Cour d'appel, 26 mars 2024. 22/00242

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H Ch. civ 1-4 expropriations ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 26 MARS 2024 N° RG 22/00242 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U6IX AFFAIRE : [S] [K] [C] C/ COMMUNE DE [Localité 10] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Octobre 2021 par le juge de l'expropriation de PONTOISE RG n° : 21/00022 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Julien LALANNE Me Claire QUETAND-FINET, M. [F] [L] (Commissaire du gouvernement) et les parties RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [S] [K] [C] [Adresse 2] [Localité 8] Représentant : Me Julien LALANNE de la SELARL VERPONT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 142 APPELANTE **************** COMMUNE DE [Localité 10] collectivité territoriale représentée par son maire en exercice [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 10] Représentant : Me Claire QUETAND-FINET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678 et Me Dorothée DUFFAUD, Plaidant, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2149 INTIMÉE **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [F] [L], direction départementale des finances publiques. **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI **************** La commune de [Localité 10] procède à l'expropriation de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 4] sise à [Adresse 11], ayant appartenu à trois propriétaires différents (M. [I], M. [Z] et Mme [C]) et ce, aux fins de réaliser un ensemble immobilier d'accession sociale. La déclaration d'utilité publique est datée du 19 juin 2017, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 12 juillet 2019. Saisi par la commune de [Localité 10] selon requête datée du 15 avril 2021, le juge de l'expropriation de Pontoise a par jugement en date du 8 octobre 2021 fixé l'indemnité due à Mme [C] à 57 910 euros, a rejeté sa demande au titre de l'indemnité pour les travaux qu'elle avait fait réaliser sur les dépendances de son bien immobilier sans avoir sollicité les autorisations administratives nécessaires, a alloué à M. [I] la somme de 46 000 euros, à M. [Z] celle de 44 000 euros, et a condamné la commune de [Localité 10] à payer à Mme [C] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Pour statuer ainsi, le juge de l'expropriation a appliqué la méthode de la récupération foncière et retenu une valeur vénale de 95 040 euros pour la totalité de la copropriété. Par déclaration en date du 3 janvier 2022, parvenue au greffe le 4 janvier 2022, Mme [C] a relevé appel de ce jugement. En son mémoire parvenu au greffe le 11 mars 2022, lequel a été notifié aux parties adverses par le greffe en lettre recommandée avec avis de réception du 11 mars 2022 (reçue le 14 mars 2022 par le commissaire du gouvernement et le 24 mars 2022 par la commune de [Localité 10]), Mme [C] expose : - qu'elle est devenue propriétaire des lots n° 4, 5 et 6 composant le bâtiment A issu de la division d'un ancien corps de ferme, à savoir un logement agrémenté d'une cour et d'un jardin et d'un local accessoire ; - qu'en 2007, elle a sollicité une autorisation auprès des services de l'urbanisme portant sur la rénovation intégrale du bâtiment, à laquelle la commune de [Localité 10] ne s'est pas opposée ; - que ces travaux ont été réalisés mais ensuite la commune de [Localité 10] a procédé à la démolition du bâtiment au mois de juillet 2014 ; - que le lot C, détaché de la copropriété, a été acquis par la commune de [Localité 10] tandis que l'ancienne cour commune ainsi que des équipements communs ont été absorbés dans la nouvelle parcelle ; - que se pose la question de la fixation de la date de référence, car le juge de l'expropriation a retenu la date du 25 septembre 2017 alors que celle-ci correspond à l'approbation du plan local d'urbanisme et non pas à sa date d'opposabilité ; - que dans la consistance des biens à indemniser, a été retenue à tort à la seule parcelle AK [Cadastre 4] dès lors qu'il devait être également tenu compte de la parcelle détachée cadastrée AK [Cadastre 5] de 173 m² ainsi que les droits indivis à une cour commune ; - que doivent donc être retenus 461 m² soit des droits de 460/1000 et non pas 288 m² sur 460/845 millièmes ; - que la valeur vénale retenue par le premier juge est erronée ; que la parcelle litigieuse compose avec une autre une assiette foncière d'un projet immobilier bénéficiant d'une desserte effective et adaptée par l'ensemble des réseaux ; qu'il s'agit d'un terrain à bâtir ; - qu'elle produit des références plus pertinentes ; - que par ailleurs, s'agissant de l'indemnisation des travaux qu'elle avait réalisés, il n'y a pas lieu de tenir compte de l'éventuelle illégalité d'une situation qui au demeurant serait prescrite en vertu de l'article L 111-12 du code de l'urbanisme alors applicable ; que d'autre part, elle n'avait nul besoin de se pourvoir, pour exécuter les travaux de 2008, d'un permis de construire s'agissant de travaux sur une construction existante, en vertu de l'article R 421-13 du code de l'urbanisme alors applicable ; - que des locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal, sans que son usage effectif n'y change rien ; - que les travaux dont s'agit ont été menés à bien et elle n'a fait l'objet d'aucune poursuite pénale. Mme [C] demande en conséquence à la Cour de : - annuler le jugement entrepris ; - fixer à 91 821 euros l'indemnité principale de dépossession, à 10 182 euros l'indemnité de remploi et à 108 539,98 euros l'indemnité accessoire pour travaux ; - condamner la commune de [Localité 10] au paiement de la somme de 3 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Dans son mémoire parvenu au greffe le 9 juin 2022 et notifié par ce dernier en lettre recommandée avec avis de réception aux autres parties le 15 juin 2022, la commune de [Localité 10] réplique : - que si elle n'a pas fait opposition à la déclaration préalable de travaux, laquelle portait sur la seule modification de l'aspect extérieur de la construction en cause, cette déclaration n'a nullement été respectée si bien qu'elle a indiqué à Mme [C] dès le 21 mars 2008 qu'elle ne pouvait pas construire de logement supplémentaire, la réalisation d'un local d'habitation en lieu et place de la buanderie étant constatée ; - qu'elle a adressé un signalement au Procureur de la République ; - qu'une construction sans permis ne peut pas se voir appliquer les règles de la prescription administrative décennale, et ce d'autant plus qu'elle n'était pas achevée ; - qu'une expertise instituée par une ordonnance du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise datée du 25 juin 2014 a conclu à un réel danger ; qu'elle a pris un arrêté de péril le 31 mars 2016 ; - qu'une construction illégale ne peut donner lieu à une indemnisation ; - que la consistance des biens s'apprécie au jour de l'ordonnance d'expropriation et il s'agit d'un terrain en friche issu de la démolition du bâtiment A ; - que seuls les lots n° 4, 5, 6, à savoir la parcelle AK [Cadastre 4], et non pas le lot n° 3 sont concernés par la présente expropriation ; - que le terrain est situé en zone UG du plan local d'urbanisme et en zone C du plan d'exposition au bruit ; que sa constructibilité est donc limitée ; - que le montant au m² retenu par le premier juge est avantageux pour Mme [C] ; que les biens dont elle fait état ne sont pas comparables, s'agissant de terrains qui sont aménagés. La commune de [Localité 10] demande en conséquence à la Cour de : - confirmer le jugement ; - condamner Mme [C] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens. En son mémoire parvenu au greffe le 12 août 2022 et qui sera notifié par ce dernier aux autres parties par un lettre recommandée du 25 août 2022 dont elles accuseront réception le 26 août 2022, Mme [C] réplique : - que s'agissant de la date de référence, la révision du 25 septembre 2017 si elle n'a pas modifié le zonage, a changé les caractéristiques et droits à construire dans la zone puis le terrain ; - que si l'autorité expropriante prétend que le lot n° 3 n'était pas concerné par l'expropriation, aucune scission de la copropriété n'est intervenue, et ce lot constitue un partie privative qui ne doit pas être confondue avec les parties communes de la copropriété ; - que s'agissant des termes de comparaison, elle en produit les références de publication ; - que concernant les travaux litigieux, elle disposait bien d'une autorisation ; - que la prescription est acquise. Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire. MOTIFS A l'appui de sa demande d'annulation du jugement Mme [C] n'invoque aucune violation par ce dernier des règles de procédure ou autre ; il n'y a donc pas lieu d'annuler ce jugement, dont par ailleurs elle peut critiquer le contenu devant la Cour par le jeu de l'effet dévolutif de l'appel. Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. En vertu de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. C'est l'ordonnance d'expropriation qui opère transfert de propriété immédiate au bénéfice de l'expropriant et éteint les droits réels et personnels existant. Celle qui a été rendue dans le présent litige par le juge de l'expropriation de Pontoise le 12 juillet 2019 porte sur les lots n° 1 (appartement de M. [I]), 2 (appartement de M. et Mme [Z]) et 4, 5 et 6 (biens de Mme [C]), tous cadastrés AK [Cadastre 4] ; il était également indiqué que l'emprise non concernée par la déclaration d'utilité publique portait sur le lot n° 3 (parcelle cadastrée AK [Cadastre 5] de 173 m²) de M. [R]. Il est patent que l'expropriant a précisé que le lot n° 3 ne faisait pas partie de l'emprise expropriée dans un souci d'être complet et que le juge de l'expropriation a simplement repris l'état parcellaire comprenant cette précision. Le lot n° 3 en question ne fait donc pas partie des biens expropriés si bien qu'aucune indemnisation ne peut revenir à l'appelante à ce titre. Il sera ici rappelé qu'hors le cas de la dépréciation du surplus, seuls les biens expropriés donnent lieu à allocation d'une indemnité. En application de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En vertu de l'article L 321-3 du même code, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. En application de l'article L 322-1, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 12 juillet 2019). Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (8 octobre 2021). L'article L 213-6 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L 213-4. Ce dernier texte prévoit que la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : -pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. L'intimée soutient que la modification du plan local d'urbanisme a porté seulement sur le périmètre de la zone dans laquelle est située la parcelle litigieuse sans affecter les caractéristiques de ladite zone, de sorte que cet acte ne peut être retenu pour fixer la date de référence, si bien que celle-ci se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable. Toutefois il résulte de la lecture du rapport de présentation de la révision du plan local d'urbanisme que de façon générale, compte tenu de l'objectif de maintenir la fonction dominante résidentielle attribuée à cette zone, seules les constructions directement liées à cet objectif seront autorisées ainsi que celles nécessaires au fonctionnement des quartiers. Les nouvelles constructions à destination d'artisanat ou de commerce de détail ou de gros, de restauration, d'hébergement hôtelier, de cinéma, étaient désormais interdites. Les caractéristiques de la zone en question ont donc bien été affectées, si bien que la date de référence se situe au 25 septembre 2017, car c'est ce jour que la parcelle a été classée au plan local d'urbanisme en zone UG, c'est à dire en zone à dominante d'habitat individuel, étant observé que la Cour ne dispose d'aucun document permettant de déterminer à quelle date cette décision est devenue opposable aux tiers. Le bien en question est situé dans la zone B1 du PPRMT et est concerné par plusieurs servitudes de protection ; il s'agit d'une zone d'habitats individuels, comme il a été indiqué supra. Il est placé en zone C du plan d'exposition au bruit et donc soumis à des règles de constructibilité limitée. Les bâtiments ont été détruits en application d'arrêtés de démolition urgents, aux mois de juillet 2014 et janvier 2019, soit antérieurement à l'ordonnance d'expropriation. Mme [C] produit deux références de terrains à bâtir : - celui sis [Adresse 6] (429 euros/m²) ; - celui sis [Adresse 3] (437 euros/m²). La Cour adopte les motifs du premier juge qui a relevé à juste titre que ce termes de comparaison n'étaient pas probants, car les terrains en question étaient aménagés pour constituer un lotissement neuf, tandis que leur prix élevé était justifié par le coût de la viabilisation qui avait dû être avancé, alors que le bien de l'appelante est différent, et de surcroit encombré par des matériaux provenant de la démolition des bâtiments. Sont versés aux débats d'autres termes de comparaison, plus probants, à savoir : - une vente passée devant notaire le 2 juillet 2018, portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 1] à [Localité 10] pour un prix de 755 425 euros soit 337 euros/m² ; - une vente passée le 27 juin 2017 sur un bien sis à [Localité 9], pour un prix de 364 000 euros soit 300 euros/m² ; - une vente passée le 12 juin 2017 portant sur un bien sis à [Localité 12], pour un prix de 1 230 800 euros soit 355 euros/m². Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge, retenant une valeur moyenne de 330 euros/m², une surface totale du terrain de la copropriété de 288 m² et que Mme [C] détenait 460/845 millièmes, a alloué à l'intéressée une indemnité principale de 51 737 euros, outre une indemnité de remploi de 3 673 euros. Le jugement sera confirmé sur ces points. Mme [C] poursuit l'infirmation de la décision dont appel en ce qu'elle a refusé de l'indemniser à raison des travaux engagés sur la dépendance. Il résulte des pièces produites que : - Mme [C] a pris la décision de transformer des dépendances en local d'habitation ; - le devis descriptif des travaux daté du 7 juillet 2007 donnait uniquement la liste des matériaux utilisés (PVC pour les fenêtres, bois pour les portes, enduit de couleur claire pour le