Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 1
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DU 14 Juin 2024
Dossier N° RG 21/04419 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JEZ4
Minute n° : 2024/ 322
AFFAIRE :
[O] [D] C/ [L] [T] épouse [X], S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES
JUGEMENT DU 14 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Amandine ANCELIN, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER PRESENT LORS DES DEBATS : Madame Nasima BOUKROUH, Greffier
GREFFIER PRESENT LORS DU PRONONCE : Madame Peggy DONET, Greffier
DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 19 Mars 2024, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 28/05/2024 prorogé au 14/06/2024.
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.
Copie exécutoire à la SCP BRUNET-DEBAINES
Me Philippe RULLIER
Me Christian SALORD
Délivrées le
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
Madame [O] [D], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’UNE PART ;
DEFENDERESSES :
Madame [L] [T] épouse [X], demeurant [Adresse 6] - [Localité 2]
représentée par Me Christian SALORD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Me Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
D’AUTRE PART ;
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EXPOSE DU LITIGE
Madame [D] a confié à l'agence immobilière S.A.R.L. GOYARD et ASSOCIES à [Localité 5] la mission (par mandat) de lui trouver des locataires pour son bien sis [Adresse 1] - [Localité 5].
Par contrat en date du 30 Janvier 2016, madame [D] a donné en location à monsieur
TANESI et madame [H] son appartement par l'intermédiaire de l'agence immobilière GOYARD et ASSOCIES.
Suite à des impayés de loyers et charges par les locataires, madame [D] leur a fait signifier, le 13 février 2017, un commandement de payer par huissier de Justice reproduisant l'article 24 de la loi du 6 Juillet1989 et la clause résolutoire contenue dans le bail.
En l’absence de réponse, madame [D] a saisi le Tribunal d’instance de BRIGNOLES qui, par jugement en date du 29 août 2017, a ordonné l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de la somme de 4.500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ; une indemnité d’occupation a été fixée pour un montant égal au montant du loyer augmenté des charges soit la somme de 1.200 euros par mois.
Madame [D] déclare que le logement lui a été restitué le 1er Décembre 2017.
Par acte d’huissier en date du 30 juin 2021, madame [O] [D] a fait assigner la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de la voir condamner à la dédommager à hauteur des sommes correspondant aux loyers et charges impayées par les locataires.
Par acte d’huissier en date du 1er mars 2023, la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES a fait assigner madame [L] [T] épouse [X] devant la même juridiction en vue de solliciter sa condamnation à la relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre.
Par ordonnance du Juge la mise en état en date du 23 mars 2023, les deux procédures ont été jointes sous le numéro de RG 21/4419 (de la première procédure enrôlée).
Dans ses dernières écritures signifiées par le réseau privé virtuel des avocats en date du 22 avril 2022, madame [O] [D] sollicite la condamnation de l’agence immobilière GOYARD ET ASSOCIES à lui payer la somme de 15.967,37 euros au titre du préjudice subi pour les impayés de loyer outre celle de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens et le tout avec exécution provisoire.
A l’appui de sa demande, elle fait valoir que son action est recevable, le délai de prescription de l’action ne commençant à courir qu’à compter des premiers impayés de loyers.
Elle expose que l’agence immobilière a failli à son obligation de moyens en ne vérifiant pas la solvabilité des locataires, ne respectant pas les dispositions du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 et de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 fixant la liste des pièces justificatives devant être demandées aux candidats à la location ; ainsi, l’agence aurait dû exiger les dernières quittances de loyers ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que les locataires étaient à jour de leurs loyers et charges.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 25 octobre 2023, la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES conclut au débouté de madame [D] en l’ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de madame [T] à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge et sa condamnation aux frais irrépétibles.
En tout état de cause, elle sollicite que madame [T] soit déboutée de sa demande reconventionnelle formulée à son encontre et elle demande la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens.
Elle fait valoir qu’elle était tenue à une obligation de moyens et non de résultat dans le cadre de son mandat consistant à rechercher des locataires pour le compte de madame [D] ; or, elle ne saurait être tenue responsable du fait de locataires qui deviendraient insolvables perdraient leur emploi alors que cette insolvabilité n’était manifestement pas existante ni établie au jour de la signature du contrat de bail. En outre, madame [D] ne verse pas aux débats l’entier dossier des locataires tandis qu’elle l’a intégralement récupéré pour la signature du bail.
