Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/01891

AFFAIRE : N° RG 21/01891 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GZCH   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX en date du 03 Juin 2021- RG n° 21/00049 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 19 MAI 2022 APPELANTE : S.C.I. LA GALERE N° SIRET : 498 102 318 [Adresse 3] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Jerôme DEREUX, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : S.A.R.L. LE JARDIN SUR LES QUAIS N° SIRET : 849 397 864 [Adresse 4] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX DEBATS : A l'audience publique du 07 mars 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, Rapport oral de M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 19 mai 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS Selon acte notarié du 17 avril 2019, la société civile immobilière La galère (la SCI) a consenti un bail commercial à la société Le jardin sur les quais dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4]. Un état des lieux d'entrée a été établi le même jour. À la suite de deux procès-verbaux de constat d'huissier de justice dressés sur demande du preneur les 18 novembre 2019 et 22 octobre 2020 ainsi que de l'établissement à la demande de ce dernier de devis relatifs aux travaux concernant l'escalier, la plomberie et l'électricité, la société Le jardin sur les quais a, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception distribuée le 14 janvier 2021, mis en demeure la SCI de réaliser ces travaux. Le 10 novembre 2020, la SCI a fait signifier à la société Le jardin sur les quais un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire prévue au bail concernant les loyers des mois d'octobre et novembre 2020. Le 22 janvier 2021, la société Le jardin sur les quais a donné en location-gérance au Groupe A et V l'exploitation de son fonds de commerce de restaurant à compter du 17 mai 2021. Par ordonnance du 3 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux, sur assignation délivrée le 22 février 2021 à la diligence de la société Le jardin sur les quais, a : - constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur la demande formée au titre des loyers et des charges impayés par la SCI et renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, - débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SCI à payer à la société Le jardin sur les quais les provisions suivantes : *3.941,95 euros TTC au titre du devis de menuiserie de l'entreprise Boire Richard, *6.800,40 euros TTC au titre du devis de plomberie de l'entreprise Wilman, *12.249,01 euros TTC au titre du devis d'électricité de l'entreprise Tortevois, - condamné la SCI au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens. Selon déclaration du 29 juin 2021, la SCI a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions du 22 février 2022, l'appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de débouter la société Le jardin sur les quais de toutes ses prétentions, de condamner celle-ci au paiement de la somme de 56.159 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période d'octobre 2020 à février 2022 et d'enjoindre à l'intimée à produire le rapport d'expertise établi par le cabinet mandaté par son assureur Gan et les éléments justifiant d'une prise en charge par cette assurance ou non, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours suivant la signification du « jugement » à intervenir. Subsidiairement, elle demande de limiter le montant des sommes à sa charge aux seules sommes réellement exposées par l'intimée, soit la somme de 10.250 euros. En tout état de cause, l'appelante sollicite la condamnation de l'intimée à lui verser la somme de 3.600 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions du 15 février 2022, la société Le jardin sur les quais demande à la cour de confirmer l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions. Subsidiairement, en cas de réformation de la décision entreprise, elle sollicite que soit ordonnée la compensation des sommes dues respectivement par les parties. Y ajoutant, elle demande à la cour de condamner l'appelante au paiement de la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Suivant ordonnance du 5 octobre 2021, la première présidente de cette cour a débouté la SCI de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire de la décision dont appel. La mise en état a été clôturée le 3 mars 2022. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties. MOTIVATION 1. Sur les demandes relatives aux travaux Selon l'article 835 du code de procédure civile selon lequel, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le bail commercial conclu entre les parties prévoit en sa clause « entretien-réparations » que le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture et que toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la charge du preneur. La clause « travaux » de ce bail mentionne qu'il est convenu entre les parties que le preneur fera son affaire strictement personnelle de tous travaux qui devront être réalisés par suite d'un dégât des eaux, fuite d'eau, infiltration d'eau et moisissures sans que le bailleur ne puisse être inquiété. Selon la clause « mise aux normes » du bail litigieux, le preneur aura la charge exclusive des mises aux normes étant précisé que la mise aux normes et l'entretien de l'installation électrique et gaz restera à la charge définitive du preneur. Le premier juge a estimé que, depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, les travaux visant à remédier à la vétusté de l'immeuble ou à assurer sa mise en conformité électrique doivent être supportés par le bailleur sans dérogation possible au bail si ces travaux sont destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l'immeuble ou son infrastructure et le rendent impropres à sa destination. Au regard des constats d'huissier et des devis produits, il a considéré que les réparations sollicitées relèvent de cette catégorie et de l'obligation de délivrance du bailleur, que l'escalier comme les installations électrique et de plomberie sont vétustes, et ne sont pas les suites d'un simple dégât des eaux non ou mal réparé comme suggéré par le bailleur. Le premier juge en a déduit que la clause du bail litigieux transférant à la société Le Jardin sur les quais la charge des travaux de mise en conformité électrique de son établissement devait être réputée nulle et de nul effet. La société Le jardin sur les quais s'approprie les motifs du premier juge, soulignant que la réparation des ouvrages vétustes relève de l'obligation de délivrance du bailleur nonobstant les clauses du bail, que la vétusté suppose qu'aucune réparation simple n'est possible ce qui est le cas en l'espèce selon les devis produits, que le problème affectant l'escalier ne saurait relever des travaux incombant au preneur alors qu'il appartient au bailleur de mettre à disposition un local conforme à sa destination et à son utilisation, en l'occurrence pour permettre l'accès aux cuisines. La SCI relève d'abord que l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 17 avril 2019 ne mentionne aucune vétusté des locaux loués. Par ailleurs, elle soutient que le bail commercial en cause est conforme aux dispositions légales et réglementaires en ce que les grosses réparations ne sont pas mises à la charge du preneur et que les travaux visant à remédier à la vétusté des locaux ne sont mis à la charge de ce dernier que lorsqu'ils ne relèvent pas des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil. L'appelante affirme que la dégradation de l'état de l'escalier est due aux suites d'un dégât des eaux qui n'a pas été réparé correctement par le preneur et que les travaux invoqués sont donc à la charge du preneur en vertu de la clause « travaux » du bail, de tels dégâts des eaux relevant de l'obligation d'assurance du preneur. Elle fait valoir, d'une part, que les travaux d'électricité et de plomberie ne relèvent pas des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil et que les parties avaient donc la faculté de prévoir des clauses particulières sur la charge de tels travaux telles que les clauses « entretien-réparation », « travaux » et « mises aux normes », d'autre part, que la vétusté de ces installations n'est pas démontrée à suffisance par les devis produits. Elle fait observer, d'une part, que le devis de plomberie comprend le remplacement d'un ballon d'eau chaude alors que le bail prévoit expressément que les frais afférents au remplacement des deux ballons d'eau chaude seront à la charge exclusive du preneur, d'autre part, que le devis d'électricité comprend la réfection du tableau électrique alors que la clause « mises aux normes » met la mise aux normes et l'entretien de l'installation électrique et gaz à la charge définitive du preneur. Enfin, la SCI fait valoir que, faute de l'avoir informée sans délai et par écrit des désordres invoqués comme elle y était obligée contractuellement, la société Le jardin sur les quais ne saurait lui faire supporter la charge des travaux litigieux, qu'elle ne peut former de demandes indemnitaires et qu'elle aurait dû demander au juge des référés d'enjoindre au bailleur de faire réaliser lesdits travaux, à défaut de l'autoriser à faire procéder elle-même à ces travaux et d'en obtenir a posteriori le remboursement. Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, durant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Il peut être dérogé à cette règle par des conventions particulières, de telles clauses dérogatoires devant s'interpréter de manière restrictive. En vertu de l'article R. 145-35 du code de commerce dans sa rédaction applicable au bail commercial en cause, ne peuvent être imputés au locataire : 1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, 2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans le lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. L'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les clauses « entretien-réparation », « travaux » et « mises aux normes » du bail commercial conclu entre les parties le 17 avril 2019 ne contreviennent pas aux dispositions de l'article R. 145-35 1° et 2° du code de commerce. En effet, ces clauses n'ont pas pour effet de mettre à la charge du preneur les grosses réparations limitativement énumérées par l'article 606 du code civil. Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1755 du code civil que, sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d'entretenir les lieux loués et d'effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté. En l'espèce, aucune des clauses du bail ne prévoit expressément la mise à la charge du preneur des réparations résultant de la vétusté. La vétusté de l'installation de plomberie se trouve établie à suffisance par les procès-verbaux de constat d'huissier des 18 novembre 2019 et 22 octobre 2020 mettant en évidence l'ancienneté des canalisations ainsi que par le devis du 5 janvier 2021 faisant état d'une « alimentation de plomberie très vétuste voire hors d'usage ». Toutefois, comme le soutient justement l'appelante, le devis de plomberie comprend le remplacement d'un ballon d'eau chaude, alors, d'une part, que le bail prévoit expressément que les frais afférents au remplacement des deux ballons d'eau chaude seront à la charge exclusive du preneur, d'autre part, que les procès-verbaux de constat d'huissier ne comportent aucune constatation concernant l'état dudit ballon d'eau chaude et propre à établir sa vétusté, de sorte que la demande formée à ce titre par la société Le jardin sur les quais se heurte à une contestation sérieuse. Le preneur justifie avoir fait réaliser une partie des travaux de plomberie pour un prix de 3.319,20 euros TTC, portant sur la réfection d'une partie de la plomberie de la cuisine et du sous-sol, la reprise de la plonge, des machines à laver, de deux robinets de puisage eau chaude et eau froide, un raccordement station de lavage ainsi qu'un tube et un raccord multi-couche, lesquelles réparations sont justifiées par la vétusté de l'installation de plomberie. Contrairement à ce que fait valoir l'appelante, celle-ci a été valablement mise en demeure de réaliser les travaux en cause par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 janvier 2021, préalablement à la délivrance de l'assignation en référé. En revanche, la vétusté de l'installation d'électricité n'est pas démontrée en l'absence de constatations par huissier de justice, les seules mentions du devis du 10 janvier 2021 évoquant un risque d'incendie, un risque pour la protection des personnes du fait de la vétusté de l'installation électrique sans autre précision ne suffisant pas à caractériser une telle vétusté. En outre, la clause « mise aux normes » du bail met à la charge exclusive du preneur les mises aux normes , notamment de l'installation électrique, si bien que les demandes formées par la société Le jardin sur les quais se heurtent à une contestation sérieuse. S'agissant de l'escalier menant à la réserve, le devis de remplacement de cet escalier produit par le preneur porte la mention « suite à dégât des eaux », l'existence de fuites d'eau étant d'ailleurs évoquée par la société Le jardin sur les quais dans sa lettre adressée au bailleur le 22 septembre 2020 et ayant donné lieu à une déclaration de sinistre auprès de son assureur qui a refusé de le prendre en charge. En outre, l'état des lieux d'entrée établi par les parties le 17 avril 2019 indique que l'escalier en bois menant à la réserve située au sous-sol est en état d'usage sans mentionner de désordres liés à l'humidité. Or la clause « travaux » du bail prévoit que le preneur fera son affaire strictement personnelle de tous travaux qui devront être réalisés par suite d'un dégât des eaux, fuite d'eau, infiltration d'eau et moisissures sans que le bailleur ne puisse être inquiété, de sorte que les demandes formées à ce titre par la société Le jardin sur les quais se heurtent à une contestation sérieuse. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et, la cour statuant à nouveau, il est constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur les demandes formées par la société Le jardin sur les quais relatives à la prise en charge des travaux relatifs au remplacement de l'escalier, au changement de ballon d'eau chaude et à l'installation électrique, de sorte qu'il n'y a lieu à référé de ces chefs, les parties étant renvoyées à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront. Le bailleur sera condamné à verser au preneur la somme provisionnelle de 3.319,20 euros TTC au titre des travaux de plomberie résultant de la vétusté de l'installation. 2. Sur les demandes relatives aux loyers et charges Le premier juge a estimé que les demandes en paiement de provisions au titre des loyers impayés formées par la SCI se heurtaient à une contestation sérieuse, aux motifs, d'une part, que la société Le jardin sur les quais était fondée à faire valoir une exception d'inexécution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d'autre part, qu'en application de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 les dettes de loyer échues à compter du 17 octobre 2020 étaient suspendues de même que les sanctions contractuellement prévues telles que les clauses pénales et résolutoires. Toutefois, au regard des motifs qui précèdent, il ne saurait être retenu que la société Le jardin sur les quais pouvait opposer une exception d'inexécution tirée d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. En effet, les seuls travaux relevant de l'obligation de délivrance du bailleur concernent l'installation de plomberie de la cuisine ainsi que de la réserve et ces désordres n'ont pas empêché l'exploitation continue du fonds de commerce de restaurant par la société Le jardin sur les quais, qui a d'ailleurs donné ledit fonds en location-gérance le 22 janvier 2021. La SCI soutient que la suspension prévue par la loi du 14 novembre 2020 a expiré le 17 août 2021 et que sa demande de provision au titre des loyers et charges dus pour la période d'octobre 2020 à février 2022 pour un montant de 56.159 euros est fondée, soulignant qu'elle ne sollicite pas le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail. Prenant acte de ce que le bailleur a actualisé sa créance de loyers sans demander l'application de la clause résolutoire, la société Le jardin sur les quais indique qu'elle va procéder au règlement des loyers. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les dispositions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 n'emportent pas suspension de l'exigibilité des dettes de loyers commerciaux mais la suspension des actions, sanctions contractuelles, mesures conservatoires et mesures d'exécution forcée liées au non-paiement de ces loyers, et ce pendant une période dont la société Le jardin sur les quais ne conteste pas qu'elle a expiré. Ainsi, la demande de provisions pour loyers et charges impayés formée par la SCI ne se heurte à aucune contestation sérieuse, si bien que l'ordonnance entreprise sera infirmée sur ce point et la société Le jardin sur les quais sera condamnée à payer à la SCI la somme de 56.159 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés pour la période d'octobre 2020 à février 2022. En application des articles 1347 et suivants du code civil, il sera ordonné la compensation des obligations réciproques des parties. 3. Sur les demandes accessoires Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et frais irrépétibles seront infirmées. La société Le jardin sur les quais, qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société Le jardin sur les quais relatives aux travaux concernant le remplacement de l'escalier, le changement de ballon d'eau chaude et l'installation électrique ; Condamne la société civile immobilière La galère à payer à la société Le jardin sur les quais la somme provisionnelle de 3.319,20 euros TTC au titre des travaux de plomberie ; Condamne la société Le jardin sur les quais à payer à la société civile immobilière La galère la somme provisionnelle de 56.159 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d'octobre 2020 à février 2022 ; Ordonne la compensation entre les obligations réciproques des parties ; Condamne la société Le jardin sur les quais aux dépens de première instance et d'appel ; Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT N. LE GALLF. EMILY