Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01415

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [H] [F] Mme [C] [E] épouse [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Nicolas GUERRIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01415 - N° Portalis 352J-W-B7I-C353E N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 DÉFENDEURS Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [C] [E] épouse [F], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01415 - N° Portalis 352J-W-B7I-C353E EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 octobre 2012, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a donné à bail à Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (5ème étage) à [Localité 4] pour loyer mensuel de 790,13 euros outre 420 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 2 605,90 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 octobre 2023. Par actes de commissaire de justice du 5 janvier 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a fait assigner Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [F] et de Madame [C] [E] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, - statuer sur le sort des biens garnissant le local et voir ordonner leur mise sous séquestre aux frais des défendeurs, - condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] à payer à titre provisionnel la somme de 4 789,56 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, - condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] à payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion. A l'audience du 19 mars 2024, LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 8 221,37 euros, selon décompte du 13 mars 2024, terme de février 2024 inclus. Assignés à étude, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] n'ont pas comparu ni personne pour eux. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 8 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 9 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 605,90 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement applicable jusqu’au terme du bail le 15 octobre 2024 (aucune somme n'a été réglée) et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 décembre 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et le bailleur qui seul comparaît ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] étant sans droit ni titre depuis le 11 décembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] restent lui devoir la somme de 8 221,37 euros à la date du 13 mars 2024, terme de février 2024 inclus. Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de leur dette. Il sera par ailleurs noté que le bail comporte une clause de solidarité (article 8) et que les locataires sont mariés de sorte qu'ils sont solidairement tenus des dettes ménagères conformément à l'article 220 du code civil Ils seront donc condamnés solidairement à titre de provision au paiement de la somme de 8 221,37 euros avec en l'absence d'autres précisions intérêts au taux légal sur la somme de 4 789,56 euros à compter de la délivrance de l'assignation et sur le surplus à compter de la notification de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de mars 2024 inclus jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant observé que le dernier loyer charges comprises s'élève à la somme de 1 217,95 euros. Sur les demandes accessoires Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, il n'appartient pas au juge de se prononcer par avance sur la charge des sommes liées à l'exécution forcée de la présente ordonnance lesquelles sont en ce qui concerne les mesures d'exécution forcée soumises au code des procédures civiles d'exécution régies par les dispositions de l'article L. 111-8 dudit code. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2012 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) d'une part, et Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (5ème étage) à [Localité 4] sont réunies à la date du 10 décembre 2023, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) la somme provisionnelle de 8 221,37 euros (décompte arrêté au 13 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 789,56 euros à compter du 5 janvier 2024 et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'il auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETONS les demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [C] [E] épouse [F] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection