Cour d'appel, 22 février 2023. 21/00966

ARRÊT DU 22 Février 2023 CV/CR -------------------- N° RG 21/00966 N° Portalis DBVO-V-B7F-C6CP -------------------- [U] [P] C/ [L] [M] épouse [E], COMMUNE DE GOURDON ------------------- GROSSES le à ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur [U] [P] né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 3] (31) [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Céline BRANCO, avocate au barreau du LOT APPELANT d'un Jugement du Tribunal Judiciaire de CAHORS en date du 03 Septembre 2021, RG 20/00284 D'une part, ET : Madame [L], [V] [M] épouse [E] née le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 10] (BELGIQUE) [Adresse 12] [Localité 5] Représentée par Me Amélie TINTILLIER, avocate au barreau du LOT INTIMEE COMMUNE DE [Localité 5] [Adresse 11] [Localité 5] ASSIGNEE n'ayant pas constitué avocat D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 Décembre 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de : Président : Dominique BENON, Conseiller faisant fonction de président Assesseur : Cyril VIDALIE, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de : Benjamin FAURE, Conseiller en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, Greffière : Charlotte ROSA adjointe administrative faisant fonction ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' Faits et procédure : Par acte du 5 septembre 1994, Mme [E] a acquis un immeuble situé Place des Cordeliers, commune de [Localité 5], cadastré section AH n°[Cadastre 6]. Par acte du 3 octobre 2017, M. [P] a acquis un immeuble mitoyen par un mur, cadastré section AH n°[Cadastre 8] (anciennement [Cadastre 7]) et AH n°[Cadastre 9]. À la suite d'infiltrations d'eau dans le mur mitoyen, Mme [E] a déclaré un sinistre à son assureur, la SA GAN, qui a diligenté une expertise confiée au cabinet [Z], dont le rapport établi le 12 avril 2018 a attribué l'origine du sinistre au mauvais état de l'immeuble de M. [P], et évalué à 2 585 euros le coût des réparations devant être mises à sa charge. M. [P] a déclaré le sinistre à son assureur, la SA IARD AXA, qui a diligenté une expertise confiée au cabinet Texa, et a conclu à la préexistence des désordres à l'acquisition qu'il a lui-même faite de son bien auprès de la commune, dès lors tenue, selon eux de les réparer. Par acte du 14 décembre 2018, Mme [E] a assigné M. [P] devant le président du tribunal de grande instance de Cahors afin de voir ordonner une expertise qui a été confiée à M. [H] [T] par ordonnance de référé du 27 février 2019 au contradictoire de la commune de [Localité 5] appelée à la procédure par M. [P]. L'expert a déposé son rapport le 26 novembre 2019. Par acte du 23 avril 2020, Mme [E] a assigné M. [P] devant le tribunal judiciaire de Cahors en responsabilité, pour défaut d'entretien de son immeuble et réparation de ses préjudices. Par acte du 23 octobre 2020, M. [P] a appelé en garantie la commune de [Localité 5]. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 4 décembre 2020. Par jugement du 3 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Cahors a : - constaté que par ordonnance du 4 décembre 2020, a été jointe la procédure RG n°20/00846 à la procédure RG n°20/00284, - déclaré le jugement opposable à la commune de [Localité 5], - débouté M. [P] de l'intégralité de ses demandes, - constaté que les infiltrations d'eau dénoncées par Mme [E] en janvier 2018 ont pour origine un défaut d'entretien du mur privé dont M. [P] est pleinement propriétaire et qui forme continuité du mur mitoyen, au-dessus de la toiture de Mme [E], - condamné M. [P] à payer à Mme [E] les sommes suivantes : - 3 500 € au titre des 'mesures de sauvegarde propres à éviter toute pénétration d'eau dans le mur situé au-dessus du mur mitoyen', - 3 587 € au titre des travaux de reprise des embellissements, lesquels consisteront en la réfection à neuf des papiers peints des deux chambres litigieuses et comprendront l'ajustement des menuiseries intérieures, - 3 000 € en réparation de son préjudice de jouissance, - jugé que ces sommes portent intérêt au-taux légal à compter du 23 avril 2020, date de l'assignation, - condamné M. [P] à payer à Mme [E] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé et d'expertise judiciaire. Le tribunal a retenu que l'existence d'un trouble anormal de voisinage était avérée, considérant que l'acte de vente du bien de M. [P] mentionnait qu'il était inhabitable et était à restaurer ; que le rapport du cabinet [Z] Lindsay relevait que les infiltrations d'eau dans la maison de Mme [E] provenaient du bâtiment de M. [P] qui était en très mauvais état d'entretien, et que les travaux de réparation étaient conditionnés par la réfection de son toit ; que le rapport du cabinet Texa relevait que l'immeuble de M. [P] était proche de la ruine, et refusait la garantie dégâts des eaux en raison de l'antériorité du sinistre à sa date d'effet, étant précisé dans un courrier que les causes du sinistre étaient toutes liées à l'état proche de la ruine du bâtiment de M. [P] ; que le rapport de l'expert judiciaire [T] relevait l'état d'extrême vétusté de l'immeuble de M. [P] qui le restaurait lui-même, sans maître d'oeuvre, confirmait l'existence des désordres affectant l'immeuble de Mme [E], les attribuait à l'absence de protection du mur mitoyen, et à l'absence d'entretien du mur privatif de M. [P] formant continuité avec le mur mitoyen. Le tribunal a considéré que s'il n'était pas responsable de l'état du bien lors de son acquisition, M. [P] en était parfaitement informé et ne pouvait se prévaloir de sa vétusté ou d'infiltrations survenues en 2012 pour s'exonérer de sa responsabilité, ou être garanti par la commune de [Localité 5] des conséquences de sa responsabilité. S'agissant de la demande de M. [P] relative à l'existence d'un désordre causé par la cheminée de Mme [E], le tribunal a observé que l'expert [T] avait écarté l'existence d'un désordre affectant cet élément et que la seule photographie produite n'en rapportait pas la preuve. M. [P] a interjeté appel le 15 octobre 2021, désignant en qualité d'intimées Mme [P] et la commune de [Localité 5], visant dans sa déclaration la totalité des dispositions du jugement. Prétentions : Par uniques conclusions du 14 janvier 2022, signifiées à la commune de [Localité 5] le 9 février 2022 par remise de l'acte au directeur général des services, M. [P] demande à la Cour de : - infirmer le jugement, - statuant à nouveau, - débouter Mme [E] de l'intégralité de ses demandes à son encontre, - ordonner un complément d'expertise, par un autre expert judiciaire, aux fins de : - constater les désordres résultant de la cheminée de Mme [E], - fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer s'il y a lieu des responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices éventuellement subis par lui, - indiquer les travaux nécessaires à la réfection des lieux et rechercher le coût des remises en état, - condamner Mme [E] ou tout succombant au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, - à titre subsidiaire, - juger que le préjudice de Mme [E] ne saurait être constitué que de la somme de 3 587euros au titre de la reprise des embellissements et limiter son préjudice à cette somme, - si sa responsabilité devait être retenue, condamner la commune de [Localité 5] à le relever indemne de toutes les condamnations susceptibles d'intervenir à son encontre, en application des articles 1231-1 et suivants du code civil, M. [P] fait valoir que : - il ressort des expertises amiables que les désordres préexistaient à son achat de l'immeuble, - l'existence des désordres était connue de Mme [E] et de la commune de [Localité 5], qui ne l'en a pas informé, et n'a pas pris les mesures nécessaires, - le défaut d'entretien relevé par l'expert judiciaire ne lui est pas imputable, - Mme [E] ne produit aucun élément permettant de dater le sinistre, - la commune doit le garantir en cas de condamnation à son encontre, car s'il était conscient de la nécessité de réaliser de nombreux travaux lors de son achat, il n'a jamais été informé de l'existence chez sa voisine de désordres trouvant leur origine dans son immeuble, - la nécessité de mesures de garde justifiant la condamnation au paiement de 3 500 euros n'est pas avérée, puisqu'il a justifié avoir posé des bâches sur la toiture conformément aux préconisations de l'expert, - depuis la pose des bâches, il n'existe plus d'humidité, les travaux de sauvegarde ne sont pas nécessaires, - il n'est pas justifié d'un préjudice de jouissance, les chambres ayant pu être utilisées depuis janvier 2018, seuls les travaux de reprise d'embellissements évalués à 3 587 euros pourraient être justifiés, - la cheminée de l'immeuble de Mme [E] n'est pas conforme aux règles de construction, ce que l'expert a retenu, il est donc nécessaire d'ordonner un complément d'expertise afin d'évaluer le préjudice en résultant pour lui. Par uniques conclusions du 6 avril 2022, exception faite des 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions, Mme [E] demande à la Cour de : - confirmer dans toutes ses dispositions le jugement, - débouter M. [P] de l'intégralité de ses demandes, - constater qu'il n'existe aucun « désordre » de sa cheminée, et rejeter la demande de complément d'expertise formulée par M. [P], - condamner M. [P] à l'indemniser de l'ensemble des préjudices subis et le condamner à lui verser les sommes de : - 3 500 € au titre des « mesures de sauvegarde propres à éviter toute pénétration d'eau dans le mur situé au-dessus du mur mitoyen », - 3 587 € au titre des travaux de reprise des embellissements, lesquels consisteront en la réfection à neuf des papiers peints des deux chambres litigieuses et comprendront l'ajustement des menuiseries intérieurs, - 3000 € en réparation de son préjudice de jouissance, - dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2020, date de l'assignation, - condamner M. [P] à lui payer la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 2700,57 €, - condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Mme [E] fait valoir que : - M. [P] étant propriétaire de l'immeuble à la date du sinistre déclaré en janvier 2018 qui fonde les demandes, il est tenu d'en assumer les conséquences dommageables, - il lui appartenait, dès octobre 2017, de mettre en oeuvre les travaux de sauvegarde nécessaires pour préserver le fonds de sa voisine à l'abri de toute pénétration d'eau, - les infiltrations proviennent d'un défaut d'entretien du mur privé de M. [P], - les préjudices sont justifiés : - M. [P] ne justifie pas que le bâchage est entretenu comme recommandé par l'expert, et il a été percé par les intempéries, les calfeutrements humides, le traitement des joints des appuis des baies et l'enduit de façade Sud n'ont pas été réalisés, - les deux chambres sont inutilisables et elle subit un préjudice de jouissance, - sa cheminée ne présente pas de désordre : - l'expert a conclu que la réglementation tend à assurer le bon fonctionnement de la souche de la cheminée dont le mauvais fonctionnement nuirait à Mme [E], et qu'il appartient à M. [P] de démontrer l'existence d'un préjudice. La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise, et aux dernières conclusions déposées. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2022, et l'affaire a été fixée pour être examinée le 5 décembre 2022. Motifs L'action en indemnisation d'un trouble anormal de voisinage ne nécessite pas la preuve d'une faute de celui à l'encontre duquel elle est exercée, mais la démonstration de l'existence d'un trouble anormal et dommageable, et autorise celui qui le subit à agir à l'encontre du voisin auteur du trouble. Lorsque les conditions se trouvent réunies, l'auteur du trouble est responsable de plein droit de ses conséquences dommageables, sans pouvoir invoquer le fait d'un tiers. Il est établi par l'expertise judiciaire réalisée par [H] [T] que l'immeuble de Mme [E] présente des désordres dans la chambre du rez-de-chaussée située au niveau des caves de l'immeuble de M. [P], où une importante humidité est présente en partie basse du doublage du mur mitoyen, les tapisseries sont dégradées et certaines zones recouvertes de moisissure, et dans la chambre située au niveau R+1, correspondant au niveau du rez-de-chaussée de l'immeuble de M. [P], où une humidité est présente en partie basse du doublage du mur mitoyen, et où le revêtement est dégradé. L'expert observe que l'immeuble de Mme [E] est parfaitement habitable, et que l'immeuble de M. [P] est dans un état d'extrême vétusté, et en cours de restauration. L'expert attribue la cause des désordres à un défaut de protection du mur mitoyen, retenant que dans le courant de l'année 2018, l'eau de pluie s'est infiltrée en quantité significative par le dessus du mur, non protégé par la couverture pratiquement ruinée, que M. [P] a bâché l'égout de la toiture dans la zone la plus dégradée, mais qu'il n'est pas évident que la partie réputée saine soit pleinement efficace ; il retient également que l'eau de pluie s'est aussi infiltrée dans la zone des deux baies dont les menuiseries en bois étaient 'hyper vétustes' et présentaient des vitres cassées ; or s'il les a remplacées, il reste à parfaire les calfeutrements humides et le traitement des appuis pour que l'immeuble soit à l'abri de toute pénétration d'eau ; l'expert identifie enfin un troisième point possible d'infiltration dans la partie supérieure du mur Sud qui prolonge le mur mitoyen au-dessus de la toiture de l'immeuble de Mme [E]. Le désordre rend l'immeuble impropre à sa destination et a pour cause, selon l'expert, un défaut d'entretien du mur privé. Ces éléments permettent d'établir l'existence d'un trouble anormal de voisinage, puisque M. [P] a omis d'entretenir son immeuble et permis la réalisation des infiltrations d'eau affectant l'habitabilité de l'immeuble de Mme [E], dont l'expert a situé l'apparition à l'année 2018. Il doit donc supporter les conséquences dommageables résultant de sa carence. M. [P] n'invoque aucune cause susceptible de l'exonérer de sa responsabilité envers sa voisine, l'état de vétusté de son immeuble, le fait d'un tiers, en l'espèce son vendeur, étant dépourvus d'incidence sur l'obligation de réparation qui lui incombe à raison de l'existence du trouble dont il est l'auteur. Le tribunal a mis à juste titre à sa charge le coût des mesures conservatoires préconisées par l'expert, dont M. [P] ne justifie pas de la mise en oeuvre effective, l'expert ayant souligné l'insuffisance de la bâche mise en place, dont il n'est pas justifié de l'état actuel, ainsi que du coût de réfection des deux chambres endommagées, dont l'estimation n'est pas utilement discutée, et du trouble de jouissance subi, compte tenu de l'atteinte à l'habitabilité de l'immeuble de Mme [E]. La responsabilité de M. [P] est engagée en raison de son comportement postérieur à la vente, pour avoir omis d'entretenir son immeuble et de mettre en oeuvre les mesures permettant de préserver ses voisins des conséquences résultant de sa vétusté. Il invoque donc vainement une faute de la commune de [Localité 5] résultant d'un défaut d'information, dépourvue, à la supposer avérée, de lien avec sa carence. De plus, il résulte du titre de propriété de M. [P] qu'il a acquis un bien à restaurer, dont l'accès a été qualifié de dangereux par les techniciens appelés à établir les diagnostics relatifs à la présence de plomb, d'amiante et de termites, qu'il a déclaré bien le connaître, et renoncé à tout recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison de vices apparents ou de vices cachés. Son recours en garantie à l'encontre de la commune de [Localité 5] ne peut donc pas prospérer. S'agissant de la cheminée de l'immeuble appartenant à Mme [E], M. [P] ne démontre pas l'existence d'un préjudice imputable à un défaut de conformité à la réglementation. Le jugement doit être confirmé sur ce point. En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, M. [P], qui a succombé en première instance, a été à juste titre condamné à supporter les dépens. Son appel étant injustifié, il sera tenu d'en supporter les dépens. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. M. [P] sera condamné à payer à Mme [E] 3 000 euros en application de ces dispositions. Par ces motifs, La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cahors du 3 septembre 2021, Y AJOUTANT, CONDAMNE M. [P] aux dépens d'appel, CONDAMNE M. [P] à payer à Mme [E] 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Vu l'article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, Président, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La greffière, Le Président,