Cour d'appel, 19 mars 2024. 22/02894

ARRET N°104 CL/KP N° RG 22/02894 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVTU S.C.I. ALMEBA PATRIMOINE C/ [F] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 19 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02894 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVTU Décision déférée à la Cour : jugement du 25 octobre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de Poitiers. APPELANTE : S.C.I. ALMEBA PATRIMOINE [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Renaud BOUYSSI de la SELARL ARZEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de POITIERS INTIME : Monsieur [G] [F] [Adresse 1] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Inès BELLIN, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ****** Le 4 janvier 2016, la société civile immobilière Almeba Patrimoine (la bailleresse) a consenti à Monsieur [G] [F] (le preneur) un bail portant sur deux bureaux à usage d'agence d'assurances, pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel de 850€. Le 29 janvier 2019, le représentant du bailleur est intervenu dans un des bureaux loué pour réparer le décollement d'un carrelage situé dans le local. Par courrier recommandé du 8 février 2019, Monsieur [F], estimant que cette intervention avait occasionné des désordres, a informé la société Almeba de sa décision unilatérale de suspendre partiellement le paiement du loyer de février 2019 et a retenu les sommes de 264,09€ au titre des frais de constat d'huissier, 180€ au titre des frais d'intervention d'une société de nettoyage et 74,38€ au titre d'une perte d'exploitation du bureau, ne réglant qu'un montant de 331,53 euros. Le 5 mars 2019, Monsieur [F] a fait constater par huissier l'existence de désordres suite à une intervention d'un artisan en date du 4 mars 2019. Il en a déduit certains frais au titre du loyer de mars 2019, portant la somme totale retenue à 1175,07€. Les 29 mars et 21 mai 2019, la société Almeba a mis en demeure Monsieur [F] de lui payer la somme de 1.175,07€. Le 29 juillet 2019, la société Almeba a déposé une requête en injonction de payer devant le tribunal de proximité de Châtellerault concernant diverses sommes pour un montant total de 1.234,69€. Le 24 octobre 2019, Monsieur [F] a notifié la résiliation du bail avec effets au 30 avril 2020. Par ordonnance d'injonction de payer en date du 7 octobre 2019, le tribunal de proximité de Châtellerault a enjoint à Monsieur [F] de payer à la société Almeba les sommes suivantes : - 1175,07 € en principal (au titre de manquement à l'obligation de payer le loyer) avec intérêts au taux contractuel de 10% annuel à compter du 29/04/2019 sur la somme de 1175,07 € ; - 10,66 € au titre des frais accessoires (5.33 € X 2 Huissier / Frais postaux). Le 3 décembre 2019, Monsieur [F] a formé opposition à cette ordonnance portant injonction de payer. Le 1er octobre 2021, le tribunal de proximité de Châtellerault s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire de Poitiers. En dernier lieu, la bailleresse a demandé de : - condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 1175,09 euros en principal, assortie des intérêts au taux contractuel de 10 % à compter du 29 avril 2019, outre celle de 192,04 euros correspondant à la moitié des frais de constat de sortie des lieux en date du 30 avril 2020 ; - débouter Monsieur [F] de sa demande reconventionnelle ; - condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles. En dernier lieu, le preneur a demandé : - le débouté des prétentions de la bailleresse ; - la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 5000 € au titre du préjudice de jouissance et matériel ; - la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire en date du 25 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Poitiers a : - condamné Monsieur [F] à payer à la société Almeba la somme de 403,93€ ; - condamné la société Almeba à payer à Monsieur [F] la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles. Le 21 novembre 2022, la société Almeba a relevé appel de ce jugement, en intimant Monsieur [F]. Le 20 février 2023, la société Almeba a demandé de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de : - condamner Monsieur [F] à lui verser la somme de 1.175,09 € en principal, avec intérêts au taux contractuel de 10% annuel à compter du 29/04/2019 ; - condamner Monsieur [F] à lui verser la somme de 192,04 €, correspondant à la moitié des frais du constat d'état des lieux de sortie du 30 avril 2020 ; - dire et juger irrecevable et mal fondée la demande reconventionnelle de Monsieur [F] de la voir condamner à la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et matériel ; - condamner Monsieur [F] à lui verser la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles des deux instances. Le 12 mai 2023, Monsieur [F] a demandé la réformation intégrale du jugement, sauf en ce qu'il avait condamné la société Almeba aux dépens de première instance, et statuant à nouveau, de : - débouter la société Almeba de ses demandes ; - condamner la société Almeba à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et son préjudice matériel ; - débouter la société Almeba de toute demande plus ample ou contraire ; - confirmer pour le surplus ; - condamner la société Almeba à lui verser la somme de 1.800 € au titre des frais irrépétibles d'appel. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites. Le 9 janvier 2024, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : Sur la demande du bailleur en paiement des loyers: Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Selon l'article 1728 2° du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1719 du code civil oblige le bailleur de délivrer au preneur la chose louée, sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle était destinée pendant sa location, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le locataire n'est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Le contrat de bail à usage professionnel conclu entre les parties avait prévu la mise à disposition de deux bureaux à destination de l'exercice d'un activité d'agence d'assurances, pour un montant de 850 € mensuels. En son article XII 1°, le contrat de bail avait prévu en cas de non-paiement des loyers ou de ses accessoires aux termes convenus, et dès le premier acte d'huissier, que le preneur supporterait une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l'article 1230 du code civil. Il est constant entre les parties qu'en excipant de l'inexécution du bailleur de son obligation de jouissance paisible, le preneur a retenu la somme de 656,60 € sur le loyer du mois de février 2019, et la somme de 518,47 € sur le loyer du mois de mars 2019 soit un montant total retenu de 1175,07 euros. Il sera renvoyé à la description des préjudices du preneur, figurant plus bas, consistant essentiellement, à deux reprises, à l'existence de couches de poussières sur les locaux et leur mobilier, résultant des travaux réalisés par le preneur, l'existence d'un trouble de jouissance certain, mais non pas la démonstration suffisante d'une impossibilité totale de jouissance. Ainsi, nonobstant les troubles de jouissance qu'il a subis, le preneur demeurait tenu de payer l'entier loyer, et se trouve mal fondé à invoquer l'exception d'inexécution. Mais alors que le contrat de bail avait subordonné la majoration des loyers de 10 % en cas de défaut de paiement à bonne date à la délivrance d'un acte d'huissier, que la bailleresse n'allègue ni ne démontre avoir délivré, celle-ci ne peut pas valablement solliciter cette majoration. Car il sera ajouté que les mises en demeures délivrées au bailleur les 29 mars 2019 et 21 mai 2019, procédant de lettres recommandées avec accusé de réception émanant du bailleur, ne répondent pas au formalisme contractuel ayant prévu un acte d'huissier. La pénalité de 10 % ne pourra donc pas être appliquée, et le preneur sera tenu au seul paiement du reliquat impayé des loyers de février 2019 et mars 2019, soit un total de 1175,07 euros. Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance du preneur : Sur la recevabilité : Selon l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l'action, car le bien-fondé de l'action n'est pas une condition de sa recevabilité, mais de son succès. La bailleresse demande de déclarer irrecevable la demande indemnitaire du preneur pour trouble de jouissance. Mais en discutant l'existence ou le quantum des dommages allégués par le preneur, le bailleur se borne à en discuter le bien fondé de l'action de celui-ci, sans articuler aucun moyen tenant à la recevabilité d'une telle demande. Il y aura donc lieu de déclarer recevable la demande indemnitaire présentée par le preneur. Sur le fond : Il appartient à celui se déclarant victime d'un préjudice d'en rapporter la preuve. Une indemnité est évaluée au jour où la juridiction statue. Le préjudice économique imputable à un sinistre ayant touché un lieu où s'exercer une activité commerciale recouvre les bénéfices d'exploitation perdus et les charges fixes exposées en vain. L'indemnité allouée à une société commerciale l'est hors taxes, dès lors que celle-ci ne démontre pas que ses activités bénéficient de l'exonération du paiement de la taxe à la valeur ajoutée (Cass. 3e civ., 6 décembre 2006, n°05-17.553, Bull. III, n°240). En