Cour d'appel, 15 mars 2024. 22/00939

ARRÊT N° OC R.G : N° RG 22/00939 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWND Société CDC HABITAT C/ [Y] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 15 MARS 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PAUL en date du 19 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 27 JUIN 2022 RG n° 1121000591 APPELANTE : Société CDC HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [L] [U] [Y] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 7] Représentant : Me Dominique LAW WAI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004094 du 25/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) DATE DE CLÔTURE : 11 mai 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 24 Novembre 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Mars 2024. * * * LA COUR : 1- La SAEM CDC HABITAT est propriétaire d'un ensemble immobilier dit "Résidence [5]" qui comprend 143 logements répartis sur 13 bâtiments sis, commune de [Localité 6]. 2- Par acte d'huissier délivré le 20 octobre 2021, la SAEM CDC HABITAT a fait citer Mme [L] [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul, aux fins, pour l'essentiel, de voir constater que celle-ci est occupante sans droit ni titre de l'un des appartements de la résidence, ordonner son expulsion et la voir condamner au versement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2021. 3- Par un jugement contradictoire du 19 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul a : - CONSTATÉ que Mme [L] [U] [Y], occupe, sans droit ni titre l'appartement [Adresse 4] au sein de la "Résidence [5]" - [Adresse 4] à [Localité 6] [Localité 7] (974), dont la SAEM CDC HABITAT est propriétaire ; - ORDONNÉ à Mme [L] [U] [Y] de libérer le logement dans le mois suivant la signification de la présente décision ; A défaut de libération volontaire des lieux : AUTORISÉ d'ores-et-déjà la SAEM CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [U] [Y] et de tous occupants de son chef de l'appartement [Adresse 4] au sein de la "Résidence [5]"- [Adresse 4] à [Localité 6] ([Localité 7]) (974) dont elle est propriétaire, et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELÉ que le sursis prévu par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution pendant la période cyclonique s'applique à Mme [L] [U] [Y] ; S'agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution (article R.433-1) ; CONDAMNÉ Mme [L] [U] [Y] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 200 euros (deux cents euros) par mois, à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNÉ Mme [L] [U] [Y], aux dépens de la présente procédure et DIT qu'ils seront recouvrés conformément à la législation sur l'aide juridictionnelle ; DÉBOUTÉ la SAEM CDC HABITAT de ses autres demandes différentes, plus amples contraires ; RAPPELÉ que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. 4- Par déclaration d'appel déposée par RPVA au greffe de la cour d'appel le 27 juin 2022, la SAEM CDC HABITAT a interjeté appel du dit jugement. 5- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 3 février 2023 , la SAEM CDC HABITAT demande à la cour de : - Juger l'appel interjeté par la société CDC HABITAT recevable et bien fondée; - Infirmer le jugement en date du 19 avril 2022 seulement en ce qu'il a CONDAMNÉ Mme [L] [U] [Y] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 200 € par mois et rejeté l'application de l'article 700 du même code ; Statuant à nouveau : - Condamner Mme [L] [U] [Y] à payer à la CDC HABITAT une indemnité d'occupation dont le montant sera fixé à la somme de 830 euros par mois à compter du 1 er mars 2021 jusqu'au 23 septembre 2022, jour de la restitution des clés ; - Condamner de ce fait Mme [L] [U] [Y] à régler à CDC HABITAT la somme de 15.576 € au titre de l'indemnité d'occupation liquidée pour la période comprise entre le 1 er mars 2021 et 23 septembre 2022 ; - Débouter Mme [L] [U] [Y] de l'intégralité de ses éventuelles demandes, fins et conclusions ; - Condamner Mme [L] [U] [Y] à payer à CDC HABITAT la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile tant pour la première instance que pour l'instance d'appel, ainsi qu'à supporter pareillement les entiers dépens, y compris les frais relatifs à la sommation du 22 juin 2021 (391,40 €). 6- Pour l'essentiel, la SAEM CDC HABITAT fait valoir : - que Mme [L] [U] [Y] s'est installée dans les lieux en mars 2021 et n'a restitué les clefs qu'au mois de septembre 2022 ; - que pour permettre la réparation intégrale de son préjudice, le montant de l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative de l'appartement; - qu'elle est parfaitement apte à estimer la valeur locative d'un appartement compte tenu de son expérience de loueur professionnel ; - que si l'appartement n'avait pas été occupé, elle l'aurait mis en location pour un loyer mensuel de 830 €. 7- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 27 avril 2023, Mme [L] [U] [Y] demande à la cour de : - DIRE ET JUGER l'appel de la SAEM CDC HABITAT recevable ; - Le DIRE ET JUGER toutefois mal fondé ; - DÉBOUTER la SAEM CDC HABITAT de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - CONFIRMER la décision de première instance en toutes ses dispositions; Y ajoutant : - OCTROYER à Madame [Y] des délais de grâce à hauteur de 50 € par mois pendant 35 mois et le solde le 36 ème mois, aux fins d'apurer l'indemnité mise à sa charge ; - CONDAMNER la société SAEM CDC HABITAT aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément à la législation sur l'aide juridictionnelle. 8- Pour l'essentiel, Mme [L] [U] [Y] fait valoir : - qu'elle a quitté les lieux en avril 2022 ; - que les règles applicables en matière de location s'agissant de la restitution des clefs par le locataire ne sont pas applicables à sa situation ; - que la société SAEM CDC HABITAT n'a pas justifié de l'état de l'appartement en sorte qu'il n'est pas établi que celui-ci pouvait trouver preneur pour le loyer qu'elle invoque. 9- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 11 mai 2023. 10- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 24 novembre 2023. MOTIFS Sur l'indemnité d'occupation réclamée par la société SAEM CDC HABITAT: En ce qui concerne l'obligation à la charge de Mme [L] [U] [Y] : 11- Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil , tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 12- Mme [L] [U] [Y] qui s'est installée puis maintenue sans droit ni titre dans un appartement de la Résidence [5] propriété de la société SAEM CDC HABITAT a commis une faute dont elle doit réparer les conséquences dommageables. 13- La société SAEM CDC HABITAT, propriétaire de l'appartement, s'est trouvé durant le temps de l'occupation sans droit ni titre exercée par Mme [L] [U] [Y] dans l'impossibilité de procéder à une location. 14- Elle est par conséquent fondée à réclamer une indemnité d'occupation pour compenser le préjudice résultant des loyers dont elle s'est retrouvée privée. Sur le montant de l'indemnité d'occupation : 15- La société SAEM CDC HABITAT justifie de ce qu'un appartement du même type (T4) que celui que Mme [L] [U] [Y] occupait, situé au sein de la même résidence, se louait en septembre 2021, c'est-à-dire au temps de son occupation, pour un loyer mensuel de 829, 43 €, charges comprises. 16- Mme [L] [U] [Y] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que l'appartement qu'elle occupait se trouvait ainsi qu'elle le laisse entendre dans un état dégradé qui n'aurait pas permis de trouver preneur pour un loyer équivalent à celui pratiqué au sein de la résidence. 17- C'est donc à tort que le premier juge a cru pouvoir réduire à la somme mensuelle de 200 € le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à laquelle la société SAEM CDC HABITAT pouvait prétendre. Sur la durée pendant laquelle l'indemnité d'occupation est due : 18- Il ressort des déclarations concordantes des parties que Mme [L] [U] [Y] s'est installée dans l'appartement de la société SAEM CDC HABITAT en mars 2021. 19- Il est établi par les pièces que Mme [L] [U] [Y] verse aux débats (contrat de bail SHLMR, attestation de souscription d'abonnement remise par EDF et témoignage de M. [S]) que celle-ci avait quitté les lieux le 30 avril 2022. 20- A cette date, la société SAEM CDC HABITAT avait ainsi la possibilité de reprendre possession de l'appartement et de retrouver la libre disposition des lieux. 21- Elle ne peut donc prétendre à une indemnité d'occupation au-delà de cette date même si les clefs permettant d'accéder à l'appartement ne lui ont été remises qu'en septembre 2022, étant précisé, ainsi que le fait valoir à raison Mme [L] [U] [Y], que les règles du contrat de louage ne sont pas susceptibles d'application puisqu'aucun bail n'a jamais été conclu entre les parties. 22- La société SAEM CDC HABITAT est par conséquent fondée à obtenir le versement d'une indemnité d'occupation sur la période comprise entre le 1 er mar 2021 et le 30 avril 2022, soit une durée de 14 mois. 23- Il convient d'infirmer la décision du premier juge et de condamner Mme [L] [U] [Y] à verser à la société SAEM CDC HABITAT la somme de 11612, 02 € (829, 43 € X 14). Sur la demande de délais : 24- En l'absence de bail conclu entre les parties, les dispositions de l'article 24 - V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs qui donnent au juge la faculté d'accorder des délais de paiement jusqu'à trois années ne sont pas applicables. 25- C'est donc aux dispositions de l'article 1343- 5 du code civil qu'il convient de se référer. 26- Selon ces dispositions, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 27- En l'espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que Mme [L] [U] [Y] a pour seules ressources les allocations versées par la caisse d'allocations familiales. 28- Celles-ci s'élevaient en décembre 2022 à la somme mensuelle de 896, 68€. 29- Mme [L] [U] [Y] a un enfant à charge, âgé de presque 4 ans, né le 14 mai 2020. 30- Au vu de ces éléments, il apparaît que l'octroi d'un délai, dans les limites de l'article 1343- 5 du code civil, ne permettra pas à Mme [L] [U] [Y] de régler sa dette. 31- Il ne peut donc lui être alloué de délais. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 32- Mme [L] [U] [Y] , partie succombante, doit supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. 33- C'est à bon droit que le premier juge a considéré que les frais relatifs à la sommation interpellative délivrée le 22 juin 2021 pour un coût de 391,40 € n'entraient pas dans le champ de l'article 695 du code de procédure civile et ne pouvaient dés lors donner lieu à condamnation au titre des dépens ; 34- Il n'apparaît pas inéquitable, enfin, de laisser la société SAEM CDC HABITAT supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer en première instance et en cause d'appel. 35- La décision du premier juge sera par conséquent confirmée sur ces différents points et la société SAEM CDC HABITAT sera déboutée de sa nouvelle demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Infirme le jugement prononcé le19 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul en ce qu'il condamne Mme [L] [U] [Y] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 200 euros (deux cents euros) par mois, à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ; Confirme pour le surplus les dispositions critiquées ; Statuant à nouveau, Condamne Mme [L] [U] [Y] à verser à la société SAEM CDC HABITAT la somme de 11612, 02 € à titre d'indemnités pour l'occupation entre le 1er mars 2021 et le 30 avril 2022 de l'appartement [Adresse 4] au sein de la "Résidence [5]" - [Adresse 4] à [Localité 6] [Localité 7] (974); Dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais ; Déboute la société SAEM CDC HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Condamne Mme [L] [U] [Y] aux dépens de l'appel et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT