Cour d'appel, 29 juin 2022. 22/00149

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 29 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00149 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE453 Décision déférée à la Cour : Ordonnance Ordonnance du 17 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de bobigny - RG n° 12-21-177 APPELANTE Mme [O] [U] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée et assistée par Me Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1184 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000540 du 02/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE COMMUNE DE [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 2] déclaration d'appel signifiée à tiers présent le 10/02/2022 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 31 mai 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, Jean-Christophe CHAZALETTE, Président, Edmée BONGRAND, Conseillère, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - RENDU PAR DÉFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre pour le Premier Président de chambre empêché et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé du 10 janvier 2012, à effet du 1er janvier 2012, la commune de [Localité 2] a consenti à Mme [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] (93), moyennant le paiement d'un loyer principal de 600 euros et de provisions sur charges, outre le versement d'un dépôt de garantie de 600 euros. Le 22 mai 2015, le bailleur a délivré à la locataire un commandement de payer la somme de 15 010,04 euros échue au mois d'avril 2015, visant la clause résolutoire. Par ordonnance du 17 février 2017, signifiée le 24 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de Bobigny a notamment : - dit n'y avoir lieu à référé du chef de la demande en résiliation de plein droit du bail liant les parties ; - condamné Mme [U] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 17 944,31 euros au titre de l'arriéré locatif sur le montant des loyers et charges échus au mois de septembre 2015 inclus ; - dit que Mme [U] pourra s'acquitter de sa dette en 23 versements mensuels d'un montant de 700 euros et un versement du solde de la dette durant le 24e mois entre le 1er et le 10e jour de chaque mois à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision ; - dit que pendant ce délai les sommes ne produiront pas intérêt ; - dit que les paiements s'imputeront en priorité sur le capital ; - dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité, la totalité de ce qui resterait dû deviendra immédiatement exigible ; - condamné Mme [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; - rejeté le surplus des demandes ; - rappelé que l'ordonnance est exécutoire par provision. Par ordonnance du 3 avril 2018, la présidente de chambre du pôle 1 chambre 3 de la cour d'appel de Paris a constaté, à la date du 5 mars 2018, la caducité de la déclaration d'appel de Mme [U] et prononcé celle-ci. Le 27 novembre 2020, le bailleur a délivré à la locataire un commandement de justifier de l'assurance locative depuis l'origine du bail visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier du 2 mars 2021, la commune de [Localité 2] a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir : À titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 22 juillet 2015 pour défaut de paiement des loyers ; À titre subsidiaire : constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 27 décembre 2020 pour non-justification d'une assurance depuis l'origine du bail ; ordonner, en conséquence, l'expulsion de Mme [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés à [Localité 2] [Adresse 1], rez-de-chaussée droite, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique s'il y a lieu ; condamner Mme [U] à payer à la commune de [Localité 2] à titre provisionnel : À titre principal : * la somme de 31.724,96 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2015, date du commandement de payer d'octobre 2015 au titre de l'arriéré de loyers charges et indemnités provisionnelles arrêté au 12 octobre 2020 (soit 49.669,27 euros sous déduction de 17 944,31 euros montant de la précédente condamnation en date du 17 février 2017) ; * une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 644,69 € à compter du 22 juillet 2015, indemnité qui sera indexée annuellement ; * la somme de 4.512,83 euros (644,69 euros x 7) au titre des loyers de novembre 2020 à mai 2021 ; À titre subsidiaire : *la somme de 31 724,96 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2020, date du commandement de justifier de l'assurance délivré le 27 novembre 2020, au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 12 octobre 2020 ; * la somme de 4 512,83 € (644,69 euros x 7) au titre des loyers de novembre 2020 à mai 2021 ; * une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 644,69 euros à compter du 27 décembre 2020, indemnité qui sera indexée annuellement ; * la condamner à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * la somme de 3 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts compte tenu de son attitude particulièrement abusive ; * le paiement des dépens de l'instance. Par ordonnance de référé du 17 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a : - déclaré irrecevable la demande en résiliation du contrat de bail consenti par la commune de [Localité 2] à Mme [U] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que les demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation sur le fondement de l'impayé locatif ; - constaté la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [U] sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] au titre du défaut d'assurance ; - ordonné l'expulsion de Mme [U] des lieux précités ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique et rappelé que l'expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux ; - rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [U] à payer à la commune de [Localité 2] : * une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, révisable comme lui, majoré des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à défaut de quoi le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé à 650,62 euros et ce, à compter du 27 décembre 2020 jusqu'à libération effective des lieux. * en conséquence, et d'ores et déjà, la somme provisionnelle de 31.058,60 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation échues au mois d'octobre 2021, inclus, qui portera intérêts légaux à compter de l'assignation sur la somme de 25.803,95 euros ; - rejeté le surplus des demandes ; - condamné Mme [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer relatif au défaut d'assurance et non compris celui relatif à l'arriéré locatif ; - rappelé que l'ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 23 décembre 2021, Mme [U] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a prononcé la résiliation du contrat de location pour défaut d'assurance et condamné Mme [U] à payer des indemnités d'occupation ainsi que la somme de 31058,60 euros au titre des indemnités d'occupation au 31 octobre 2021. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 3 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de : - prononcer l'infirmation de l'ordonnance entreprise ; - débouter la commune de [Localité 2] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de souscription d'une assurance risques locatifs ; - déclarer la commune de [Localité 2] irrecevable en sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, à défaut de justificatifs de la saisine de la CCAPEX commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ou de la saisine de l'organisme payeur des aides au logement, préalablement à la saisine de la juridiction de céans ; - constater l'existence d'une contestation sérieuse en raison de l'indétermination de la créance locative et dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande ; - dire qu'il existe une contestation sérieuse s'opposant aux demandes de la commune de [Localité 2] en cause de référés ; - dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande ; - condamner la commune de [Localité 2] aux « dépens de l'incident ». Par acte d'huissier du 10 février 2022, Mme [U] a fait signifier la déclaration d'appel du 23 décembre 2021 et ses conclusions d'appelant. La signification a été faite à tiers présent à domicile. La commune de [Localité 2] n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d'un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, Mme [U] ne conteste pas que l'article 12 du contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut de souscription d'une assurance habitation. En l'espèce, le premier juge a exactement analysé, au terme de motifs que la cour adopte, que si Mme [U] produit un avis d'échéance, daté du 4 octobre 2020, établi par la Banque Postale, pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 d'un contrat d'assurance habitation, elle ne produit pas d'attestation d'assurance et ne verse aux débats aucune autre pièce s'agissant de l'assurance. Or, la présentation de l'avis d'échéance de prime ne justifie pas de son paiement. La justification de l'assurance résulte en effet de la seule remise au bailleur d'une attestation de l'assureur valide pour la période considérée. Par ailleurs, en cause d'appel, Mme [U] produit une attestation d'assurance valable du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2022. Cette attestation d'assurance est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 décembre 2020. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef. Étant sans droit ni titre sur le logement, l'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives à la mesure d'expulsion, au sort des meubles, et au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux. En revanche, dès lors que la commune de [Localité 2] n'a pas constitué avocat et ne produit pas les pièces justifiant de l'arriéré locatif, il conviendra d'infirmer l'ordonnance entreprise quant à la condamnation au titre des loyers et charges jusqu'au 26 décembre 2020. L'ordonnance entreprise sera confirmée quant au sort des dépens. La commune de [Localité 2], qui succombe partiellement, sera tenue aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [U] à payer à la commune de [Localité 2] la somme provisionnelle de 31 058,60 euros ; La confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau sur la disposition infirmée, Dit n'y avoir lieu à statuer sur le paiement par provision de l'arriéré locatif jusqu'au 26 décembre 2020 ; Y ajoutant : Déboute Mme [U] de ses demandes plus amples ou contraires ; Condamne la commune de [Localité 2] aux dépens d'appel. LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT DE CHAMBRE EMPÊCHÉ