Cour d'appel, 16 juin 2022. 21/04847

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 16e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 JUIN 2022 N° RG 21/04847 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UVNJ AFFAIRE : S.A.R.L. E.BARON GUAY C/ S.A.R.L. ELECTRO-STOCK Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE N° RG : 19/06134 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16.06.2022 à : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES Me Mélina PEDROLETTI avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. E.BARON GUAY N° Siret : 792 550 287 (RCS Pontoise) [Adresse 1] [Localité 4] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Franck RADUSZYNSKI de l'AARPI ZR Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032 - Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 21078110 APPELANTE **************** S.A.R.L. ELECTRO-STOCK N° Siret : 399 120 930 (RCS Pontoise) [Adresse 6] [Adresse 2] [Localité 3] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Thierry MALHERBE de la SELARL MOREL - LE LOUEDEC - MALHERBE, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 82 - Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 N° du dossier 25328 INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport et Madame Florence MICHON, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Président, Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller, Madame Florence MICHON, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 1994, la SCI Crevant d'Humières a consenti à l'Eurl Lugand, aux droits de laquelle se trouve la société Electro Stock, un bail commercial portant sur un local d'une superficie de 250m2 situé [Adresse 5] (Val d'Oise), pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er septembre 1994, moyennant un loyer annuel de 90.700 francs hors taxes et hors charges payables trimestriellement et d'avance, l'activité autorisée étant 'atelier de dépannage ménager, antennes, électricité générale, et toutes activités accessoires et vente d'électro ménager sur 80m2". Un dépôt de garantie de 35.857 frs, représentant 4 mois de loyer TTC a été versé. Il était précisé dans ce bail, que la SCI Crevant d'Humières était titulaire d'un bail à construction conféré pour 30 années par la SCI La Baronne, propriétaire du terrain à Piscop, suivant acte authentique du 27 septembre 1990, qu'elle avait édifié sur le terrain un bâtiment professionnel à usage de magasin et d'entrepôts, et qu'elle avait la faculté de louer librement les constructions pendant la durée du bail à construction. Le bail commercial du 9 septembre 1994, venu à expiration le 31 août 2003, se poursuit actuellement par tacite reconduction. Selon acte d'huissier en date du 29 août 2019, la Sarl E Baron Guay, disant venir aux droits de la Sci Euro Baron Guay a fait délivrer à la société Electro Stock un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 57.695,95 euros, outre le coût de l'acte. Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2019, la société Electro Stock a fait citer la Sarl E Baron Guay devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins notamment de prononcer la nullité du commandement de payer du 29 août 2019 et subsidiairement de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 21 juin 2021 a : rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société Electro-Stock dit que le commandement de payer en date du 29 août 2019 a été valablement délivré pour la somme de 26.854,39 euros accordé rétroactivement à la société Electro Stock un délai de 6 mois pour s'acquitter de cette dette, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé, et constaté que les causes du commandement ont été réglés dans ce délai condamné la société Electro Stock à payer à la SARL E Baron Guay la somme de 369,48 euros, clause pénale incluse, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 mars 2021, 1er trimestre 2021 et régularisation de charges incluses débouté les parties de leurs plus amples demandes ou contraires condamné la société Electro Stock aux dépens. La SARL E Baron Guay a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 27 juillet 2021. Dans ses dernières conclusions n° 2 transmises par RPVA le 05 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la Sarl E Baron Guay, appelante demande à la cour de : Infirmer le jugement rendu le 22 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions Statuant à nouveau : Débouter la société Electro Stock de l'ensemble de ses demandes, Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 9 septembre 1994 visée dans le commandement de payer en date du 29 août 2019 Subsidiairement, Prononcer la résiliation judiciaire du bail, En toute hypothèse, Ordonner l'expulsion immédiate de l'EURL Electro Stock et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée, avec si besoin est, l'assistance de la force publique ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles au choix du bailleur aux frais, risques et périls de l'Eurl Electro Stock Condamner l'Eurl Electro Stock à régler à la SARL E Baron Guay la somme de 23.116,73 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 13 avril 2022, échéance du 2 ème trimestre 2022, et régularisation des charges 2021 inclus Condamner l'Eurl Electro Stock à régler à la Sarl E Baron Guay la somme de 4.623,35 euros au titre de la clause pénale Fixer l'indemnité d'occupation due par l'Eurl Electro Stock au dernier loyer majoré de 50%, outre le remboursement de l'ensemble des taxes et charges Condamner l'Eurl Electro Stock au règlement de cette indemnité Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SARL E Baron Guay Condamner l'Eurl Electro Stock à régler à la SARL E Baron Guay la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile La condamner en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement Dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu'en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire en application des dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2011, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par la société Electro Stock en sus de l'indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que : sa qualité de bailleresse de l'Eurl Electro Stock ne peut être contestée par cette dernière au vu notamment des arrêts de la cour d'appel du 26 novembre 2009 et du 25 novembre 2010, de la notification du 18 mars 2013 sans contestation et du versement régulier des loyers par la partie adverse à la Sarl E Baron Guay, le décompte du commandement du 29 août 2019 critiqué comprenait une erreur mais la dette locative à sa date s'élevait à 38.016,52 euros, qu'il a produit effet malgré cette erreur pour la somme effectivement due, la clause résolutoire est acquise à défaut de paiement des causes du commandement dans le délai imparti, l'octroi de délais suspensifs du jeu de la clause résolutoire n'est pas en l'espèce justifié, l'arriéré n'a jamais été versé dans le délai de 6 mois accordé de façon rétroactive, le solde locatif impayé s'élève à la somme de 23.116,73 euros, l'indemnité d'occupation doit être fixée conformément aux clauses du bail, à savoir le montant du loyer majoré de 50%, la somme de 4.623,35 euros au titre des pénalités de retard est justifiée, le montant du dépôt de garantie est acquis. Dans ses dernières conclusions n°2 transmises par RPVA le 09 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Electro Stock, intimée demande à la cour de : Déclarer la société E. Baron Guay mal fondée en son appel, l'en débouter Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise En tout état de cause, Déclarer irrecevable la demande de la société E.Baron Guay en sa demande relative au dépôt de garantie, comme nouvelle en cause d'appel, la déclarer en toutes hypothèses mal fondée. Débouter la Société E. Baron Guay de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions Y ajoutant : La condamner à verser à la Société Electro Stock la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile La condamner aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle fait valoir que : le décompte annexé au commandement de payer est erroné, la dette locative à cette date était de 26.854,39 euros, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir respecté les causes du commandement compte tenu de l'erreur de quantum, les délais rétroactifs accordés et suspensifs du jeu de la clause résolutoire par le 1er juge sont justifiés, la demande de résiliation du bail présentée pour la 1ère fois en cause d'appel n'est pas recevable, la demande au titre du dépôt de garantie présentée pour la première fois en cause d'appel n'est pas recevable et au surplus elle n'est pas justifiée, la majoration de l'indemnité d'occupation doit être réduite à 1 euro ainsi que les pénalités de retard. L'affaire a été clôturée par ordonnance en date du 10 mai 2022, fixée à l'audience du 11 mai 2022 et mise en délibéré au 12 juin 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il y a lieu de constater que la société Electro Stock ne conteste plus devant la cour la qualité de bailleresse de la société E.Baron Guay. Par ailleurs, il sera précisé que l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 26 novembre 2009 a jugé que l'état hypothécaire délivré sur réquisition du 15 juin 2009, ainsi que le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 27 juin 1995 publié le 31 octobre 1991 établissent que la SCI La Baronne est bien propriétaire de l'ensemble terrain et constructions, du bien immobilier dans lequel sont situés les locaux donnés à bail à la société Electro Stock et l'arrêt également de la cour d'appel de Versailles en date du 25 novembre 2010 énonce que l'EURL Electro Stock, en exécution des actes susvisées, doit être considérée comme sous locataire ayant pour bailleur la société E.Baron Guay, elle même locataire de la SCI La Baronne. Il est également constant que l'Eurl société Electro Stock a réglé le loyer correspondant pendant plusieurs années à la Sarl E.Baron Guay. La Sarl E.Baron Guay avait par conséquent qualité pour délivrer à la société Electro Stock un commandement de payer l'arriéré locatif par acte du 29 août 2019. Sur la recevabilité de la demande de la SARL E.Baron Guay relative