, l’empêchant d’avoir connaissance de la procédure initiée par la SA d’HLM Immobilière 3F. MOTIVATION Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [H] [S] Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » En application de l’article 789 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever des fins de non-recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélés postérieurement à ce dessaisissement. Par application de l’article 791 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du même code. En l’espèce, le défaut de qualité en défense de [H] [S] constitue bien une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile et dont la cause était connue dès l’introduction de l’instance. Elle n’a pas été valablement soulevée devant le juge de la mise en état par des conclusions spécifiques, distinctes des conclusions au fond. Elle sera, en conséquent, déclarée irrecevable. Sur la demande de recevabilité de l’intervention volontaire de la SARL Augustoni L’article 54 du code de procédure civile dispose que la demande initiale est formée par assignation. Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. La SARL Augustoni ayant été assignée par la société demanderesse par acte du 20 octobre 2022, elle est partie principale à la présente instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la déclarer recevable en son intervention volontaire. Sur les demandes formées contre M. [H] [S] Aux termes de l’article L. 223-22 du code de commerce, la responsabilité personnelle d’un dirigeant à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions et qui lui soit imputable personnellement. En l’espèce, la SA d’HLM Immobilière 3F ne rapporte pas la preuve d’une telle faute commise par M. [H] [S]. Par conséquent, les demandes formées à son encontre par la SA d’HLM Immobilière 3F sont rejetées. Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et l’expulsion du locataire Aux termes de l’article 1728 du code civil, applicable au contrat de louage, le preneur d’un bail est tenu à deux obligations principales, que sont l’usage de la chose louée suivant la destination donnée par le bail ou à défaut de convention, suivant celle présumée d’après les circonstances, et le paiement du prix du bail aux termes convenus. L’article 1741 du code civil prévoit par ailleurs que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Conformément aux dispositions de l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail dès lors que l’une des parties n’exécute pas les obligations mises à sa charge par la convention, et commet ainsi une faute suffisamment grave, justifiant l’anéantissement des relations contractuelles, pour l’avenir, s’agissant d’un contrat à exécution successive. En l’espèce, la SA d’HLM Immobilière 3F verse aux débats plusieurs mises en demeure adressées à la SARL Augustoni en date du 4 octobre 2018, 19 novembre 2019, 11 février 2020, 26 février 2020 et 5 janvier 2021. Un commandement de payer a été délivré le 11 janvier 2021. Si plusieurs sommes ont été réglées depuis cette date, notamment par le chèque émis par la SARL Augustoni en date du 1er décembre 2021, il restait alors un solde de 81,74 euros selon le relevé de compte du 15 février 2023, et la SA d’HLM Immobilière 3F fait état d’un nouvel arriéré de loyers à la date du 6 décembre 2023, correspondant à la somme de 254,88 euros, soit trois mois de loyers impayés. La SARL Augustoni ne rapporte pas la preuve du paiement de ces arriérés depuis lors, ni la preuve du règlement des nouveaux loyers appelés. Par conséquent, au vu de la multiplicité des manquements commis par la SARL Augustoni s’agissant du paiement des loyers, le manquement du locataire à cette obligation essentielle est particulièrement grave et impose, pour le faire cesser, de prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le box aux torts exclusifs du locataire à la date du présent jugement, soit à la date du 21 mai 2024. A compter de cette date, la SARL Augustoni est en conséquence occupante sans droit ni titre du box loué, de sorte qu'elle est condamnée à quitter les lieux dans les dix jours suivant la signification du présent jugement, à peine d'expulsion dans les conditions fixées au dispositif de la décision. Passé ce délai de dix jours et sauf meilleur accord entre les parties, la SA d’HLM Immobilière 3F est notamment autorisée à transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant le cas échéant les lieux dans tel garde-meubles du choix du commissaire de justice aux frais et aux risques de la SARL Augustoni, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande formée par la SA d’HLM Immobilière 3F au paiement des loyers et charges échus En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer les loyers au bailleur, en contrepartie de la jouissance des locaux qui sont mis à disposition du bailleur. En l’espèce, comme exposé plus haut, la SARL Augustoni, locataire, est