Cour d'appel, 24 mai 2022. 22/01043

24/05/2022 ARRÊT N°412/2022 N° RG 22/01043 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OVQK EV/IA Décision déférée du 17 Février 2022 - Juge de l'exécution de TOULOUSE ( 22/25) [F] [Y] [H] C/ Syndic. de copro. SDC DU [Adresse 4] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANT Monsieur [Y] [H] [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Me Kamel BENAMGHAR, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ SDC DU [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL PYRENEES IMMOBILIER, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous les références 405 398 603, dont le siège social est à [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Anne-julie GUIGNON, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre M. [Y] [H] est propriétaire des lots 10, 16,23 et 26 correspondant à un garage, un cellier, un parking extérieur et un appartement situés dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 11]. M. [H] a été condamné en paiement de sommes au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble selon : ' ordonnance de référé du 17 juillet 2015, ' ordonnance de référé du 11 avril 2016, ' jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 1er juillet 2019, ' jugement du tribunal d'instance de Toulouse le 11 septembre 2019. Le 9 septembre 2021 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a fait délivrer à M. [H] un commandement aux fins de saisie immobilière de payer la somme totale de 24'325,31 €. Le 22 novembre 2021, une sommation contenant assignation à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution de Toulouse a été délivrée à M. [H] par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]. Par jugement du 17 février 2022, le juge de l'exécution de Toulouse a : ' rejeté la demande de délais de paiement ; ' dit qu'il y a lieu de retenir le montant de la créance à la somme de 24.325,31 € au 11 septembre 2021; ' rejeté la demande de cantonnement, à titre provisoire de la saisie immobiliére, ' rejeté la demande d'autorisation de vente amiable ; ' ordonné en conséquence la vente forcée de l'immeuble saisi ; ' fixé l'audience d'adjudication au Jeudi 16 Juin 2022 à 14 heures salle n° 7 au Tribunal Judiciaire - [Adresse 1] ; ' rappelé que la mise à prix a été fixée à la somme de 100.000 € ; ' autorisé la visite de l'immeuble librement et avec le concours éventuel de la SCP [N] [G], Huissiers de Justice associés en cas d'opposition des saisis ou de difficultés et avec le concours de la force publique en cas de besoin, ' passé les dépens en frais privilégiés de vente dont distraction au profit des avocats de la cause qui justifient en avoir fait l'avance. Par déclaration du 14 mars 2022, M. [Y] [H] a formé appel de la décision en ces termes : «L'objet de la demande du présent appel est de faire droit à toutes exceptions de procédure, annuler, sinon infirmer et à tout le moins réformer le jugement d'orientation en vente forcée déféré à la cour d'appel et rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse le 17 février 2022 (RG 21/00254) en ce qu'il a :-Rejeté la demande de délais de paiement ; -Dit qu'il y a lieu de retenir la montant de la créance de la créance à la somme de 24.325,31€ au 11 septembre 2021; -Rejeté la demande de cantonnement, à titre provisoire, de la présente saisie immobilière ; -Rejeté la demande d'autorisation de vente amiable ; Ordonné, en conséquence, la vente forcée de l'immeuble saisi ; -Fixé l'audience d'adjudication au jeudi 16 juin 2022 à 14h00 salle n°7 au tribunal judiciaire ' [Adresse 1]; -Rappelé que la mise à prix a été fixée à la somme de 100.000€ ; -Autorisé la visite de l'immeuble librement et avec le concours éventuel de la SCP [N] [G], huissiers de justice associés en cas d'opposition des saisis ou de difficultés et avec le concours de la force publique en cas de besoin ; -Passé les dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit des avocats de la cause qui justifient en avoir fait l'avance.». Par dernières conclusions du 1er avril 2022, M. [Y] [H] demande à la cour de : Réformer le jugement dont appel le 17 février 2022 ; Statuant à nouveau: ' réduire la créance invoquée par le demandeur de la somme globale de 11018,89€ au titre des deux condamnations prononcées par le juge des référés et des dépens d'instance et frais d'exécution correspondants, ainsi que des intérêts de retard calculés dans le commandement et dans l'assignation sur la base de cette somme ; ' réduire la créance invoquée par le créancier poursuivant de la somme globale de 3.438,16 € au titre du jugement du 11 septembre 2019 tant que la preuve de son défaut de paiement n'est pas établie ainsi que des intérêts de retard calculés dans le commandement et dans l'assignation sur la base de cette somme ; ' rejeter la demande de vente forcée présentée par le créancier poursuivant,compte tenu de son caractère disproportionné au regard du montant de la créance qui peut être invoquée contre le concluant ; Subsidiairement : ' cantonner la mesure demandée à la vente seulement du lot n°23, à savoir l'emplacement (extérieur) de parking ; ' autoriser le concluant à vendre à l'amiable ce lot n°23, dans les délais qui seront fixés dans l'arrêt à intervenir ; ' autoriser le concluant à régler l'excédent de la créance qui sera fixée dans l'arrêt à intervenir par échelonnement et dans les délais les plus larges qui peuvent lui être accordés ; ' l'autoriser, en cas de rejet des demandes qui précédent, et en toute hypothèse, à vendre à l'amiable ceux des lots saisis que déterminera la cour d'appel, et ce, dans les délais qui seront fixés dans l'arrêt à intervenir ; ' statuer ce que droit quant aux frais et dépens de l'instance; ' rejeter toute demande contraire, en particulier la demande de l'intimé au titre de l'article 700 du CPC. Par dernières conclusions du 04 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande à la cour de : ' confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 17 février 2022, Y ajoutant, ' condamner M. [Y] [H] à payer au SDC de la [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamner M. [Y] [H] aux entiers dépens. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS : Sur les sommes réclamées: M. [H] souligne le caractère disproportionné de la demande en vente forcée au regard des montants dont il est débiteur au titre des condamnations en référé qu'il considère comme n'étant pas définitives mais provisoires. En conséquence, il considère que les postes de créances découlant des deux ordonnances de référé ne peuvent servir de support à la demande en vente forcée de même que les dépens qui n'ont pas été vérifiés. Il demande en conséquence de déduire de la créance invoquée par le syndic la somme de 11'018,89 € correspondant aux condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile, frais et dépens des instances en référé ainsi que les intérêts de retard calculés sur ces sommes. Il considère que dans la mesure où il règle ses charges avec décalage, il n'est pas exclu que depuis le 11 septembre 2019 sa dette de charges antérieures au jugement déféré soit en tout ou partie apurée et fait valoir qu'il est dans l'incapacité de déterminer s'il est encore débiteur de sommes alors que les décomptes du syndic font ressortir au débit à la fois les appels de charges et les condamnations judiciaires et qu'ainsi l'imputation des sommes payées est impossible. Le syndicat des copropriétaires oppose que M. [H] confond le fait de disposer d'une décision définitive pour parvenir à la vente forcée d'un bien immobilier en exécution de l'article L 311-4 du code des procédures civiles d'exécution et disposer d'une créance certaine, liquide et exigible conformément aux dispositions de l'article L 311-2 du même code. Il fait valoir qu'il agit sur la base des jugements définitifs rendus les 1er juillet et 11 septembre 2019 et considére qu'en tout état de cause s'agissant des condamnations prononcées en référé un créancier hypothécaire est fondé à solliciter le paiement des sommes qui lui sont dues dans le cadre de la procédure de saisie immobilière et qu'il convient en conséquence de confirmer le juge de l'exécution en ce qu'il a intégré ces sommes au décompte des sommes dues par M. [H]. Il ressort de l'article L 311-4 du code des procédures civiles d'exécution que lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu'après une décision définitive passée en force de chose jugée. En l'espèce, par ordonnance de référé du 12 janvier 2015, M. [H] a été condamné à la demande du syndicat des copropriétaires à démolir des travaux qu'il avait effectués sous astreinte. Par ordonnance de référé du 17 juillet 2015, il a été condamné à payer par provision à la somme de 25'500 € au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire mise à sa charge, le juge des référés le condamnant au surplus à des travaux sous astreinte ainsi qu'à une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Cette ordonnance a été signifiée le 29 juillet 2015 et est définitive selon certificat de non appel du 15 octobre 2015. Par ordonnance de référé du 11 avril 2016, le juge des référés a condamné M. [H] à payer par provision la somme de 98'400 € au titre de la liquidation des astreintes provisoires mises à sa charge par l'ordonnance de référé du 17 juillet 2015, ordonné des travaux sous astreinte et condamné M. [H] à verser au syndicat des copropriétaires 3000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Cette ordonnance a été signifiée le 21 avril 2016 et est définitive selon certificat de non appel du 8 juillet 2016. Par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 1er juillet 2019 le montant des astreintes prononcées contre M. [H] a été ramené à la somme de 26'200 €, il a au surplus été condamné à verser au syndicat des copropriétaires 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Ce jugement a été signifié le 14 octobre 2019 et par ordonnance du 27 juillet 2020 la caducité de la déclaration d'appel formée à son encontre a été prononcée. Enfin, selon jugement du tribunal d'instance de Toulouse rendu le 11 septembre 2019, M. [H] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires 3438,16 € au titre des charges impayées outre 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Ce jugement a été signifié le 4 octobre 2019 est définitif selon certificat de non pourvoi du 13 janvier 2020. Il ressort de cet historique que les décisions de référé ayant liquidé les astreintes ont été suivies d'une décision au fond passée en force de chose jugée qui a limité la liquidation de l'astreinte à 26'200 €. Cependant, les condamnations prononcées contre M. [H] par les ordonnances de référé au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamnations relatives aux dépens sont à ce jour définitives. En exécution des ordonnances de référé, le syndicat des copropriétaires a fait pratiquer deux procédures de saisies-attribution en septembre 2015 et juin 2016 et fait saisir le véhicule de M. [H] en avril 2016. Cependant, ces procédures étaient parfaitement légitimes dès lors que le syndicat des copropriétaires bénéficiait de titres exécutoires étant relevé que lorsque ces mesures d'exécution ont été pratiquées aucune instance au fond n'était engagée, que les sommes auxquelles M. [H] avait été condamné étaient particulièrement importantes et que d'une part l'ordonnance de référé du 17 juillet 2015 indique que M. [H] s'est fait représenter par son conseil qui n'a formé aucune observation et que l'ordonnance de référé du 11 avril 2016 mentionne seulement que son conseil a confirmé que les travaux n'avaient pas été effectués. Enfin, M. [H] ne produit aucune pièce démontrant que ces procédures d'exécution ont été engagées de mauvaise foi ou abusivement par le syndicat des copropriétaires. Au regard de ces éléments, il n'y a pas lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux mesures d'exécution engagées précédemment et qui d'ailleurs se sont révélées fructueuses. De plus, si M. [H] fait valoir qu'il est possible qu'il ne soit plus débiteur au regard des sommes qu'il a versées, il ne justifie pas que des sommes qu'il aurait versées n'auraient pas été déduites du total réclamé par le syndicat des copropriétaires. Enfin, et contrairement aux affirmations de M. [H], le syndicat des copropriétaires produit des extraits de comptes copropriétaire des 16 mars 2021 et 3 mars 2022 desquels il ressort que les montants versés par ce copropriétaire ne correspondent au montant des appels de fonds qu'exceptionnellement sur la période de décembre 2017 à mars 2022 ce qui a fini par justifier la condamnation par le tribunal d'instance du 11 septembre 2019. Il résulte enfin des pièces versées que le syndicat des copropriétaires a procédé à diverses annulations comptables correspondant aux montants fixés par les ordonnances de référé des 17 juillet 2015 et 11 avril 2016, l'annulation portant aussi sur le calcul des intérêts dont le détail est donné par le syndicat des copropriétaires sans être valablement critiqué. Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant de la créance du syndicat des copropriétaires à 24'325,31 € au 11 septembre 2021. Sur le caractère disproportionné de la procédure et la demande de cantonnement : M. [H] fait valoir que la mesure est disproportionnée et que la copropriété n'a jamais été mise en difficulté. Il considère que le syndicat des copropriétaires ne peut légitimement envisager de saisir tous ses biens immobiliers alors que la vente d'un seul serait suffisante à le désintéresser. Il précise avoir reçu récemment une offre spontanée d'achat de son emplacement de parking extérieur pour un montant de 4000 €. Le syndicat des copropriétaires considère avoir fait preuve de patience et que M. [H] ne semble pas être en mesure de régler sa dette qui met en difficulté la copropriété qui ne comprend que 12 résidents. La cour rappelle qu'au terme des dispositions de l'article L111-7 du code de procédure civile, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution de sa créance et la mise en 'uvre des mesures d'exécution forcée ne dégénère en abus que s'il est prouvé que le créancier a commis une faute. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a procédé à deux saisies- attribution et à la vente du véhicule de M. [H]. Le créancier a donc procédé de manière progressive par l'exercice préalable de saisies mobilières. Or, M. [H] ne prétend pas qu'il posséderait encore des économies, ou biens mobiliers ou immobiliers lui permettant de désintéresser le syndicat des copropriétaires sans que la vente de son logement puisse être envisagée. En conséquence, le moyen tiré de la proportionnalité de la saisie ne peut être retenu. Enfin, l'article R 321-12 du code des procédures civiles d'exécution dispose : « Le juge de l'exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. Le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser.». Il appartient donc au débiteur de démontrer que la valeur des biens sur lequel il demande que