au dépôt de garantie Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. La SARL E.Baron Guay conteste devant la cour la prescription retenue par le premier juge au titre du dépôt de garantie à hauteur de 7.154,15 euros. Il convient dès lors de constater que la prescription de cette somme au titre du montant du dépôt de garantie n'a pu été retenue par le premier juge, que suite à une demande de la bailleresse au titre du dépôt de garantie devant ce dernier, cette demande ne peut être donc être qualifiée de nouvelle devant la cour. Il sera précisé que la partie appelante n'a pas répondu à ce motif d'irrecevabilité. La demande de la bailleresse au titre du dépôt de garantie sera dès lors déclarée recevable. Sur la recevabilité de la demande de la SARL E.Baron Guay tendant à la résiliation du bail judiciaire L'article 565 du code de procédure civile précise qu'une prétention n'est pas nouvelle lorsqu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique sont différents. Il sera précisé que la partie appelante n'a pas non plus répondu à ce second motif d'irrecevabilité. Or, il sera relevé que la demande de prononcé de la résiliation du bail de la Sarl E.Baron Guay effectuée en cause d'appel comme la demande de constat du jeu de la clause résolutoire présentée devant le premier juge tendent à l'expulsion de la Société Electro Stock. La demande de prononcé de la résiliation du bail même effectuée pour la première fois en cause d'appel est dès lors recevable. Sur le montant de la dette locative à la date du commandement de payer du 29 août 2019 Il convient de rappeler qu'il est de principe constant qu'un commandement de payer délivré pour un montant supérieur au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant. L'Eurl Electro Stock, locataire ne conteste pas la validité du commandement de payer susvisé qui lui a été délivré mais conteste le décompte annexé à ce commandement et donc le solde locatif exigible à sa date. La Sarl L E.Baron Guay, bailleresse ne conteste pas pour sa part l'existence d' une erreur de décompte et par conséquent également du quantum du solde locatif. Il sera relevé que le premier juge a défalqué du solde locatif à la date du commandement de payer de 57.695,65 euros : la somme de 7.154,15 euros demandée au titre du dépôt de garantie comme étant prescrite la somme de 18.135,30 euros ( 9.067,35 X 2) au titre du règlement de 9.067,35 euros mentionnée en débit et non pas en crédit la somme de 487,65 euros compte tenu de l'erreur de montant de loyer appelé pour le 1er trimestre 2015 la somme de 1.603,77 euros, somme omise en crédit au titre d'un avoir de charges la somme de 719,13 euros au titre du solde de charges de 1.020,75 euros et non pas de 1.739,88 euros au titre des charges de 2015 la somme de 1.544,13 euros au titre des charges de 2017 versées après le décompte mais avant le commandement de payer susvisé la somme de 1.197,43 euros au titre des charges 2018 non justifiées. La Sarl E.Baron Guay prétend à un solde locatif de 38.016,52 euros à la date du commandement de payer en date du 29 août 2019 et non pas de 57.695,95 euros, montant visé par le commandement susvisé, elle reconnaît l'erreur retenue par la 1er juge quant à la mention dans le décompte de la somme de 9.067,35 euros au titre du débit, cette somme correspondant à un règlement ayant pour conséquence la réduction du solde locatif de 18.135,30 euros. Par ailleurs, il sera relevé que dans ses conclusions devant la cour, la bailleresse ne conteste que la déduction par le premier juge du montant du dépôt de garantie de 7.154,15 euros mais aucune des autres sommes déduites par la décision contestée. Comme préalablement rappelé, la qualité de bailleresse de la Sarl E.Baron Guay des lieux occupés par l'Eurl Electro Stock n'est désormais plus contestée par cette dernière. Il est versé aux débats le bail en date du 9 septembre 1994 conclu entre la SCI Chevant d'Humières et l'Eurl Lugand aux droits desquelles viennent les parties au présent litige. La demande de la Sarl E.Baron Guay en sa qualité de bailleresse, à l'encontre de l'Eurl Electro Stock au titre du dépôt de garantie est soumise à la prescription de 5 ans prévue par l'article 2224 du code civil. Ce délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il sera relevé que la Sarl E.Baron Guay fait valoir le versement du dépôt de garantie par l'Eurl Electro Stock à la SCI Chevant d'Humières au titre du bail conclu entre les parties le 9 septembre 1994, versement du dépôt de garantie de 35.857 francs mentionné dans cet acte produit aux débats par chacune des parties par l'Eurl Lugand. Pour prétendre au versement à son profit de ce dépôt de garantie en sa qualité de bailleresse de la partie intimée, elle fait valoir la résiliation du bail susvisé ce dont elle ne justifie pas alors que le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 19 mai 2008 constatant la résiliation de ce bail a été infirmé en toutes ses dispositions par l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 25 novembre 2010. Quoi qu'il en soit, la bailleresse sollicite le versement du dépôt de garantie à