ravalement et tuiles à l'identique pour la couverture) ; - la comparaison des plans avant et après travaux montrait que l'apparence et la hauteur de la façade étaient modifiées, que le pignon droit était rehaussé de 50 cm, alors que le pignon gauche restait en l'état ; - le 14 juin 2007, Mme [C] a déposé une déclaration de travaux exemptés de permis de construire, portant sur la réhabilitation d'une buanderie ; - le mairie de [Localité 10] a pris un arrêté de non opposition à la réalisation de ce projet, avec toutefois l'observation d'un certain nombre de prescriptions : le châssis du toit devait être à dominante verticale et de dimensions maximales de 78 x 98, et devait ne pas être en saillie par rapport au plan de couverture, laquelle serait réalisée en petites tuiles plates ou en tuiles mécaniques ; - le 28 août 2007 il a été indiqué à Mme [C] qu'elle pouvait réaliser son projet ; - la facture de la société TPMG datée du 10 novembre 2008 démontre que des travaux d'importance ont été réalisés, à savoir la démolition de la toiture, de la maçonnerie (planches, poutrelles), des sanitaires avec des travaux de gros oeuvre, la création d'une charpente traditionnelle en madriers en sapin, la pose de menuiseries intérieures et extérieures, ainsi que des travaux d'isolation, de plomberie, d'électricité, le ravalement et la peinture ; - le 22 avril 2008 un procès-verbal d'infraction a été dressé, mettant en évidence un défaut de respect de l'autorisation qui avait été donnée à Mme [C], tant en ce qui concerne l'aspect extérieur de la construction que son affectation (une buanderie étant transformée en habitation) ; ledit procès-verbal a été transmis au Procureur de la République ; - Mme [C] a été destinataire d'un avertissement envoyé par la police municipale ; - selon ordonnance de référé en date du 9 février 2011, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a ordonné une expertise ; - l'expert, M. [U], a visité les lieux au mois de janvier 2011 ; il a constaté que le mur de façade présentait un gonflement vers l'extérieur, que de murs de sous-sol s'étaient effondrés vers la cave, qu'une circulation permanente d'eau était audible, ces fuites d'eau risquant d'agrandir la cavité du mur en rive, alors qu'il existait un danger d'effondrement dans cette zone ; l'expert concluait à un danger réel, la partie centrale des bâtiments A et B sur rue pouvant s'effondrer à tout instant ; - le 22 février 2011, la mairie de [Localité 10] a pris un arrêté de péril grave et imminent, faisant injonction à Mme [C] de prendre diverses mesures pour garantir la sécurité publique, à savoir l'inoccupation du bâtiment A, la mise en place d'un grillage d'interdiction d'accéder à la partie arrière du bâtiment, et l'étaiement des poutres du plancher du premier étage et de la cave jouxtant le porche d'accès aux parties arrières, après avoir relevé que le mur porteur intérieur risquait de s'écrouler et avec lui des parties de plafond, de caves et de murs maçonnés de la façade arrière ; - le 7 juillet 2014, le maire de [Localité 10] a pris un arrêté portant démolition urgente partielle de la copropriété sise [Adresse 11], relevant qu'un affaissement du sol avait été constaté et s'était aggravé, lequel mettait en péril la stabilité de l'ensemble des bâtiments A et B ; - le 10 octobre 2018 a été pris un second arrêté de démolition urgente du bâtiment B pour mise en sécurité des lieux. La chronologie des faits démontre sans contestation possible que les travaux réalisés par Mme [C] étaient tout à la fois irréguliers et dangereux, qu'elle n'a pas respecté sa déclaration de travaux ni sollicité d'autorisation, alors même que celle-ci était nécessaire vu que l'intéressée transformait une buanderie en local d'habitation, ce qui aboutissait nécessairement à un changement de destination des lieux, et qu'elle n'a nullement tenu compte des injonctions qui lui ont été délivrées, à un point tel qu'il s'est avéré nécessaire de démolir le bâtiment en cause. Par ailleurs, il importe peu que l'intéressée n'ait pas fait l'objet de poursuites pénale ni que la prescription soit éventuellement acquise. Le juge de l'expropriation a par ailleurs justement relevé qu'il n'avait pas à porter d'appréciation sur la prétendue inaction coupable de la commune et encore moins à retenir la responsabilité de celle-ci. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [C] au titre des travaux par elle engagés. Mme [C], qui succombe en son appel, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - REJETTE la demande d'annulation du jugement en date du 8 octobre 2021 ; - CONFIRME ledit jugement ; - CONDAMNE Mme [C] à payer à la commune de [Localité 10] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE Mme [C] aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,