Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/00132

RE F E R E N° Du 13 Mai 2024 N° RG 24/00132 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYRS 30B c par le RPVA le à Me Stéphanie PRENEUX, Me Jonathan SAAL - copie dossier Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Stéphanie PRENEUX, Me Jonathan SAAL (PARIS) Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEUR AU REFERE: S.C.I. LES HESPERIDES, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Stéphanie PRENEUX, avocat au barreau de RENNES, Me Jonathan SAAL, avocat au barreau de Paris DEFENDEURS AU REFERE: S.A.S. OPTHALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante S.A.S. CENTRE DE SANTE ET DOPHTALMOLOGIE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 5] non comparante LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 17 Avril 2024, ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 13 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. FAITS ET PROCEDURE Il résulte des éléments versés aux débats que par acte sous seing privé en date du 06 octobre 2020, la société civile immobilière (SCI) Les Hespérides (RCS 432 952 117) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] (RCS 890 602 204) des locaux à destination d’exercice exclusif de « centre d’ophtalmologie, de soins, de santé médicale et paramédicale » sis [Adresse 5] (35) pour 9 années à compter du 15 octobre 2020. Suivant contrat de bail du 06 octobre 2020, la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE est caution du preneur à bail. Le contrat comporte une clause résolutoire à l’article 16 en cas de non-paiement à son échéance d’un terme de loyer. (Pièce n°1 demanderesse). Suivant facture du 13 septembre 2023 et commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire du 08 novembre 2023, la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] est débitrice de la somme de 21 537,55 € envers sa bailleresse, du fait de l’absence de paiement de ses loyers sur la période du 1er octobre au 31 décembre 2023 de ses loyers et charges (pièces n°2 et 3 demanderesse). En l’absence de règlement des loyers et charges, la SCI Les Hespérides a, par acte de commissaire de justice, assigné en référé la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] et sa caution la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE, devant le président du Tribunal judiciaire de Rennes au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, 1103 et 1104 du Code civil, 834 et 835 du Code de procédure civile, des pièces versées aux débats, du commandement de payer du 08 novembre 2023 visant la clause résolutoire et de la signification du commandement de payer à la caution du 16 novembre 2023, aux fins de : -constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail commercial liant la SCI Les Hespérides à la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire intervenue le 08 novembre 2023, soit le 09 décembre 2023 ; -ordonner l’expulsion sans délai de la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] et de tout occupant de son chef des locaux donnés à bail, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 150 € par jour de retard, courant de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés à la SCI Les Hespérides ou son représentant ; -autoriser la SCI Les Hespérides, si besoin est, de faire transporter et séquestrer les biens meubles et objets mobiliers trouvés sur place dans le garde-meuble de son choix, aux frais et risques de la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] en application des dispositions prévues au Code des procédures civiles d’exécution ; -Condamner la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] à payer à titre provisionnel la somme de 21 537,55 € au titre des loyers, taxes et charges impayées et qui restera à parfaire jusqu’au jour de la décision à intervenir, et qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, outre la pénalité de plein droit de 5% sur les sommes dues telle que prévue à l’article 13 du contrat de bail ; -condamner la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] à payer à titre provisionnel à la SCI Les Hespérides une indemnité d’occupation équivalente au montant égal au dernier loyer contractuel révisé, augmenté des charges et de la TVA qui sera due depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés à la SCI Les Hespérides, -dire et juger que l’indemnité d’occupation pourra être réévaluée conformément à l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires par référence à l’indice visé à l’article 14 du contrat de bail ; -condamner la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE à payer, à titre provisionnel en sa qualité de caution, toute somme due par la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] au titre des loyers, taxes, charges impayées et indemnités d’occupation, le tout dans la limite globale de son engagement de caution à hauteur de 60 000 € en application de l’article 19 du contrat de bail ; -autoriser à titre provisionnel la SCI Les Hespérides à conserver le dépôt de garantie de 14 562€ à titre de premier dommages et intérêts conformément à l’article 15 du contrat de bail ; -ordonner la capitalisation des intérêts -refuser tout délai à la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] et à la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE; -débouter la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] et la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE de l’ensemble de leurs éventuelles demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires ; -condamner la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] à payer à la SCI Les Hespérides la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. -condamner la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation. Lors de l’audience utile du 17 avril 2024, la SCI Les Hespérides, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation et s’est désistée de l’ensemble de ses demandes d’instance et d’action à l’encontre de la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE. Elle a oralement maintenu ses demandes à l’encontre de la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4]. Régulièrement assignées par procès-verbal de commissaire de justice de recherche infructueuse, la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] et la SAS la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire L'article 472 du code de procédure civile dispose que "si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ". Sur le désistement d’instance et d’action Les articles 394, 395, 397, 398 et 399 du même Code disposent eux que : « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance ». « Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur.Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ». « Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation ». « Le désistement d'instance n'emporte pas renonciation à l'action, mais seulement extinction de l'instance ». « Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte ». Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande mais celui-ci ne sera parfait que par l’acceptation du défendeur. L’acceptation n’est toutefois pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. En l’espèce, la SCI Les Hespérides s’est désistée oralement à l’audience de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE. Il conviendra de dire parfait, au dispositif de la présente décision, le désistement de la SCI Les Hespérides de l’ensemble ses demandes à l’encontre de la SAS OPTHALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE, celle-ci ne présentant pas, en outre, de défense ou fin de non-recevoir. Sur la notification aux créanciers inscrits Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce : "Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus". La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où le bailleur a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce non numérotée). Sur la résiliation et l’expulsion Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”. En l'espèce, La SCI Les Hespérides sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4], faisant valoir à cet effet qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à cette dernière le 08 novembre 2023, pour un montant de 21 537,55 €, correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois (sa pièce n°3). Or, au vu des pièces versées aux débats, il ressort qu'un bail commercial a bien été conclu entre la SCI Les Hespérides et la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4], prévoyant un loyer annuel fixé à 58 250 € hors taxes et hors charges (pièce n°1 demanderesse). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 08 novembre 2023, portant sur la somme totale de 21 537,55 €, au titre des loyers restés impayés. (Pièce n°3 demanderesse). La SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4], devenue occupante sans droit ni titre, sera expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. La possibilité de requérir l’emploi de la force publique rend inutile le prononcé d’une astreinte. Il n’y a pas lieu d’ordonner la mise sous séquestre des biens de la défenderesse au profit de la demanderesse. Sur les indemnités provisionnelles En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. Au terme de son acte introductif d’instance soutenu à la barre, le bailleur sollicite la condamnation de la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au montant égal au dernier loyer contractuel révisé augmenté des charges et de la TVA à compter du 09 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. Le bailleur produit une facture pour les loyers de la période du 01/10/2023 et 31/12/2023 d’un montant de 21 537,55 € pour 3 mois, comprenant les taxes et charges, ce qui représente une montant mensuel global de 7 179,18 € (sa pièce n°2). Dès lors, la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] sera condamnée au paiement de 7 179,18 € par mois d’occupation à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération des lieux. Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci. Sur la provision réclamée au titre de la dette locative Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce demandeur n°1). La société Les Hespérides sollicite la condamnation de la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] à lui payer la somme provisionnelle de 21 537,55 €, au titre des loyers exigibles, charges et accessoires au principal restant dus pour la période du 01/10/2023 au 31/12/2023 notifié le 08 novembre 2023. Au vu des pièces produites, la somme réclamée n'apparaît pas ainsi sérieusement contestable. (Pièce n°2 décompte de créance). La SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] sera donc condamnée au paiement d'une provision de 21 537,55 €, à ce titre, en deniers ou quittances valables. Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci. Sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur Enfin, il y a lieu de juger que, conformément à l’article 15 du contrat liant les parties, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, la clause le prévoyant ne constituant pas une clause pénale en ce qu’elle n’organise pas le paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts mais l’absence de restitution d’une somme d’ores et déjà perçue, à titre de première indemnité, par le bailleur. (Pièce n°1 demanderesse page 11). Sur les demandes accessoires La SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4], qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. L'équité commande de la condamner au titre des frais irrépétibles, à verser à la SCI Les Hespérides la somme de 1 000 € à ce titre. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe : Déclarons parfait le désistement d’instance et d’action de la SCI Les Hespérides à l’encontre de la SAS OPHTALMOLOGIE [Localité 3] EST OPE pour l’ensemble des demandes ; Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 09 décembre 2023, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 5] (35) ; Ordonnons à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion de la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] et de tous occupants de son chef ; La Condamnons à payer à la SCI Les Hespérides la somme provisionnelle de 21 537,55 € (vingt-et-un mille cinq cent trente-sept euros euros et cinquante cinq centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2023 ; La Condamnons à payer à titre provisionnel à la SCI Les Hespérides une indemnité d’occupation équivalente au montant égal au dernier loyer révisé, augmenté des charges et de la TVA, qui sera due par mois d’occupation à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés à la SCI DES HESPERIDES; Autorisons la SCI Les Hespérides à conserver la somme versée au titre du dépôt de garantie par la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] de 14.562 euros, conformément à l’article 15 du contrat de bail; Condamnons la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire; Condamnons la SAS CENTRE DE SANTE ET D’OPHTALMOLOGIE de [Localité 4] à verser à la SCI Les Hespérides la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire. Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits. La greffière Le juge des référés