Cour d'appel, 25 mai 2022. 19/08162

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 MAI 2022 N° RG 19/08162 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TSSP AFFAIRE : SCI METAUT-THUBET C/ [Adresse 6] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE N° Chambre : 8 N° Section : N° RG : 15/10241 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Oriane DONTOT Me Florian CANDAN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCI METAUT-THUBET, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Fabrice BEAUPOIL, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 226 APPELANTE **************** [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Florian CANDAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY, *** Par jugement du 30 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a : - condamné la SCI Metaut-Thubet à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes de : * 41.190,44 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2018 avec intérêt au taux légal sur la somme de 32.140,29 euros à compter du 2 juillet 2015, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 24 juillet 2015, date de l'assignation ; * 3.000 euros à titre des dommages et intérêts ; * 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SCI Metaut-Thubet de sa demande en dommage-intérêts ; - débouté les parties de toute demande au fond plus ample ou contraire ; - ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ; - condamné la SCI Metaut-Thubet aux dépens de l'instance, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La SCI Metaut-Thubet a interjeté appel suivant déclaration du 22 novembre 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 3 août 2020, de : - la dire et juger recevable et bien fondée en son appel ; En conséquence, A titre principal, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : - dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune preuve de l'existence d'une consommation d'eau excessive et de ce que la prétendue consommation d'eau excessive serait due aux anciens locataires de la SCI Metaut-Thubet ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; Subsidiairement, si par impossible, une preuve de ces faits était apportée, - dire et juger qu'en ne procédant à aucun contrôle et en s'abstenant de l'informer d'une inhabituelle consommation d'eau pour les années 2012 et 2013, le syndicat des copropriétaires a commis une faute dont il doit entièrement supporter les conséquences, ayant mis la SCI Metaut-Thubet dans l'impossibilité de vérifier les fuites prétendument imputables à ses anciens locataires et de leur réclamer les sommes qu'ils pouvaient lui devoir ; - dire et juger que cette faute est la cause directe et certaine du préjudice qu'elle subit aujourd'hui, s'élevant à la somme réclamée en principal et intérêts par le syndicat des copropriétaires ; En conséquence, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires ; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 euros, ainsi qu'aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 13 mai 2020, au visa des dispositions des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et des anciens articles 1134 et 1153 du code civil nouvellement 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil, de : - confirmer intégralement le jugement entrepris ; Y ajoutant : - condamner la SCI Metaut-Thubet à lui payer les sommes de : * 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; * 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2021. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. Sur les charges impayées En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance et au copropriétaire de rapporter la preuve des erreurs qu'il invoque concernant cette quote part mise à sa charge. *** Le syndicat des copropriétaires, qui conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, réclame donc la somme de 41.190,44 euros au titre des charges impayées au 1er juillet 2018 dont une régularisation de charge d'eau 2013 approuvée par l'assemblée générale du 17 mars 2014 d'un montant de 29.475,97 euros . La SCI qui ne conteste pas cette approbation conteste en revanche, d'une part la surconsommation d'eau dont elle soutient que ni son existence ni son imputabilité n'est établie, ajoutant subsidiairement que le syndicat des copropriétaires doit répondre de l'intégralité du préjudice en résultant pour elle, compte tenu de la faute qu'il a commise en ne l'informant pas d'une fuite et d'une surconsommation, la mettant dans l'impossibilité de vérifier la réclamation qui lui était faite en 2015 et de récuréper les sommes correspondantes sur sa locataire, exploitant alors un restaurant. La SCI conteste d'autre part l'ensemble des charges réclamées au vu de la date, en 2015, des appels de fonds soit postérieure à la période de 2012-2015 concernée et du défaut de reprise des sommes versées à l'ancien syndic, ce qui les priverait de 'fiabilité'. Le jugement entrepris a exactement rejeté les contestations de la SCI, retenant, quant à la surconsommation d'eau litigieuse, que la réalité des index relevés au compteur d'eau de la SCI - soit 385 m3 le 30 septembre 2011 et 7.987 m3 le 24 septembre 2014 - comme son imputabilité à la SCI étaient établies, faute de preuve de leur manque de fiabilité et que le syndicat des copropriétaires, non tenu de la gestion et de l'administration des parties privatives, n'avait commis aucune faute. Au surplus, il a retenu à bon droit la somme hors frais de 41.190,44 euros et condamné la SCI àla payer au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2015, date de la mise en demeure, sur 32.140,29 euros et de l'assignation sur le surplus. Il suffira d'ajouter ce qui suit. Sur l'existence et l'imputabilité de la surconsommation d'eau La SCI ne les conteste pas utilement pour les raisons qui suivent. D 'une part, la résolution 13 de l'assemblée générale du 7 novembre 2013 décidant d'un bilan des consommations d'eau (pièce SCI 3), dont le résultat n'est pas précisé par la SCI qui l'invoque (pièce 12) et l'application à la SCI par l'ancien syndic en 2013 d'un forfait faute de possibilité d'accès au compteur ne suffisent pas à renverser la présomption d'exactitude des index relevés, notamment en l'absence de toute précision sur la consommation habituelle de la SCI dont la locataire exploitait un restaurant. D'autre part, il importe peu que la seule fuite constatée le 29 mai 2012 et réparée le lendemain à la demande du syndicat des copropriétaires qui n'en aurait pas averti la SCI n'ait pu donner lieu à la surconsommation litigieuse de 7.987 m3 le 24 septembre 2014, dès lors : - qu'aucun élément en débat ne permet de dater le début de cette fuite, dont la réparation à la demande du syndicat des copropriétaires, dans les meilleurs délais à compter de sa découverte, a permis d'identifier l'origine, dans le lot privatif de la SCI, - qu'au surplus l'index en cause est bien celui du compteur d'eau de son lot, dont elle a d'ailleurs produit en première instance un index en cohérence avec celui du syndicat des copropriétaires - et qu'enfin aucun élément en débat ne permet d'établir que cette fuite est la seule cause possible de cette surconsommation alors même que l'index de 2014 est postérieur de plus de deux ans à la réparation de cette fuite, en raison d'une impossibilité d'accès au compteur pour son relevé. Enfin, la SCI n'a pas cru devoir déférer à la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de production des index des compteurs en sa possession, notamment ceux relevés à l'entrée et à la sortie de ses locataires susceptibles de nature à renseigner sur la consommation d'eau habituelle de son lot, se bornant à soutenir sans l'étayer d'aucune pièce qu'aucun changement de locataire n'a eu lieu sur la période concernée. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Certes, le syndicat des copropriétaires n'a pas crû devoir avertir la SCI de la difficulté récurrente d'accès à son compteur pour le relever. Néanmoins, l'application d'un forfait à la SCI qu'elle invoque elle-même pour 2013 et l'absence de règlement de charges d'eau avant le 17 juin 2015 (ses pièces 13-20) la mettait en mesure de détecter une situation anormale à cet égard et d'y remédier. En tout état de cause, elle ne justifie d'aucun préjudice propre s'agissant de charges récupérables qu'elle peut, comme le font valoir les parties, appeler auprès de sa locataire, ce dont la SCI ne s'explique pas. En définitive, elle ne soutient pas utilement que le préjudice résultant de la mise à sa charge de la surconsommation litigieuse est en lien direct et certain avec son absence d'information par le syndicat des copropriétaires des difficultés d'accès à son compteur d'eau et de l'existence de cette surconsommation d'eau de son lot. Sur le surplus des charges impayées La SCI ne conteste pas utilement la fiabilité des appels de fond que leur date ne suffit pas à invalider, étant au surplus retenu qu'en l'absence de tout décompte, ses pièces (19-21) n'établissent pas l'absence de reprise prétendue, sur ces appels de fonds des sommes qu'elle a payées à l'ancien syndic, dès lors qu'une reprise de paiement à ce titre y figure. Le jugement entrepris sera donc confirmé du chef des charges impayées. Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive Vu l'article 1231-6 du code civil, L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est donc fautif et cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui qu'indemnisent les intérêts de retard, l'indemnité de procédure et la condamnation aux dépens. En l'espèce, les impayés de la SCI, même hors surconsommation d'eau, sont conséquents. Ce comportement fautif contraint le syndicat des copropriétaires à accomplir des tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées qui doivent être avancées par l'ensemble des copropriétaires respectueux de leurs obligations. Il fragilise incontestablement la situation financière de la copropriété dont elle grève sérieusement le budget et désorganise la trésorerie, ce dont atteste les difficultés ayant conduit à un changement de syndic. La SCI, dont la mauvaise foi est établie indépendamment même de la surconsommation d'eau litigieuse puisqu'elle doit au surplus une somme supérieure à 10.000 euros et qu'elle ne produit aucun document comptable relatif à sa situation financière, doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence de ce chef. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. La SCI Metaut-Thubet dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires l'indemnité de procédure qui suit. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris sauf du chef des dommages et intérêts pour résistance abusive ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SCI Metaut-Thubet à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne la SCI Metaut-Thubet aux dépens d'appel ; Condamne la SCI Metaut-Thubet à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une indemnité de procédure de 1.500 euros et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,