redevable d’un montant de 254,88 euros au titre des loyers impayés selon décompte du 6 décembre 2023. Ce décompte fait par ailleurs apparaître un loyer mensuel d’un montant de 84,96 euros, dont la SA d’HLM Immobilière 3F sollicite par ailleurs le paiement entre le mois de décembre 2023 et le prononcé de la résiliation du bail, soit une période de 6 mois. Il convient d’évaluer ce montant à la somme de 84,96 x 6 = 509,76 euros. La SARL Augustoni est dès lors condamnée à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 254,88 + 509,76 = 764,64 euros au titre des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail en date du 21 mai 2024. Sur la demande formée par la SA d’HLM Immobilière 3F au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation A compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion, le locataire est tenu de compenser la valeur de l’utilisation des lieux et d’assurer en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail, par le paiement d’une indemnité d’occupation. La SARL Augustoni, qui ne justifie pas avoir restitué les lieux au jour du présent jugement, est dès lors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 84,96 euros par mois à compter du 1er juin 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Si la dette a été honorée principalement en décembre 2021, la SARL Augustoni soutient que le bailleur ne justifie ni d’une obligation de loyer mensuel ni d’une résiliation par voie de lettre recommandée. Le contrat de bail n’étant versé dans la présente procédure par aucune des parties, les modalités de la résiliation du présent contrat ne sont pas déterminées. Il n’y a pas lieu de considérer que la résiliation par lettre recommandée soit un préalable à la demande de résiliation judiciaire. Par ailleurs, l’obligation de loyer mensuel se déduit de la production des avis d’échéance qui sont mensuels et des relevés de compte sur lesquels figure un paiement mensuel lorsque le preneur a rempli son obligation. En l’espèce, il appartient au débiteur, sollicitant des délais de paiement, de justifier d’une situation particulière. Aucun élément versé aux débats ne permet d’étayer la circonstance selon laquelle la SARL Augustoni aurait été gérée par un comptable décédé, en lieu et place du gérant actuel, l’empêchant de remplir ses obligations. En outre, la situation actuelle d’impayé n’est pas en lien avec cette circonstance, et la SARL Augustoni ne justifie d’aucune autre situation particulière. Par conséquent, la SARL Augustoni sera déboutée de sa demande de délais de paiement. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SARL Augustoni, qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens tels qu’expressément détaillés à l’article 695 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, comme il est dit au I de l’article 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il est équitable de condamner la SARL Augustoni à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes fondées sur cet article. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Les demandes plus amples ou contraires, non justifiées, sont rejetées. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt en défense soulevée par [H] [S] ; Dit n’y avoir lieu à déclarer la SARL Augustoni recevable en son intervention ; Déboute la SA d’HLM Immobilière 3F des demandes formées à l’encontre de M. [H] [S] ; Prononce la résiliation judiciaire du bail liant la SA d’HLM Immobilière 3F et la SARL Augustoni portant sur le box référencé S612P-7002 situé [Adresse 2] à [Localité 10] à la date du 21 mai 2024 ; Ordonne en conséquence à la SARL Augustoni de restituer à la SA d’HLM Immobilière 3F le box référencé S612P-7002 situé [Adresse 2] à [Localité 10] libre de tout meuble dans un délai de dix jours à compter de la signification du présent jugement ; Ordonne à défaut son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ; Autorisons, passé ce délai et sauf meilleur accord entre les parties, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le cas échéant les lieux dans tel garde-meubles du choix du commissaire de justice aux frais et aux risques de la SARL Augustoni, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne la SARL Augustoni à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 764,64 euros au titre des loyers impayés, terme du mois de mai 2024 inclus ; Condamne la SARL Augustoni à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation de 84,96 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ; Condamne la SARL Augustoni aux dépens de l’instance, tels qu’expressément détaillés à l’article 695 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Augustoni à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ; Déboute les parties des demandes plus amples ou contraires. Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier Le GreffierLe Président Corinne BARBIEUXMarjolaine GUIBERT