Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 21/03270

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie Certifiée Conforme délivrée le : à Me Nathalie BUNIAK Copie Exécutoire délivrée le : à Me Marc MANCIET ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 21/03270 N° Portalis 352J-W-B7F-CT5E5 N° MINUTE : Assignation du : 24 février 2021 JUGEMENT rendu le 09 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [K] [M] Madame [Y] [M] [Adresse 2] [Localité 3] ayant pour mandataire la société FORTIS IMMO [Adresse 1] [Localité 6] représentés par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260 DÉFENDERESSE SARL MINARD [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #W0002 Décision du 09 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/03270 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5E5 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe, Lucile VERMEILLE, vice-présidente, Céline CHAMPAGNE, juge, assistées de Léa GALLIEN, greffier lors des débats et de Delphine PROVOST-GABORIEAU, greffier, lors du prononcé. DÉBATS A l’audience du 01 décembre 2023 tenue en audience publique devant Lucile VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort. EXPOSE DU LITIGE M. [K] [M] et Mme [Y] [M] (consorts [M]) sont propriétaires du lot n° 7 dans l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Se plaignant d’une négligence de la SARL Minard, syndic de l’immeuble, dans la prise en charge des dégâts des eaux survenus à leur domicile, les consorts [M] ont fait assigner cette dernière en responsabilité, devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier de justice en date du 24 février 2021. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2022, les consorts [M] demandent au tribunal de : “Vu la loi du 10 juillet 1965, et plus particulièrement l’article 18, Vu le décret du 17 mars 1967, Vu l’article 1992 du Code Civil, Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil, Vu l’article 1149 du Code Civil, Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile ; Vu les décisions visées, Vu les pièces versées aux débats, - DEBOUTER le Cabinet MINARD de l’ensemble des demandes, fins et conclusions ; - DIRE ET JUGER que la responsabilité civile de la société MINARD est engagée sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du Code Civil ; Décision du 09 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/03270 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5E5 PAR CONSEQUENT, - CONDAMNER la société MINARD à verser à Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [M] la somme de 18.931 euros en réparation du préjudice financier subi ; - CONDAMNER la société MINARD à verser à Monsieur [K] [M] et à Madame [Y] [M] la somme de 6.000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile; - CONDAMNER la société MINARD aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie BUNIAK, Avocat au barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.” Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 janvier 2022, la SARL Minard demande au tribunal de : “- Dire et juger que les époux [M] ne sont pas fondés à rechercher la responsabilité de la société CABINET MINARD sur le fondement de l’article 1992 du code civil ; - Subsidiairement dire et juger que la société Cabinet Minard n’a commis aucune faute dans la gestion des sinistres dont a été l’objet l’appartement des époux [M] ; - Très subsidiairement, dire et juger que les époux [M] ne justifient pas avoir subi un préjudice réparable du fait de la société CABINET MINARD ; - En conséquence, les déclarer irrecevables et en tous les cas mal fondés en l’ensemble de leurs demandes et les en débouter à toutes fins qu’elles comportent ; - Les condamner à payer à la société Cabinet Minard la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL MBC Avocats, aux offres de droit.” Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de l’instruction est intervenue le 18 janvier 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 1er décembre 2023 a été mise en délibéré au 9 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les manquements du syndic Les consorts [M] recherchent la responsabilité du syndic, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1992 du code civil. La responsabilité du syndic peut en effet être engagée vis-à-vis des copropriétaires sur le plan délictuel dès lors que ceux-ci démontrent l'existence d'une faute génératrice d'un préjudice qui leur est personnel, l'article 1240 du code civil prévoyant que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Les consorts [M] sont donc fondés à rechercher la responsabilité civile de SARL Minard dès lors qu'ils apportent la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic. Les consorts [M] font valoir que le syndic n’aurait pas fait réaliser les travaux d’entretien en toiture, laquelle était fuyarde, et a occasionné trois dégâts des eaux à leur domicile en mars 2017, septembre 2017 et mai 2018. Le tribunal relève que les demandeurs ne versent aucune pièce antérieure au dégât des eaux du mois de mars 2017 qui permettrait de caratériser une négligence du syndic s’agissant de l’entretien de la toiture. Il convient de constater qu’aux termes de leurs écritures les consorts [M] ne reprochent aucune faute à la SARL Minard concernant la gestion du premier dégât des eaux au mois de mars 2017. S’agissant de la gestion des sinistres postérieurs, il ressort des pièces