Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 19/02153

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 1 ************************ DU 15 Mai 2024 Dossier N° RG 19/02153 - N° Portalis DB3D-W-B7D-IK55 Minute n° : 2024/255 AFFAIRE : [U] [R] C/ [I] [H] veuve [F], venant également aux droits de Monsieur [N] [F] JUGEMENT DU 15 Mai 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH DÉBATS : A l’audience publique du 25 Janvier 2024 mis en délibéré au 26 Mars 2024 prorogé au 15 Mai 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. Copie exécutoire à Me Roméo LAPRESA Me Sophie JONQUET Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEUR : Monsieur [U] [R] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DEFENDERESSE : Madame [I] [H] veuve [F], venant également aux droits de Monsieur [N] [F] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Sophie JONQUET de la SCP SJ2A, avocat au barreau de NICE D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Le 16 novembre 2017 Madame [D] [C] veuve de Monsieur [Y] [G], Madame [J] [G] épouse [E] et Madame [X] [G] épouse [K] ont vendu à Monsieur [U] [R] la pleine propriété d’un bien immobilier situé dans un ensemble immobilier à [Adresse 7], figurant au cadastre section BC n°[Cadastre 2] composé de : - Lot n°1 : un petit bâtiment à usage de débarras comprenant 2 pièces, - Lot n°2 : au sous-sol de la maison d’habitation, 4 pièces à usage de caves, à moitié enterrées, - Lot n°3 : au rez-de-chaussée, un appartement auquel on accède par un escalier à l’Ouest comprenant : hall d’entrée, WC indépendant, 4 pièces principales avec cuisine, - Lot n°4 : au 1er étage auquel on accède par un escalier extérieur, un appartement comprenant quatre pièces, hall d’entrée, WC et salle de bains, - Lot n°5 : une cave au sous-sol du bâtiment commercial, - Lot n°6 : au rez-de-chaussée du bâtiment commercial un local auquel on accède par une porte donnant au Sud comprenant une grande pièce, une arrière-boutique au Nord, un WC, terrasse. Le 22 janvier 1986, Monsieur [Y] [G] et son épouse Madame [D] [C] avaient donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à Monsieur [N] [F] et Madame [I] [H] épouse [F] partie d’un immeuble sis au [Adresse 6], la partie louée comprenant un local commercial élevé sur sous-sol à usage de cave, d’un simple rez-de-chaussée, comprenant un magasin avec cuisine et WC intérieur, terrain au Sud en bordure de la route nationale 98 en façade du magasin, délimité à l’Est par le mur du maître du local, terrain à l’Ouest jusqu’à la clôture grillagée, terrain au Nord en bordure de l’ancienne route nationale, également délimité par le mur maître de l’arrière-boutique, décrochement du milieu, c’est-à-dire les lots 5 et 6 susvisés. Le bail a été régulièrement renouvelé depuis et un différend oppose les parties notamment quant à l’assiette du bail commercial. Par acte du 18 mars 2019, Monsieur [U] [R] a fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [I] [H] épouse [F] devant le Tribunal Judiciaire de Draguignan sur le fondement des articles L141-1 du Code de commerce, aux fins notamment de résiliation d’un bail commercial en raison de l’existence de motifs graves et légitimes. Monsieur [N] [F] est décédé le 11 juin 2021. Par ordonnance d’incident du 8 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [L] [A] pour y procéder. Monsieur [O] [M], désigné en lieux et place de Monsieur [L] [A], a déposé son rapport le 10 juillet 2023. Dans ses conclusions du 7 mars 2023, Monsieur [U] [R] demande au tribunal de : Vu les articles L.141-1 et suivants du code de commerce, Vu les pièces versées aux débats, -CONSTATER l’existence de motifs graves et légitimes entraînant la résiliation du contrat de bail commercial. En conséquence, -PRONONCER la résiliation du bail commercial. -DEBOUTER les consorts [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant infondées. A titre subsidiaire, si le Tribunal ne faisait pas droit à la demande de résiliation, -CONDAMNER les consorts [F] à payer à Monsieur [R] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts. En tout état de cause, -CONDAMNER les consorts [F] à payer à Monsieur [R] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. -CONDAMNER les consorts [F] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du constat de Maître [T] [B] des 4 février 2019 et 31 octobre 2019 et de la sommation interpellative du 11 juillet 2018. -ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, il invoque l’existence de motifs graves et légitimes justifiant la résiliation du bail liant les parties, parmi lesquelles le fait que les propriétaires successifs n’ont jamais été avisés des modifications des situations juridiques des exploitants ; le défaut d’entretien des lieux loués, la réalisation de constructions sans autorisation (édification de toilettes à l’arrière de la boutique, pose de climatiseurs sur la toiture et appropriation d’un espace pour stockage de marchandises), le non-respect de la largeur de trois mètres concernant l’édification de la terrasse et le non-paiement des loyers. Il conteste tout manquement à son obligation de délivrance et tout abus de procédure. Dans des conclusions déposées le 9 mars 2024 au nom des époux [F] et non actualisées au nom de la seule épouse, ceux-ci demandent au tribunal de : Vu les dispositions du code de commerce, Vu l’article 1719 du code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, -DEBOUTER Monsieur [U] [R] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, A titre reconventionnel, -CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Madame [F] et Monsieur [F] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manquement de Monsieur [R] à son obligation de délivrance, -CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Madame [F] et Monsieur [F] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la procédure abusivement poursuivie, En tout état de cause, -CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Madame [F] et Monsieur [F] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -CONDAMNER Monsieur [R] aux dépens. A l’appui de leurs demandes, ils contestent tout motif susceptible de justifier la résiliation du bail commercial, soulignant que la mise en location gérance du fonds de commerce ayant fait l’objet d’une publication ne constitue pas une sous location ni un changement d’état prohibé ; que les lieux loués sont entretenus et qu’aucune mise en demeure ne leur a été adressée à ce sujet ; qu’ils n’ont pas construit de toilettes sans autorisation, ceux-ci étant présents et leur régularisation effectuée en 1986 ; que la pose de climatiseurs, qui pourront être démontés, était nécessaire à leur activité ; que l’espace de stockage a été consenti dès la signature du bail. Ils font valoir reconventionnellement un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cave qui leur est louée étant régulièrement inondée. Ils ajoutent que la procédure est abusive, le propriétaire n’ayant pas effectué la moindre mise en demeure et tentant de les expulser sans indemnité d’éviction. La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 novembre 2023. MOTIFS Sur la procédure Des suites du décès de son époux, Madame [I] [H] vient également aux droits de Monsieur [N] [F], conformément à l’attestation notariale délivrée par Maître [S] [W], Notaire à [Localité 5], le 19 octobre 2021. Sur la demande de résiliation du bail commercial La résolution judiciaire du bail commercial, prévue à l’article 1227 du code civil, ne peut être demandée qu’après inexécution, par l’une des parties, des obligations mises à sa charge par le bail commercial signé entre elles. Il convient impérativement que l’obligation soit expressément visée par le bail. A défaut, elle ne pourra être sanctionnée. En revanche, contrairement à la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou au refus de renouvellement, la demande en résolution judiciaire d’un bail commercial n’a pas à être précédée d’une mise en demeure. La résolution du bail ne peut être entraînée que par un manquement revêtant une gravité suffisante souverainement appréciée par les juges du fond. En l’espèce, le bailleur invoque différents manquements qui seront examinés successivement. Sur l’absence d’information des propriétaires des modifications des situations juridiques des exploitants Le bailleur reproche aux preneurs de ne pas les avoir informés de la mise en location gérance du fonds de commerce. Cependant, il ne vise aucune disposition du bail commercial liant les parties qui imposerait aux locataires d’informer le bailleur d’une mise en location gérance. Dès lors un tel défaut d’information ne peut être sanctionné par la résiliation du bail. Sur le défaut d’entretien des lieux loués Bien que le demandeur n’y fasse pas référence, le bail commercial comporte un article intitulé « Jouissance Réparations », selon lequel : « Il devra jouir des lieux en bon père de famille et les entretenir constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberies, devantures et autres ». Dans ses dernières conclusions, le demandeur relève que depuis l’assignation, les preneurs ont réalisé des efforts, de sorte que le toit a été débarrassé des aiguilles de pin sur la partie des vérandas, que les palettes et parpaings ont été retirés de la toiture, et que les palettes ont été déposées sur les escaliers donnant accès à lave. Il maintient qu’il ressort du procès-verbal de constat du 4 février 2019 que de l’eau stagne sur le toit, ce qui peut entraîner des désordres au sein de la toiture. Cependant, ainsi que le relèvent les défendeurs, cela ne démontre pas que de l’eau stagne en permanence, et cela ne constitue nullement un défaut d’entretien permettant de justifier la résiliation du bail. Sur les constructions sans autorisation Monsieur [U] [R] ne précise pas quelle disposition du bail prévoit l’autorisation du bailleur pour effectuer des constructions. Le bail comporte un paragraphe intitulé « Améliorations », selon lequel : « Les preneurs pourront faire des lieux loués, à leur frais, tous travaux d’aménagement et d’embellissement qu’ils jugeront utiles, sans pouvoir toutefois nuire à la solidité de la construction, et en respectant les règlements d’urbanisme. Tout aménagement qui sera fait par le preneur dans les lieux loués resteront à la fin du bail la propriété du bailleur, sans aucune indemnité quelconque ». Dès lors, aucune autorisation du bailleur n’est imposée aux preneurs pour effectuer des travaux par le bail. Il en résulte que ce grief ne saurait justifier la résiliation du bail commercial. Sur le non-respect de la largeur de trois mètres concernant l’édification de la terrasse Le bail du 22 janvier 1986 prévoit dans un paragraphe intitulé « Transformations immédiates » : « Le bailleur autorise le preneur à créer une terrasse couverte sur la façade avant du magasin (côté sud) jusqu’à la limite Est délimité par le mur maître du bâtiment, et sur le côté ouvert sur toute la longueur du bâtiment et sur une largeur de 3,50 mètres ; le tout en respectant les règlements d’urbanisme ». Monsieur [U] [R] soutient qu’il résulte du plan altimétrique établi le 23 janvier 2018 par Monsieur [V] [Z], géomètre-expert, que les limites mentionnées n’ont pas été respectées. Cependant, le seul document versé aux débats, qui est une photographie d’un plan non datée, ne permet pas de démontrer que, dans la cadre de la création de la terrasse couverte, les limites mentionnées au bail ont été dépassées. Ce grief n’est dès lors pas établi. Sur le non-paiement des loyers Monsieur [U] [R] verse aux débats un commandement de payer délivré aux preneurs le 17 mars 2022 pour un montant total de 5.152,89 euros, représentant les loyers dus au 31 décembre 2020 pour 4.005,83 euros, le loyer de décembre 2021 pour 799,70 euros, le solde du premier trimestre 2022 pour 184,93 euros, outre le coût de l’acte pour 162,43 euros. Cependant, contrairement à ce qu’il affirme, aucun décompte n’est précis n’est mentionné, le solde des loyers dus au 31 décembre 2020 n’étant nullement détaillé et ne permettant pas au preneur de contester le montant des sommes sollicitées. Il en résulte que le bail ne peut être résolu pour ce motif. Par conséquent, Monsieur [U] [R] sera débouté de sa demande principale de résiliation du bail commercial. Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts Monsieur [U] [R] se contente de solliciter à titre subsidiaire la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans la développer. Il a été vu supra que les griefs n’étaient pas établis, de sorte que le bailleur sera débouté de cette demande, au demeurant non justifiée en termes de chiffrage. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance La défenderesse sollicite la condamnation de Monsieur [U] [R] à la somme de 30.000 euros pour manquement à son obligation de délivrance, soutenant qu’elle ne peut utiliser la cave en raison d’inondations, et que l’escalier a été muré, de sorte que son accès est dangereux. Or, elle ne démontre nullement que la cave est régulièrement inondée, le courrier du bailleur en date du 27 janvier 2020 mentionnant simplement que « toutes les caves du quartier sont inondées en cas de forte pluie », ce qui ne signifie pas que celle-ci le soit précisément. Par ailleurs, le fait que l’accès à la cave soit difficile ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Il y a par conséquent lieu de débouter Madame [I] [H] veuve [F] de sa demande sur ce fondement. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive Le fait que le demandeur ait engagé cette procédure sans avoir auparavant notifié une mise en demeure aux locataires ne caractérise pas son caractère abusif. Il en va de même du souhait du bailleur de régulariser un nouveau bail ou de voir indexer le loyer. Madame [I] [H] veuve [F] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les mesures de fin de jugement Monsieur [U] [R] qui succombe sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à Madame [I] [H] veuve [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté des faits sera ordonnée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [U] [R] de ses demandes de résiliation du bail commercial et de dommages et intérêts. DEBOUTE Madame [I] [H] veuve [F] de ses demandes de dommages et intérêts. CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Madame [I] [H] veuve [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens. Ordonne l’exécution provisoire. La greffièreLa juge