l'encontre de l'Eurl Electro Stock en sa qualité de preneur venant aux droits de l'Eurl Lugand, soit à compter de 2006, date à compter de laquelle elle pouvait lui demander le versement du dépôt de garantie. À cette date la prescription applicable était de 10 ans. L'article 26 de la loi du 17 juin 2008 n° 2008-561 énonce que les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Il sera précisé que le délai de 5 ans désormais applicable a commencé à courir le 19 juin 2008, pour expirer le 19 juin 2013, le délai de prescription applicable était dès lors expiré lors l'introduction de la présente procédure devant le 1er juge par assignation en date du 29 août 2019. Le jugement contesté sera confirmé en ce qu'il a jugé prescrite la demande de la bailleresse au titre du dépôt de garantie et le sole locatif chiffré à la somme de 26.854,39 euros à la date du commandement susvisé par le premier juge sera par également confirmé dans ce quantum. Sur l'octroi de délais suspensifs du jeu de la clause résolutoire Le premier juge après avoir constaté les versements non utilement contestés suivants ; la somme de 17.679 dans le mois du commandement, puis de 8.839,50 euros le 18 octobre 2019 et de 8.839,50 euros le 13 février 2020 apurant en totalité à cette date les causes du commandement, a par conséquent à juste titre accordé des délais de paiement rétroactifs de 6 mois, compte tenu des très nombreuses erreurs quant au sole locatif visé par ce commandement de payer et constaté que ses causes avaient été apurées dans ce délai de 6 mois accordé, de sorte que la clause résolutoire n'a donc pas pu jouer. Le jugement sera dès lors également confirmé en ce qu'il a accordé des délais rétroactifs suspensifs de la clause résolutoire de 6 mois et constaté que les causes du commandement avaient été apurées dans ce délai. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail Au soutien de sa demande de prononcé de la résiliation du bail, la bailleresse fait valoir un solde locatif impayé de 23.116,73 euros. Ce décompte n'est contesté par la locataire uniquement en ce que le montant du dépôt de garantie doit être déduit. Au vu des explications précédentes, il sera fait droit à cette demande de déduction, soit la somme de 7.255 euros au vu du décompte, le solde locatif impayé est dès lors justifié à hauteur de la somme de 15.861,73 euros. Le montant de ce solde locatif impayé ne justifie pas le prononcé de la résiliation du bail ; en revanche l'Eurl Electro Stock sera condamnée au paiement de la somme de 15.861,73 euros à ce titre. Sur la demande en paiement de la SARL E.Baron Guay de 4.623,35 euros au titre de la clause pénale à l'encontre de l'EURL Electro Stock À titre liminaire, il sera constaté que les parties au litige ne contestent pas la condamnation par le premier juge de l'Eurl Electro Stock au titre de la clause pénale. L'Eurl Electro Stock ne conteste que la clause pénale de 4.623,35 euros sollicitée devant la cour suite au nouveau décompte locatif. Le bail du 9 septembre 1994 applicable entre les parties prévoit en page 13 une majoration de 20% des sommes pour lesquelles la procédure a été engagée à tire de dommages et intérêts de retard dans les paiements. Cette clause qualifiée à juste titre de clause pénale par l'Eurl Electro Stock et non contestée par la bailleresse peut par conséquent être modérée par le juge. Il sera constaté qu'au soutien de sa demande de réduction de la somme de 4.623,35 euros sollicitée à titre de clause pénale par la bailleresse, l'Eurl Electro Stock se contente de faire valoir la qualification de clause pénale de cette clause sans justifier ni même prétendre à son caractère manifestement excessif. Or, le juge peut même d'office modérer la pénalité si elle est manifestement excessive. La majoration de 20% d'une dette ne peut être considérée comme manifestement excessive. Il sera par conséquent fait droit à 20% du solde impayé de 15.861,73 euros, soit la somme de 3.172,35 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée l'Eurl Electro Stock à titre de clause pénale. Sur la demande de réduction du montant de l'indemnité d'occupation À défaut de résiliation du bail, il sera constaté que la demande au titre de la fixation du montant de l'indemnité d'occupation est par conséquent sans objet. Le jugement contesté sera confirmé en toutes ses dispositions. Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ; Déclare recevable la demande de la Sarl E.Baron Guay au titre du dépôt de garantie ; CONFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne l'Eurl Electro Stock à payer à la Sarl E.Baron Guay la somme de 15.861,73 euros au titre de l'arriéré locatif. Condamne l'Eurl Electro Stock à payer à la Sarl E.Baron Guay la somme de 3.172,35 euros à titre de clause pénale. Dit la demande en fixation du montant de l'indemnité d'occupation sans objet ; Déclare recevable la demande de la Sarl E.Baron Guay de prononcé de la résiliation du bail ; La rejette ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la Sarl E.Baron Guay aux entiers dépens de la procédure d'appel. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,