produites que la SARL Minard a mandaté l’entreprise Ouisman, plombier de l’immeuble, à compter du 17 juillet 2017 à la suite d’infiltrations d’eau dans l’appartement des consorts [M]. La SARL Minard justifie par le versement de deux ordres de service des 1er août 2017 et 20 septembre 2017 et trois factures des 4 août 2017, 18 octobre 2017 et 27 octobre 2017 qu’elle a fait procéder à des investigations en vue de rechercher les causes de la fuite, fait réaliser des travaux réparatoires sur la toiture et déclaré le sinistre à l’assureur de l’immeuble. Le procès-verbal de l’assemblée du 24 avril 2019 démontre que la SARL Minard a fait voter des travaux de réfection de la couverture avec isolation pour un budget de 110 000 euros TTC. Les consorts [M] affirment que la SARL Minard a commis une faute personnelle dans le traitement du dossier par l’assureur de l’immeuble, en omettant d’attirer son attention sur la confusion opérée par l’expert entre le 2ème dégât des eaux survenu en septembre 2017 et le 3ème dégât des eaux survenu en mai 2018. Ils indiquent qu’en raison de cette négligence de la SARL Minard, l’indemnisation proposée à la suite du second dégât des eaux, ne correspond pas à la réalité des désordres constatés ; qu’ils ont été contraints de refuser une proposition d’indemnisation pour le deuxième dégât des eaux à hauteur de 1835 euros et pour le troisième dégât des eaux à hauteur de 972 euros alors même que les travaux de remise en état ont été évalués à 4 330 euros. Les consorts [M] exposent que les fautes commises par la SARL Minard leur ont occasioné un préjudice financier en raison de la perte locative, des frais d’avocat exposés dans le cadre du litige avec les anciens locataires, des frais de recherche d’un nouveau locataire et des frais de remise en état de l’appartement. Ils sollicitent en outre l’indemnisation d’un préjudice moral. Au cas d’espèce, comme le relève à juste titre la SARL Minard, il ressort du mail adressé par le cabinet Elex à la SARL Minard le 3 janvier 2019 que les sinistres du mois de septembre 2017 et mai 2018 ont été bien été traités distinctement par la compagnie d’assurance. Aux termes du courrier du 3 janvier 2019, le cabinet Elex indique à l’assureur de l’immeuble que (sic) : “ La nouvelle réclamation intègre les dommages pour les deux sinistres où tous les postes ont une valorisation supérieure aux prix usuels du marché. Ainsi là où Elex évalue les peintures à 988, 75 euros HT, l’entrepreneur en réclame forfaitairement 1 200 euros, pour les protections et déplacements, nous évaluons 120 euros, l’entrepreneur 385 euros ; la vérification électrique (2H de M0 + 2 lignes + déplacement) à 350 euros HT, l’entrepreneur en demande 600 euros la 1/3 de journée. Sur le point du parquet, comme indiqué il n’a pas été constaté endommagé et intègre la totalité de la surface parquetée de l’appartement. Enfin, concernant les pertes de loyer, il appartient effectivement à l’assureur du bailleur d’étudier cette question, avec une éventuelle action en remboursement. Suite aux deux premiers sinistres (salle de bain et séjour), le locataire n’a pas donné congé. Le présent sinistre (plafond cuisine), de faible envergure, ne justifie pas le départ du locataire le 22 mai 2018. Les supports ayant été constatés secs dès juillet 2018, les travaux auraient dû et pu être immédiatement entrepris par le gérant du logement.”(...). “En l’état, aucun élément n’a été apporté et ne justifie une augmentation d’1/3 la valorisation établie et détaillée par le cabinet Elex (+ 726, 25 euros HT). La prestation parquet n’a pas lieu d’être et les pertes de loyers ne nous semblent pas justifiée et éventuellement à étudier avec l’assureur du bailleur.” Il n’est pas contesté que le SARL Minard a, en 2020, formulé une réclamation à l’assureur de l’immeuble, afin que l’expert réévalue sa position et qu’en réponse l’assureur de l’immeuble a indiqué que “les désordres sont minimes et ne justifient pas des frais de relogement : tout au plus une perte de loyers pour le copropriétaire pendant la durée des travaux : préjudice chiffré dans le dernier rapport à hauteur de 403, 50 euros. En l’état aucun élément en lien avec ces sinistres ne justifie la perte de loyers réclamée par M. [M].” Compte tenu des démarches ainsi effectuées par le syndic dans la gestion des sinistres et leur prise en charge par l’assureur, les demandeurs échouent à caractériser une négligence fautive. Il s’ensuit qu’aucune faute ne peut être retenue à l’égard du syndic et qu’en l’absence de démonstration d’une telle faute en lien avec un préjudice certain, sa responsabilité ne peut être engagée. Par conséquent, il convient de débouter les consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes. Sur les demandes accessoires Les consorts [M] qui succombent sont condamnés aux dépens avec distraction au profit de la Selarl MBS Avocats. Tenus aux dépens, ils sont condamnés à verser la somme de 2.000 euros à la SARL Minard au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Déboute M. [K] [M] et Mme [Y] [M] de l’ensemble de leurs demandes ; Condamne M. [K] [M] et Mme [Y] [M] aux dépens ; Accorde à la Selarl MBC Avocats le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [K] [M] et Mme [Y] [M] à verser à la SARL Minard la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 09 février 2024 Le GreffierPour la Présidente empêchée, Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente