Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/01048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/01048 N° Portalis DB3S-W-B7H-X6EY Minute : 215/24 S.A. HLM ANTIN RESIDENCES Représentant : Me Salima BOUYAHIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0749 C/ Monsieur [M] [Y] Représentant : Me Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BOUYAHIA Copie délivrée à : Me KEITA Le 29 Février 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Février 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. D’HLM ANTIN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 4] Représentée par Maître Salima BOUYAHIA, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 7] Comparant en personne, assisté de Maître Issa KEITA, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 20.09.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2023-006677 (AJ totale) D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 1er juin 2002, la société anonyme d'HLM Antin Résidences a donné à bail à M. [N] [H] et Mme [W] [X] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 8] (logement n°6) pour un loyer hors charge de 443,92 euros. Mme [W] [X] [I], seule occupante du logement, est décédée le 19 avril 2022. Par acte en date d'huissier en date du 5 juillet 2023, la société anonyme d'HLM Antin Résidences a fait assigner M. [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation. Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2023. A cette date, la société anonyme d'HLM Antin Résidences, représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience. Elle demande : -la constatation de la résiliation du bail ; -l'expulsion de M. [M] [Y] sous astreinte de 30 euros par jour de retard ; -la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et du bénéfice du sursis hivernal aux expulsions ; -le rejet des demandes présentées par M. [M] [Y] ou, à titre subsidiaire, le conditionnement de l'octroi de délais au paiement de l'indemnité d'occupation et de la somme de 12 288,31 euros ; -l'exécution provisoire du présent jugement ; -et la condamnation de M. [M] [Y] au paiement : -d'une somme actualisée de 11 837,25 euros, -d'une indemnité mensuelle d'occupation de 903,49 euros, -de la somme de 1 200 à titre de dommages et intérêts ; -de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, -des dépens, comprenant le coût des sommations. Au soutien de ses demandes, la société anonyme d'HLM Antin Résidences fait valoir, sur le fondement des articles L214-3-3 du code de l'organisation judiciaire, L412-1, L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, 7, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 1353, 1153, 1728 et 1729 du code civil, 6 et 9 du code de procédure civile et 62 de la loi du 9 juillet 1991 que M. [M] [Y] occupe le logement sans droit ni titre. Elle ajoute qu'il ne remplit pas les conditions de transfert du bail et qu'il a été procédé à une sous-location illicite. Elle précise que la locataire vivait seule dans les lieux, qu'un démarcheur a déclaré son décès et que M. [Y] ne justifie pas de ses ressources pour payer l'indemnité d'occupation. Elle fait enfin valoir que M. [Y] a déjà bénéficié de délais de fait, que la sous-location illicite caractérise sa mauvaise foi, qu'il n'a jamais payé d'indemnité d'occupation et qu'il a sollicité l'octroi d'un autre logement. M. [M] [Y] comparaît, assisté. Il se réfère à ses conclusions et pièces déposées le jour de l'audience et sollicite : -que soit ordonné le transfert du bail ; -le rejet des demandes présentées par la société anonyme d'HLM Antin Résidences ; -l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros ; -subsidiairement, l'octroi du délai prévu par l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et la condamnation de l'Etat aux dépens. Il fait valoir, sur le fondement des articles 1728 du code civil et 7 et 14 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'a pu régler le loyer du fait de la suppression de son compte d'accès, qu'il a droit au transfert du bail dès lors qu'il vit avec sa mère depuis 2015, qu'il justifie de ses ressources et qu'il est prêt à accepter un logement plus petit. Il ajoute qu'il n'a pas pu bénéficier de l'APL, que les délais légaux ne sont pas supprimables, qu'il n'existait pas de dette locative avant le décès de sa mère, qu'il a lui-même déclaré le décès, qu'il a toujours déclaré son nom lors des enquêtes d'occupation, qu'il ne sous-loue pas mais qu'un cousin est venu vivre avec lui suite au décès de sa mère et que ce dernier l'aidait à payer le loyer. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la résiliation du contrat de bail L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. L'article 40 de la même loi prévoit en outre que l'article 14 est applicable aux logements conventionnés conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire. En l'espèce, il ressort du contrat de bail conclu le 1er juin 2002 que le logement loué est un logement régi par une convention conclue en application de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation. Par courriers datés des 6 juillet et 31 août 2022, M. [M] [Y] a sollicité le transfert du bail à son profit. Par ailleurs, selon constat dressé le 28 octobre 2022, M. [Y] a indiqué vouloir bénéficier d'un logement plus adapté à la composition de son foyer et que M. [C], un ami, réside dans les lieux depuis le décès de sa mère et qu'il participe au règlement du loyer. Lors de la sommation du 14 novembre 2022, M. [Y] a indiqué que M. [C] résidait toujours dans les lieux. Il ressort par ailleurs des pièces produites par M. [Y] que l'adresse déclarée lors de la délivrance de sa carte d'identité le 27 janvier 2017 est celle du logement loué. Il n'est pas contesté, et au surplus, démontré, qu'il est le fils de Mme [W] [X] [I]. M. [Y] justifie par ailleurs avoir perçu le revenu de solidarité active des mois d'avril à juin 2023. Enfin, il ressort de l'acte de décès de Mme [W] [X] [I] que son décès a été déclaré par un démarcheur le 29 avril 2022, soit dix jours après le décès de Mme [W] [X] [I] bien que M. [Y] affirme avoir lui-même déclaré le décès. S'il apparaît démontré que M. [Y] était domicilié dans les lieux en 2017 et qu'il a occupé les lieux suite au décès de sa mère, il n'est pas pour autant démontré qu'il occupait effectivement les lieux du 19 avril 2021 au 19 avril 2022. En outre et au surplus, M. [Y] ne justifie pas du montant de ses ressources au jour du transfert du bail, soit le 19 avril 2022. Il n'est donc pas démontré que M. [M] [Y] remplit les conditions d'attribution d'un logement conventionné et de transfert du bail. En conséquence, le bail a été résilié, du fait du décès de la locataire le 19 avril 2022. La demande aux fins de voir ordonné le transfert du bail sera donc rejetée. II - Sur la demande d'expulsion L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution disposent par ailleurs que le bénéfice du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le bénéfice du sursis hivernal ne s'applique pas lors d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il n'est pas contesté que M. [M] [Y] occupe le logement depuis le décès de Mme [W] [X] [I]. Or, il a été démontré que celui-ci ne disposait d'aucun droit à la continuation du contrat de bail de sorte qu'il doit être considéré comme un occupant sans droit ni titre. En conséquence, l'expulsion de M. [M] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [M] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Aucun motif ne justifie par ailleurs de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux ou le bénéfice du sursis aux expulsions du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [M] [Y] pour organiser son départ et assurer son relogement. A ce dernier titre, il convient de préciser que s'il est constant que M. [Y] a accueilli M. [C] dans les lieux et que ce dernier a participé au paiement du loyer, ceci ne caractérise nullement une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ou la mauvaise foi de M. [Y]. En effet, ce dernier a, de bonne foi, reconnu héberger M. [C] indiquant que le logement n'a pas une taille adaptée à ses revenus et à la composition de son foyer. Il convient de préciser que le fait d'avoir sollicité un logement plus petit ne caractérise pas non plus la mauvaise foi de l'occupant qui a simplement souhaité obtenir un logement adapté à la composition de son foyer. Par ailleurs, M. [Y] a indiqué ne plus payer le loyer en raison de la suppression de son compte d'accès et il ressort du décompte produit aux débats qu'il a payé, par carte bancaire, les loyers pendant 5 mois suite au décès de sa mère. III - Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, la présence dans les lieux de M. [M] [Y] depuis le 19 avril 2022, alors que celui-ci n'a aucun droit sur le logement occupé, constitue une faute de nature civile. Ce maintien dans les lieux empêche, en effet, le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer, au moins équivalent au montant qui était payé par l'ancienne locataire. Il y a donc lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [M] [Y] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Selon le décompte produit par le bailleur, M. [M] [Y] lui doit à ce titre la somme de 11 837,25 euros, à titre d'indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse. M. [M] [Y] sera donc condamné au paiement de cette somme. Il y a par ailleurs lieu de condamner M. [M] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux. La libération effective et définitive des lieux, sera caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise. IV - Sur la demande de réparation du préjudice Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement des indemnités d'occupation, déjà suffisamment réparé par la condamnation à les régler. En conséquence, la demande sera rejetée. V - Sur les demandes de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil prévoit que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ". En l'espèce, M. [Y] justifie avoir perçu le revenu de solidarité active des mois d'avril à juillet 2023. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [M] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. VI - Sur les mesures de fin de jugement Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût d'actes non prescrits par la loi. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au vu des conséquences que revêt une expulsion sur la situation de M. [M] [Y], il convient d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société anonyme d'HLM Antin Résidences et M. [N] [H] et Mme [W] [X] [I] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 8] (logement n°6) à compter du 19 avril 2022 ; REJETTE la demande aux fins de voir ordonné le transfert du bail ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [M] [Y], occupant sans droit, ni titre, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; DEBOUTE la société anonyme d'HLM Antin Résidences de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois et du sursis prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [M] [Y] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la société anonyme d'HLM Antin Résidences la somme de 11 837,25 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse ; AUTORISE M. [M] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 493 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la société anonyme d'HLM Antin Résidences une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er décembre 2023, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par la société anonyme d'HLM Antin Résidences à l'encontre de M. [M] [Y] ; CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la société anonyme d'HLM Antin Résidences une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [M] [Y] aux dépens ; ECARTE l'exécution provisoire du présent jugement. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire le 26 février 2024. LE GREFFIER LE JUGE