Cour d'appel, 14 juin 2024. 22/00782

ARRÊT N°2024/218 PC R.G : N° RG 22/00782 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWDP S.A.R.L. OUTRE-MER IMMOBILIER REUNION C/ S.C. SCCV BAYA COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 14 JUIN 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 15 MARS 2022 suivant déclaration d'appel en date du 24 MAI 2022 RG n°20/01036 APPELANTE : S.A.R.L. OUTRE-MER IMMOBILIER REUNION [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : S.C. SCCV BAYA [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 14 septembre 2023 DÉBATS : en application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 22 Mars 2024. Le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre qui en ont délibéré, et que l'arrêt serait rendu le 14 Juin 2024 par mise à disposition au greffe. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Juin 2024. Greffier : Sarah HAFEJEE * * * LA COUR : Soutenant qu'elle avait conclu un mandat de vente immobilière avec la SCCV BAYA, la SARL OUTRE MER IMMOBILIER REUNION ( la société OMI) a fait assigner cette société devant le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de : CONSTATER que la SCCV BAYA a manqué à ses obligations prévues dans le mandat de recherche n° 1153 en refusant de payer à la société Outremer Immobilier le montant de sa rémunération ; En conséquence, CONDAMNER la SCCV BAYA à verser à la société Outremer Immobilier la somme de 45.000 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; CONDAMNER la SCCV BAYA à verser à la société Outremer Immobilier la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par jugement contradictoire prononcé le 15 mars 2022, le tribunal judiciaire a statué en ces termes : DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs demandes ; DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC ; CONDAMNE la société Outremer Immobilier aux dépens. *** La société OMI a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe de la cour en date du 24 mai 2022. L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 30 mai 2022. L'intimée a constitué avocat le 15 juin 2022. L'appelante a déposé ses premières conclusions au greffe de la cour par RPVA le 23 août 2022. La SCCV BAYA a remis ses premières conclusions d'intimée par RPVA le 21 novembre 2022. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2023. *** Selon le dispositif de dernières conclusions récapitulatives et responsives N° 2, déposées le 12 septembre 2023, l'appelante demande à la cour de : « INFIRMER le jugement rendu le 15 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de Saint Denis en ce qu'il a : DEBOUTER les parties de l'ensemble de leurs demandes ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC ; CONDAMNE la société Outremer Immobilier, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ; Et statuant à nouveau, CONDAMNER la SCCV BAYA à payer à la société OUTRE-MER IMMOBILIER la somme de 45 000 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi ; CONDAMNER la SCCV BAYA à payer à la société OUTRE-MER IMMOBILIER la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SCCV BAYA aux entiers dépens de première instance ; Y ajoutant, DEBOUTER la SCCV BAYA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNER la SCCV BAYA à payer à la société OUTRE-MER IMMOBILIER la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SCCV BAYA aux entiers dépens d'appel. » *** Aux termes de ses uniques conclusions, déposées le 21 novembre 2022, la SCCV BAYA demande à la cour de : « CONSTATER que la SCCV BAYA n'a pas obtenu de contrat de prêt ; CONSTATER que la condition suspensive relative au contrat de prêt ne s'est pas réalisée ; CONSTATER que la vente n'a pas été conclue ; CONSTATER que l'opération ne s'est pas réalisée ; EN CONSEQUENCE CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a : JUGÉ que l'agence OUTREMER IMMOBILIER n'est pas en droit d'obtenir rémunération ; JUGÉ que la SCCV BAYA n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ; REJETÉ toute demande de l'agence OUTREMER IMMOBILIER CONDAMNER l'agence OUTREMER IMMOBILIER à payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. » *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur l'exécution du contrat de mandat allégué : Pour rejeter la demande en paiement de la société OMI, le premier juge a d'abord constaté que la vente immobilière ne s'était pas réalisés puis a considéré que la mandataire ne justifiait pas d'une faute de la part de la SCCV BAYA, alors qu'aucune information sur la réalisation ou non des conditions suspensives n'était prévue dans les actes notariés en ce qui la concernait. L'appelante fait valoir que, la promesse synallagmatique de vente en date du 30 août 2017 a fait l'objet d'un premier avenant le 1er avril 2019 (pièce n° 3), portant sur les clauses suivantes : - modification du prix de cession porté de 845 075 euros à 865 075 euros ; - prorogation du délai de réalisation de la cession au 30 août 2019, au plus tard ; - prorogation du délai d'obtention d'un prêt et d'une garantie financière d'achèvement au 12 août 2019 ; - ajout d'une condition suspensive de désistement par le syndicat des copropriétaires de la Résidence BOUGAINVILLIER de leur recours contre le permis de construire, cette condition devant être réalisée au plus tard le 15 juin 2019. Un second avenant a été conclu le 10 octobre 2019 (pièce n° 3) modifiant les modalités de paiement du prix et reportant le délai de réalisation de la cession au plus tard au 31 octobre 2019. Cet avenant stipule, par ailleurs, expressément que la condition suspensive de prêt est réalisée, que la procédure ci-dessus visée devant le Tribunal administratif de Saint Denis (97400) est aujourd'hui éteinte à la suite de la signature transactionnel. Ainsi, selon l'appelante, au 10 octobre 2019, l'ensemble des conditions suspensives étaient réalisées de sorte que l'obligation de réitérer la vente n'était plus conditionnelle mais pure et simple. Pourtant, sans la moindre justification, la SCCV BAYA a refusé de réitérer la vente. La SCCV BAYA réplique en substance que : . Elle ne conteste aucunement l'existence du mandat conclu avec l'agence OUTRE MER IMMOBILIER. . L'agence OMI n'apporte aucune preuve à sa prétention puisque la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ne s'est pas réalisée alors qu'elle s'est vue opposer un refus de financement. . S'il est effectivement mentionné dans l'acte de prorogation de la promesse de vente que le prêt aurait été accordé, tel n'est manifestement pas le cas. En effet, postérieurement à la signature de l'avenant, la Banque a finalement informé la concluante de ce qu'elle ne pouvait lui consentir d'emprunt. Le courrier de la banque est produit aux débats. . La SCCV BAYA n'a commis aucune faute, ni dans l'exécution du mandat, ni dans celle de la promesse synallagmatique de vente, justifiant l'acquisition de la commission à l'agence OUTRE MER IMMOBILIER. . La SCCV BAYA n'a subi aucun recours de la part de la venderesse, ce qui démontre qu'elle n'était aucunement fautive s'agissant de la promesse synallagmatique de vente. Sur ce, Vu les articles 1104, 1231-1 et 1353 du code civil, 6 et 9 du code de procédure civile ; Aucune contestation n'est élevée à propos des termes de la convention de mandat de recherche d'un bien à acquérir, conclue le 28 août 2017 entre la SCCV BAYA et la société OMI (Pièce N° 1 de l'appelante). Selon ce mandat, la SCCV BAYA chargé la société OMI de rechercher un bien immobilier décrit dans l'acte comme étant une maison située sur une parcelle de terrain d'une surface de 4751 m², cadastrée EN [Cadastre 3], située au [Adresse 4], à [Localité 6]. Selon cet acte, en cas de réalisation de l'opération avec un vendeur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire aura droit à une rémunération à la charge du mandant. Cette rémunération est fixée à 45 000 € TTC soit 5,4 % TVA comprise. Selon l'acte authentique dressé le 30 août 2017, Madame [Z] [L] a promis de céder à la SCCV BAYA le bien immobilier évoqué dans le mandat de recherche conclu avec la société OMI. Les termes de cette promesse établissent que la SCCV BAYA souhaitait acquérir ce bien pour entreprendre une opération de démolition et de construction d'un nouvel ensemble immobilier. Parmi les conditions suspensives stipulées, figure celle relative à l'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) et d'une garantie financière d'achèvement. L'avenant du 10 octobre 2019 énonce clairement que « le Bénéficiaire déclare que la condition suspensive du prêt est réalisée. » (pièce N° 3 ' page 5). Pourtant, la SCCV BAYA verse aux débats un courrier daté du 10 décembre 2019 selon lequel, la Banque française de l'Océan indien (la BFCOI) n'a pas donné de suite favorable à la demande de prêt (Pièce N° 4 de l'intimée). Ce courrier laconique, dénué de références, ne permet pas de vérifier la date à laquelle a été constitué le dossier de demande de prêt de la SCCV BAYA auprès de la BFCOI et n'établit pas non plus qu'elle aurait pu bénéficier d'une offre définitive de la part d'un autre organisme bancaire puisqu'elle ne verse aux débats aucune réponse à une autre demande, envisageable à la lecture de la promesse de vente. Néanmoins, la charge de la preuve de la faute du mandant incombe à la SARL OMI. Or, celle-ci ne démontre pas directement que la condition suspensive a été réalisée pour justifier sa demande de paiement de ses honoraires tels que fixés par le mandat de recherche. Mais la SCCV BAYA ne produit aucun élément permettant de vérifier qu'elle a avisé rapidement après le 10 octobre 2019 de l'erreur affectant l'avenant énonçant que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée. Il convient dès lors d'apprécier l'éventuelle faute du mandant à l'égard de son mandataire qui a pu croire de bonne foi que la promesse de vente devait se réaliser après la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt figurant dans l'avenant du 10 octobre 2019. L'avenant litigieux stipule aussi que : . Les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions des présentes ont été négociées par l'agence immobilière Outremer Immobilier, titulaire d'un mandat donné par le bénéficiaire le 28 août 2017. En conséquence, le bénéficiaire qui en a seule la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de 45 000 €, TVA incluse. Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes. . L'avenant prévoit une modification des modalités de paiement du prix. Les parties ont convenu que la somme de 80 000 € et payés à titre d'acompte sur le prix par le bénéficiaire en comptabilité du notaire. Quittance en est donnée dans l'acte. Ces éléments établissent que l'avenant du 10 octobre 2019 a justement mentionné que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée à cette date puisque la SCCV BAYA a accepté de verser devant le notaire un acompte de 80.000,00 euros à valoir sur la vente qui devait être régularisée. A cet égard, l'intimée ne produit aucun élément permettant de comprendre comment l'absence de réitération de la vente a pu se régler, notamment pour le remboursement de cet acompte. Enfin, elle affirme qu'un accord de principe lui avait été donné avant l'avenant sans en rapporter la preuve, ce qui permettrait de vérifier si cet accord émanait aussi de la BFCOI. Ainsi, l'absence d'information donnée à la SARL OMI après l'avenant du 10 octobre 2019, la reconnaissance de la créance du mandataire à l'égard de son mandant dans l'acte, la précision relative au versement de l'acompte de 80.000,00 euros, la mention confirmant la réalisation de la condition suspensive, l'absence de production de l'accord de principe du prêt allégué contredisent le simple et bref courrier de la BFCOI du 10 décembre 2019, versé aux débats par la SCCV BAYA. Sur le montant des dommages et intérêts : L'article 1231-2 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Selon les dispositions de l'article 1231-3 du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. En l'espèce, le contrat de mandat stipule que le mandant s'oblige à ne ratifier l'acquisition du bien présenté qu'avec le concours du mandataire. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra indemniser le mandataire du préjudice subi à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes. En conséquence, la SARL OMI est bien fondée à solliciter le paiement de dommages et intérêts à raison de la faute de SCCV BAYA. La somme de 45.000,00 euros constitue son préjudice directement causé par cette faute puisque la SCCV BAYA n'a pas régularisé la vente malgré l'avenant du 10 octobre 2019 en s'abstenant de fournir à son mandataire toutes les informations propres à établir l'impossibilité de réaliser la promesse synallagmatique du 30 août 2017 et de rapporter la stipulation contenue dans l'avenant du 10 octobre 2019 alors que cette somme est clairement prévue dans le contrat de mandat. Le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions. La SCCV BAYA sera condamnée à payer à la SARL OMI la somme de 45.000,00 euros correspondant à son préjudice causé directement par la faute de son mandataire, évalué à l'espérance de gain résultant du contrat de mandat conclu le 28 août 2017. Sur les autres demandes : La SCCV BAYA supportera les dépens de l'appel et de première instance, outre les frais irrépétibles de l'appelante à hauteur de 2.500,00 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,  INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, CONDAMNE la SCCV BAYA à payer à la SARL OUTRE MER IMMOBILIER REUNION la somme de 45.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCCV BAYA à payer à la SARL OUTRE MER IMMOBILIER REUNION une indemnité de 2.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCCV BAYA aux dépens. Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT SIGNE