son article III, le contrat de bail avait stipulé que le bailleur s'engageait à assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués, à entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et à faire toutes réparations nécessaires autres que locatives. De manière liminaire, le préjudice de jouissance allégué ayant pour assiette les locaux donnés à bail, il est indifférent que le preneur dispose d'autres locaux que ceux donnés à bail pour y exercer son activité, ainsi qu'entend l'opposer le bailleur. * * * * * Monsieur [F] soutient qu'ensuite de la première intervention de l'artisan mandaté par le bailleur le 29 janvier 2019, pour réparer le décollement d'un carrelage situé dans le local donné à bail, il n'a pas pu utiliser ceux-ci pendant trois jours et demi. Le preneur produit un constat d'huissier du 29 janvier 2019, dont les photographies font ressortir la présence d'une épaisse poussière dans les locaux, sur le bureau, les appareils informatiques, la photocopieuse et le sol. Il est indéniable que l'état de ce bureau après les premiers travaux a nécessairement rendu indispensable son nettoyage complet, ainsi que celui de tout le mobilier qu'il contenait. Mais le constat n'a porté que sur le bureau du fond, alors que la bailleresse rappelle, exactement, que le contrat de bail porte sur deux bureaux, en alléguant, sans réplique adverse, que seul le bureau utilisé par Monsieur [F] avait été réellement touché, mais non pas le bureau utilisé par sa collaboratrice, en ajoutant que chaque bureau disposait d'une entrée indépendante. A hauteur de cour, le bailleur a justifié d'une facture en date du 2 février 2019 d'une entreprise de nettoyage, pour un montant de 180 euros toutes taxes comprises (150 euros hors taxes et 30 euros de taxe sur la valeur ajoutée). Le montant figurant sur cette facture sera donc retenu à hauteur de 150 euros, somme hors taxes, en observant qu'eu égard à son activité d'agent d'assurances, Monsieur [F] ne démontre pas ne pas pouvoir récupérer la taxe sur la valeur ajoutée. De surcroît, le preneur a justifié du coût du constat d'huissier du 29 janvier 2029 à hauteur de 264,09 euros, dont 207,67 euros hors taxes, et pour les mêmes raisons que sus exposés, c'est cette somme hors taxes seule qui sera retenue. Pour le surplus, l'intéressé ne produit aucun élément démontrant une impossibilité de jouissance pendant 3 jours et demi, et ses soldes intermédiaires de gestion ne permettent pas plus de quantifier une quelconque perte d'exploitation imputable au sinistre. Au regard des éléments ainsi soumis à la cour, il peut cependant être retenu, au titre de ce premier sinistre, l'existence d'un préjudice moral qui sera entièrement évalué à hauteur de 500 euros. Ainsi, dans ses différentes composantes, le préjudice du preneur découlant de l'intervention du 29 janvier 2029 sera entièrement réparé à hauteur de 857,67 euros (150 + 207,67+ 500 euros). * * * * * Monsieur [F] soutient qu'ensuite de la seconde intervention de l'artisan mandaté par le bailleur le 4 mars 2019, pour réparer le décollement d'un carrelage situé dans le local donné à bail, il n'a pas pu utiliser celui-ci pendant 15 jours. Le preneur produit un constat d'huissier du 5 mars 2019, dont les photographies font ressortir la présence d'une couche de poussière blanche dans les lieux, sur le mobilier (un fauteuil en skaï et une table en verre), dans un bureau, dans les armoires, sur les étagères et les dossiers, dans l'escalier et dans un deuxième bureau, la présence d'une épaisse poussière dans les locaux, sur le bureau, les appareils informatique, la photocopieuse et le sol. Mais Monsieur [F] vient lui-même préciser que seul son propre bureau a été totalement inutilisable tant que l'entreprise de nettoyage n'est pas intervenue, or, celle-ci n'a pas pu intervenir avant 15 jours selon lui. Mais cependant, il y a lieu de constater que les poussières résultant de ce second sinistre sont nettement moins épaisses que lors du premier, de telle sorte qu'il y aura lieu de retenir que l'activité du preneur a pu s'y poursuivre, notamment dans le bureau utilisé par sa collaboratrice. Le preneur a justifié d'une facture en date du 31 mars 2019 d'une entreprise de nettoyage, pour un montant de 156 euros toutes taxes comprises (130 euros hors taxes et 26 euros de taxe sur la valeur ajoutée). Le montant hors taxes de cette facture sera retenu à hauteur de 130 euros. De surcroît, le preneur a justifié du coût du constat d'huissier du 5 mars 2029 à hauteur de 264,09 euros, dont 207,67 euros hors taxes, et pour les mêmes raisons que sus exposé, c'est cette somme hors taxes seule qui sera retenue. Pour le surplus, l'intéressé ne produit aucun élément démontrant une impossibilité de jouissance pendant 15 jours, et ses soldes intermédiaires de gestion ne permettent pas plus de quantifier une quelconque perte d'exploitation imputable au sinistre. Au regard des éléments ainsi soumis à la cour, il peut cependant être retenu, au titre de ce premier sinistre, l'existence d'un préjudice moral qui sera entièrement évalué à hauteur de 500 euros. Ainsi, dans ses différentes composantes, le préjudice du preneur découlant de l'intervention du 4 mars 2019 sera entièrement réparé à hauteur de 837,67 euros (130 + 207,67 +500 euros). * * * * * Le preneur allègue encore d'une infiltration d'eau de pluie par la porte en bois en façade, située entre les deux bureaux, et fait grief au bailleur de ne pas avoir remis la bâche de protection assurant la fermeture de la cour donnant sur le boulevard Aristide Briand, permettant à toute personne d'y pénétrer et d'avoir accès aux locaux. Mais il ne justifie pas des dommages qu'il allègue autrement que par ses propres déclarations, alors qu'il ressort pas des correspondances et des écritures du bailleur la reconnaissance du principe et de l'étendue des dommages allégués par le preneur. Aucune indemnité ne pourra être allouée sur ces postes. Sur le partage du coût d'état des lieux de sortie par constat d'huissier : Selon l'article I du contrat de bail, en fin de contrat, lors de la restitution des clés par le preneur, un état des lieux de sortie sera dressé contradictoirement entre les parties après rendez-vous avec le bailleur 8 jours à l'avance, à des heures ouvrables. En son article XIV, le contrat de bail prévoyait que les frais de l'état des lieux établis par le ministère d'un huissier de justice seraient partagés par moitié entre les parties. Le 24 octobre 2019, le preneur a notifié au bailleur la résiliation anticipée du bail. Le 30 avril 2020, un huissier de justice mandaté par le bailleur a réalisé un état des lieux de sortie, et la production de cet acte fait ressortir son coût de 384,09 euros. Mais il ne ressort d'aucun élément soumis à l'appréciation de la cour que le preneur aurait pris rendez-vous avec le bailleur aux fins d'arrêter une date de réalisation de l'état des lieux de sortie. Au surplus, le contrat de bail, faisant la loi des parties, ne fait ressortir l'énonciation d'aucune condition relativement à l'établissement de l'état des lieux de sortie par acte d'huissier, de sorte que le bailleur était toujours libre d'y recourir. Enfin, aucun élément produit par le preneur n'établit que la réalisation de l'état des lieux de sortie par acte d'huissier, entrant dans les prévisions contractuelles, aurait été mise en oeuvre de mauvaise foi ou avec abus. Il y aura donc lieu de mettre à la charge du preneur la moitié du coût de cet acte, soit la somme de 192,04 euros. * * * * * A l'issue de cette analyse, il y aura lieu de condamner le preneur à payer au bailleur les sommes de : - 1175,09 euros au titre du solde des loyers des mois de février 2019 et mars 2019 ; - 192,04 euros au titre de la moitié des frais d'état des lieux de sortie par constat d'huissier du 30 avril 2020. Il y aura lieu de condamner le bailleur à payer au preneur la somme de 1695,34 euros à titre de dommages-intérêts. Il y aura ainsi lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 403,93 euros, et encore après avoir opéré une compensation qu'aucune des parties ne lui demandait. * * * * * Le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré. L'issue du litige à hauteur de cour, caractérisé par la circonstance que la différence entre les prétentions respectives des parties accueillies par la cour soit exactement de 328,10 euros conduira à laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel, et, également au regard de considérations d'équité, à débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles des deux instances. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse aux dépens de première instance et à payer au preneur une somme au titre des frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Condamne Monsieur [G] [F] à payer à la société civile immobilière Almeba Patrimoine les sommes de : - 1175,09 euros au titre du solde des loyers des mois de février 2019 et mars 2019 ; - 192,04 euros au titre de la moitié des frais d'état des lieux de sortie par constat d'huissier du 30 avril 2020 ; Condamne la société civile immobilière Almeba Patrimoine à payer à Monsieur [G] [F] la somme de 1695,34 euros à titre de dommages-intérêts ; Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré ; Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,