la mesure soit cantonnée est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant. Dans cette hypothèse, la décision indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser. Force est de constater qu'en l'espèce M. [H], qui ne justifie d'aucun versement depuis l'engagement de la présente procédure de nature à diminuer le montant de sa dette, ne produit aucune pièce établissant que la valeur des biens pour lesquels il souhaite que la saisie soit cantonnée serait suffisante pour désintéresser le créancier, le simple courrier qui lui a été adressé par une voisine le 27 janvier 2022 lui proposant d'acheter son parking pour 4000 € étant insuffisante à établir la valeur de ce bien. Il verse aussi un courrier de son notaire du 1er avril 2022 évaluant son emplacement de parking extérieur à 10'000 €, ce montant est insuffisant à remplir le syndicat des copropriétaires de ses droits et aucune évaluation de son garage n'est produite. En conséquence, il convient de rejeter la demande de cantonnement par confirmation du jugement déféré. Sur la demande de vente amiable : M. [H] fait valoir que les textes ne conditionnent pas la vente amiable à une évaluation ou à une démarche préalable du débiteur en vue de vendre son bien avant le procès. Il affirme qu'il a fait savoir très rapidement qu'il n'était pas opposé à une vente ,avoir consulté des professionnels avant de recevoir le commandement de saisie et demandé à son notaire de l'assister en cas de vente et de rachat d'un bien. Le syndicat des copropriétaires oppose que M. [H] n'a effectué aucune diligence aux fins de vendre son bien amiablement. L'article R322-15 du Code des procédures civiles d'exécution subordonne l'autorisation de vente amiable à la seule vérification qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché, et des diligences éventuelles du débiteur. La vente amiable demeure sous le contrôle du juge de l'exécution. M. [H] produit une évaluation notarié de son bien fixant sa valeur à 260'000 € et joignant l'avis de valeur Perval. Au regard de cette estimation qui n'est pas utilement critiqué par le syndicat des copropriétaires, il convient en infirmant le jugement de faire droit à la demande, et d'autoriser la vente amiable des quatre lots objets du commandement au prix plancher net vendeur de 260'000 €. Les modalités de poursuite de la procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution seul compétent pour en connaître, seront précisées au dispositif du présent arrêt. Au regard de la situation respective des parties, aucune considération d'équité ne commande en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Confirme le jugement déféré sauf ce qu'il a rejeté la demande de vente amiable, ordonné la vente forcée et en a fixé les modalités préalables ; Statuant à nouveau du chef infirmé : Autorise la vente amiable des lots 10,16,23 et 26 correspondant à respectivement un garage, un cellier, un parking extérieur et un appartement T3 au rez-de-chaussée du bâtiment C dans un ensemble en copropriété situé [Adresse 4] cadastré section [Cadastre 8] AD [Cadastre 5] et [Cadastre 6], à un prix ne pouvant être inférieur à 260'000 € net vendeur, la vente devant être régularisée dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, ce délai pouvant être prorogé pour une durée maximum de 3 mois supplémentaires sur décision du juge de l'exécution conformément aux dispositions de l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle à M. [Y] [H] qu'il est tenu de rendre compte au fur et à mesure au créancier poursuivant, des démarches et de l'avancée des diligences vers la conclusion de la vente amiable ; Rappelle au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de répondre favorablement et sans délais aux demandes du notaire chargé de la régularisation de la vente ; Dit qu'en application des articles R322-22 et R322-25 du code des procédures civiles d'exécution le juge de l'exécution devra dans tous les cas être ressaisi par l'une ou l'autre des parties, par assignation en reprise d'instance, dans le délai de quatre mois à compter du présent arrêt : - soit à la demande du créancier aux fins de constat de la carence du débiteur, de reprise de la vente forcée et de fixation d'une date d'adjudication, - soit à la demande du débiteur aux fins de prorogation du délai ou de constatation de la vente amiable conforme au présent arrêt, et de la consignation du prix de vente et des frais à la Caisse des dépôts et consignations et de radiation des inscriptions correspondantes ; Rappelle que la présente décision suspend le cours de la procédure d'exécution en vertu de l'article R 322-20 du code des procédures civiles d'exécution ; Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que les dépens, en application de l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, seront taxés à la demande du créancier poursuivant et à la charge de l'acquéreur dans le cadre de la vente amiable. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT I.ANGERC. BENEIX-BACHER