Enfin, madame [D] s’est retournée vers l’agence suite à constatation de l’insolvabilité des locataires au moment de l’exécution du jugement intervenu à leur encontre ; si bien que son action s’apparente en réalité à un recours en garantie ; or, l’agence immobilière n’est pas le garant des locataires.
Sur la demande formulée à titre subsidiaire, la responsabilité de madame [T] doit être retenue sur le fondement et en application des dispositions des articles 1991, 1992 du Code civil et 331 et 367 du Code de procédure civile. En outre, il ne saurait être fait droit à sa demande de dédommagement tandis qu’elle avait pour mission principale de son mandat de sélectionner locataires et qu’elle a manifestement commis une faute « en sélectionnant des locataires d’évidence insolvables ».
Dans ses dernières écritures en date du 4 septembre 2023, madame [L] [T] épouse [X] a conclu au débouté de la demanderesse en toutes ses conclusions, sollicitant de les voir « dire irrecevables et surtout de surcroît mal fondées». A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la société GOYARD ET ASSOCIES à lui payer 10.000 € de dommages et intérêts ainsi que 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens.
Elle expose que non seulement la demande est sans objet suite au jugement du tribunal d’instance de BRIGNOLES du 29 août 2017, mais qu’elle est prescrite au regard de la date de signature du bail. En outre, elle explique que ce sont les bailleurs qui ont choisi les candidats locataires qui leur ont été proposés sur le fondement des documents communiqués à la présente procédure ; il est à considérer qu’ils ont été dûment éclairés.
Enfin, la demande de garantie formulée par l’agence n’est pas justifiée dans la mesure où il ne ressort pas des éléments de la discussion qu’elle ait commis une quelconque faute, et l’étendue de sa mission et sa réalisation n’avaient jamais été discutées, critiquées, ou remises en cause par l’agence ; enfin, c’est bien l’agence qui vérifiait les dossiers et les validait avant signature du bail ; par conséquent, la procédure engagée à son encontre est abusive.
L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue en date du 23 janvier2024, fixant l’audience au 19 mars suivant.
A cette audience, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024, prorogé au 14 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’irrecevabilité de l’action au motif de la prescription
Aux termes de l’articel 122 du Code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Application de l’article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
Ainsi que le fait valoir madame [D], le point de départ du délai de prescription ne peut être considéré qu’à la date du premier impayé de loyer (et charges); avant cela, madame [D], non professionnelle de l’immobilier ayant donné mandat à un professionnel, avait tout lieu de considérer que le mandat avait été effectué correctement par l’agence immobilière.
Le premier incident de paiement a été constaté au 13 février 2017, date à laquelle un commandement de payer a été signifié au locataire. A cette date, madame [D] disposait donc de cinq ans, soit jusqu’au 13 février 2022, pour introduire une action en justice.
L’assignation principale (à l’encontre de la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES) à la présente instance est intervenue en date du 30 juin 2021.
Dès lors, madame [D] ne peut être considérée comme irrecevable au vu d’une prescription de son action.
L’irrecevabilité soulevée sera rejetée.
Sur la demande principale de madame [D] formulée à l’encontre de la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES
Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil: «Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
Aux termes de l’article 1991 du Code civil en son alinéa 1: « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.».
Aux termes de l’article 1992 du Code civil : «Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. ».
Enfin, ainsi qu’en dispose l’article 9 du Code de procédure civile, «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention».
A titre liminaire, il sera rappelé que la responsabilité de la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES est recherchée sur le fondement des dispositions relatives au contrat, qui est en l’espèce un mandat, et non sur celui d’une recours en garantie ainsi qu’allégué par l’agence immobilière. Les faits et le moyen expressément soulevés par madame [D] à l’appui de sa demande ne suscitent aucune ambiguïté. Madame [D] disposait d’un droit d’opportunité des poursuites et le fait que la solvabilité des locataires aurait pu dispenser l’agence mandataire d’être visée par des poursuites est indépendant et sans incidence sur le moyen soulevé à son encontre (article 1991 et suivants du Code civil). Cet argument de la S.A.R.L. GOYARD sera écarté.
S’agissant de la responsabilité du mandataire, le mandat de l’agence ne peut s’interpréter que comme à l’origine d’une obligation de moyen tendant à rechercher un locataire solvable.
En l’espèce, le mandat était rémunéré, ainsi qu’il résulte de l’examen du bail, qui reprend les conditions de rémunération de l’agence.
Sans exiger l’application stricte de la liste de pièces visées par le décret pour la constitution du dossier, les pièces justificatives qui ont été sollicitées par l’agence immobilière pour considérer la solvabilité des potentiels locataires (soit un contrat de travail, des fiches de paie et le paiement d’un dépôt de garantie) sont manifestement insuffisantes pour considérer que l’agence s’est acquittée de son obligation de moyen dans le cadre du mandat qui lui avait été confié.
La S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES sera condamnée à dédommager madame [D] à hauteur de la somme réclamée au titre des sommes impayées par les locataires, soit 15.967,37 euros ; il y a lieu de considérer, en effet, indépendamment de la condamnation des locataires défaillants au remboursement desdites sommes, qu’il s’agit du préjudice certain subi par la mandante découlant directement de la faute de l’agence dans l’exécution du mandat ; l’agence disposera, le cas échéant, d’un recours en garantie à l’encontre des locataires.
Sur la demande en garantie formulée subsidiairement par la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES à l’encontre de madame [T]
Selon le mandat signé entre madame [D] et la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES:
« Article 6 substitution-délégation
pour l’exécution du présent mandat, le mandataire est expressément autorisé à se substituer tout autre agent titulaire d’une carte professionnelle.
Il est également autorisé à déléguer tout ou partie des pouvoirs qui lui sont conférés par les présentes, un autre agent titulaire d’une carte professionnelle. »
A défaut d’éléments probants permettant d’attester que madame [T] aurait eu une entière délégation, y compris de responsabilité éventuelle dans le cadre de l’exercice de sa délégation de mission consistant en la recherche de locataires pour le compte de madame [D], la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES devra être déboutée de sa demande.
En effet, en l’absence d’une rétrocession intégrale d’honoraires sur ledit contrat -ce qui n’est pas avéré en l’espèce- une telle délégation de responsabilité ne peut se présumer ; et aucun élément ne permet de considérer l’existence d’une telle délégation, ni à l’égard de madame [D], ni à l’égard d’autres clients de l’agence. A cet égard, aucun contrat de travail ou fiche de poste n’est produit aux débats, ne fût-ce qu’à titre de commencement de preuve.
Sur la demande reconventionnelle formulée par madame [T] à l’encontre de l’agence immobilière
Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».
A l’appui de la mise en cause de la responsabilité de madame [T], la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES vise les dispositions des articles 1991 et suivants du Code civil.
Pour invoquer la responsabilité de son ancienne employée sur le fondement des dispositions relatives au mandat, la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES ne produit ni le contrat de travail de madame [T] incluant ses missions, ni aucun document permettant de fonder son allégation.
En l’absence de tout élément probant à soumettre à la présente juridiction pour attester du bien-fondé de son action, celle-ci apparaît revêtir un caractère manifestement abusif.
Par suite, il sera fait droit à la demande de dédommagement formulée par madame [T] à hauteur de la somme de 5.000 euros.
Sur les demandes accessoires
La S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES, succombant l’instance, sera condamnée aux dépens.
Elle sera, en outre, condamnée au paiement, à madame [D] de la somme de 2.000 €, et à madame [T] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
REJETTE l’irrecevabilité soulevée au motif de la prescription de l’action par madame [L] [T] épouse [X] à l’encontre de madame [O] [D] ;
RETIENT une faute de la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES dans l’exécution de son mandat à l’égard de madame [O] [D] (mandante) relativement à son bien en location sis [Adresse 1] [Localité 5] ;
CONDAMNE la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES payer à madame [O] [D] la somme de 15.967,37 euros en réparation du préjudice découlant de sa faute dans l’exécution du mandat précité ;
DEBOUTE la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES de sa demande en garantie formulée à l’encontre de madame [L] [T] épouse [X] ;
CONDAMNE la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES payer à madame [L] [T] épouse [X] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES payer à madame [O] [D] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES payer à madame [L] [T] épouse [X] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.A.R.L. GOYARD ET ASSOCIES aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
